TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16684

N° Portalis 352J-W-B7H-C3F46

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet GELIS, S.A

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Madame [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 13] – MAROC

Madame [M] [I]

[Adresse 8]

[Localité 13] – MAROC

Monsieur [X] [I]

[Adresse 11]

[Localité 13] – MAROC

Monsieur [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 13] – MAROC

non-représentés

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/16684 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3F46

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [G], épouse [I], était propriétaire d’un appartement et d’une cave (lots n° 19 et 104) au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [E] [G], épouse [I], est décédée en juillet 2010 en Algérie, laissant à sa succession Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T].

Par jugement en date du 18 juillet 2011, le tribunal d’instance de Paris – 8ème arrondissement – a condamné Madame [E] [G], épouse [I], au paiement notamment de la somme de 5.301,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 janvier 2011, outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Se plaignant de nouveaux impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] a, par acte de commissaire de justice transmis aux autorités compétence le 17 novembre 2023, fait assigner Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T], au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, des dispositions de la loi du 23 décembre 2000, des dispositions du code civil et du code de procédure civile, afin de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] en ses demandes,

Le déclarer bien fondé,

Condamner solidairement Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10 796,77 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1er avril 2017 arrêtée au 1er octobre 2023,

Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,

Condamner solidairement Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamner solidairement Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] aux entiers dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Cités suivant les modalités des articles 684 et suivants et 688 du code de procédure civile, Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Par message RPVA en date du 5 janvier 2026, le tribunal a demandé et autorisé le syndicat des copropriétaires à produire une note en délibéré avec tous les documents utiles permettant de rapporter la preuve que Madame [E] [G], épouse [I] et ses héritiers, défendeurs à la présente procédure, sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] 8ème, comme par exemple une matrice cadastrale récente, et ce avant le 23 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré au tribunal le 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 10.796,77 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1er avril 2017 arrêtée au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la qualité d’héritiers des défendeurs, le syndicat des copropriétaires produit une procuration spéciale établie par Maître [C] [R], notaire à [Localité 13], le 2 avril 2012 (procuration enregistrée à l’inspection de l’enregistrement [Localité 13] Ouest le 14 avril 2012) de laquelle il ressort que Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] ont comparu devant le notaire en qualité d’héritiers de Madame [E] [G] épouse [I] en vertu d’un acte d’héritage dressé en l’étude notariale de Maître [R] le 19 octobre 2010 et enregistré en bureau d’enregistrement d'[Localité 13] Est le 25 octobre 2010 (pièces 4 et 65).

Cette procuration précise que les héritiers de Madame [E] [G] épouse [I] donnent procuration et mandat spécial à Monsieur [F] [A], afin notamment de « les représenter auprès de tous les services publics et privés en France, y compris la Direction Générale des Finances Publiques, devant le tribunal de première instance du 8ème arrondissement (où une instance avait été engagée),[…],de gérer au nom des demandeurs l’exploitation du bien immobilier consistant en des lieux à usage d’habitation sis en France, [Adresse 4] à Paris 8ème ».

Sur la qualité de propriétaire de Madame [E] [G] épouse [I] et de ses héritiers, défendeurs à la présente procédure, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les éléments suivants :

— un courrier de la société FIDUREF en date du 14 mai 2024 (pièce 63) concernant des recherches effectuées s’agissant de « Madame [G], née le 24 août 1933 à [Localité 12], en Algérie, est décédée le 23 juillet 2010 à [Localité 13], l’acte de décès porte le numéro 2998 » qui indique que « malgré plusieurs démarches auprès des administrations algériennes et du consulat d’Algérie en France, nous n’avons pas pu obtenir l’acte de décès lui-même. De même, nos démarches auprès du notaire chargé de la succession sont demeurées vaines »,

— l’acte de vente en date du 20 mai 1983 par lequel Madame [E] [G] épouse [I] est devenue propriétaire des lots 19 et 104 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] (pièce 64).

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Madame [E] [G] épouse [I] est décédée le 23 juillet 2010 à [Localité 13] en Algérie en laissant à sa succession, Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T], défendeurs à la présente procédure.

Toutefois, ces éléments ne permettent pas de connaitre l’état de la succession de Madame [E] [G] épouse [I] à ce jour.

Par ailleurs, si la procuration spéciale du 2 avril 2012 évoque le bien de Madame [E] [G] épouse [I] au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], les pièces produites sont anciennes (pour être datées des années 2011, 2012 et 2013) et ne permettent pas de rapporter la preuve que les défendeurs seraient toujours propriétaires dudit bien à ce jour. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément récent sur ce point.

Ce dernier précise, en outre, dans sa note en délibéré que « la matrice cadastrale demeure au nom du défunt » mais ne produit aucune matrice cadastrale pour en justifier.

Cependant, si la matrice cadastrale ne constitue pas un titre de propriété et ne fait en aucune façon obstacle à la transmission de la propriété par l’effet de la succession, elle permet d’être un moyen de rapporter la preuve de la propriété du bien à ce jour.

S’il ressort des éléments produits des difficultés pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir des informations des autorités algériennes, la production d’une matrice cadastrale récente est un document que le demandeur peut obtenir par les services administratifs français et qui viendrait démontrer que les défendeurs sont toujours propriétaires du bien litigieux, objet de la présente procédure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que Madame [M] [I], Madame [P] [I], Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T], sont actuellement les propriétaires des lots 19 et 104 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15].

En l’absence d’une telle preuve, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement au titre des appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1er avril 2017 arrêtée au 1er octobre 2023, ainsi que de sa demande au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du non-paiement des charges de copropriété.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dépens ainsi que de sa demande de paiement des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] de sa demande de paiement au titre des appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1er avril 2017 arrêtée au 1er octobre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du non-paiement des charges de copropriété ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande au titre des dépens de la procédure ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente