COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [D] c/ S.D.C. L’ALEXANDRA

N° 26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/01340 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2FM

Grosse délivrée à

la SCP BARDI

M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [T] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre BARDI de la SCP BARDI, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [D] est propriétaire du lot n°28 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Mme [D] a donné à bail ce lot à Mme [J] le 1er mars 2014.

Le 12 juillet 2022, l’état dégradé de santé de Mme [J] a entraîné son hospitalisation suite à une intervention des pompiers qui a nécessité la dégradation de la porte de l’appartement.

Par courrier du 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [D] de débarrasser les effets personnels de Mme [J] se trouvant dans le logement et créant des nuisances olfactives et la prolifération d’insectes ainsi que de mettre en place une nouvelle porte d’entrée.

Par courrier du 2 septembre 2022, Mme [D] s’est opposée par la voie de son conseil aux demandes du syndicat des copropriétaires et par courrier du 21 novembre 2022 a demandé la prise en charge par l’assurance de l’immeuble du changement de la porte d’entrée dégradée suite à l’intervention des pompiers à la demande d’un membre du conseil syndical.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 1er février 2023 et a adopté notamment une résolution N°27 relative à l’imputation de certaines factures sur le lot de Mme [D] suite aux évènements survenus au cours de l’été 2022.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2023, Mme [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°27.

Par dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. [T] [D] demande au tribunal de :

déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation sous astreinte,prononcer la nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 1er février 2023,débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens de l’instancela dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle estime qu’un abus de majorité est caractérisé en ce que la surconsommation d’eau alléguée par le syndicat des copropriétaires d’un montant de 5 132,45 euros et de 13 520,57 euros au titre des exercices 2020/2021 et 2021/2022 ne peut pas être attribuée uniquement à son lot et son quantum n’est pas démontré. Elle note qu’elle n’a jamais été informée de l’existence de fuites d’eau jusqu’à la transmission du décompte de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Elle estime que les factures produites par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature à lui permettre de justifier de la cause de la surconsommation d’eau alléguée et que les montants réclamés ne figurent pas dans ces factures.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir demandé l’intervention des pompiers, ayant enfoncé la porte d’entrée du logement et amené sa locataire à l’hôpital, et d’avoir mis à profit cette situation pour procéder à une recherche de fuite, au changement du WC et au débarrassage des effets de Mme [R], hospitalisée, sans la prévenir de ces interventions sinon pour lui imputer les factures a posteriori.

S’agissant de l’insalubrité du local évoquée par le syndicat des copropriétaires, elle estime qu’une violation de la propriété privée est caractérisée et reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir procédé au débarrassage des biens et effets personnels de sa locataire en lui facturant les interventions. Elle précise que la locataire se rendait toujours à son domicile pour s’acquitter du loyer de sorte qu’elle n’avait aucune raison de se rendre sur place et n’avait pas constaté l’état du logement.

En réponse à la demande reconventionnelle du syndicat tendant au rétablissement de la destination initiale du lot n°28, elle soutient sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile que la demande est irrecevable puisqu’elle ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions originaires. Elle précise en outre que le local est déclaré à usage professionnel depuis le 7 septembre 2023 et que la demande doit être rejetée.

Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande au tribunal de :

condamner Mme [D] à rétablir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification du jugement à intervenir la destination initiale du lot n°28 transformé illégalement en lot à usage d’habitation,débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,juger y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Il explique que plusieurs copropriétaires se sont plaints du fait que Mme [J] vivait dans un logement insalubre et que cet état a été constaté par les services de l’hygiène publique de la ville de [Localité 4].

Il précise qu’après le transport de Mme [R] à l’hôpital, la porte du logement a été laissée ouverte, ce qui a généré des nuisances olfactives et sanitaires pour l’ensemble des copropriétaires en raison particulièrement de la chaleur en pleine période estivale sans que Mme [D] prenne la mesure de la situation et prévoit une intervention avant le 21 octobre 2022. Il estime que, dans ces conditions, le syndicat n’a eu d’autre choix que d’agir en urgence et que les frais imputés au lot de Mme [D] sont justifiés dès lors que Mme [D] n’a eu de cesse de solliciter du temps dans une situation d’urgence absolue en raison de l’insalubrité et des détritus présents dans le logement.

A titre reconventionnel, il fait valoir que Mme [D] a changé sans autorisation la destination du local pour en faire un studio et l’a loué le 1er mars 2014. Il soutient que cette situation est contraire au règlement de copropriété et à la réglementation en vigueur. Il estime que l’inertie de Mme [D] a contraint la copropriété à agir en urgence pour éviter des risques sanitaires pour l’immeuble et que les frais imputés à son lot sont justifiés.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande principale de prononcé de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 21 juin 2023

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de cette loi.

