TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E3JI

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

C/

[X] [H]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA [Adresse 8],

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 548 800 382

dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légax domiciliés en cette qualité audit siège, anciennement dénommé « SA D’HLM DU HAINAUT »

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [H]

née le 14 Mai 1975 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 octobre 2019, la SA d’HLM SIGH a donné à bail à Mme [X] [H] un logement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 477,94 euros révisable annuellement et 26,16 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et aucune assurance relative aux risques liés à l’habitation n’ayant été produite, la SA d’HLM SIGH a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire.

Par décision du 27 juin 2024, la Commission de surendettement du Pas-de-[Localité 7] a déclaré recevable la demande de Mme [H] de bénéficier de mesures de traitement de son surendettement. Le 12 septembre 2024, la Commission de surendettement a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Dans le cadre de cette procédure de surendettement, la SIGH a effacé la somme de 565,57 euros au titre de la dette locative.

La SA d’HLM SIGH a ensuite fait assigner Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, renvoyée à celle du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIGH – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation pour défaut d’assurance, à défaut la prononcer pour manquements de la locataire à ses obligations contractuelles ; d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [H] ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 712,95 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM SIGH n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

Mme [X] [H], représentée par son conseil, demande au juge de dire que le commandement de payer est nul et non avenu et de débouter la société bailleresse de ses demandes, à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois. Elle sollicite également le rejet de la demande d’indemnité procédurale de la SIGH.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SIGH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail conclu le 7 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 7).

Un commandement de payer visant cette a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 795,57 euros. Néanmoins Mme [H] ayant déclarée recevable d’une procédure de surendettement avant l’expiration d’un délai de 2 mois après cette date, le commandement de payer est nul et non avenu.

En revanche, le procès-verbal du 26 juin 2024 fait également sommation d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, de sorte qu’à défaut d’une telle justification dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM SIGH produit un décompte démontrant que Mme [X] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 712,95 euros à la date du 5 septembre 2025.

Mme [X] [M] fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [X] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 712,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (26 juin 2024).

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que Mme [X] [H] a justifié à l’audience d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs relative au logement litigieux.

Par ailleurs, elle a repris les paiements du loyer résiduel courant, après déduction de l’APL et de la RLS, depuis mars 2025.

Mme [X] [H] vit seule avec deux enfants à charge. Elle n’a pas d’emploi et perçoit un RSA de 327,31 euros, une allocation de soutien familial de 391,72 euros, des allocations familiales de 148,52 euros, et une prime d’activité de 163,27 euros.

Ainsi Mme [X] [H] justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux. De même, elle produit un justificatif de son assurance contre les risques locatifs, bien que postérieurement au délai d’un mois suivant le commandement.

Compte tenu de ces éléments, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de Mme [X] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la faiblesse des ressources de la défenderesse, justifient de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2019 entre la SA d’HLM SIGH et Mme [X] [H] concernant le logement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [H] à verser à la SA d’HLM SIGH la somme de 712,95 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 5 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

AUTORISE Mme [X] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 30 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SIGH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [H] soit condamné à verser à la SA d’HLM SIGH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM SIGH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,