COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 2] [Localité 3] c/ Société MAXA

N° 26/

Du 26 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/02027 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PW3W

Grosse délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-[Localité 4]

la SELARL TEBOUL [M]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le26 Février 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE MONTREAL pris en la personne de son syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 5]

dont le siège social est [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Société MAXA société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NICE sous le numéro 531 597 359, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Maxa est propriétaire des lots n° 5, 30, 31 et 43 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] et administré par son syndic en exercice, la société Cabinet Foncia [Localité 5].

Par jugement rendu le 5 mars 2015 rectifié par jugement du 28 mai 2015, la quatrième chambre civile du tribunal de grande instance de Nice a condamné la société Maxa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Montréal » la somme de 12.806,14 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 22 octobre 2014.

Le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a, par jugement du 8 septembre 2016, validé la procédure de saisie immobilière pour le montant visé au commandement de payer signifié le 15 janvier 2016 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Montréal » et ordonné la vente forcée des biens appartenant à la société Maxa visés au même commandement.

Par jugement rendu le 19 janvier 2017, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a néanmoins renvoyé la date de l’audience de vente forcée, à la demande du créancier poursuivant, au motif que le jugement d’orientation avait été frappé d’appel.

Par arrêt du 6 janvier 2017, la cour d’appel d'[Localité 7] a confirmé le jugement d’orientation du 8 septembre 2016 et déclaré la société Maxa irrecevable en toutes ses demandes.

Par jugement du 27 avril 2017, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a déclaré la société Maxa irrecevable en ses demandes, l’a condamnée à payer une amende civile de 1.500 euros ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Montréal » les sommes de 1.000 euros de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 6 juillet 2017, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a notamment constaté la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié à la société Maxa le 15 janvier 2016 et publié le 1er février 2016 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Nice.

***

Par jugement rendu le 10 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice a condamné la société Maxa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Montréal » la somme de 20.355,22 euros représentant ses charges de copropriété impayées du 21 octobre 2014 au 1er juillet 2019.

Par ordonnances des 8 décembre 2020 et 24 octobre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la radiation de l’instance ayant pour objet l’appel interjeté à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 juin 2020 avant de la déclarer atteinte de péremption.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » a, par lettre du 27 décembre 2023, mis en demeure la société Maxa de lui payer la somme de 19.521,68 euros de charges de copropriété dues à cette même date.

Ce dernier a également fait délivrer à la société Maxa un commandement de payer la somme de 20.409,80 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024.

Par acte du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Montréal » a fait assigner la société Maxa devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 22.154,45 euros de charges et frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » sollicite la condamnation de la société Maxa à lui payer les sommes suivantes :

—  30.571,79 euros de charges et frais nécessaires arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de la mise en demeure,

—  10.000 euros de dommages et intérêts,

—  3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il invoque les dispositions des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et rappelle que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété proportionnellement à la quote-part affectée à leurs lots.

Il expose que la société Maxa ne règle pas ses charges depuis de nombreuses années, le contraignant à la poursuivre régulièrement pour obtenir le paiement de sa créance, et rappelle les procédures qu’elle a antérieurement diligentées à cet effet. Il souligne que la société Maxa a multiplié les recours afin de faire échec à la mesure d’exécution forcée qu’il a légitimement initiée avant de finalement régler le montant de sa condamnation issue du jugement du 5 mars 2015 rectifiée par le jugement du 28 mai 2015, rendant la procédure de saisie sans objet.

Il expose que la défenderesse s’est toutefois abstenue de régler ses charges courantes, justifiant ainsi une nouvelle condamnation par jugement du 10 juin 2020. Il indique que la société Maxa s’est acquittée des causes de celui-ci tout en manquant de nouveau à son obligation de payer les appels de fonds de l’année en cours.

En réplique aux écritures adverses, il soutient que la somme de 1.406,25 euros constitue frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’il admet que l’une des missions courantes du syndic est de procéder au recouvrement des charges, il précise que le contrat de syndic prévoit une rémunération complémentaire lorsque l’accomplissement de diligences exceptionnelles est requis face à un copropriétaire débiteur chronique tel que la société Maxa. Il précise que, dans ce cas, les frais de suivi et de transmission du dossier sont alors imputables au seul copropriétaire concerné.

Il fait valoir que le compte de copropriété de la défenderesse est débiteur depuis plus de quinze ans, la société Maxa étant défaillante depuis le premier appel de fonds de l’année 2011 alors qu’elle a acquis ses lots au sein de la copropriété en octobre 2010, et que les seules sommes versées l’ont été en exécution de décisions de justice et afin d’éviter une saisie immobilière.

Il en déduit que sa demande au titre des frais nécessaires se justifie compte tenu des procédures judiciaires et voies d’exécution forcée diligentées, des vérifications comptables de l’imputation des sommes versées en exécution des jugements, du suivi contentieux de ce dossier pendant des années ainsi que de la lecture et de l’analyse des conclusions échangées dans le cadre de ces procédures judiciaires.

Il considère être fondé à maintenir sa demande indemnitaire ainsi que celle relative aux frais irrépétibles puisque les manquements constants de la défenderesse mettent en péril le fonctionnement normal de la copropriété ainsi que ses relations avec l’ensemble de ses cocontractants habituels et nécessaires.

Il soutient que ce comportement fautif lui cause un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires puisque la défenderesse refuse de régler ses charges avec la régularité indispensable à la bonne gestion de la copropriété depuis plus de quinze ans, cette dernière étant constamment débitrice de plus de 20.000 euros, soit près de la moitié du budget annuel de la copropriété. Il mentionne que les autres copropriétaires doivent donc pallier cette carence afin que le syndicat puisse régler ses fournisseurs.

Il considère que ce retard intentionnel et systématique, sans aucune justification, lui permet de réclamer des dommages et intérêts compensatoires étant donné qu’il s’est avéré, après chaque condamnation, que la défenderesse disposait des fonds suffisants pour s’exécuter, ce qu’elle serait donc en mesure de faire dès la réception des appels de fonds.

Il estime que la décision de la société Maxa de vendre ses biens immobiliers au sein de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » ne remet pas en cause le bien-fondé de son action puisqu’il n’est pas tenu de patienter jusqu’à l’issue d’une telle opération de cession pour faire valoir ses droits.

Il actualise le montant de sa demande qui s’élève désormais à la somme de 30.571,79 euros au titre des charges échues du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2025.

Il mentionne produire les appels de fonds, états de répartition, relevés des dépenses, procès-verbaux d’assemblées générales approbatives des comptes, les certificats de non-recours contre ces assemblées ainsi que le commandement de payer du 19 janvier 2024 afin de justifier de sa créance.

Dans ses dernières écritures notifiées le 1er avril 2025, la société Maxa conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts ainsi que de celle formée au titre des frais irrépétibles et sollicite la déduction de la somme de 1.406,25 euros du montant réclamé au titre des charges.

Elle expose que diverses sommes ont été inscrites au débit de son compte de copropriété alors qu’elle estime qu’il s’agissait de frais devant être imputés à tous les copropriétaires selon la répartition applicable aux charges générales communes puisqu’une des missions essentielles du syndic est de recouvrer les charges de copropriété, quels que soient les termes du contrat de syndic.

Elle ajoute que sa trésorerie est insuffisante pour lui permettre d’apurer son passif. Elle relate avoir donc mis en vente ses biens immobiliers au sein de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » et soutient que le syndicat demandeur sera intégralement désintéressé au jour de la cession.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » produit :

— le relevé de propriété démontrant que la société Maxa est propriétaire des lots de copropriété n°5, 30, 31 et 43,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2018 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2018 au 31 mars 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2019 au 31 mars 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 octobre 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2019 au 31 mars 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2020 au 31 mars 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 août 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020,

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2025 au 31 mars 2026,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er avril 2026 au 31 mars 2027,

— l’état des dépenses des exercices clos les 31 mars 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025,

— l’état financier après répartition au 31 mars 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025,

— les appels de provisions adressés à la société Maxa du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2025,

— la mise en demeure du 27 décembre 2023 de payer la somme de 19.521,68 euros de charges de copropriété dues à cette même date,

— le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 19 janvier 2024 à la société Maxa pour la somme principale de 20.409,80 euros due au 1er janvier 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 22.154,45 euros au 13 mai 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 30.571,79 euros au 25 novembre 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 30.571,79 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de « étude dossier ctx et verif cpte 2T2020 » d’un montant de 98,04 euros le 14 mai 2020,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 15 décembre 2020,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 16 juin 2021,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 14 septembre 2021,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 13 décembre 2021,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 18 mars 2022,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 9 juin 2022,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 15 septembre 2022,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 8 décembre 2022,

— des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 7 mars 2023,

— des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 8 septembre 2023,

— le coût d’un commandement de payer d’un montant de 208,21 euros le 1er mars 2024,

— des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 15 mars 2024,

— le coût de la signification d’une assignation d’un montant de 55,86 euros le 3 juin 2024,

— des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 12 juin 2024,

— des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 8 septembre 2025,

le tout pour un montant total de 1.662,11 euros pour une dette de charges et provisions de 28.909,68 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il sera observé qu’en l’espèce, la somme de 100 euros a été imputée sur le compte de copropriété de la société Maxa à treize reprises entre le 15 décembre 2020 et le 8 septembre 2025, outre la somme de 98,04 euros au titre de frais d’étude de dossier et de vérification de compte, ainsi que le coût de commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et de l’assignation délivrée le 24 mai 2024.

Outre la somme de 98,04 euros, tous ces frais ont été inscrits au débit du compte de la défenderesse postérieurement au jugement de la présente juridiction du 10 juin 2020 ayant déjà condamné la société Maxa au paiement de ses charges arrêtées au 1er juillet 2019.

Dès lors, le syndicat demandeur ne peut invoquer la carence persistante de cette dernière pour justifier ces frais de suivi pendant près de 5 ans puisqu’il a tardé à introduire une nouvelle procédure de recouvrement à l’encontre de la société Maxa si bien que tous les frais facturés par le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Sur le fondement de ces principes, seront uniquement retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 ainsi que de l’assignation délivrée le 24 mai 2024 qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 28.909,68 euros, arrêtée au 25 novembre 2025, que la société Maxa sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 19.521,68 euros à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2023 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation délivrée le 24 mai 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Maxa ne règle pas régulièrement et spontanément ses charges depuis janvier 2011, qu’elle a déjà été condamnée à deux reprises par la présente juridiction au paiement de sa contribution et qu’elle est débitrice d’une somme très importante représentant la moitié du budget annuel de la copropriété.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes alors qu’il est apparu qu’elle était en mesure de régler ses charges pour mettre en échec les voies d’exécution forcée, de régler régulièrement sa contribution, la société Maxa impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en raison de la carence persistante de la copropriétaire à ses obligations depuis plus de quinze années et du montant de sa dette, à la somme de 5.000 euros.

La société Maxa sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société Maxa sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et de l’assignation délivrée le 24 mai 2024, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société Maxa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 28.909,68 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 19.521,68 euros à compter du 27 décembre 2023 et sur la totalité de la dette à compter du 24 mai 2024 ;

CONDAMNE la société Maxa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société Maxa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 8] » sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Maxa de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Maxa aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et de l’assignation délivrée le 24 mai 2024 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT