COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01204 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTUI

Du 19 Février 2026

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [S]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Juillet 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1] sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic la SASU SOGIM IVALDI

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [V] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3] (ITALIE)

Non comparant, non représenté

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 08 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [S] est propriétaire des lots n° 14, 28 et 41 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES a, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, fait assigner Madame [V] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

2338.41 euros au titre de l’arriéré des charges et travaux dus selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 3 février 2025, date de mise en demeure d’avocat,566.79 euros au titre des charges et provisions à échoir,733.44 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires,1500 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,1560 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris la somme de 109.97 euros qui correspond au coût de la sommation d’huissier dont distraction au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE.

À l’audience du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [V] [S], régulièrement assignée conformément aux dispositions de l’article 8§2 du règlement (CE) n°2020/1784 du parlement Européen et du Conseil relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, l’avis de réception étant revenu non signé et un délai de plus de six mois s’étant écoulé depuis l’envoi de l’acte.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [V] [S] est propriétaire des lots n° 14, 28 et 41 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 20 mars 2023 et 12 avril 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 1er décembre 2021 au 30 novembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [V] [S] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 3 février 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 5644.64 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir de 1700.37 euros pour l’exercice 2024-2025.

Il ressort du décompte versé en date du 3 juillet 2025, que Madame [V] [S] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 2338.41 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 de 566.79 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [V] [S] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2338.41 euros au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2025 et de la somme de 566.79 euros au titre des provisions devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2338.41euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2025 et de la somme de 566.79 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, la mise en demeure du 9 février 2023 et du 28 août 2023 n’ayant pas été versées aux débats, il convient de rejeter la demande de paiement de ces dernières et de fait, les frais de relance qui en découlent.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 733.44 euros formée à ce titre, sera rejetée.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] relative aux frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [V] [S] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, Madame [V] [S] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [V] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris la somme de 109.97 euros qui correspond au coût de la sommation d’huissier dont distraction au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES, la somme de 2338.41 euros au titre des charges et provisions échues au 3 juillet 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES, la somme de 566.79 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [S] aux entiers dépens en ce compris la somme de 109.97 euros qui correspond au coût de la sommation d’huissier dont distraction au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVETTES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT