TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02981

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB7O

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.A.S. ALPHA AURIGAE

C/

Madame [W] [I] épouse [E]

Monsieur [P] [E]

Madame [L] [A] caution de M. et Mme [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP ENJEA AVOCATS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [P] [E]

Madame [L] [A]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ALPHA AURIGAE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Charlotte PLANTIN, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [I] épouse [E]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 5] n°3

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [L] [A] caution de M. et Mme [E]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 22 juillet 2023, la SAS ALPHA AURIGAE a loué à M. [P] [E] et Mme [W] [E] née [I], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], lot n°3 , [Localité 6] [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 246,00 € outre 79,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SAS ALPHA AURIGAE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 15 389,28 € au titre des loyers et charges échus mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la SAS ALPHA AURIGAE a fait assigner M. [P] [E] et Mme [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 30 décembre 2024,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard và compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires et la caution solidairement à payer la somme de :◦

19 495,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 décembre 2024,◦2579,20 euros ou subsidiairement 1289,60 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle calculée prorata temporis jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,ordonner que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, avec capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,condamner les locataires et la caution solidairement à payer la somme de 5 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 juin 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025 a fit l’objet d’un renvoi d’office en raison d’une surcharge de l’audience avant d’être retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SAS ALPHA AURIGAE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe à l’audience aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise toutefois sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 35 323,80 €, au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse à Mme [A], la SAS ALPHA AURIGAE s’oppose. Elle estime que la résiliation alléguée par Mme [A] n’a pu produire effet, celle-ci étant intervenue après la réalisation du bail et lui étant donc inopposable. Concernant le moyen tiré de l’article 2300 du code civil, elle estime que Mme [A] ne rapporte pas la preuve d’une disproportion au moment de son engagement en qualité de caution. La SAS ALPHA AURIGAE ajoute à titre subsidiaire que si l’engagement devait être considéré comme disproportionné, il appartiendra au tribunal non pas d’en prononcer la nullité mais d’apprécier la réduction de son montant qui ne pourra être inférieur au montant de l’arriéré arrêté au 30 décembre 2024 ainsi qu’aux indemnités d’occupation et au restant des sommes visées dans l’assignation ou à titre infiniment subsidiaire aux sommes visées dans l’assignation.

M. [P] [E] et Mme [W] [E] née [I] ont été cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice, seul M. [P] [E] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose avoir rencontré des difficultés financières dès l’entrée dans le logement suite à la perte de son emploi et la suspension du versement des prestations sociales suite à un trop perçu. M. [E] déclare sans en justifier occuper désormais un emploi de chauffeur poids-lourds et percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 2800,00 euros. Mme [E] perçoit selon ses indications un revenu mensuel de 1800,00 euros en qualité d’aide puéricultrice.

Il indique que le couple a 4 enfants à charge dont un mineur âgé de 10 ans et trois majeurs âgés de 27, 25 et 22 ans.

Citée à l’étude du commissaire de justice, Mme [L] [A] est présente.

Elle conteste son engagement de caution. Elle demande que la résiliation qu’elle a sollicité le 23 juin 2025 soit constatée ou à défaut que son engagement soit déclaré nul en application des article 2297 et 2300 du code civil. Elle invoque par ailleurs le caractère disproportionné du cautionnement au regard de ses ressources et de son patrimoine.

Elle précise être la cousine de Mme [E] et expose exercer un emploi en contrat à durée déterminée dans une mairie. Elle a deux enfants mineurs à charge.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 8 août 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives concernant Mme [A] dans laquelle il est indiqué que celle-ci rencontre des difficultés budgétaires en raison de la suspension des prestations sociales suite à une dette locative en cours d’apurement. Il est précisé que Mme [A] n’est pas en mesure de formuler de proposition au titre de son engagement de caution.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ALPHA AURIGAE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 janvier 2026, la dette locative de M. [P] [E] et Mme [W] [E] s’élève à la somme de 35 323,80 € (soit la somme de 35 323,80 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [P] [E] et Mme [W] [E] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 octobre 2024 pour la somme de 15 389,28 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement en outre, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [P] [E] et Mme [W] [E] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 juillet 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [P] [E] et Mme [W] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [P] [E] et Mme [W] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [P] [E] et Mme [W] [E] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur le cautionnement

Sur la nullité du cautionnement

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, l’acte de cautionnement ne comporte pas la mention manuscrite exigée à peine de nullité par l’article 2297 précité.

Par conséquent l’acte de cautionnement signé par Mme [L] [A] le 20 juillet 2023 sera déclaré nul et la SAS ALPHA AURIGAE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [L] [A].

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [E] et Mme [W] [E] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ALPHA AURIGAE et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [P] [E] et Mme [W] [E] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [E] et Mme [W] [E] à verser à la SAS ALPHA AURIGAE la somme de 35 323,80 € (décompte arrêté au 30 janvier 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 15 389,28 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [P] [E] et Mme [W] [E] de leur demande de délai de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2023 entre la SAS ALPHA AURIGAE, d’une part, et M. [P] [E] et Mme [W] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 10] n°3 , [Localité 4] sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [E] et Mme [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [E] et Mme [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ALPHA AURIGAE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [W] [E] solidairement à verser à la SAS ALPHA AURIGAE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SAS ALPHA AURIGAE de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [L] [A] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [W] [E] in solidum à verser à la SAS ALPHA AURIGAE une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [W] [E] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.