COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00648 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QMV2

du 20 Février 2026

M. I 26/00000190

affaire : A.S.L. [Adresse 1]

c/ S.A.R.L. SUD FONCIER, E.P.I.C. EAU D’AZUR

Copie exécutoire délivrée à

M^e Angélique TOUATI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e David JACQUEMIN

M^e Emma VERAN

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt Février À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

A.S.L. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Angélique TOUATI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. SUD FONCIER

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE

E.P.I.C. EAU D’AZUR

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Emma VERAN, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Loïc HERLEDAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2026, délibéré prorogé au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice des 11 avril 2025, l’Association Syndicale Libre LES TERRES DE LAGHET a assigné en référé l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] et la SAS SUD FONCIER aux fins d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Au terme de ses conclusions déposées visées par le greffe à l’audience, l’ASL [Adresse 1] sollicite :

— le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire,

— de surseoir au paiement des factures des cinq févriers 2024 et 12 février 2025 dans l’attente des conclusions du rapport d’expertise,

— le rejet des demandes de la SAS SUD FONCIER et l’EPIC [Localité 6].

Elle expose qu’abonnée auprès de l’EPIC [Localité 6] s’agissant de la consommation d’eau du lotissement pour l’arrosage des parties communes, des espaces verts et du nettoyage de la copropriété notamment, elle constate une augmentation importante de la consommation d’eau, laissant présumer l’existence d’un branchement sauvage.

Au terme de ses conclusions déposées visées par le greffe à l’audience, l’EPIC [Localité 6] demande :

à titre principal,

— le rejet avant-dire droit de sursis au paiement des factures des 5 février 2024 et 12 février 2025,

— sa mise hors de cause,

à titre subsidiaire,

— le rejet de la mesure d’expertise,

— le rejet de la demande de sursis au paiement des factures des 5 février 2024 et 12 février 2025,

en tout état de cause,

— qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— un complément de la mission de l’expert dans les termes suivants :

— décrire le réseau d’eau potable privatif du lotissement géré par l’ASL, et en particulier les canalisations d’eau et leurs accessoires en aval du compteur général situé en pied de colonne,

— déterminer l’existence ou non d’une fuite et préciser sa localisation, notamment en amont ou en aval du compteur général,

— déterminer l’existence ou non d’un branchement “sauvage”, “illicite” ou “illégal” sur le réseau d’eau potable privatif du lotissement et préciser sa localisation,

— la condamnation de l’ASL aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’en sa qualité de gestionnaire du service public de l’eau potable, il a alerté l’ASL d’un problème de consommation sur le réseau d’eau du lotissement puis a procédé à plusieurs contrôles des installations au titre de la partie publique du branchement, rappelant que le compteur général et les compteurs individuels ont été changés respectivement en juillet 2019 et juillet 2020 afin d’écarter la piste d’une défectuosité et qu’un dernier contrôle réalisé le 27 février 2024 a mis en évidence l’absence d’anomalie du compteur général.

Au terme de ses conclusions déposées visées par le greffe à l’audience, la SAS SUD FONCIER demande :

à titre principal,

— le rejet des demandes de l’ASL,

à titre subsidiaire,

— de constater l’absence d’un motif légitime permettant de faire droit à la demande d’expertise,

— débouter l’ASL de cette demande,

à titre infiniment subsidiaire,

— qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

en tout état de cause,

— la condamnation de l’ASL aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’aucune démonstration ni explication n’est rapportée pour justifier de la mise en cause de la SAS SUD FONCIER qui permettrait de voir sa responsabilité engagée et que la surconsommation d’eau proviendrait de problématiques internes à l’ASL et plus précisément de l’attitude de certains colotis.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogé au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande mise hors de cause

En application de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Si l’EPIC [Localité 6] fait valoir, à juste titre que les surconsommations constatées sur le réseau d’eau du lotissement ont fait l’objet d’alerte auprès de l’ASL dès 2018, et que de nombreuses vérifications ont eu lieu tant sur le compteur général que sur les compteurs individuels, dont il a d’ailleurs été procédé au remplacement en juillet 2019 et juillet 2020 afin d’écarter une éventuelle défectuosité, il n’en demeure pas moins que l’ASL est particulièrement démunie face à une augmentation constante et extraordinaire de la consommation facturée.

S’il est manifeste par ailleurs que l’ASL procède ainsi que le lui impose l’article 18 du contrat, une surveillance de sa consommation d’eau, et alors même qu’aucune fuite n’a été décelée tant sur le réseau privé que sur le réseau public, il est de l’intérêt de l’ensemble des parties de connaître les raisons de ces surconsommations récurrentes, pour lesquelles l’ASL, à ce jour, n’a pu qu’émettre différentes hypothèses aux termes du compte rendu de réunion du 17 février 2024, tenant notamment à un éventuel piratage du réseau auquel l’EPIC [Localité 6] à un intérêt évident s’agissant d’une fraude éventuelle, si l’expertise devait confirmer cette hypothèse.

Dès lors, en l’état actuel de l’affaire, il est prématuré d’exclure l’EPIC [Localité 6] de l’expertise judiciaire sollicitée dont seules les opérations menées, dans ce cadre, permettront de déterminer avec précision l’origine des désordres.

En conséquence, la demande de mise hors de cause de l’EPIC [Localité 6] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient de rappeler que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur une telle demande est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, si l’EPIC [Localité 6] indique avoir procédé à des vérifications du réseau public dont il a la charge, force est de constater qu’aucun justificatif à l’appui de ses vérifications n’est versé aux débats si ce n’est deux justificatifs de description de demandes émises par l’ASL, qui ressemblent davantage à un “ticket d’incident”, illisibles à une personne extérieure au service.

Il résulte du rapport établi par ENERGIA en juillet 2019 qu’aucune fuite sur l’alimentation d’eau générale de la copropriété n’a été révélée, qu’il a été procédé au remplacement des compteurs, tant le compteur général que les compteurs individuels en 2019 et 2020, mais que néanmoins une consommation de 2312 m³ a été facturée et pour l’année 2025 une consommation de 384 m³ étant précisé que d’après les indexes relevés en 2020, une consommation de 333 m³ a été relevée, 295 m³ pour l’année 2021, 506 m³ pour l’année 2022.

Après défalcation des consommations individuelles des colotis et pour chacune des consommations relevées, une importante consommation étrangère à un usage normal au titre de l’entretien de la copropriété subsiste et interroge et ce, dès la création de l’ASL qui justifie dès lors que l’expertise soit également menée au contradictoire de la SAS SUD FONCIER.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise.

Les modalités de cette expertise, qui relèvent du pouvoir souverain d’appréciation de la juridiction, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, l’expertise sera ordonnée aux frais avancés de l’Association Syndicale Libre LES TERRES DE LAGHET, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée.

Sur la demande de sursis au paiement des factures

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, s’il convient d’admettre que l’ASL ne produit pas l’état de sa trésorerie, ni même un procès-verbal d’assemblée générale récent, il y a lieu de relever toutefois que le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2022 fait état d’un solde de compte courant au 28 mai 2022 d’un montant de 1445,13 euros et d’un solde de compte épargne au 24 juin 2022 d’un montant de 460,61 euros.

Il résulte par ailleurs de ce même procès-verbal d’assemblée générale que le budget prévisionnel annuel pour 2023 a été augmenté à la somme de 4000 euros et que de surcroît la gestion de l’association syndicale libre l’est à titre bénévole.

Il résulte par ailleurs des courriers adressés par la présidente de l’ASL à [Localité 6] que chaque coloti règle individuellement sa facture d’eau, ce que cette dernière confirme en l’état des installations du lotissement.

Il résulte également d’un courrier émanant de l’EPIC [Localité 6] que cette dernière admet que les difficultés sont connues et récurrentes de ses services et qu’une mise en demeure a néanmoins été adressée à l’ASL et que dès lors, la question doit être résolue rapidement, l’ASL refusant de régler une facture d’ « un montant démesuré » sans explication cohérente, le paiement de ladite facture pour une ASL bénévole étant génératrice de difficultés liées aux appels de fonds auprès des propriétaires et à la trésorerie.

Aussi et au regard du budget de l’ASL retenu pour l’année 2023, dont il y a lieu de considérer qu’au regard du doublement opéré par rapport aux précédentes années, celui-ci n’a pas évolué, du montant considérable de la facture du 5 janvier 2024 à hauteur de 5496,71 euros pour une consommation de 1312 m³, alors même que les précédentes consommations, quoiqu’inexpliquées et conséquentes également et dont l’ASL s’est constamment préoccupée, sont inférieures à 500 m³, et en considération des difficultés à naitre pour l’ASL au titre de sa trésorerie, il y a lieu de surseoir au paiement de cette facture.

En revanche et s’agissant de la facture du 12 février 2025 dont le cubage retenu à 384 m³ pour un montant TTC de 1733,44 euros, il n’y a pas lieu de surseoir à son paiement, alors même que les factures d’un cubage de même ordre en 2021, 2022 et 2023, ont été réglées.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de sursis au paiement de la seule facture du 5 janvier 2024 à hauteur de 5496,71 euros.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

DONNONS ACTE à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] et la SAS SUD FONCIER de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à :

[L] [W]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Port. : 06.23.12.78.61

Courriel : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec la mission suivante :

— se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants,

— se faire communiquer l’assignation susvisée, et tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les polices d’assurances,

— décrire les désordres allégués par les demandeurs ; en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance ; en rechercher les causes ; et plus précisément,

— décrire sommairement le réseau public d’eau potable permettant l’alimentation du réseau privatif de l’ASL ; décrire le réseau privatif du lotissement géré par l’ASL, et en particulier les canalisations d’eau et leurs accessoires en aval du compteur général situé en pied de colonne,

— déterminer l’existence ou non d’une fuite et préciser sa localisation, notamment en amont ou en aval du compteur général,

— déterminer l’existence ou non d’un branchement “sauvage”, “illicite” ou “illégal” sur le réseau d’eau potable privatif du lotissement et préciser sa localisation,

— préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en ce compris les frais de remise en ordre de l’installation du réseau d’eau potable, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d’exploitation,

— proposer un compte entre les parties,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal au plus tard le 21 octobre 2026 ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 4.400 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée à la régie de ce Tribunal par l’Association Syndicale Libre LES TERRES DE LAGHET au plus tard le 20 avril 2026 et dit qu’à défaut de le faire, la présente désignation sera caduque ;

INVITONS les parties à recourir à l’applicatif OPALEXE pour faciliter leurs échanges entre elles, l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises,

ORDONNONS le sursis au paiement de la facture du 5 février 2024 à hauteur de 5496,71 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES