MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/00328 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QSB2

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. 4M immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 807 393 145

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDERESSES

S.A.R.L. AAA ATELIER D’ARCHITECTES ASSOCIES, RCS [Localité 8] 511 563 140, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Compagnie d’assurance MAF, RCS [Localité 10] 784 647 349, en sa qualité d’assureur de la société AAA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 86, et par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

S.A.S. SOCIETE CUBILO, RCS [Localité 14] 352 362 172, prise en la personne de son Président., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 54

EXPOSE DU LITIGE

La société Rellum location exploite une activité statutaire de location de véhicules et crédit-bail de véhicules automobiles et camions, sur le territoire de la Haute-Garonne.

Elle a pris attache avec la Sarl AAA Atelier d’architectes associés afin de lui confier la maîtrise d’œuvre complète de la construction d’un ensemble immobilier à usage commercial de garage destiné au nettoyage et à la préparation de véhicules automobiles sur un terrain situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 12].

Un cahier des clauses particulières portant sur ce contrat de maîtrise d’œuvre a été régularisé entre les parties le 5 février 2019 portant sur un estimatif de travaux de 138 600 euros HT et un montant de rémunération de 10% HT.

La Sci 4M s’est substituée à la société Rellum location selon avenant du 20 février 2019.

Un premier dossier de demande de permis de construire a été déposé le 27 mars 2019 mais refusé en raison du non-respect d’une distance urbanistique de 4 mètres par rapport à la limite séparative.

Une seconde demande de permis a été déposée le 19 avril 2019 , complétée le 31 mai 2019 à la suite d’un rappel d’incomplétude du 13 mai 2019.

Par arrêté du 19 juin 2019, le maire de [Localité 11] a autorisé la construction d’un local commercial de 25 m² de surface de plancher abritant des bureaux ne recevant pas de public, et un garage de 87 m² ainsi que le repositionnement du portail.

Les travaux ont débuté fin septembre 2019.

Il est apparu, en cours de chantier que le bâtiment n’avait pas été implanté conformément au permis de construire, en ce qu’il ne respectait pas la distance de 4 mètres de la limite séparative.

Les travaux se sont arrêtés le 18 décembre 2019.

Le 27 décembre 2019, la mairie de [Localité 13] a informé la Sarl AAA Atelier d’architectes associés que les plans modificatifs qu’elle lui avait soumis ne pouvaient être acceptés en ce qu’ils contrevenaient au PLU.

La Sci 4M et la Sarl AAA Atelier d’architectes associés ne sont pas parvenues à s’accorder sur le sort du projet.

Le Conseil de l’Ordre des Architectes Occitanie a été saisi par la Sci 4M le 30 janvier 2020.

Par ordonnance du 1er octobre 2020 le juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par la Sci 4M, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et de son assureur, la MAF, et désigné M. [Z] [W] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 5 octobre 2021.

Par actes des 6 et 7 janvier 2022, la Sci 4M a fait assigner la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par acte du 20 février 2024, la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf ont appelé en cause la Sas Cubilo, qui a réalisé les travaux de terrassement et de VRD.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 21 mars 2024.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 6 octobre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 15 mai 2025.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2025, la Sci 4M demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

— homologuer le rapport d’expertise de M. [W] du 5 octobre 2021,

A titre principal

— condamner in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf au paiement des sommes suivantes :

* 194 293,32 euros TTC au titre des travaux de reprise,

* 59 796,31 euros TTC au titre du dépassement du budget prévisionnel des travaux,

* 45 000 euros au titre des pertes locatives,

A titre subsidiaire

— condamner in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf au paiement des sommes suivantes :

* 35 911,20 euros TTC au titre des travaux de démolition,

* 236 677,63 euros TTC au titre du remboursement des travaux payés en pure perte,

* 45 000 euros au titre des pertes locatives,

* 188 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale,

En tout état de cause

— les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [W] taxés à la somme de 10 059,52 euros TTC, dont distraction au profit de Maître Nicolas Dalmayrac, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

En réponse, selon conclusions signifiées le 17 avril 2025, la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

A l’égard de la société 4 M :

— contrôler la proportionnalité des modalités de réparation et de leur coût, suivant les conclusions des parties, au regard des conséquences dommageables des non-conformités et des solutions proposées pour remédier au défaut de conformité de la construction litigieuse,

— constater une disproportion manifeste entre les demandes de dommages et intérêts du requérant se basant sur une démolition/reconstruction de l’ouvrage et les travaux de reprises nécessaires à rendre l’ouvrage conforme suivant les conclusions des défendeurs, au regard des conséquences dommageables des non-conformités,

— déclarer satisfactoire le chiffrage correspondant à l’achèvement des travaux, produit par la société AAA,

— rejeter le chiffrage correspondant à la destruction et à la reconstruction de l’ouvrage,

— réduire les prétentions des requérants à hauteur de 49 507,42 euros TTC s’agissant des travaux globaux de reprise,

— rejeter les demandes formulées au titre du surcoût financier et pertes locatives ou, à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions,

— rejeter les demandes subsidiaires formulées au titre des travaux de démolition, du remboursement des travaux, de la perte locative et de la perte de la valeur vénale,

— réduire les prétentions des requérants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile qui n’apparaît pas nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire,

A l’égard de la société Cubilo :

— dire et juger la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf recevables en leur action ;

En conséquence,

— condamner la société Cubilo à garantir la Sarl AAA Atelier d’architectes associés de toute condamnation à son encontre s’agissant du désordre relatif à l’assainissement à hauteur de 27 708 euros TTC ;

— condamner la société Cubilo à garantir la Sarl AAA Atelier d’architectes associés de toute condamnation à son encontre s’agissant des frais d’expertise judiciaire à hauteur de 913, 40 euros TTC ;

— débouter la société Cubilo de sa demande tendant en la condamnation in solidum de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et de la Maf,

— condamner la société Cubilo à verser la somme de 3 000 euros à la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et à la Maf sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 19 mars 2025, la Sas Cubilo demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu l’article 16 du code de procédure civile

A titre principal,

— rejeter toute demande de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et de la Maf tendant à voir condamner la société Cubilo en raison de l’inopposabilité du rapport de M. [W] et de l’absence d’élément de preuve complémentaire justifiant la responsabilité de la société concluante dans l’absence de conformité du raccordement de l’installation d’assainissement du bâtiment de la Sci 4M,

— rejeter toute demande de condamnation de la société Cubilo formulée par le maître d’œuvre et son assureur en l’absence de faute de la société concluante dans la non-conformité du raccordement de l’installation d’assainissement,

— mettre hors de cause la société Cubilo,

A titre subsidiaire, si par impossible, le tribunal devait entrer en voie de condamnation

à l’encontre de la société Cubilo

— limiter le préjudice matériel de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et de la Maf à la somme de 23 090 euros,

— condamner in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf à relever et garantir intégralement la société Cubilo pour toute condamnation en principal, intérêts, accessoires et frais prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf à payer à la société Cubilo une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes parties aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de la Scp Carcy Gillet Avocats à la Cour en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur les travaux de reprise

1.1 Sur la reprise de la non-conformité au permis de construire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’ouvrage, arrêté à l’état de gros oeuvre soit couvert mais non clos, n’est pas conforme au permis de construire délivré, en raison d’une erreur d’implantation. La distance de 4 mètres avec la limite séparative de propriété n’a, en effet, pas été respectée.

L’expert judiciaire signale que le maître d’oeuvre a failli d’une part dans sa mission DCE, en transmettant aux entreprises des dossiers de consultation correspondant au projet ayant fait l’objet d’un refus, et d’autre part dans sa mission DET, en ne constatant pas, en dépit de 11 réunions de chantier, la non-conformité de l’ouvrage en construction par rapport au permis de construire délivré, alors qu’il aurait pu le faire dès la première réunion. Si elle avait été détectée au moment du terrassement et, de manière plus évidente encore, lors de la réalisation des fondations (déjà intervenue lors de la deuxième réunion de chantier), la non conformité litigieuse aurait été ‘aisément corrigeable’ selon le technicien.

Ces éléments ne sont pas contestés par l’architecte et son assureur, qui ne discutent pas plus l’engagement de la responsabilité contractuelle du premier à l’égard de son maître de l’ouvrage. Cette reconnaissance de responsabilité est, du reste, intervenue dès le 19 décembre 2019.

Les parties s’opposent en revanche sur la réparation du préjudice de la Sci 4M, dont l’ouvrage n’est pas conforme. En effet, tandis que la Sci 4M poursuit la démolition de l’ouvrage et sa reconstruction conformément au permis de construire délivré soit une indemnité totale de 194 293,32 euros TTC (soit 161 911 euros HT décomposée comme suit : démolition : 29 926 euros HT ; modification et déplacements des réseaux existants : 46 990 euros HT + reconstruction à l’identique 58 650 + 14 345 + 5 000 euros HT + honoraires de maîtrise d’oeuvre : 7 000 euros HT), la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur concluent à la limitation des dommages et intérêts à hauteur d’une solution réparatoire alternative, consistant à démolir la partie de l’ouvrage engendrant la non conformité (soit celle située à moins de quatre mètres de la limite de propriété) et à la déplacer.

L’expert judiciaire précise que la solution proposée par la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur est à surface équivalente et que, quelle que soit la solution retenue, l’ouvrage ne sera pas affecté de moins value. Il ajoute qu’un permis modificatif est nécessaire pour la solution proposée en défense.

En application du principe de la réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée sur le fondement de l’article 1221 du code civil ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ( 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-10.884, publié).

Il sera rappelé à titre liminaire que la bonne foi de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés est présumée.

Il convient en premier lieu d’observer que le défaut de conformité affecte la seule pièce à usage de bureau non destiné à la réception du public d’une surface de 25m² et non de la pièce principale à usage de garage (87 m²).

En second lieu, il résulte des plans versés aux débats que la solution alternative proposée par la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur implique certes une modification de la disposition du bureau et du mobilier destiné à le garnir, mais non de la surface de ladite pièce.

En troisième lieu, certes, cette solution nécessite de réduire de 3 m la longueur de la cloison vitrée séparant le bureau de l’atelier, de 6,94 à 3,94 m soit 43 %. Toutefois, alors que le bâtiment réalisé a déjà atteint le stade du couvert, il n’est pas démontré que cette non-conformité empêche la Sci 4M ou sa locataire de jouir de son immeuble et rend la construction impropre à l’exercice d’une activité de garage.

En quatrième lieu, alors que la preuve de son préjudice lui incombe, la Sci 4M ne démontre pas que la démolition reconstruction qu’elle poursuit, serait possible en considération de l’annulation du PLUi-H de Toulouse suivant arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 15 février 2022. En particulier, l’ancien plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 13], devenu applicable du fait de cette annulation, prévoit désormais un recul d’au moins six mètres par rapport à la voie publique.

En cinquième lieu, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la solution alternative soumise par la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur nécessite certes un permis modificatif mais est parfaitement ‘régularisable'. Du reste, la Sci 4M ne démontre pas avoir effectué des démarches auprès de la mairie pour obtenir un permis modificatif, ni s’être heurtée à un refus de celle-ci.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la solution réparatoire poursuivie par la Sci 4M, consistant en une démolition – reconstruction présente un caractère disproportionné au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées, alors que la solution réparatoire alternative proposée par l’architecte et son assureur présente un caractère satisfactoire. Cette dernière sera donc retenue.

S’agissant du chiffrage : sauf à préciser qu’il était affecté d’une erreur de Tva (10 % au lieu de 20%) et qu’il n’était pas accompagné d’un devis, semblant être une estimation de l’architecte, l’expert judiciaire n’a pas critiqué le montant de 20 364 euros HT auquel parvenaient la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur, soit 24 436,80 euros TTC.

Le montant de 33 341 euros HT soit 40 009,20 euros TTC proposé par la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf au titre des travaux de reprise de la non conformité au permis de construire, suivant devis du 17 décembre 2023 établi par la société LJL qui n’est autre que le titulaire du lot GO dans le chantier et à l’encontre de laquelle aucune faute n’est alléguée, est parfaitement cohérent avec l’évaluation de l’expert. Le maître d’oeuvre et son assureur, qui ne dénie pas sa garantie, seront condamnés à la verser à la Sci 4M, outre une somme de 12% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre soit 44 810,30 euros TTC.

La Sci 4M sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

Sa demande formée à titre subsidiaire au titre de la perte de la valeur vénale sera rejetée, l’expert judiciaire soulignant sans être contredit que la solution ci-dessus retenue n’affectera pas la valeur de la construction. Il en ira de même de sa prétention au titre des travaux payés en pure perte, non justifiée.

1.2 Sur la reprise du système d’assainissement

Le permis de construire a été accordé par le maire de [Localité 11] en considérant notamment que ‘le terrain faisant l’objet de la demande n’est pas desservi par le réseau d’assainissement collectif’ mais que ‘l’extension projetée n’augmentera pas de manière significative la production d’eaux usées et que le dimensionnement de la filière existante ne sera donc pas impacté'. Les pièces jointes au permis révèlent qu’il était prévu le raccordement du bâtiment sur la microstation du bâtiment de la société MD transports sise [Adresse 2] à [Localité 11].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants :

Le projet de l’architecte prévoyait le transfert des eaux usées de la construction vers la microstation équipant les locaux de MD transports. Cette disposition était conforme à l’arrêté de permis de construire. Elle avait été déclarée conforme par [Localité 14] métropole le 22 mars 2019.

Lors des terrassements, la zone d’épandage de la fosse septique de la maison a été endommagée, le remplacement de cet ouvrage ne pouvait se faire que par une microstation et l’évacuation des [Localité 9] de la construction a été dirigée vers cette installation, nécessairement plus proche. Ce raccordement aurait dû être approuvé par les services de [Localité 14] Métropole, ce qui n’a pas été le cas.

Au final :

— il faut remplacer la nouvelle microstation de la maison, car surdimensionnée

— raccorder l’évacuation des eaux usées de la construction à celle de MD transports, comme prévu au permis de construire.

L’endommagement de la zone d’épandage de l’assainissement de la maison a été constaté dans le CR de chantier n°1 du 2 octobre 2019 : ‘lors du terrassement en pleine masse, la zone d’épandage de l’assainissement de la maison a été endommagée. Une nouvelle mini-station va être réalisée en lieu et place de l’assainissement existant'. Ce point a été rappelé dans les CR n°2 du 9 octobre 2019 et n°3 du 16 octobre 2019.

Le CR n°4 du 23 octobre 2019 précisait ‘programmer les travaux de raccordement au bâtiment existant', dont la réalisation a été constatée lors du CR n°5 du 30 octobre 2019 ‘travaux exécutés : raccordement du bâtiment au bâtiment existant'. Les CR n°6 du 6 novembre 2019 à 10 du 4 décembre 2019 mentionnent quant à eux ‘travaux exécutés : microstation de la maison'.

Il ressort de ces éléments que le maître d’oeuvre a signalé le 30 octobre 2019 que le bâtiment en cours de construction avait été raccordé à un ‘bâtiment existant', lequel n’étant pas désigné comme une ‘maison', ne peut qu’être rapproché, en l’état des éléments soumis au tribunal, que des locaux de la société MD transports. Or, cela n’a pas été le cas.

Cette faute de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés dans le suivi des travaux a contribué à la réalisation du désordre affectant le réseau d’assainissement, sans que le maître d’oeuvre ne puisse se contenter de rappeler qu’il n’est pas assujetti à une obligation de présence constante sur le chantier. Le raccordement du réseau d’assainissement d’un ouvrage en construction est, en effet, une étape cruciale du chantier dont il convient de s’assurer avant enfouissement.

Ce manquement de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés dans l’exécution du contrat de maîtrise d’oeuvre le liant à la Sci 4M engage sa responsabilité contractuelle à son égard.

S’agissant du chiffrage de la réparation : en considération du devis de la société Bâti 88 soumis par la demanderesse, l’expert judiciaire évalue les travaux de reprise à :

—  11 690 euros HT au titre du remplacement de la microstation,

—  11 400 euros HTau titre de la réalisation de tranchées pour le raccordement de la microstation dans le fossé côté rue avec passage dans partie goudronnée,

soit un total de 23 090 euros HT soit 27 708 euros TTC.

La Sci 4M ne démontre pas la nécessité d’ajouter à ce montant les autres postes du devis de la société Bâti 88, postes non retenus par l’expert pour la réparation du réseau d’assainissement.

Le devis produit en défense dans la présente instance n’a, quant à lui, pas été soumis à l’expert judiciaire qui n’en a pas validé la cohérence technique et financière, de sorte qu’il sera écarté.

En conséquence, la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur la Maf seront condamnés in solidum à verser à la Sci 4M la somme de 27 708 euros TTC au titre de la reprise du réseau d’assainissement.

La Sci 4M sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

Sur le recours de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés contre la société Cubilo

Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action, qui ne peut être fondée sur la garantie décennale, est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas (3e Civ., 8 février 2012, pourvoi n° 11-11.417, Bull. 2012, III, n° 23).

Au cas présent, la Sas Cubilo est liée à la Sci 4M par un marché du 25 septembre 2019 ayant pour objet le lot terrassement VRD. Son marché inclut, au titre de l’assainissement, une ligne ‘TAE raccordement sur la fosse existante et en sortie du bâtiment'.

Il est exact, ainsi qu’elle le souligne, que la Sas Cubilo n’a pas été partie à l’expertise judiciaire ci-dessus exposée. Le procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 23 décembre 2019 par Me [T] [L] n’opère encore aucun constat sur le réseau d’assainissement.

Toutefois, l’endommagement de la fosse septique de la maison lors des travaux de terrassement mené par la Sas Cubilo est confirmé par les comptes rendus de chantier ci-dessus mentionnés et contre lesquels elle n’a émis aucune observation.

La non conformité au permis de construire, constatée par l’expert judiciaire, du branchement du réseau d’assainissement du nouveau bâtiment est, quant à elle, corroborée par le constat de M. [K] [P], architecte mandaté par la demanderesse, dans son étude ‘Projet de démolition et reconstruction d’un bâtiment artisanal', au terme duquel ‘l’ensemble des ouvrages réseaux réalisés dans l’ancien projet ne peut être récupéré', ce qui impose une ‘modification des réseaux après acceptation de [Localité 14] Métropole et le Spanc.

— modification de la fosse septique

— remplacement de la microstation et mise en conformité (car non conforme)

— modification de l’ensemble du réseau'.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [W], ainsi corroboré et soumis à la libre discussion des parties, est donc parfaitement opposable à la Sas Cubilo.

Ce constructeur a commis une faute en ne raccordant pas le réseau d’assainissement à la microstation des locaux de MD Transports mais à celle de la maison installée en remplacement de la fosse septique qu’elle avait endommagée.

Cette faute de la Sas Cubilo a d’évidence joué un rôle causal majeur dans la survenance de la non-conformité.

Il convient donc de fixer les responsabilités comme suit :

— la Sas Cubilo 80%

— la Sarl AAA Atelier d’architectes associés assurée par la Maf 20%

proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

2. Sur la demande au titre du dépassement du budget prévisionnel des travaux

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’architecte est tenu envers le maître de l’ouvrage d’une obligation générale de conseil durant tout le temps de sa mission et sur tous les aspects du projet. Le conseil doit être donné en temps utile pour permettre au maître de l’ouvrage de mesurer les risques de l’opération de construction.

Au titre du devoir de conseil, l’architecte doit informer le maître de l’ouvrage du coût prévisionnel des travaux, se renseigner sur les capacités financières de son client avant d’établir ses documents préparatoires et proposer un projet compatible avec les éléments qui lui ont été donnés sur ce point (3 Civ, 8 octobre 2013, pourvoi n 12-15.340). Il n’a cependant pas à éclairer le maître de l’ouvrage sur ses facultés financières (3 Civ, 9 novembre 2005, pourvoi n 04-15.505, Bull n 213).

L’architecte doit ensuite, lors de la réalisation de la construction, respecter le budget arrêté (3 Civ, 29 mars 2011, pourvoi n 10-14.510)

Le contrat de maîtrise d’oeuvre a été établi entre la Sci 4M et la Sarl AAA Atelier d’architectes associés sur la base d’un estimatif de travaux de 138 600 euros HT soit 166 320 euros TTC, outre les honoraires.

Ce montant est cohérent avec celui retenu par le sapiteur B2M Economiste, ce dernier concluant que le budget prévisionnel pouvait être établi à 172 920 euros TTC, soit une différence de 6 600 euros représentant 3,82 % du budget retenu par le sapiteur.

Ce coût envisagé lors de la définition du projet n’est toutefois pas considéré, sauf stipulations contraires, comme un prix forfaitaire définitif.

Les clauses générales du contrat de maîtrise d’oeuvre prévoient qu’une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux est établie par le maître d’oeuvre au stade de la phase [7] (avant-projet sommaire), puis qu’une estimation définitive de ce coût prévisionnel est établie au stade de la phase d'[6] (avant projet définitif).

La Sarl AAA Atelier d’architectes associés ne justifie toutefois d’aucun chiffrage à ces stades. L’évaluation du sapiteur économiste de la construction s’élève au stade [6] à 198 206,45 euros TTC.

L’absence d’établissement par la Sarl AAA Atelier d’architectes associés d’estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux au stade de la phase [7] et d’estimation définitive de ce coût prévisionnel au stade de la phase d'[6] constitue assurément une faute dans l’exécution de son contrat.

La Sci 4M argue d’un préjudice consistant dans la différence établie par l’expert judiciaire entre le montant des travaux engagés (188 430,26 euros HT) et celui de l’estimatif de travaux établi par l’architecte au moment de la conclusion du contrat (138 600 euros HT), soit 49 830,26 euros HT ou 59 796,31 euros TTC.

Il importe néanmoins de relever que :

— alors que le chantier est arrêté au stade du gros oeuvre, le chiffrage de l’expert tient compte de prestations non facturées pour n’avoir pas même été réalisées (menuiseries intérieures, plâtrerie, peinture, revêtement de sol, plomberie, chauffage, électricité) et dont la Sci 4M n’établit pas qu’elle les engagera, ce dont il est permis de douter au regard de son intention annoncée de démolir l’immeuble ;

— ce chiffrage tient encore compte d’un poste ‘bardage’ que la Sci 4M signale avoir abandonné au profit d’un crépi ;

— ce chiffrage comprend enfin un poste de menuiseries extérieurs / portail de 9 585,78 euros HT alors que dans son dire n°1, la Sci 4M signale qu’elle a refusé de payer une facture d’un montant de 6 212,10 euros TTC selon la compréhension du tribunal (pg 14).

Etant à nouveau rappelé que l’estimation globale des travaux fournie au maître de l’ouvrage lors de la définition du projet n’est pas considérée comme un prix forfaitaire définitif, il apparaît ainsi que la Sci 4M ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre la faute de la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et le préjudice qu’elle invoque et qui, en tout état de cause, ne présente pas de caractère certain.

La demande indemnitaire de la Sci 4M au titre du dépassement de budget sera donc rejetée.

3. Sur la demande au titre des pertes locatives

Sur le principe de la perte de loyer :

* La Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur ne peuvent sérieusement contester qu’une location du bâtiment construit entre la Sci 4M et la société Rellum Location, qui ont le même gérant, serait une pure fiction juridique établie pour les besoins de la cause. En effet d’une part, c’est par avenant du 20 février 2019 que la Sci 4M s’est substituée à la société Rellum Location, soit bien avant la révélation de la non conformité et avant même le début des travaux. D’autre part, selon information accessible tant aux parties qu’au tribunal, la Sci 4M, qui a pour objet social l’acquisition, la gestion et l’administration de tout immeuble ainsi que sa construction, a été créée le 27 octobre 2014 soit plus de cinq ans avant les faits.

La Sarl AAA Atelier d’architectes associés ne pouvait ignorer qu’un contrat de location avait vocation à être conclu entre la Sci 4M et la société Rellum.

* Il est exact, ainsi que le souligne la Sarl AAA Atelier d’architectes associés, que des photographies prises lors de l’accedit du 29 juin 2021, révèlent la présence de véhicules garés dans l’ouvrage. Toutefois, c’est à juste titre que l’expert judiciaire observe que le stationnement de voitures ne correspond pas à l’exercice d’une activité artisanale de préparation de voitures de location.

L’existence d’un préjudice de perte de loyers est ainsi caractérisée.

Sur le montant de la perte de loyer :

Contrairement à ce que soutiennent la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur, l’expert judiciaire, qui a précisé qu’elle se trouvait dans la fourchette haute, a analysé l’expertise amiable produite par la demanderesse intéressant le chiffrage de la valeur locative de la construction, et s’est livré à une analyse critique de celle-ci. Ces éléments sont donc parfaitement opposables à l’architecte et à la Maf.

Il convient cependant, en considération des prix pratiqués à [Localité 11] et au regard de l’implantation en deuxième ligne des lieux et de leur visibilité limitée, de réduire de 120 à 100 euros le montant du m² carré pondéré annuel soit une valeur locative de 12 500 euros par an ou 1 041,67 euros par mois.

C’est à juste titre que les défenderesses observent que le préjudice de perte de loyer subi par la Sci 4M s’analyse en une perte de chance, la probabilité d’une mise en location étant soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer en permanence son bien à un locataire qui règle les loyers sans défaillance.

En l’absence d’élément sur la santé financière de la société Rellum Location pouvant permettre une évaluation supérieure, cette perte de chance sera fixée à 50%.

Le préjudice locatif revendiqué par la Sci 4M correspondant aux trois premières années du bail commercial qui aurait dû être conclu entre celle-ci et la société Rellum Location s’élève donc à 18 750 euros (50 % x 3 x 12 500), montant au paiement duquel la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur seront condamnés in solidum.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sarl AAA Atelier d’architectes associés, la Maf et la Sas Cubilo, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Dans leurs rapports entre elles, la Sas Cubilo supportera la charge finale de la somme de 913,40 euros TTC au titre de l’expertise judiciaire.

M^e Nicolas Dalmayrac, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci 4M la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande sur ce fondement sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est développé aucun moyen justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur la Maf à verser à la Sci 4M la somme 44 810,30 euros TTC au titre des travaux de reprise de la non conformité au permis de construire, en ce compris les frais de maîtrise d’oeuvre,

Déboute la Sci 4M du surplus de sa demande au titre des travaux de reprise de la non conformité au permis de construire,

Condamne in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur la Maf à verser à la Sci 4M la somme de 27 708 euros TTC au titre de la reprise du réseau d’assainissement,

Déboute la Sci 4M du surplus de sa demande au titre des travaux de reprise du réseau d’assainissement,

Dit que dans les rapports entre elles, la charge finale de la dette de reprise du réseau d’assainissement sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— la Sas Cubilo 80%

— la Sarl AAA Atelier d’architectes associés assurée par la Maf 20%

Déboute la Sci 4M de sa demande au titre de la perte de la valeur vénale et de celle au titre des travaux payés en pure perte,

Déboute la Sci 4M de sa demande indemnitaire au titre du dépassement de budget,

Condamne in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur la Maf à verser à la Sci 4M la somme de 18 750 euros en réparation du préjudice de perte de loyers,

Déboute la Sci 4M du surplus de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de perte de loyers,

Condamne in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés, la Maf et la Sas Cubilo aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet M^e Nicolas Dalmayrac au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Cubilo à relever et garantir la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et la Maf à hauteur de 913,40 euros TTC au titre de l’expertise judiciaire,

Condamne in solidum la Sarl AAA Atelier d’architectes associés et son assureur la Maf à verser à la Sci 4M la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,