N° RG 23/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX7

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

50G

N° RG 23/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX7

AFFAIRE :

[X] [H]

C/

[B] [G], S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Céline CAZENAVE

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

Madame [X] [H]

née le 02 Septembre 1948 à CHARTRES (28000)

de nationalité Française

35 rue Fabre

33210 LANGON

représentée par M^e Céline CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [B] [G]

née le 08 Avril 1953 à ARCACHON (33120)

de nationalité Française

9 Pouchaud

33490 SAINT MARTIN DE SESCAS

défaillant

N° RG 23/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX7

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°414 584 216

28 avenue Thiers

33100 BORDEAUX

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [X] [H] est propriétaire d’un bien immobilier sis 35 rue Fabre 33210 Langon.

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2022, Madame [H] a conclu un mandat de vente avec la SAS Human Immobilier, aux fins de vente dudit bien immobilier, le prix demandé étant de 220.000 €. Une rémunération du mandataire, à la charge exclusive de l’acquéreur, était fixée à hauteur de 6% TTC du prix de vente, soit 13.200 €.

Une garantie en cas d’annulation du compromis a été stipulée, quelle que soit la cause d’annulation du compromis et quel que soit le montant de la commission prévue au mandat, sous réserve du respect de plusieurs conditions stipulées, notamment la signature d’un mandat semi exclusif de vente du bien objet du compromis consenti au profit de la SAS Human Immobilier,

Par acte sous seing privé en date du 09 février 2022, Madame [H] a conclu avec Madame [B] [G] un compromis de vente concernant le bien sis Langon, avec le concours de la SAS Human Immobilier, au prix de au prix de 220.000 €, comprenant une rémunération à la charge de l’acquéreur à hauteur de 13.200 €.

Il a été stipulé qu’aucun dépôt de garantie ne serait versé. Il était fait état au sein de cet acte du fait que le financement de l’acquéreur s’effectuerait sans emprunt, l’acquéreur déclarant disposer de l’ensemble des fonds nécessaires à la réalisation de l’opération, de par des fonds propres. Aucune condition suspensive relative au financement n’a par suite été stipulée.

Une clause pénale a été stipulée, en cas de non régularisation de l’acte authentique par l’une des parties et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse, dans l’hypothèse où les conditions suspensives seraient toutes réalisées ou réputées réalisées. Cette clause pénale a été stipulée à hauteur d’une somme forfaitaire égale à 5% du prix de vente à la charge de la partie défaillante au bénéfice du co-contractant, outre des dommages et intérêts à hauteur de 5% du prix de vente au bénéfice de Human Immobilier.

Aux termes de cet acte, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 09 mai 2022.

Il a également été précisé que la clause pénale serait due à l’autre partieen l’absence de réitération dans le délai. Il a été précisé que l‘autre partie pourra contraindre la partie défaillante à signer l’acte authentique ou invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de son co-contractants, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par acte authentique en date du 24 février 2022, Madame [M] [J] a parallèlement conclu une promesse de vente à l’égard de Madame [X] [H], bénéficiaire, s’agissant de la vente d’un bien immobilier sis 80 route de l’étang 40230 Tosse, au prix de 224.000 €. Une condition suspensive tenant à la réalisation de la vente conclue suivant avant contrat du 09 février 2022 avant le 09 mai 2022 a été stipulée.

Un décompte des sommes à verser et une confirmation du rendez vous pour la signature de l’acte authentique de vente a été adressé par courrier du 26 avril 2022 à Madame [B] [G] par Maître [U], notaire en charge de la vente.

Madame [G] ne s’est pas présentée au rendez vous et n’a pas procédé au versement desdites sommes.

Une mise en demeure de signer l’acte authentique de vente a été adressée à Madame [G] par Maître [U], suivant courrier recommandé en date du 16 mai 2022.

Par exploit d’huissier en date du 24 mai 2022, Madame [X] [H] a sommé Madame [B] [G] d’avoir à comparaître le 13 juin 2022 par devant Maître [U] pour la signature de l’acte authentique, et de procéder au versement des fonds requis par courriers des 26 avril et 16 mai 2022. Cet acte a été remis à la personne même de Madame [B] [G].

Cependant, cette dernière ne s’est à nouveau pas présentée et n’a pas procédé au versement des sommes dues, tel que constaté par acte authentique en date du 13 juin 2022, prenant acte de la demande subséquente de résolution pure et simple dudit contrat formée par Madame [H], laquelle se réservait le droit de demander l’application de la clause pénale prévue au contrat ainsi que tous dommages et intérêts.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 juin 2022, Madame [X] [H] a mis en demeure, sous huit jours, la SAS Human Immobilier de l’indemniser pour un montant de 2.200 €, correspondant à 1% du prix de vente hors commission, en application de l’assurance garantie annulation du compromis.

Par courrier recommandé en date du 11 juillet 2022, Madame [H] a notifié à Human Immobilier la résiliation du mandat de vente consenti, à l’issue d’un préavis de 15 jours, soit à compter du 15 août 2022. Elle a au sein du même courrier réitéré sa demande d’indemnisation formée au titre de l’assurance garantie annulation, sous huit jours.

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2022, Madame [H] a conclu un nouveau mandat de vente avec la SAS Human Immobilier, sans exclusivité.

Par courrier en date du 29 juin 2022, la SAS Human Immobilier a fait connaître à Madame [H] l’impossibilité de mettre en oeuvre la garantie annulation, laquelle était conditionnée à la conclusion d’un mandat semi-exclusif sur le bien immobilier – ce alors que Madame [H] ne souhaitait plus vendre le bien.

Par acte en date du 04 avril 2023, Madame [X] [H] a assigné la SAS Human Immobilier devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par acte en date du 02 octobre 2023, la SAS Human Immobilier a assigné Madame [B] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux ; le notaire a établi un procès verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

Les affaires ont été jointes.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 27 mars 2024, Madame [X] [H] demande au Tribunal de :

— débouter la SAS Human Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— débouter Madame [G] de l’intégralité de ses demandes,

* à titre principal,

— prononcer l’inexécution contractuelle de la SAS Human Immobilier, déclarer la SAS Human Immobilier responsable de l’intégralité des préjudices qu’elle subit sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et condamner la SAS Human Immobilier :

— au paiement de la somme de 2.046,20 € au titre de son préjudice matériel,

— au paiement de la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral,

— condamner la SAS Human Immobilier à lui verser le montant de 3.000 € au titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive,

— condamner la SAS Human Immobilier à lui verser la somme de montant de 4.000 € au titre de dommages et intérêts en raison de sa pratique commerciale déloyale,

* à titre subsidiaire :

— constater la validité de la clause pénale insérée dans le contrat de promesse de vente du 9 février 2022, constater la réunion des conditions nécessaires a’ l’application de la clause pénale stipulée dans le contrat de promesse de vente du 9 février 2022, prononcer l’application de la clause pénale stipulée dans le contrat de promesse de vente du 9 février 2022, et condamner en conséquence Madame [B] [G] à lui payer la somme de 11.000 € au titre de la clause pénale,

* en tout état de cause :

— condamner la SAS Human Immobilier solidairement avec Madame [G] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAS Human Immobilier solidairement avec Madame [G] au paiement des entiers dépens,

— dire qu’il n’y aura lieu à s’opposer à l’exécution provisoire de droit.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 09 octobre 2024, la SAS Human Immobilier demande au Tribunal de :

* à titre principal, débouter Madame [X] [H] de l’ensemble de ses demandes,

* à titre subsidiaire, condamner Madame [B] [G] à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [X] [H],

* en toute hypothèse :

— condamner Madame [B] [G] au paiement de la somme de 13.200 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [G], ou tout succombant, à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [B] [G] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de juge unique en date du 25 novembre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, prorogé au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [H] à l’encontre de la SAS Human Immobilier au titre de la responsabilité contractuelle

Au soutien de sa demande, Madame [H] se prévaut des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil relatives à la responsabilité contractuelle, ainsi que les dispositions de l’article 1192 du Code civil relatives au mandat. Elle fait valoir que l’agent immobilier, dans le cadre du mandat, est tenu d’effectuer des vérifications quant à la solvabilité de l’acquéreur, et qu’il est tenu d’une obligation de Conseil et de mise en garde du mandant contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Elle précise qu’il s’agit d’obligations de moyen.

Madame [H] soutient que la responsabilité contractuelle de la SAS Human Immobilier est engagée, celle-ci ne l’ayant pas mise en garde sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur et ayant manqué à son obligation de vérification de la solvabilité de Madame [G]. Elle souligne que le mandataire a également manqué à ses obligations de diligences en ne relançant pas Madame [G] après son absence au premier rendez vous de réitération de l’acte de vente. Ainsi, elle soutient que la SAS Human Immoblier est tenue de réparer les préjudices résultant du refus de réitérer la vente, précisant que les manquements du mandataire sont la cause de la défaillance de Madame [G].

A ce titre, Madame [H] se prévaut d’un préjudice matériel constitué des frais de déménagement ayant dû être annulé à hauteur de 1.110,00 €, des frais de diagnostic de plomb à hauteur de 379 €, des frais d’huissier de justice à hauteur de 117,20 € pour l’envoi du second original de l’acte, outre 440 € de frais notariaux correspondant à l’annulation de la vente de la maison de Langon. Elle souligne que ces frais ont été engagés, alors qu’elle croyait légitimement en la réitération de l’acte de vente avec Madame [G], puisqu’il n’existait aucune condition suspensive. Elle se prévaut également d’un préjudice moral qu’elle évalue à hauteur de 5.000,00 € ; elle explique en effet avoir vu ses projets de retraite, lui permettant de se rapprocher de sa fille, totalement bouleversés, ce alors qu’elle était âgée de 73 ans au moment des faits ; elle se prévaut également de l’angoisse générée par les faits.

La SAS Human Immobilier, pour s’opposer aux demandes de Madame [H], se prévaut des règles relatives à la responsabilité contractuelle ainsi que des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile relatives à la charge de la preuve, rappelant qu’il incombe au demandeur de démontrer l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ledit manquement et le préjudice. Elle rappelle par ailleurs que l’agent immobilier est seulement tenu d’une obligations de moyen nécessitant la démonstration d’une faute réelle, laquelle n’est pas présumée. Elle souligne que les indemnisations forfaitaires ne sont par ailleurs pas admises s’agissant des éventuelles préjudices.

En l’espèce, la SAS Human Immobilier fait valoir que Madame [H] n’établit : ni que le mandataire n’aurait pas satisfait à son obligation de vérification de la solvabilité de Madame [G] ; ni que le refus de Madame [G] de réitérer la vente est due à son insolvabilité. La SAS Human Immobilier rappelle que l’objet d’un avant contrat est d’établir un acte préparatoire permettant au notaire d’accomplir un certain nombre de vérifications afin d’assurer la pleine efficacité de l’acte de vente à venir ; elle précise qu’elle n’a elle même perçu aucune commission au titre de cette opération. Elle soutient avoir effectué toutes les diligences nécessaires à la vente du bien immobilier, rappelant que le banquier est tenu au secret professionnel aux termes de l’article L511-33 du Code monétaire et financier. Elle précise également que Madame [H] dispose d’une action directe envers Madame [G], aux fins de paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente.