En l’espèce, la résolution n°27 approuvée par l’assemblée générale du 1er février 2023 prévoit l’imputation des dépenses suivantes au lot de Mme [D] :

« Imputation perte d’eau 2020/2021 : 5 132,45 eurosImputation perte d’eau 2021/2022 : 13 320,57 eurosEGB désinfection : 495 eurosEGB Nettoyage de l’appartement et enlèvement des excréments divers : 2 200 eurosAqua Energy : remplacement du WC : 632,50 eurosAqua Energy : remplacement de l’alimentation fuyarde : 379,50 eurosAqua Energy : recherche de fuite : 594 euros OCEA : remplacement du compteur : 108 eurosCrouzet & [Localité 5] gestion du dossier : 1 400 eurosTotal : 24 274,92 euros »

Certains de ces frais sont justifiés par l’inertie de Mme [D] au regard de la situation d’urgence qui a contraint le syndicat des copropriétaires à intervenir afin de remédier aux risques causés à l’immeuble par l’insalubrité avérée du logement loué par Mme [D] et le dysfonctionnement des équipements sanitaires.

Mme [D] a en effet été alertée de l’état du logement par courrier du 22 avril 2022 et mise en demeure d’effectuer les démarches nécessaires pour reloger Mme [R].

Si Mme [D] a confirmé par courrier du 2 mai 2022 après une visite du logement le besoin de réfection intégrale et de désinfection, elle ne justifie d’aucune démarche effectuée jusqu’à l’intervention des pompiers le 12 juillet 2022 à la demande du conseil syndical et n’a fait procéder à aucun nettoyage et désinfection du logement avant le 21 octobre 2022.

Mme [D] critique en outre le remplacement du WC en entier sans démonter que la chasse d’eau fuyante était réparable de façon autonome.

En revanche, les frais conséquents imputés au titre des pertes d’eau ne sont pas suffisamment démontrés par le contrat de location de compteurs d’eau et des factures produites par le syndicat des copropriétaires, sans qu’il soit démontré que seule la fuite d’eau dans le lot de Mme [D] a été à l’origine de la surconsommation d’eau constatée et que le montant total facturée devait être imputé à ce lot.

L’abus de majorité est par conséquent caractérisé et il convient de prononcer la nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 1er mars 2014.

Sur la demande reconventionnelle tendant au rétablissement de la destination initiale du lot n°28

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la transformation du local commercial en lot d’habitation a entraîné les difficultés à l’origine de la présente affaire. La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires se rattache par conséquent à la demande originaire par un lien suffisant.

La demande tendant à la remise en état du lot sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 8 I. de la loi du 10 juillet 1965 I. prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’affectation des parties privatives d’un lot est donc définie par le règlement de copropriété. Elle n’est toutefois pas figée et peut être amenée à évoluer à la condition que le changement

d’affectation est conforme à la destination de l’immeuble, ne porte pas atteinte aux autres copropriétaires et n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5] décrit le lot n°28 comme « un local à usage de magasin, composé d’une pièce, avec arrière-magasin et un water-closet ».

Il est acquis que ce local a été transformé par Mme [D] à usage d’habitation et donné en location meublée à Mme [J].

Il ressort toutefois des éléments de la procédure que les installations nécessaires pour cette transformation n’ont pas été réalisées. Un courrier adressé par le syndic à Mme [D] note l’absence d’évier et de douche et le manque d’aération du local.

Le local a été loué alors qu’il ne satisfaisait pas aux conditions d’habitabilité selon les services d’hygiène de la ville de [Localité 4]. Les mauvaises conditions sanitaires dans le local causées au moins partiellement par le caractère inadapté des équipements a impacté l’immeuble.

Mme [D] ne fournit aucune précision sur ce point, à l’exception du fait que le local aurait été déclaré comme local à usage professionnel à compter du 7 septembre 2023 afin de demander que le syndicat des copropriétaires soit débouté de cette demande. Mme [D] ne produit toutefois aucun justificatif au soutien de ses déclarations.

Elle sera par conséquent condamnée à rétablir la destination initiale du lot n°28 en local à usage de magasin.

La situation actuelle du lot n’étant pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande d’annulation de la résolution n°27 formée par Mme [D] n’est que partiellement fondée et elle sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties étant parties perdantes et gagnantes au procès, elles seront condamnées à régler par moitié les dépens de l’instance et déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution de droit exécutoire à titre provisoire de la présente décision rend la demande du syndicat des copropriétaires formée à cet égard sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°27 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] à [Localité 3] du 1er février 2023 ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle tendant au rétablissement de la destination initiale du lot n°28 de l’immeuble [Adresse 5] ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à rétablir la destination initiale de local à usage de magasin du lot n°28 de l’immeuble [Adresse 5] ;

CONDAMNE Mme [T] [D] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à régler par moitié les dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT