Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQ43

JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 626 150 106, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Mme [S] [X] munie d’un pouvoir spécial

PARTIES DÉFENDERESSES

Madame [T] [O] épouse [G],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [K] [G],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [N] [O],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 11 décembre 2008, la SA PARTELIOS HABITAT a donné en location à Monsieur [F] [O] et Madame [Q] [O] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] (logement n° 9463, bâtiment A) moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 672,00 euros, outre une provision sur charges de 87,00 euros par mois (910,43 euros par mois, charges comprises, au mois d’octobre 2025, hors droit APL éventuel, suivant indexation contractuelle).

Par avenant daté du 21 janvier 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a consenti le transfert de ce contrat au bénéfice de Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O].

Le 9 juillet 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait délivrer à Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] un commandement de payer la somme principale de 2 627,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juillet 2025.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d’impayé le 15 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 23 septembre 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] devant la présente juridiction aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] à lui payer la somme de 4 448,23 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 22 septembre 2025, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal,condamner solidairement Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 450,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025.

À l’audience du 5 janvier 2026, la SA PARTELIOS HABITAT réitère ses demandes par la voix de Madame [X], munie d’un mandat à cet effet, précisant que :

le montant actualisé de l’impayé est de 4 989,26 euros, à la date du 5 janvier 2026,le paiement intégral du loyer courant a repris.

Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] sont représentés par leur avocate. Ils ne contestent pas le principe de la dette réclamée, sollicitant toutefois un maintien dans les lieux et proposant d’apurer progressivement cette dette en versant chaque mois 100,00 euros en plus du loyer et des charges courants.

La société bailleresse accepte la demande de délai et le maintien dans les lieux sous réserve de respect de ce délai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Il apparaît que l’assignation a été délivrée aux locataires (le 23 septembre 2025) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 15 juillet 2025) ; que l’audience (le 5 janvier 2026) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 24 septembre 2025) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

Sur le principe de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait délivrer à Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] un commandement de payer la somme principale de 2 627,37 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

La dette n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 9 septembre 2025.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale des locataires est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le bailleur (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette) que Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] restent lui devoir la somme de 4 989,26 euros arrêtée au 5 janvier 2026 (terme du mois de décembre 2025 inclus) – ce que ceux-ci, représentés par leur conseil, admettent.

Partant, Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] seront condamnés au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement compte tenu de l’intervention de règlements depuis le commandement de payer.

Sur le délai de grâce

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite d’une durée de trois années, et ce à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, en application de l’article 24 VII. de la loi précitée du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 1989, sur demande de l’une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours du délai de grâce.

En l’espèce, force est de constater que Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] ont repris les paiements courants ainsi que l’admet la bailleresse, qui consent au demeurant tant au principe du délai (à hauteur de 100,00 euros par mois) qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire tant que ce délai serait respecté.

Il sera dès lors statué en ce sens.

Si les locataires se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le présent jugement et poursuit le paiement intégral des échéances courantes, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et le bail se trouve ainsi maintenu : aucune expulsion n’intervient.

En revanche, dès le premier impayé des termes courants, ou si les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le présent jugement, la clause résolutoire reprend automatiquement son plein effet et le bail se trouve ainsi résolu.

Sur l’indemnité d’occupation en cas de non-respect du délai de grâce

En cas de non-respect des entières modalités du délai de grâce accordé ci-dessus, le bail sera résilié de plein droit, et en conséquence, la cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour le bailleur, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été à la charge des preneurs si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Sur l’expulsion en cas de non-respect du délai de grâce

En cas de non-respect des entières modalités du délai de grâce accordé ci-dessus, le bail sera résilié de plein droit, et en conséquence, Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] pourront former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Sur la solidarité passive entre les locataires

L’article 1310 du code civil dispose que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, le bail comporte une clause de solidarité passive (article 3) permettant de faire droit à la demande tendant à ce que les condamnations pécuniaires soient assorties de la solidarité.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens limitativement énumérés au dispositif.

En revanche, compte tenu des situations économiques respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la SA PARTELIOS HABITAT la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du bail soutenue par la SA PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail susvisé, daté du 11 décembre 2008, conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] (logement n° 9463, bâtiment A) a produit son effet le 9 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets de ladite clause résolutoire en raison du délai de paiement accordé ci-après et DIT que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] respectent intégralement les modalités de ce délai ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 4 989,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2026 (jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers et charges, ou à défaut de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

AUTORISE Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] à payer cette somme par versements mensuels consécutifs, jusqu’à apurement complet, suivant les modalités suivantes :

35 premiers versements mensuels d’un montant de 100,00 euros,puis un dernier versement dont le montant sera ajusté pour correspondre au solde restant dû,ces mensualités échelonnées devant être réglées en plus du loyer courant et des charges courantes, et le 10 de chaque mois au plus tard,le tout, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que la première mensualité sera exigible le mois suivant la signification de la présente décision ou l’acquiescement de Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] à ladite décision ;

RAPPELLE que l’octroi de ce délai de grâce suspend toutes les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier pour le recouvrement de la dette considérée, et ce tant que ce délai est respecté par les débiteurs ;

DIT qu’à défaut du règlement intégral d’une seule mensualité aménagée ci-dessus ou des loyers et charges courants à leur exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet sans nouvelle formalité et l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans cette hypothèse de non-respect du délai de grâce, Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] devront quitter les lieux et pourront être expulsés selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] et de tous occupants de leur chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que :

en cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, les locataires peuvent former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code,le sort des meubles laissés dans les lieux après l’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT dans cette hypothèse de non-respect du délai de grâce, Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation contractuelle le cas échéant (soit 910,43 euros par mois, charges comprises, hors droit APL éventuel, à la date du mois d’octobre 2025), et ce à compter du 9 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande tirée de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [T] [O] épouse [G] et Messieurs [K] [G] et [N] [O] aux dépens de l’instance, limitativement constitués du coût tarifé :

de la signification du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,de la signification de l’assignation et de sa notification en préfecture, à l’exclusion des éventuels honoraires de rédaction et de placet de cet acte,de la signification du présent jugement ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,