S’agissant des préjudices invoqués par Madame [H], la SAS Human Immobilier fait observer que Madame [H] ne peut se prévaloir des frais de déménagement, qu’elle a fait le choix d’engager alors qu’elle n’avait pas encore vendu son bien immobilier à Madame [G], et qu’elle n’avait pas encore fait l’acquisition du bien sis Tosse pour lequel la réitération était fixée au 24 mai 2022. Elle fait observer qu’il ressort de la promesse du vente du bien sis Tosse que l’attention des parties avait été attirée sur les risques liés à l’opération. La SAS Human Immobilier précise que dès lors, compte tenu de l’aléa résultant de la stipulation d’une condition suspensive dans le cadre de la vente [H]/[J] relative à la vente du [H]/[G], Madame [H] ne peut se prévaloir d’aucun préjudice au titre des frais de déménagement, ayant pris un risque en connaissance de cause. S’agissant des frais de diagnostic réalisé pour le vente, la SAS Human Immobilier souligne que la vente du bien immobilier n’a pas eu lieu du seul fait de la défaillance de Madame [G], et précise que la réalisation de ces diagnostics n’aurait pas été inutile si Madame [H] avait décidé de poursuivre la vente. La SAS Human Immobilier soutient ainsi qu’aucun lien de causalité avec la faute alléguée n’est démontré. S’agissant du coût de la sommation, elle soutient là aussi que ces frais n’ont été engagés que du seul fait de la défaillance de Madame [G], et fait valoir que Madame [H] a seule fait le choix de les exposer, ce qui n’était pas nécessaire pour l’annulation de la vente, de sorte que la demanderesse ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre. Le mandataire soutient également que la rédaction d’un procès verbal de carence par le notaire n’était pas utile au regard des stipulations contractuelles, de sorte que Madame [H] ne peut pas non plus se prévaloir des frais exposés à ce titre. Elle souligne enfin que la réalité d’un préjudice moral n’est pas établi.

Sur l’existence de fautes du mandataire

Suivant les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1984 alinéa 1 du Code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Plus précisément, suivant l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il faut rappeler que le mandataire est tenu d’une obligation de moyens. Il lui appartient de faire toutes diligences nécessaires pour mener à bien l’exécution de sa mission. Dans le cadre d’un mandat de vente, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l’opération. Il doit notamment, entre autres, s’assurer de la solvabilité des candidats à l’acquisition du bien objet du mandat. En effet, la solvabilité de l’acquéreur étant un élément essentiel à la perfection d’une vente, l’agent immobilier doit effectuer les vérifications nécessaires, ce même si le mandat ne le stipule pas expressément. Il est à ce titre tenu de procéder à des vérifications sérieuses.

Le mandataire est également tenu, comme tout professionnel, d’une obligation générale de Conseil et d’information dans l’exécution de sa mission.

Par ailleurs, selon l’article 6 du Code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. Suivant l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il en résulte qu’il incombe à celui qui se prévaut de l’engagement de la responsabilité contractuelle du mandataire d’établir l’existence d’un manquement aux obligations contractuelles, d’un préjudice et d’un lien causal entre ledit manquement et le préjudice.

***

En l’espèce, il ressort que la SAS Human Immobilier était engagée contractuellement, en tant que mandataire, à l’égard de Madame [H], au titre du mandat de vente en date du 21 janvier 2022, s’agissant de la vente du bien sis 35 rue Fabre 33210 Langon. Dans ce cadre, une rémunération a été stipulée au profit du mandataire, peu importe qu’elle n’ai finalement pas été perçue.

Ainsi, la SAS Human Immobilier était tenue de procéder à des vérifications quant à la solvabilité de l’acquéreur présenté par son intermédiaire.

Or, il faut constater que le compromis de vente sous seing privé en date du 09 février 2022 ne comporte aucune information sur la situation financière de Madame [G] ; si cet acte comporte un article intitulé "XVII. Situation financière des acquéreurs”, force est de constater qu’aucune mention n’a été portée sur les lignes relatives aux revenus de l’acquéreur, à sa situation professionnelle, ou encore sur celles relatives à l’existence de crédit ou de charge financières particulières.

Il en résulte que la SAS Human Immobilier, qui était tenue de procéder a minima à des vérifications sérieuses sur les capacités de financement de l’acquéreur, a manqué à ses obligations contractuelles, n’ayant pas a minima recueilli d’éléments sur la situation financière et patrimoniale de Madame [G].

Dès lors, un manquement de la SAS Human Immobilier à ses obligations contractuelles est établi.

Il ne peut être contesté que l’absence de vérifications effectuées par la SAS Human Immobilier sur la situation financière de Madame [G] a fait perdre une chance sérieuse à Madame [H] de ne pas accepter l’offre de Madame [G].

Cette situation est à l’origine non seulement du préjudice constitué par les frais occasionnés pour l’annulation de la vente mais également de celui résultant de l’échec du projet de déménagement de Madame [H].

Sur les préjudices

Au visa de l’article 1231-1 du Code civil, il échet de rappeler que pour être indemnisable, le préjudice doit être en lien certain et direct avec le manquement contractuel. Une perte de chance peut être indemnisable, sous réserve que la chance perdue soit sérieuse.

En l’espèce, Madame [H] justifie d’une facture de déménagement d’un montant de 1.110, 00 € TTC en date du 10 mai 2022, entre [S] et Tosse.

Elle justifie également de frais de prestation de diagnostic relatif au logement en vente à Langon à hauteur de 379,00 € TTC.

Madame [H] justifie par ailleurs de frais et honoraires d’huissier de justice, en vue de délivrer convocation à Madame [G], à hauteur de 117,20 €.

Elle justifie enfin avoir supporté des frais de notaire à hauteur de 500,00 €à la suite de l’annulation de la vente. L’étude lui ayant reversé la somme de 60 € pour solde de tout compte, la somme supportée in fine est de 440 €.

Il est établi que la légèreté blâmable de la SAS Human Immobilier dans la réalisation des vérifications qui lui incombaient concernant les capacités de Madame [G] à financer l’acquisition projetée n’a pas permis de détecter l’absence de sérieux de l’offre émise.

Par suite, le préjudice de Madame [H] doit s’analyser en une perte de chance de ne pas avoir exposé en vain les frais liés à son projet de déménagement et à l’échec de la vente.

Compte tenu de l’absence de conditions suspensives relatives au financement stipulée au sein du compromis de la vente [H]/[G], compromis qui plus est consécutif à l’acceptation d’une offre présentée par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, Madame [H] a légitimement cru en la réalisation de l’opération immobilière. Ainsi, elle peut se prévaloir au titre de son préjudice des frais de déménagement. Par ailleurs, les frais d’exploit d’huissier et d’honoraires de notaire payés dans le cadre de l’annulation de la vente ont été exposés dans le dessein de sécuriser ladite annulation. Dès lors, Madame [H] est bienfondée à se prévaloir d’un préjudice à ce titre. Enfin, elle est également bienfondée à se prévaloir des frais de diagnostic, exposés en vain, dans le dessein de la vente de son bien sis Langon. Il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir poursuivi la vente avec un autre acquéreur, alors que la faute du mandataire est à l’origine de l’échec de l’opération immobilière, et de la modification consécutive des projets de Madame [H].

Par suite, et compte tenu de la perte de chance évaluée à 80 %, la SAS Human Immobilier sera condamnée à payer la somme de 1.636,96 € à Madame [H] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

La réalité d’un préjudice moral, eu égard à l’échec du projet de déménagement de Madame [H], et du stress généré par la situation, est établi. Dès lors, la SAS Human Immobilier sera condamnée à payer à Madame [H] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts formées au titre d’une pratique commerciale déloyale

Madame [H] se prévaut des dispositions des articles L121-1 et L212-1 du Code de la consommation. Elle soutient que sont prohibées les clauses constituant des pratiques commerciales déloyales, notamment celles relatives au fait de subordonner la prestation d’un service à celle d’un autre service.

Madame [H] fait observer que la mise en oeuvre de la garantie annulation du compromis, dont elle bénéficie dans le cadre du mandat, est subordonnée à la régularisation d’un mandat semi-exclusif de vente du bien objet du compromis consenti au profit de la SAS Human Immobilier. Elle souligne que la mise en oeuvre de ladite garantie lui a été refusée en raison de la non souscription d’un second mandat de vente et de sa décision de ne plus vendre le bien. Elle soutient que le fait de la contraindre à souscrire un nouveau mandat de vente avec la société constitue une pratique commerciale déloyale – ce d’autant plus que la SAS Human Immobilier a manqué de bonne foi dans l’exécution contractuelle, et que ladite société lui a fait signer un second mandat sans exclusivité, ne lui ouvrant pas droit au bénéfice de la garantie annulation, ce qui constitue un manquement à son obligation d’information. Madame [H] sollicite par suite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 4.000,00 € à ce titre.

Pour s’opposer à la demande formée par Madame [H] au titre d’une pratique commerciale déloyale, la SAS Human Immobilier se prévaut des dispositions des articles L212-1 et L121-11 du Code de la consommation, définissant lesdites pratiques. Elle se prévaut également des règles relatives à la force obligatoire du contrat.

La SAS Human Immobilier soutient que la garantie commerciale annulation n’était pas due, puisqu’elle était subordonnée à la régularisation d’une convention d’annulation amiable du compromis, ainsi qu’à la signature d’un mandat de vente semi exclusif, conditions non remplies. Elle précise que Madame [H] a souhaité conclure un mandat sans exclusivité, signé avant même la sollicitation de la mise en oeuvre de la garantie annulation et le constat de la défaillance de Madame [G]. Elle ajoute que de telles conditions posées à la mise en oeuvre d’une garantie ne caractérise en rien une pratique commerciale déloyale. Elle souligne qu’en tout état de cause, aucune somme ne peut être réclamée de ce chef par Madame [H] puisque celle-ci a finalement renoncé à vendre le bien.

***

Selon l’article L121-11 alinéa 2 du Code de la consommation, est interdit le fait de subordonner la vente d’un produit à l’achat d’une quantité imposée ou à l’achat concomitant d’un autre produit ou d’un autre service ainsi que de subordonner la prestation d’un service à celle d’un autre service ou à l’achat d’un produit dès lors que cette subordination constitue une pratique commerciale déloyale au sens de l’article L. 121-1.

Suivant l’article L121-1 alinéas 1 et 2 du Code de la consommation, les pratiques commerciales déloyales sont interdites. Une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.

Il faut tout d’abord préciser que le fait que la garantie annulation stipulée au mandat de vente en date du 21 janvier 2022 conditionne son bénéfice à la régularisation par l’acquéreur d’un mandat semi exclusif de vente du bien objet du compromis ne constitue pas une pratique commerciale déloyale. En effet, il n’est ni établi qu’une telle opération serait contraire aux exigences de la diligence professionnelle, ni qu’elle altérerait ou serait susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé.

Par suite, les conditions fixées pour la mise en oeuvre de la garantie annulation ne constituent pas une pratique commerciale déloyale.

Or, force est de constater que ces conditions ne sont pas réunies

En effet, si Madame [H] fait grief à la SAS Human Immobilier d’un défaut de conseil s’agissant de la souscription d’un mandat semi exclusif ouvrant droit à la garantie commerciale, il faut constater qu’elle a en réalité décidé de ne plus vendre son bien.

D’autre part, la mise en oeuvre de la garantie était également conditionnée à la régularisation d’une convention d’annulation amiable du compromis entre le vendeur et l’acquéreur, alors qu’une telle convention n’a pas été régularisée en l’espèce.

Par suite, la mise en oeuvre de la garantie annulation a été refusée à bon droit par la SAS Human Immobilier à Madame [X] [H], en l’absence de réunion des conditions prévues, étant précisé qu’aucune pratique commerciale déloyale n’est caractérisée.

Dès lors, Madame [H] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Human Immobilier à lui verser des dommages et intérêts pour pratique commerciale déloyale.

Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre d’une résistance abusive

Madame [H] explique que le refus de mise en oeuvre de la garantie par la SAS Human Immobilier constitue une résistance abusive. Elle sollicite par suite l’octroi à ce titre de dommages et intérêts s’élevant à 3.000,00 €.

Pour s’y opposer, la SAS Human Immobilier soutient qu’aucune résistance abusive n’est établie, et fait observer que l’indemnisation sollicitée est évaluée fofaitairement par la demanderesse, ce qui est prohibée dans le cadre indemnitaire. Elle soutient ainsi que la demande formée à ce titre doit être rejetée.

***

Les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive relèvent du régime de la responsabilité délictuelle.

Selon les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les conditions de l’engagement de la responsabilité de la SAS Human Immobilier pour résistance abusive ne sont pas réunies, en l’absence d’éléments suffisants pour qualifier d’abusif son comportement, ce d’autant plus que la garantie commerciale n’était pas due tel que ci-dessus établi. Dès lors, ne sont établis ni mauvaise foi de la part du mandataire, ni manoeuvre dilatoire, ni encore de faute dans l’exercice de son droit à se défendre.

Par suite, Madame [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée sur le fondement d’une résistance abusive.

Sur les demandes formées par la SAS Human Immobilier à l’encontre de Madame [G]

La SAS Human Immobilier sollicite, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la condamnation de Madame [G] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, précisant que le refus de réitérer l’acte caractérise une faute à l’origine de son préjudice. Elle sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 13.200 €, montant de sa rémunération perdue.

Suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de l’acte en date du 13 juin 2022 que Madame [G] ne s’est pas présentée pour la réitération de la vente [G]/[H] par acte authentique, et n’a pas versé le prix de vente. Cette inexécution contractuelle de Madame [G] à l’égard de Madame [H] constitue une faute délictuelle engageant sa responsabilité à l’égard de la SAS Human Immobilier pour le préjudice en résultant.

Dès lors, Madame [B] [G] sera condamnée à relever indemne la SAS Human Immobilier de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [X] [H].

Par ailleurs, suivant l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il a été stipulé au sein du compromis de vente en date du 09 février 2022 une commission de négociation, due à la SAS Human Immobilier, à la charge de l’acquéreur, d’un montant de 13.200,00 €. Il a également été stipulé que “le refus de réitérer par acte authentique ne pourra pas avoir pour effet de priver Human Immobilier de son droit à rémunération”.

Madame [B] [G] a manqué à ses obligations en refusant de réitérer la vente par acte authentique. Elle reste toutefois tenue au versement de la rémunération à l’égard du mandataire.

Dès lors, Madame [B] [G] sera condamnée à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 13.200 € au titre la commission qu’elle aurait dû percevoir dans le cadre de la vente [H]/[G], avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023, date de l’assignation délivrée à Madame [B] [G].

Sur les demandes formées par Madame [H] à l’encontre de Madame [G]

Les demandes de Madame [H] formées à l’encontre de Madame [G] le sont à titre subsidiaire. Dans la mesure où il est fait droit pour partie aux demandes formées à titre principal par Madame [H], il y a lieu de constater que ses demandes formées à titre subsidiaire sont sans objet.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, il échet de faire masse des dépens et de condamner solidairement la SAS Human Immobilier et Madame [B] [G], perdant principalement la présente instance, au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Human Immobilier, partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 2.000 euros à Madame [X] [H].

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [G], partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 1.800 euros à la SAS Human Immobilier.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SAS Human Immobilier à payer à Madame [X] [H] la somme de 1.636,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel compte tenu de la perte de chance retenue à hauteur de 80 %, et la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Madame [X] [H] de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Human Immobilier à lui verser des dommages et intérêts pour pratique commerciale déloyale,

DEBOUTE Madame [X] [H] de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Human Immobilier à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [B] [G] à relever indemne la SAS Human Immobilier de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [X] [H] par la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [G] à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 13.200 € au titre la commission qu’elle aurait dû percevoir dans le cadre de la vente [H]/[G], avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023,

FAIT masse des dépens et CONDAMNE solidairement la SAS Human Immobilier et Madame [B] [G] aux entiers dépens,

CONDAMNE la SAS Human Immobilier à verser à Madame [X] [H] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à la SAS Human Immobilier une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT