COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 12] c/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. [Localité 11] ETANCHE

MINUTE N°

Du 05 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 22/01492 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OECR

Grosse délivrée à

— la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

— la SELARL DAZ AVOCATS

expédition délivrée à

— la SELAS CSF JURCO

le 05 Février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

cinq Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame MORA

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat de Copropriétaires de la comunauté immobilière [Adresse 12] sise [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

S.A. AXA FRANCE IARD Prise en a personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e Valentine JUTTNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. [Localité 11] ETANCHE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu l’exploit d’huissier en date du 4 avril 2022 par lequel le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 12] a assigné la SA AXA FRANCE IARD et la SARL NICE ETANCHE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir, au visa de l’article 1792 du code civil :

— Condamner solidairement la SA AXA FRANCE IARD et la SARL [Localité 11] ETANCHE à lui payer la somme de 29.497,60 € au titre des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse R+6,

— Condamner la SA AXA FRANCE IARD à lui payer les sommes de :

—  165.000 € TTC au titre des travaux de ravalement

—  299.200 € TTC au titre des travaux d’étanchéité des balcons

—  1.648,68 € TTC pour la réfection de l’appartement de M. [L]

— Condamner la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juillet 2023 qui a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

— Déclaré l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD recevable,

— Déclaré l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de la SARL [Localité 11] ETANCHE irrecevable comme étant forclose,

— Déboutés les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort du principal,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] sur incident en date du 7 mars 2024 ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 12] (rpva 11 septembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’art. 1792 du code civil,

— CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 33.059, 40 € TTC au titre des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse R+6,

— CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD à lui payer les sommes de :

—  165.000 € TTC au titre des travaux de ravalement

—  335.104 € TTC au titre des travaux d’étanchéité des balcons

—  1.648,68 € TTC pour la réfection de l’appartement de M. [L],

— CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qu’à la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

Vu les dernières conclusions de la SARL [Localité 11] ETANCHE (rpva 29 mai 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expert judiciaire de Monsieur [F] déposé le 12 mai 2021,

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel d'[Localité 9] du 07.03.2024,

— JUGER que l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de [Localité 11] ETANCHE est définitivement forclose.

Par conséquent,

— DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— CONDAMNER tous succombant à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Dany ZOHAR ;

Vu les dernières conclusions de la SA AXA France IARD recherchée en qualité d’assureur dommages ouvrage (rpva 12 mars 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1792 et suivant du code civil,

Vu la jurisprudence applicable,

— JUGER irrecevable la demande de condamnation à son encontre, l’action décennale étant forclose et les dommages allégués n’ayant pas la gravité décennale née et actuelle au moment où l’expert les constate.

— DEBOUTER de ses demandes le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière

[Adresse 12] ;

A titre subsidiaire,

— JUGER qu’une fois subrogée, elle sera relevée et garantie par SARL SOREN BTP prise en la personne de son liquidateur Me [X] [T] et son assureur la SMABTP et par la SARL ENTREPRISE DE PEINTURE MEDITERRANEENNE.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépends distraits au profit de la SCP ASSUS JUTTNER AVOCATS ASSOCIES ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 fixant la clôture différée au 1er octobre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

L’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 4], a été réceptionné le 9 novembre 2009.

La société [Localité 11] ETANCHE est intervenue dans le cadre de l’édification de l’immeuble, chargée du lot n°3 « étanchéité ».

Le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 12], sise [Adresse 4] expose que son syndic SAFI MEDITERRANEE a procédé à huit déclarations de sinistres auprès de l’assurance dommages-ouvrage la compagnie AXA FRANCE IARD, s’échelonnant du 22 septembre 2017 au 17 septembre 2018, laquelle a systématiquement dénié sa garantie.

Par acte du 22 octobre 2019, il a assigné en référé la SA AXA FRANCE IARD aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 26 juin 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à monsieur [G] [F].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 12] conclut que la fin de non-recevoir tirée de la forclusion a déjà été tranchée par le juge de la mise en état qui l’a rejetée, que son ordonnance a été confirmée par la Cour d’appel.

Il fait valoir que les désordres sont de nature décennale, qu’ils se sont aggravés depuis le rapport d’expertise judiciaire.

Concernant les responsabilités, il indique que l’expert judiciaire retient celle de l’entreprise d’étanchéité [Localité 11] ETANCHE pour des malfaçons dans la réalisation de l’étanchéité de la terrasse R+6, et la responsabilité du lot « gros-œuvre » pour les fissures.

Il conclut que les appréciations de l’expert judiciaire quant à l’atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage ne lient pas le juge, que pour que le dommage soit réparable au titre de la responsabilité décennale, il convient qu’il soit dénoncé dans le délai décennal et qu’il revête la gravité décennale dans ce délai, ce qui est le cas en l’espèce, que le seuil de gravité décennal doit être atteint avant l’expiration du délai décennal, ce qui est également le cas en l’espèce.

En réponse, la SARL [Localité 11] ETANCHE fait valoir que l’action du demandeur à son encontre est définitivement considérée comme forclose, qu’aucune demande ne peut prospérer à son encontre, invoquant la décision du juge de la mise en état et de la Cour d’appel, qu’il l’a confirmée.

En réponse, la compagnie d’assurances AXA France IARD recherchée en qualité d’assureur dommages ouvrage, soutient qu’afin de mobiliser la garantie décennale, les dommages doivent être apparus dans leur gravité dans les dix ans qui suivent la réception, qu’en l’espèce, les travaux ont été réceptionnés le 9 novembre 2009, que la forclusion était acquise au 9 novembre 2019, que les désordres pour lesquels il est demandé que soit appliquée la garantie décennale sont des dommages futurs.

Concernant les parties communes, elle invoque le caractère limité et superficiel de simples décollements d’enduit de peinture en sous-face de balcon sans dommage né et actuel.

Elle fait valoir qu’il revient au maître d’ouvrage, demandeur à la procédure et invoquant le fondement décennal, de rapporter la preuve de ce que le désordre dénoncé atteint le seuil de gravité décennale, avant l’expiration du délai de dix années, courant à compter de la réception.

Concernant les parties privatives, elle indique que l’expert judiciaire a conclu que les sinistres relevés ne rendent pas les logements impropres à leur destination y compris les espaces extérieurs composés par les balcons, terrasses et jardins qui peuvent être occupés normalement.

Subsidiairement, elle conclut que la responsabilité des constructeurs d’origine sur le plan décennal n’est pas engagée, que certains copropriétaires ont fait intervenir d’autres constructeurs à leur suite.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire détermine un manquement dans la maitrise d’œuvre d’origine et celle de l’entreprise de peinture EPM, qui ne sont pas dans la cause.

Elle sollicite, une fois subrogée, d’être relevée et garantie par la SARL SOREN BTP pris en la personne de son liquidateur en la personne de Me [X] [T] et son assureur la SMABTP, et par la SARL ENTREPRISE DE PEINTURE MEDITERRANEENNE.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du demandeur :

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

L’action du demandeur à l’encontre de la SARL [Localité 11] ETANCHE a été considérée comme forclose par le juge de la mise en état et par la Cour d’appel, qui a confirmé son ordonnance.

Toute demande à son encontre est donc irrecevable.

Concernant la compagnie d’assurances AXA France, celle-ci soulève à nouveau devant le juge du fond la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12], invoquant les mêmes moyens que ceux utilisés à l’occasion de la procédure d’incident.

Or, le juge de la mise en état a déjà rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Son ordonnance a été confirmée par la Cour d’appel d'[Localité 8] sans ambigüité.

A aucun moment, le juge de la mise en état ou la Cour d’appel n’ont indiqué qu’il appartiendrait au juge du fond de se prononcer sur cette fin de non-recevoir.

En conséquence, il convient de constater que l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à l’encontre de la compagnie AXA France IARD est recevable.

Sur le rapport d’expertise judiciaire :

Le rapport de monsieur [F] dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert judiciaire a relevé des désordres qui affectent l’immeuble, des désordres généraux sur les façades et des désordres singuliers n’affectant que certains logements.

Il a relevé dans les parties communes :

— apparition généralisée de points de rouille sur les façades,

— fissures généralisées sur les allèges des balcons et acrotères, créant des coulures et salissures, quelques décollements partiels des enduits et peintures, avec au droit des joints les plus défectueux, des infiltrations d’eau qui commencent à créer des épaufrures et fissures importantes dans la structure en béton, avec le gros œuvre qui commence à se dégrader fortement à la jonction des éléments préfabriqués et la structure porteuse,

— coulures généralisées sous les corniches des acrotères (les plus importantes au R + 6), les fers à béton s’oxydent et l’étanchéité des joints des corniches n’est plus assurée au R+5 et R+6,

— infiltrations généralisées d’eau en sous-face des balcons et à proximité des siphons de sol,

Dans les parties privatives, l’expert a relevé :

— fissuration en sous face du balcon situé au-dessus du R+4,

— fissuration de l’enduit des cloisons au-dessus des portes intérieures du R +4,

— infiltrations en sous face du balcon situé au-dessus du R+5 (plafond de la loggia très fortement endommagé avec décollement des enduits et peintures),

— fissuration de la souche technique en saillie de la cuisine R+6,

— fissuration du bandeau de toiture au-dessus du R+6,

— décollement d’enduit de finition sur les acrotères de la terrasse R+6,

— épaufrures sur la corniche adossée aux acrotères de la terrasses R+6,

— fissurations en sous face du balcon du R+4,

— infiltrations d’eau en sous face du balcon du R+4,

— descente eaux de pluies endommagée sur le balcon R+4

— fissures et infiltrations d’eau au niveau de la corniche R +5,

— fissures au droit du joint du muret du garde-corps du R+5 avec stagnation d’eau.

L’expert judiciaire a précisé que les sinistres relevés ne rendent pas les logements impropres à leur destination, y compris les espaces extérieurs (balcons, terrasses et jardins) qui peuvent être occupés normalement, compte tenu du stade actuel des désordres, et que la solidité de la construction n’est pas dangereuse.

Il a indiqué que lors de la réalisation des enduits et peintures des façades et balcons, quelques rares défauts de préparation du support béton ont été observés lors des 2 accedits, mais que ces défauts sont extrêmement limités et tout à fait acceptables compte tenu que la façade a maintenant plus de 10 ans d’ancienneté, que ces désordres ont été observés sur une surface cumulée inférieure à 1/2 m².

Il précise que l’étanchéité des balcons n’est pas obligatoire d’un point de vue purement règlementaire, mais que c’est la seule solution pour stopper les infiltrations à travers les dalles des balcons.

Il ajoute que le ravalement de la construction a déjà plus de 12 ans, et qu’il est conseillé de faire un ravalement des façades tous les 10 ans.

Il n’est pas contesté que ce ravalement n’a pas été réalisé.

Selon l’expert, trois des désordres affectent directement la structure porteuse en béton de l’immeuble (fissure traversante de la retombée de l’acrotère au-dessus de la loggia de l’appartement de M. [N], R+5, fissure traversante de la retombée de l’acrotère au-dessus de la loggia de M. [P], R+5 et coulures d’eau sous la corniche de l’acrotère autour de la terrasse de M. [V], R+6) mais ne rendent pas la construction dangereuse au stade actuel, que des travaux de réparation sont à planifier avec fin 2021.

Il ajoute que pour stopper l’évolution des désordres, il faut planifier à moyen terme (sous 3 ans maximum) la réfection de l’étanchéité de la terrasse R+6 située au-dessus de l’appartement de monsieur [N], de l’étanchéité de tous les balcons de l’immeuble et le ravalement des façades avec réfection de tous les joints situés entre les éléments préfabriqués.

Il précise enfin que la copropriété [Adresse 12] a été construite en 2008-2009, que les travaux ont déjà plus de 12 ans, qu’au-delà de 10 ans d’ancienneté, les revêtements des façades et les étanchéités sont à refaire inévitablement au titre d’un entretien régulier commun à toute construction, pour assurer le bon vieillissement du bâtiment et maintenir le gros œuvre en parfait état.

Sur la nature des désordres :

Aux termes de l’art. 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Les désordres invoqués par le demandeur sont bien de nature décennale.

Pour que les désordres soient réparables au titre de la responsabilité décennale, il faut qu’ils revêtent la gravité décennale dans le délai d’épreuve.

Cela n’est manifestement pas le cas en l’espèce, au vu des explications de l’expert judiciaire, qui a retenu que les sinistres relevés ne rendent pas les logements impropres à leur destination, y compris les espaces extérieurs (balcons, terrasses et jardins) qui peuvent être occupés normalement, compte tenu du stade actuel des désordres, et que la solidité de la construction n’est pas dangereuse (donc pas remise en cause).

Aucun élément produit par le demandeur ne permet de retenir une conclusion différente de celle qu’a retenu l’expert judiciaire.

En conséquence, le demandeur sera débouté de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL [Localité 11] ETANCHE et de la compagnie AXA France IARD leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elles seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, le demandeur sera condamné aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’action du demandeur à l’encontre de la SARL [Localité 11] ETANCHE a été considérée comme forclose par le juge de la mise en état et par la Cour d’appel, qui a confirmé son ordonnance,

DIT que toute demande à son encontre est irrecevable,

CONSTATE que le juge de la mise en état a déjà rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’AXA France IARD, et que son ordonnance a été confirmée par la Cour d’appel d'[Localité 8] sans ambigüité,

CONSTATE que le juge de la mise en état et la Cour d’appel n’ont pas indiqué qu’il appartiendrait au juge du fond de se prononcer sur cette fin de non-recevoir,

CONSTATE que l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a été déclarée recevable,

DIT que les sinistres relevés ne rendent pas les logements impropres à leur destination, y compris les espaces extérieurs (balcons, terrasses et jardins) qui peuvent être occupés normalement, compte tenu du stade actuel des désordres, et que la solidité de la construction n’est pas remise en cause,

DIT que les désordres affectant l’immeuble en cause ne sont pas de nature décennale,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière Villa Juliana de

l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

DEBOUTE la SARL [Localité 11] ETANCHE et la compagnie AXA France IARD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 12] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT