TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.A.S. LEMA

Copie exécutoire délivrée

à : M^e COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUTW

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.S. LEMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUTW

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée (SAS) Lema est propriétaire du lot n°345 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré AK[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 42/10054ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia [Localité 1] Rive Droite, a fait sommation à la SAS Lema de lui payer la somme de 2 014,14 euros au titre des charges de coproriété impayées arrêtées au 14 avril 2025.

Le 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia [Localité 1] Rive Droite, a assigné la SAS Lema devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1.805,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1.467,28 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal, et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2.000 euros de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il fonde ses demandes sur la loi du 10 juillet 1965, les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale de copropriétaires, dont les décisions n’ont pas été contestées par la défenderesse. Il ajoute que la copropriétaire ne s’est pas exécutée en dépit d’une mise en demeure et d’une sommation de payer délivrées aux fins de paiement. Il ajoute, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il a dû exposer des frais nécessaires de relance, mise en demeure et de transmission du dossier à son conseil qu’il n’a pas à supporter. Il soutient enfin, au visa de l’article 1231-6 du code civil, que le défaut de paiement de la SAS Lema a entraîné pour lui des difficultés de gestion et de trésorerie, et a fragilisé l’équilibre financier de l’immeuble pour les autres copropriétaires, occasionnant dès lors un préjudice financier distinct non réparé par les intérêts moratoires.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SAS Lema n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 345, indiquant la répartition des tantièmes (42/10054èmes),

— l’extrait KBIS de la société Lema,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025,

— les relevés individuels de charge pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,

— l’historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3.273,27 euros (en ce inclus 1.467,28 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2023, 12 février 2024 et 5 février 2025 comportant :

— l’approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,

— le vote des budgets prévisionnels 2024, 2025,

— le fonds travaux 2023, 2024 et 2025 ;

— le vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection du plafond des caves du bâtiment E (assemblée générale du 5 février 2025, résolution 34),

— l’attestation de non recours concernant les procès-verbaux du 12 février 2024 et du 5 février 2025,

— la mise en demeure de payer la somme de 1.135,44 euros adressée le 12 novembre 2024 à la SAS Lema (revenue avec la mention “destinataire inconnu à cette adresse”), et une relance du 2 décembre 2024,

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 (à étude) valant mise en demeure sur la somme de 2.150,14 euros,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1.805,99 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 13 novembre 2024, sur la somme de 831,31 euros correspondant aux seules charges de copropriété impayées à cette date, et de l’assignation du 4 août 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;” “b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).”

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.467,28 euros se décomposant comme suit :

—  54 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 12 novembre 2024,

—  44 euros pour l’envoi d’une relance en date du 2 décembre 2024,

—  480 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  480 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

—  211,28 euros pour 2 sommations de payer par commissaires de justice en date du 31 mai 2023 et du 18 avril 2025

—  6 euros pour les frais de rappel simple et d’intérêts de retard.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance en sus de la délivrance d’un commandement de payer après mise en demeure infructueuse par lettre recommandée avec accusé de réception est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat ou au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 265,28 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :

— les frais de sommation pour un montant de 211,28 euros,

— les frais de mise en demeure, pour 54 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le seul défaut de paiement de la société Lema ne peut suffire à établir sa mauvaise foi. En conséquence, la demande de dommages-intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 4 août 2025.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Lema à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia [Localité 1] Rive Droite, la somme de 1.805,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 831,31 euros et du 4 août 2025 pour le surplus,

CONDAMNE la SAS Lema à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia [Localité 1] Rive Droite, la somme de 265,28 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 4 août 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SAS Lema aux dépens,

CONDAMNE la SAS Lema à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia [Localité 1] Rive Droite, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,