COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01913 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2XY

Du 27 Janvier 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 10]

c/ [K], [M]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 10], sis [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Z] [K] Mme [L] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Non comparants, non représentés

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 04 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 Janvier 2026, délibéré prorogé au 27 janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 236 et 301 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a, par actes de commissaire de justice des 13 et 14 novembre 2025, fait assigner Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  7185,02 euros au titre des charges et provisions au 29 octobre 2025

—  2278,32 euros au titre des appels de provisions de charges à échoir du 1er décembre 2025 au 1er juin 2026

—  120,81 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir du 1er décembre 2025 au 1er juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et la capitalisation des intérêts

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

À l’audience du 4 décembre 2025, Monsieur [Z] [K], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Madame [L] [M], régulièrement citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice indiquant dans le procès-verbal de recherches infructueuses, que son nom ne figure pas sur la boite aux lettres et sonnettes, qu’elle aurait quittée les lieux d’après le gardien rencontré sur place et que les démarches entreprises n’ont pas permis de retrouver sa nouvelle adresse, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] sont propriétaires des lots n° 236 et 301 dépendants de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 7] .

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er septembre 2023 et 31 août 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er septembre 2024 au 31 août 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 26 juin 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 6973,04 euros (avis de réception signés) leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 29 octobre 2025, que Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 6378,02 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er décembre 2025 au 1er juin 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 6378,02 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 octobre 2025 et de la somme de 2399,13 euros au titre des provisions devenues exigibles arrêtées au 1er juin 2026.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 6378,02 euros à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision et de la somme de 2399,13 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er décembre 2025 au 1er juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025 sur la somme de 6973,04 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 26 juin 2025, mis en demeure Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 140 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 288 euros au titre « des frais d’avocat lettre comminatoire en date du 10 juillet 2025 » et de 379 euros au titre « vacation dossier avocat » en date du 29 octobre 2025 formée à ce titre, sera rejetée.

Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 140 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 26 juin 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis deux ans, Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au dommage subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], à lui payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 6378,02 euros au titre des charges et provisions échues au 29 octobre 2025, outre la somme de 140 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025 sur la somme de 6973,04 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 2399,13 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er décembre 2025 au 1er juin 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE