TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11283 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SEI

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IBSA, dont le siège social est sis Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11283 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SEI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 07/07/2023, la SARL IBSA a donné à bail à Monsieur [M] [J] un logement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire et relève des dispositions du Code civil en tant que résidence secondaire.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [M] [J] le 16 octobre 2024 pour obtenir le paiement d’une somme de 90420,23 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 28 novembre 2024, la SARL IBSA a fait assigner Monsieur [M] [J] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et subsidiairement la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [J] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 90420,23 Euros décompte arrêté au 17 novembre 2024 inclus,

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale mensuellement à la somme de 9000 Euros, charges en sus, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction à l’issue du délai d’un an, jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 2500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux dépens comprenant le coût du commandement,

— Prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 février 2025 :

La SARL IBSA représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [M] [J] a comparu et indiqué qu’il avait des difficultés financières et qu’il va cependant être en mesure de régler la dette et qu’en tout état de cause il quittera les lieux en juillet 2025.

Sur demande du Tribunal, par note en délibéré du 2 avril 2025 le bailleur indique qu’aucun paiement n’est intervenu de telle sorte que la dette reste identique hors frais.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ;

L’article 1741 du Code civil énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ;

Le bail liant les parties se réfère expressément aux dispositions du Code civil et plus particulièrement aux dispositions des articles 1714 à 1762 ;

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce à quoi le bail se réfère expressément ;

Le contrat de bail dispose d’une clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 à Monsieur [M] [J] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ; En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans le délai d’un mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 17 novembre 2024.

Le locataire étant occupant sans droit ni titre à cette date, il sera fait droit à la demande d’expulsion ;

Sur la suppression du délai prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas apporté la preuve de la mauvaise foi du locataire ou de son entrée dans les lieux hors la voie contractuelle ; il ne sera par conséquent fait droit à cette demande.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce, le bailleur verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [M] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 90420,23 Euros au 17 novembre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [M] [J] sera condamné à payer à la SARL IBSA la somme de 90420,23 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [J] jusqu’au départ effectif des lieux ;

En l’espèce le bailleur sollicite le versement mensuel de la somme de 9000 Euros à titre indemnitaire soit un montant mensuel supérieur au loyer du mensuellement, sans apporter d’éléments justifiant cette majoration, notamment quant à son préjudice sur le plan du quantum ou de sa nature, hors le constat des retards de paiement.

Par conséquent que le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SARL IBSA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [M] [J] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 07/07/2023 entre la SARL IBSA d’une part, et Monsieur [M] [J] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 17 novembre 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 7] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [J] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à la SARL IBSA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 17 novembre 2024 inclus, la somme de 90420,23 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à verser à la SARL IBSA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction à l’issue du délai d’un an, ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE la SARL IBSA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,