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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] DE [Localité 5]

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

N° RG 25/00920 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBD7X

NAC : 50Z

Jugement rendu le 17 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [F] [V] [Z]

Madame [J] [S] [N]

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Stéphane BIGOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.C.I. ISAS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Juin 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Stéphane BIGOT

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Stéphane BIGOT

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 26 septembre 2023, Mme [J] [S] [N], usufruitière et M. [F] [V] [Z], nu-propriétaire de la parcelle cadastrée section CX n°[Cadastre 2], sise [Adresse 4], ont consenti à la société civile immobilière (SCI) Isas une promesse de vente du bien au prix de 325 000 € payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, lequel devait intervenir dans un délai de 15 jours au plus tard après le 31 mai 2024.

Suivant courrier recommandé en date du 9 novembre 2024, le conseil de Mme [N] et M. [Z] a mis en demeure la SCI Isas de remettre les fonds au notaire aux fins de signature de l’acte ou de verser la somme de 16 250 € au titre de la clause pénale.

Par acte délivré le 29 janvier 2025, Mme [J] [S] [N] et M. [F] [V] [Z] ont fait assigner la SCI Isas devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en responsabilité contractuelle.

Aux termes de leur assignation valant conclusions, ils demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1231-5 du code civil, de:

— condamner la SCI Isas à leur payer la somme de 16 250 € à titre de dommages et intérêts forfaitaires,

— condamner la SCI Isas à leur payer chacun la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral respectif,

— condamner la SCI Isas à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Isas à supporter les entiers dépens, avec distraction aux offres de droit.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la SCI Isas n’a effectué aucune remise de fonds dans le délai prévu par la promesse de vente et ce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée par LRAR retirée le 20 novembre 2024, de sorte que compte tenu des termes de la promesse, elle est tenue au paiement de la somme forfaitaire de 5% du prix de vente à titre de dommages et intérêts forfaitaires.

Ils ajoutent avoir subi un préjudice moral pour avoir fait confiance à l’acheteur, qui a déclaré, à tort, n’avoir pas besoin de financement bancaire, au point qu’ils n’ont pas exigé d’indemnité d’immobilisation.

La SCI Isas, citée à domicile, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des demandeurs susvisés quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 5 juin 2025. Par ordonnance du 22 juillet 2025, la date de dépôt des dossiers a été fixée au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, la SCI Isas s’est engagée à payer le prix de 325 000 € comptant le jour de la signature de l’acte authentique, lequel devait intervenir dans un délai de huit mois environ. Elle a déclaré à ce ttre ne pas avoir l’intention de recourir à un prêt pour financer l’acquisition. Le promettant s’était engagé à faire établir un procès-verbal de bornage contradictoire amiable, ce qui a été réalisé le 16 avril 2024.

En page 11 du compromis, le contrat stipule: “REFUS DE REALISER : Pour le cas où l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives ci-dessus seraient réalisées, l’autre partie aura la faculté, soit de considérer les présentes comme nulles et non avenues, soit d’en exiger l’exécution devant toutes juridictions compétentes sans préjudice, dans les deux cas, de tous dommages intérêts forfaitaires fixés à CINQ POUR CENT (5 %) du prix de la présente vente. Le promettant aura aussi droit à des dommages intérêts forfaitaires fixés à CINQ POUR CENT (5 %) du prix de la présente vente si le bénéficiaire ne respecte pas la ou les conditions mises à sa charge aux termes des présentes»

En dépit de l’expiration du délai contractuellement prévu et de la mise en demeure qui lui a été adressée par les demandeurs et reçue le 20 novembre 2024, la SCI Isas n’a pas exécuté son obligation de paiement du prix de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle. En conséquence, compte tenu des termes de la promesse, elle sera condamnée au paiement de la somme forfaitaire de 5% du prix de vente, soit la somme de 16 250 €.

Sur les dommages et intérêts

Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice moral distinct de celui réparé par l’application de la clause pénale. Leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Isas succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à verser à chacun des demandeurs la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société civile immobilière Isas à payer à Mme [J] [S] [N] et M. [F] [V] [Z] la somme de 16 250 € au titre de la clause pénale ;

Déboute Mme [J] [S] [N] et M. [F] [V] [Z] du surplus de leurs prétentions indemnitaires ;

Condamne la société civile immobilière Isas à payer à Mme [J] [S] [N] et M. [F] [V] [Z], chacun, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Isas aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Adeline Corroy, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE