COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LOLI c/ S.A.S. COP IMMO

MINUTE N° 2026/4

Du 06 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00431 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PO76

Grosse délivrée à :

SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à :

M^e Anaïs LEPORATI

le 07 janvier 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LOLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice sdomicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société COP IMMO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice sdomicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Loli est propriétaire du lot n°2 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 31 octobre 2023 au cours de laquelle la résolution n°13 relative à la demande d’autorisation de poser un conduit d’extraction en façade en vue de l’exploitation d’une activité de restauration dans le local de la société Loli a été rejetée et la résolution n°13 a) inscrite à l’ordre du jour aux mêmes fins sur le fondement de l’article 25-1 n’a pas fait l’objet d’un vote, faute d’avoir recueilli le tiers des voix des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la société Loli a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°13 et 13 a) de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, ainsi que la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à lui délivrer l’autorisation de poser un conduit d’extraction en façade.

▪ Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 21 février 2025, la société Loli sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

l’annulation des résolutions n°13 et 13 a) de l’assemblée générale du 31 octobre 2023,la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à lui délivrer l’autorisation de poser un conduit d’extraction en façade,la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 100.000 euros de dommages- intérêts, la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique être propriétaire d’un lot commercial en rez-de-chaussée de l’immeuble. Elle relate que le quartier dans lequel cet immeuble se situe est reconnu de longue date comme étant commerçant et populaire, les boutiques d’antiquité ayant été progressivement remplacées par des activités de restauration. Elle expose avoir donc loué les murs de son lot à une société exploitant un restaurant, détenue par ses associés.

Elle fait valoir que la réglementation applicable impose l’installation d’un conduit d’extraction d’au moins 30 centimètres de diamètre dont la sortie est obligatoirement située à une distance suffisante de toute voie d’air.

Elle soutient que la destination de son lot ne pose aujourd’hui aucune difficulté et l’autorise à solliciter la pose d’un conduit d’extraction. Elle précise avoir accompagné sa demande d’un projet technique et iconographique prévoyant une extraction sur toiture.

Elle soutient que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction d’activité et que tous les commerces similaires du périmètre disposent d’une telle installation sur toiture.

Elle estime que les résolutions contestées sont nulles pour abus de majorité, rupture d’égalité et atteinte à son droit de propriété dans la mesure où le rejet de ces résolutions restreint les activités pouvant être exploitées dans son lot.

Elle fonde sa demande indemnitaire sur l’article 1240 du code civil et soutient que le rejet des résolutions litigieuses lui occasionne un préjudice.

Elle considère que les écritures du syndicat défendeur reposent sur un postulat juridiquement inexact selon lequel l’exercice de l’activité de restauration n’est pas admis par le règlement de copropriété. Elle réplique que lorsque le règlement de copropriété n’interdit pas expressément l’activité projetée, celle-ci peut être envisagée sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Elle ajoute que le règlement de copropriété ne peut restreindre le droit de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives que si ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Elle rappelle que la destination mixte de l’immeuble n’interdit pas en soi l’activité de restauration, la nature de cette activité ne pouvant être qualifiée de dangereuse ou d’insalubre.

Elle estime que l’interprétation par le syndicat de la jurisprudence que ce dernier cite en page 5 de ses écritures est extensive voire erronée puisque, dans cet arrêt, le règlement de copropriété interdisait l’activité de restaurant alors que ce n’est pas le cas en l’espèce.

Elle souligne que, quand bien même le syndicat défendeur serait certain de son postulat de départ, il prend la peine de conclure sur les caractéristiques techniques de l’installation et l’aspect de la façade. Elle en déduit que le syndicat se contredit et annihile la valeur juridique de son postulat de départ présenté comme intangible.

▪ Dans ses dernières écritures notifiées le 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société Loli à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’immeuble est situé dans un périmètre classé au site patrimonial remarquable du port et que celui-ci n’a jamais accueilli de restaurant.

Il précise que le lot de la demanderesse a précédemment été exploité par un garage automobile, un antiquaire, un entrepôt et a été habité plusieurs mois par M. [S] [I], gérant de la société Loli.

Il fait valoir que le présent litige n’a pas pour but de déterminer si l’exercice d’une activité de restauration est autorisé par le règlement de copropriété mais seulement si la copropriété pouvait légitimement refuser d’autoriser la société Loli à poser un conduit d’extraction en façade de l’immeuble.

Il expose toutefois que l’exercice d’une activité de restauration n’est pas admis par le règlement de copropriété puisque, même en l’absence d’interdiction expresse, celui-ci prohibe toute activité qui incommode les voisins par le bruit, l’odeur ou les émanations.

Il se fonde sur la jurisprudence selon laquelle la copropriété n’a aucune obligation de rendre une activité de restauration conforme au règlement de copropriété, ni d’autoriser les travaux de nature à remédier à ces nuisances et peut valablement l’interdire.

Il relève que la demanderesse a conscience de la difficulté puisque la résolution n°13 conditionne l’autorisation sollicitée à l’obtention des autorisations administratives et à l’absence de nuisances pour les habitants de l’immeuble.

Il conteste que le rejet des résolutions litigieuses constitue un abus de majorité. Il rappelle que cette notion signifie qu’une décision de l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il rappelle qu’il incombe au demandeur à la nullité de prouver l’abus.

Il rappelle les dispositions relatives à la modification de l’aspect extérieur d’un immeuble et la jurisprudence afférente selon laquelle le refus d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ne dégénère pas en abus notamment si l’assemblée a été insuffisamment informée quant au projet de travaux envisagé.

Il rappelle que le projet de résolution doit donc énoncer avec précision la nature et les caractéristiques de la demande telles que l’adéquation avec la destination de l’immeuble et la faisabilité technique.

Il fait valoir que l’installation d’un conduit d’extraction sur la façade de l’immeuble, grossièrement visible depuis la rue, est contraire à la destination de l’immeuble et à l’article 4 du règlement de copropriété selon lequel les copropriétaires ne doivent apporter aucune modification aux parties communes visibles de la rue afin de ne pas porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble classé site patrimonial remarquable du port.

Il ajoute que le projet soumis au vote des copropriétaires n’a été accompagné d’aucune étude technique notamment relative à l’incidence acoustique et olfactive de l’installation. Il fait valoir que le croquis de la demanderesse consistait à implanter vulgairement un conduit d’extraction au niveau de la façade sud sans tenir compte de l’ensemble des contraintes techniques.

Il produit un rapport d’expertise extrajudiciaire selon lequel ce croquis est inexact et incomplet, l’implantation proposée est techniquement irréalisable et le conduit d’extraction nécessiterait l’installation d’un extracteur de forte puissance susceptible de générer une nuisance sonore significative pour le voisinage.

Il expose que l’installation de l’extracteur rendrait l’escalier constituant la voie de secours des occupants des trois immeubles avoisinants, inaccessible aux services de secours.

Il énonce que la demanderesse ne justifie pas avoir déposé, ni obtenu d’autorisation administrative préalable, alors que celle-ci est obligatoire, ni l’avis de l’architecte des bâtiments de France requis en raison du classement de l’immeuble. Il en déduit que le projet de la société Loli n’est pas recevable du point de vue des règles d’urbanisme.

Il conclut également que rien ne démontre que le projet est conforme aux normes et conditions sanitaires et de sécurité, prévues par le règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes impliquant notamment que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre.

Il estime ne pas être tenu d’approuver un projet qui n’est ni réalisable ni conforme aux normes et lois en vigueur et que l’assemblée générale ne peut être privée de son pouvoir de décision.

Il rappelle qu’un copropriétaire peut librement jouir de ses parties privatives tant qu’il ne nuit pas aux autres copropriétaires. Il en déduit que le rejet des résolutions litigieuses n’est pas abusif ni contraire à l’intérêt collectif.

Il indique avoir rejeté le projet soumis par la société Loli et non le principe des travaux.

Il estime que le tribunal n’est pas compétent pour autoriser judiciairement la pose d’un conduit d’extraction en façade de l’immeuble puisqu’en dehors des cas expressément prévus par la loi, notamment relatifs aux travaux d’amélioration, le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale. Il soutient que les tribunaux sont incompétents pour apprécier le bien-fondé ou l’opportunité des décisions de l’assemblée en dehors de leur légalité.

Il fait valoir que l’installation du conduit litigieux ne constitue pas des travaux d’amélioration. Il ajoute que les copropriétaires ont rejeté les résolutions contestées pour des raisons objectives de préservation de l’harmonie générale de l’immeuble si bien que la demande de condamnation sous astreinte à autoriser la pose du conduit d’extraction sera rejetée.

Il soutient que la demande de dommages et intérêts de la société Loli est mal fondée puisque cette dernière se limite à réclamer la somme de 100.000 euros sans explication ni preuve.

Il ajoute que la demanderesse a acheté son lot en connaissance de sa destination et du contenu du règlement de copropriété si bien qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2023. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°13 et 13 a) de l’assemblée générale du 31 octobre 2023.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire à l’intérêt collectif, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires sans motif légitime caractérisant un tel abus.

Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière car sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux.

Dans le cadre des pouvoirs qu’il tient de la loi, le syndicat doit vérifier que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes constitutifs de la copropriété, notamment de son règlement, et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs lots.

Il s’agit d’une appréciation au cas par cas, sur laquelle l’assemblée doit se prononcer objectivement, pour éviter qu’un éventuel refus de sa part ne présente un caractère abusif.

Il incombe cependant au demandeur de produire un dossier technique complet pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation.

En effet, pour être à même de pouvoir donner, en application de l’article 25 , b, de la loi, une autorisation de travaux en connaissance de leur incidence sur les conditions d’usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, l’assemblée générale doit être éclairée par un dossier technique complet et soumis à l’architecte de la copropriété.

Un refus de sa part, alors que les conditions seraient satisfaites, constituerait un abus de droit ou de majorité, justiciable de deux recours possibles, l’un sur le fondement de l’article 42, alinéa 2, de la loi aux fins d’annulation de la décision de refus, l’autre sur la base de l’article 30, alinéa 4, en vue d’obtenir, cette fois du tribunal, l’autorisation d’entreprendre les travaux permettant de lever l’opposition du syndicat.

En l’espèce, la société Loli estime que le rejet de sa demande d’autorisation de faire procéder à ses frais à des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble constitue un abus de majorité et une atteinte à son droit de propriété dans la mesure où cette décision de refus restreint les activités qui pourraient être exercées dans son lot, notamment en faisant obstacle à l’exploitation d’un commerce de restauration non expressément prohibé par le règlement de copropriété.

Elle doit dès lors démontrer que le refus de l’autoriser à installer un conduit d’extraction en façade procède d’un abus de majorité pour n’être pas motivé par un motif légitime et sérieux, la seule conformité au règlement de copropriété de l’activité envisagée n’étant pas suffisante pour constituer un caractère abusif à ce refus, sauf à priver l’assemblée de toute liberté pour consentir ou non à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires défendeur produit un rapport d’expertise extrajudiciaire du 31 juillet 2024 selon lequel le projet soumis au vote de l’assemblée par la société Loli est représenté sur un « croquis perspectif inexact et incomplet ».

Il ajoute qu’en cas d’installation du conduit d’extraction litigieux, « la largeur de passage de l’escalier de secours serait au mieux de 70 cm, dimension insuffisante pour le passage de moyens matériels de lutte, de secours ou d’évacuation, et notoirement inférieure aux 90 cm réglementaires d’une unité de passage ».

Il est également indiqué que l’extracteur d’assez forte puissance qu’il conviendrait d’installer en raison des nécessités techniques serait « susceptible de générer une nuisance sonore significative pour le voisinage » et que la réglementation selon laquelle l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ne serait pas respectée au dernier niveau de l’immeuble puisque le débouché se situerait à environ 3 mètres de la plus proche fenêtre.

Ce technicien conclut que le projet de la société Loli ne permet pas, en l’état, de respecter tous les aspects de la réglementation applicable.

Le syndicat des copropriétaires fournit en outre le croquis et le devis de travaux fournis par la société Loli et annexés à la convocation à l’assemblée générale du 31 octobre 2023.

Il ressort de la comparaison de ce croquis avec les photographies produites et celles insérées au rapport non contradictoire qu’il ne reflète pas la réalité des lieux et que ce conduit d’extraction en façade de l’immeuble et sur toute sa hauteur, visible depuis la rue, avec des coudes, dont un notamment pour éviter le débord génois de la couverture, modifie de manière notable l’aspect extérieur de l’immeuble dont il n’est pas discuté qu’il se situe dans le site patrimonial remarquable du port de [Localité 11].

En outre, il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété qu’il « ne pourra être établi dans l’immeuble aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral qui, par le bruit, l’odeur et les émanations, pourront nuire aux voisins » mais également que les copropriétaires ne devront apporter aucune modification aux parties privatives et aux parties communes contribuant à l’harmonie de l’immeuble.

Dès lors que la documentation technique fournie à l’appui de la demande était inexacte et incomplète, en ce que la société Loli ne justifiait pas notamment avoir sollicité une déclaration préalable, laquelle était soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, il n’est pas démontré que le refus de l’assemblée générale a procédé d’un abus alors que le syndicat établit l’existence de motifs sérieux et objectifs fondant la décision.

Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve que le refus d’autorisation de procéder à des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble procède d’un abus, la société Loli sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°13 et 13 a) de l’assemblée générale du 31 octobre 2023.

Compte-tenu de ce qui précède, le tribunal ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée générale, étant observé que la réalisation des travaux envisagés implique la délivrance d’une autorisation par la Ville de Nice subordonnée à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France qui n’ont été ni obtenus ni même sollicités.

Par conséquent, la société Loli sera déboutée de sa demande additionnelle de condamnation du syndicat sous astreinte à délivrer l’autorisation de faire procéder à ces travaux.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, la décision de refus n’est pas fautive et la société Loli ne démontre ni même n’allègue avoir subi un préjudice du fait du rejet des résolutions n°13 et 13 a) par l’assemblée du 31 octobre 2023, préjudice qui n’est donc justifié ni dans son principe ni dans son montant.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société Loli sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Loli ayant été condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens, sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure est devenue sans objet si bien qu’elle en sera déboutée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société Loli de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Loli à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Loli aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE