TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à Me [D] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05926 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BZU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOLEAM, domiciliée : chez SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 18 décembre 2020, la société Soleam a donné à bail à M. [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 471 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à produire une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme en principal de 8.819,83 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire qu’en conséquence, le défendeur devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef, Ordonner son expulsion immédiate des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Le condamner à payer la somme de 8.819,83 euros au titre des loyers et accessoires exigibles selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, portée à la somme de 9.341,04 euros, selon décompte du 20 août 2025, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel jusqu’à complète libération des lieux, Rejeter toutes demandes de délais de paiement, Le condamner à payer les dépens d’instance y compris les débours (frais de déménagement, garde meubles, serrurier), Le condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9.743,77 euros, selon décompte en date du 7 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

En vertu de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail stipule une clause résolutoire applicable de plein droit un mois après un commandement de payer en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le défendeur, qui ne comparait pas, ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juillet 2025.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A défaut de départ volontaire, son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 521,21 euros, et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 9.743,77 euros, à la date du 7 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.743,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Concernant les frais liés à l’exécution de la décision et notamment aux débours, la demanderesse n’explique sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 décembre 2020 entre la société Soleam et M. [N] [M], portant sur un logement situé [Adresse 3], sont réunies au 25 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [M] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à la société Soleam, à titre de provision, la somme de 9.743,77 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [M] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 521,21 euros à compter du 8 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à la société Soleam la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La greffière La juge