COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [P], [H],, [O], [F] c/ S.C.I., [C] INVESTISSEMENTS

MINUTE N°

Du 19 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/00906 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OXVX

Grosse délivrée à

M^e Benjamin AYOUN

expédition délivrée à

M^e Lahcen EL MOUSSAID

le 17 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix neuf Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mars 2026 après prorogation, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur, [P], [H],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Lahcen EL MOUSSAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [O], [F],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Lahcen EL MOUSSAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I., [C] INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal es qualite.,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [H] et madame, [F] sont propriétaires du lot n°10 constitué d’un box garage situé au, [Adresse 3] à, [Localité 4] depuis le 18 octobre 2021.

Se plaignant d’infiltrations récurrentes dans leur garage depuis le mois de décembre 2022 en provenance du local appartenant à la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, ils ont par exploit d’huissier de commissaire de justice en date du 23 février 2023 fait assigner la SCI, [C] INVESTISSEMENTS devant le tribunal de céans ;

Vu l’ordonnance en date du 14 juin 2024 du juge de la mise en état qui a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SAS, [C] et a déclaré le tribunal judiciaire compétent ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 19 novembre 2025) aux termes desquelles monsieur, [P], [H] et madame, [O], [F] sollicitent, au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, subsidiairement de la théorie du trouble anormal de voisinage, subsidiairement des dispositions de l’article 1242 du Code civil, de :

— voir juger de l’existence d’une fuite en provenance du local propriété de la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS, sus-jacent à leur garage

— voir juger que la responsabilité civile de la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS est engagée envers eux au titre des fuites survenues au sein de leur garage,

En conséquence,

— voir condamner la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 11.965 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel subi,

— voir condamner la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral subi,

— voir condamner la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 24 février 2022 ainsi que le coût de la signification de la présente assignation.

Vu les conclusions ( RPVA 19 novembre 2025 ) aux termes desquelles la SCI, [C] INVESTISSEMENTS sollicite de voir rejeter les demandes de Monsieur, [H] et Madame, [F], de les voir condamner à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025 avec effet différé au 20 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur, [H] et madame, [F] font valoir que le garage dont ils sont propriétaires a subi des infiltrations d’eau récurrentes en provenance du local situé au-dessus, propriété de la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, infiltrations liées à une fuite en provenance du sol des locaux de la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, d’où partent deux tuyaux d’évacuation qui cheminent au sein du plafond de leur garage.

Ils soutiennent que le sol étant en proie à un défaut d’étanchéité, son nettoyage à grandes eaux entraîne des infiltrations au sein du garage via les deux tuyaux d’évacuation cheminant au sein du plafond du garage.

Ils font plaider que cette fuite et son origine sont attestées par le rapport de la société CONCEPT TECHNOLOGY, le rapport établi par Maître, [E], Commissaire de justice et par l’attestation établie par Monsieur, [Z], [Q], président de la société SOPHIA’S RESTAURANT, actuel preneur des locaux.

Ils exposent que la société CONCEPT TECHNOLOGY est intervenue dans le local détenu par la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, qu’elle a opéré des essais des vidanges et des étanchéités, que les fuites proviennent de l’étanchéité du sol du local détenu par la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, ce qui est corroboré par le constat en date du 24 février 2022 établi par Maître, [E], Commissaire de justice à MENTON.

Ils font plaider que si la SCI, [C] INVESTISSEMENTS indique avoir réalisé des vérifications dans son local dès le 8 mars 2022 elle n’en justifie pas.

S’agissant de la nature commune des canalisations invoquées par la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, ils font valoir que la canalisation provenant du local de la SCI, [C] INVESTISSEMENTS ne peut être réputée comme relevant des parties communes au seul motif que celle-ci chemine au sein de parties communes, que cette affirmation est fausse, dans la mesure où la canalisation fuyarde chemine au sein d’une partie privative, à savoir leur garage, que la fuite survenue au sein de leur garage provient de manière certaine des locaux propriété de la société SCI, [C] INVESTISSEMENTS.

Ils exposent avoir subi des troubles de jouissance entre novembre 2021 date de leur acquisition et septembre 2024 date à laquelle les fuites ont cessé , que les infiltrations ont rendu l’usage du parking mal aisé d’où il découle un préjudice matériel à savoir réfection de la capote en toile du véhicule de Madame, [F], endommagée suite aux écoulements et de la réfection du plafond du garage, effrité en raison de l’écoulement des eaux usées en provenance des locaux propriété de la SCI, [C] INVESTISSEMENTS .Ils exposent aussi subir un préjudice moral, liés aux tracas engendrés.

Ils précisent que la fuite a pris fin sur les demandes de Monsieur, [H] auprès du second locataire, la société SOPHIA’S RESTAURANT.

En réponse, la SCI, [C] INVESTISSEMENTS fait valoir Monsieur, [H] et Madame, [F] sont défaillants dans la démonstration du fait que la fuite provient du local lui appartenant.

Elle soutient que le constat d’huissier ne démontre pas que la fuite vient de son local, ni qu’il se situe bien au-dessus du garage, que de nombreuses canalisations traversent les parkings (chauffages, arrivés d’eaux, évacuation de toutes sortes).

Elle fait valoir que si la société CONCEPT TECHNOLGY expose que des essais de vidanges avec colorants auraient été réalisés, il n’en est pas question en page deux, ni de trace de colorants en page 3 . Elle indique qu’il n’est pas possible de comprendre dans le rapport si la fuite est géolocalisée ou généralisée sur toute la surface de la cuisine, que la société n’a pas pris de photo d’un testeur d’humidité pour prouver que la zone dans le parking est encore humide.

Elle fait valoir que le rapport de la société CONCEPT TECHNOLOGY n’est pas contradictoire, qu’il n’explique pas comment elle arrive à déterminer que la fuite provient de l’étanchéité du sol cuisine du restaurant, ce qui est contredit par le rapport d’huissier qui localise les fuites au niveau des canalisations.

Elle expose avoir dès le 8 mars 2022 avoir fait procéder à des vérifications dans son local, qu’aucune fuite n’a été détectée.

Elle fait valoir que si Monsieur, [H] et Madame, [F] demandent la condamnation à réaliser des travaux d’étanchéification du sol de la cuisine, il s’avère que ce n’est pas le sol qui n’est pas étanche mais les canalisations à la lecture du constat d’huissier, que l’argument des demandeurs selon lequel il existerait un dysfonctionnement, le sol étant en proie à un défaut d’étanchéité et le nettoyage à grandes eaux de celui-ci entraînant des infiltrations, ce qui est manifestement contradictoire lorsqu’il est mis en regard de la prétendue fuite de canalisation.

Elle fait plaider que l’attestation produite par le gérant de la société exploitante du restaurant apparaît rédigée dans un français approximatif, qu’elle ne permet aucune identification précise de la canalisation incriminée, ni aucune localisation techniquement recevable, qu’elle ne peut constituer une preuve suffisante d’une canalisation privative lui appartenant.

Elle se questionne sur la compréhension par le rédacteur de l’attestation des obligations et de l’objet réel de l’attestation qu’il a fournie.

Elle relève que Monsieur, [H] et Madame, [F] n’ont pas fait de déclaration d’assurance , qu’elle n’a pas été destinataire d’une demande aux fins de voir réaliser un constat amiable,que cette absence de déclaration constitue une faute contributive susceptible de limiter voire d’exclure leur droit à indemnisation.

Elles font valoir que les canalisations impliquées relèvent des parties communes, puisqu’elles ne sont pas dans son local ce qui l’exonère de toute responsabilité, que les demandeurs ne versent aucun élément tiré du règlement de copropriété qui viendrait contredire l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété confirme que sont privatives les canalisations à l’intérieur des appartements et locaux, à partir des chutes ou colonnes de distributions communes, les installations sanitaires dans les appartements, y compris les water closet, salles d’eau et les conduites d’évacuation des eaux usées, depuis les appareils jusqu’à la chute commune.

Elle fait valoir que les canalisations qui cheminent en dehors du lot, dans des parties communes même si elles desservent un lot , conservent leur caractère commun jusqu’au point de pénétration dans le lot ou jusqu’au point de raccordement sur une colonne commune, que les canalisations incriminées cheminent dans le parking utilisé par les demandeurs et se raccordent nécessairement au réseau d’évacuation général de l’immeuble qu’elles ne sont pas situées dans l’emprise privative de son local et participent au réseau commun, qu’elles relèvent par nature du domaine des parties communes

Elle soutient que le fait que les canalisations participent à l’évacuation des eaux usées issues de son local ne saurait les faire regarder comme privatives dès lors qu’elles échappent à l’emprise du lot concerné et qu’elles participent à un réseau commun.

Elle fait valoir qu’elle n’a ni la garde, ni la maîtrise juridique des canalisations litigieuses situées hors de son local propre, et ne peut voir sa responsabilité engagée au titre de l’article1242 du

Code civil à raison de faits relatifs à des équipements dont elle n’a ni usage exclusif, ni accès direct.

Elle fait valoir que la copropriété a déjà procédé à la prise en charge, par voie de facturation collective, de travaux relatifs à des canalisations situées dans les caves de l’immeuble, ce qui atteste que l’entretien, la réparation et la remise en état de ces conduites souterraines ou semi-souterraines relèvent d’un budget général de copropriété, et non d’une charge imputable à un lot individuel.

Elle soutient que si les demandeurs avaient identifié une canalisation fuyarde dans les caves comme ils le prétendent, ils auraient du solliciter le syndicat des copropriétaires, seul organe habilité à voter et financer ces travaux.

Elle fait valoir l’impossibilité de la condamner à intervenir dans les parties communes ou dans

le garage de Monsieur, [H] et Madame, [F] .

Elle soutient que le préjudice matériel n’est pas justifié, qu’il n’est pas justifié du sinistre affectant la capote de la voiture , la facture de mars 2024 indiquant le changement d’une capote d’un montant de 9.965 € pour une voiture de 2016.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, elle soutient qu’elle n’est pas étayée.

Aux termes des dispositions de l’article 544 du code de procédure civile la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des dispositions de l’article 1242 du code civil On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.

Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil

Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs, sauf lorsque que ceux-ci ont été confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire.

Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés ;

Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance.

La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les parents et les artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.

En ce qui concerne les instituteurs, les fautes, imprudences ou négligences invoquées contre eux comme ayant causé le fait dommageable, devront être prouvées, conformément au droit commun, par le demandeur, à l’instance.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs .

En l’espèce alors qu’ils déplorent sur leur fonds des nuisances et des dommages consécutifs à des infiltrations en provenance du plafond de leur garage, le tribunal constate que les demandeurs ne justifient pas avoir fait de déclaration à leur compagnie d’assurance, qu’ils produisent en effet seulement la copie d’un constat amiable rempli unilatéralement par monsieur, [H], qu’ils n’ont pas souhaité d’expertise amiable et/ou judiciaire aux fins de préciser la nature et l’origine des infiltrations ; et de facto pour établir le lien de causalité direct et certain entre les désordres allégués et le bien appartenant à la SCI, [C] INVESTISSEMENTS, tels qu’ils le soutiennent.

Pour attester de l’existence d’infiltrations dans leur garage, Monsieur, [H] et Madame, [F] produisent le rapport d’intervention de la société CONCEPT TECHNOLOGY .

L’exemplaire du rapport en date du 21 janvier 2022 de deux pages remis au Tribunal montre deux photographies de médiocre qualité laissant apparaître un plafond qui semble effectivement dégradé en l’état du contraste entre la tache de couleur noire et le reste du plafond, blanc. Il semble y avoir sur ces deux photographies des traces de couleur jaune sans qu’il soit possible de déterminer s’il s’agit du colorant visé en page une du rapport au titre d’essai de vidange avec colorant ou d’un défaut de qualité d’impression du rapport, en l’absence de tout descriptif précis et détaillé par l’entreprise des recherches de fuite mises en œuvre . Par ailleurs sur le cliché passe sous la tache sombre coté mur un tuyau rouge d’un diamètre important qui forme un coude avant de rejoindre une autre canalisation qui longe le mur d’un diamètre identique.

S’agissant des causes des désordres, le rapport de CONCEPT TECHNOLOGY indique que la fuite provient de l’étanchéité du sol de cuisine.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 24 février 2022 constate au titre d’un deuxième écoulement au sol du box au pied de la paroi gauche une première étendue d’eau sur plus de deux mètres de longueur auréolé d’un dépôt de calcite en son périmètre, qu’au plafond au droit de cette tache d’eau émergent plusieurs conduits d’évacuation, qu’ en périmètre de ces conduits une tache d’eau maculée de dépôts de calcite , de taches d’oxydation, le béton se décroche .

L’huissier note une « deuxième zone d’écoulement : goutte à goutte au niveau de la deuxième évacuation des eaux usées émergeant du plafond , situé à l’extrémité côté droit » en page 7.

L’exemplaire du procès-verbal de constat produit, en couleur noir et blanc avec des photographies de médiocre qualité, ne permet pas de situer précisément l’origine du goutte à goutte noté par l’huissier.

Une attestation est versée au dossier rédigée par monsieur, [Q], nouveau preneur du local commercial, qui mentionne d’une part avoir effectué des travaux et avoir procédé après sollicitation de monsieur de « garage passé pour problème d’eau » à la réparation du « tube d’évacuation de cuisine passée par garage » et qui note la fin des difficultés après la réparation.

Cependant cette attestation, imprécise ne permet pas de déterminer l’origine des désordres, leur localisation, la nature des travaux réalisés et, dans l’hypothèse, où il s’agirait de la fuite d’une canalisation, si elle provenait des parties communes ou des parties privatives.

En effet, selon le règlement de propriété versé par la défenderesse sont privatives les canalisations à l’intérieur des appartements et locaux, à partir des chutes ou colonnes de distributions communes, les installations sanitaires dans les appartements, y compris les water closet, salles d’eau et les conduites d’évacuation des eaux usées, depuis les appareils jusqu’à la chute commune.

Or, si les demandeurs affirment que la canalisation fuyarde est nécessairement de nature privative, il n’est pas contesté que les canalisations qu’ils mettent en cause se situent au niveau de leur garage. Les demandeurs ne démontrent pas que la canalisation des eaux usées était un branchement à l’usage exclusif de la SCI, [C] INVESTISSEMENTS dès lors que le procès-verbal de constat d’huissier situe le goutte à goutte au niveau de la deuxième évacuation des eaux usées émergeant du plafond, que l’huissier a relevé deux zones d’écoulement, que la mention dans l’attestation de monsieur, [Q] d’un « tube d’évacuation de cuisine passée par garage » est insuffisante à caractériser le caractère exclusif du branchement.

Par conséquent ils échouent à démontrer les origines des désordres et par conséquent que la société ANDREOLI INVESTISSEMENT serait responsable des infiltrations qu’ils invoquent.

Monsieur, [H] et madame, [F] n’établissent enfin pas que le préjudice qu’ils invoquent est actuel et certain, qu’ils ont personnellement subi un préjudice matériel, un préjudice de jouissance et/ou moral.

En effet, ils invoquent l’existence d’un préjudice à savoir la dégradation de la capote du véhicule du véhicule de madame, [F] .Or ce préjudice n’est étayé que par un mail des demandeurs, ce qui ne peut constituer un élément de preuve objectif, la facture de réparation ne mentionnant pas par ailleurs les causes du remplacement.

Les demandeurs invoquent en outre un trouble de jouissance avec un usage mal aisé du garage en raison de la présence d’eau continue.

Cependant si un constat amiable, rempli par les demandeurs uniquement, est produit en date du 2 décembre 2002 , le rapport de CONCEPT TECHNOLOGY établi à la fin du mois de janvier 2022 ne montre aucune trace des désordres au sol, seul le procès-verbal de constat d’huissier de début février 2022 permet de constater la présence résiduelle d’une auréole d’eau dans le garage.

Il n’est produit aucun constat entre février 2022 et septembre 2024 permettant de démontrer la permanence de l’eau dans le garage, qui pourrait le cas éventuel caractériser l’existence d’un trouble de jouissance, qui n’est donc ainsi pas caractérisé.

Enfin monsieur, [H] et madame, [F] invoquent un préjudice moral qui n’est nullement étayé.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Monsieur, [H] et Madame, [F] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI ANDREOLI INVESTISSEMENT ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Monsieur, [P], [H] et madame, [O], [F] , parties succombantes seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur, [P], [H] et madame, [O], [F], qui succombent , seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur, [P], [H] et madame, [O], [F] de l‘ensemble de leurs demandes,

DEBOUTE Monsieur, [P], [H], madame, [O], [F] et la SCI, [C] INVESTISSEMENTS de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [P], [H] et madame, [O], [F] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT