COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES [Localité 2] c/ [T] [H]

N° 26/

Du 29 Mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04273 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2UN

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026 , par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Mai 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Localité 2], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

M. [T] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [H] est propriétaire des lots n 488, 775, 931 et 1060 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les [Localité 2] » situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Cette copropriété a été administrée par la Selarl Huertas & Associés jusqu’au 31 mai 2024 et est actuellement administrée par le Cabinet Europazur en qualité de syndic.

Par lettre du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure M. [T] [H] de lui payer la somme de 9.058,72 euros de charges de copropriété dues au 8 août 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, il a fait délivrer à M. [T] [H] le 23 janvier 2025, un commandement de payer la somme principale de 10.008,79 euros de charges de copropriété dues au 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner M. [T] [H] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

12.825,88 euros de charges de copropriété arrêtées au 22 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour les périodes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2024, l’état financier après répartition pour ces exercices, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 12.825,88 euros au 22 octobre 2025. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute du défendeur que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité. Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [T] [H] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 mars 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [T] [H] est propriétaire des lots de copropriété n 488, 775, 931 et 1060,la résolution prise par l’administrateur provisoire le 21 août 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,la résolution prise par l’administrateur provisoire le 21 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,la résolution prise par l’administrateur provisoire le 20 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [T] [H],l’état des dépenses au 30/06/2021, au 30/06/2022, au 30/06/2023, au 30/06/2024,l’état financier après répartition au 30/06/2022, au 30/06/2023,une mise en demeure de payer la somme de 9.058,72 euros de charges de copropriété dues au 8 août 2024, adressée à M. [T] [H] par lettre du 8 août 2024,un commandement de payer la somme principale de 10.008,79 euros délivrée à M. [T] [H] par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 12.825,88 euros au 22 octobre 2025.

Toutefois, la somme de 12.825,88 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

des frais de pré-contentieux d’un montant de 24 euros le 08/08/2024,des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 17/01/2025,des frais de commandement de payer d’un montant de 176,79 euros le 24/01/2025,des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 22/10/2025,

le tout pour un montant total de 566,67 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, les frais de la mise en demeure du 8 août 2024 (24 euros) et le coût du commandement de payer (176,79 euros) seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 12.460 euros, comptes arrêtés au 22 octobre 2025, que M. [T] [H] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 9.058,72 euros à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure, et sur la totalité à compter de l’assignation du 18 novembre 2025, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [T] [H] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose de ce fait à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct de celui du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 600 euros.

Par conséquent, M. [T] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [T] [H] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 12.460 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 9.058,72 euros à compter du 8 août 2024 et sur la totalité à compter du 18 novembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 600 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT