TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01143 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IYNP

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2025

[S] [T] épouse [R]

C/

[N] [P]

[M] [D]

[I] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Amélie AUBERT – 6

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [P]

Mme [M] [D]

M. [I] [D]

M^e Amélie AUBERT – 6

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [S] [T] épouse [R]

née le 12 Août 1962 à CAEN (14000), demeurant 27 Bis Route de COURSEULLES – VILLIERS LE SEC – 14480 CREULLY-SUR-SEULLES

représentée par M^e Amélie AUBERT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [P]

né le 27 Juillet 1981 à BAYEUX (14400), demeurant 29 Route de COURSEULLES – VILLIERS LE SEC – 14480 CREULLY-SUR-SEULLES

comparant en personne

Madame [M] [D]

née le 31 Mars 1987 à ROUEN (76000), demeurant 27 Bis Route de COURSEULLES – VILLIERS LE SEC – 14480 CREULLY-SUR-SEULLES

comparante en personne

Monsieur [I] [D]

né le 27 Mars 1949 à ROUEN (76000), demeurant 1030 Rue des Pommiers – 14400 MONCEAUX EN BESSIN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Septembre 2024

Date des débats : 02 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022, avec effet au 15 décembre 2022, Madame [S] [T] épouse [R] a donné à bail à Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] une maison à usage d’habitation située 29 route de Courseulles – Villiers-le-Sec – 14480 Creully sur Seulles, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros hors charges.

Monsieur [I] [D] s’est porté caution solidaire de Monsieur [P] et Madame [D] par acte de cautionnement du 14 novembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 27 septembre 2023, Madame [R] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 950 euros au titre du loyer impayé de septembre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [D], en qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 6 mai 2024, Madame [R] a fait assigner Monsieur [P] et Madame [D] et Monsieur [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu avec Monsieur [P] et Madame [D],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux,

— ordonner que faute pour eux de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [D] et Monsieur [D] au paiement :

* de la somme de 5.700 euros au titre des loyers impayés au 28 février 2024, sauf à parfaire,

* des loyers impayés du 28 février 2024 au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 2.200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Après un renvoi ordonné contradictoirement, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024, au cours de laquelle, Madame [R], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la demande en paiement à la somme de 14.250 euros selon décompte arrêté au 25 novembre 2024 et y ajoutant une demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] et Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi, outre le débouté des demandes formées par les défendeurs et à tout le moins, la minoration de leurs demandes.

Elle fait valoir que, contrairement à ce que soutiennent les locataires, le logement n’est pas insalubre mais quelques points d’indécence ont toutefois été relevés dans le diagnostic établi par la CAF et que, les travaux préconisés ont été effectués, concernant la salle de bain, la VMC, les entrées d’air, le détalonnage d’une porte et l’installation de détecteur de fumée, sauf pour ce qui concerne l’électricité car c’est un poste très cher et les loyers ne sont pas payés.

Monsieur [P] et Madame [D], comparant en personne, sollicitent à titre reconventionnel l’annulation des loyers à compter de septembre 2023, représentant la somme de 14.557,27 euros (frais de commissaire de justice compris) ainsi que, l’annulation de la procédure d’expulsion, outre la condamnation de Madame [R] à leur payer la somme totale de 36.656,93 euros à titre d’indemnisation des préjudices subis :

—  4.903,95 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

—  9.752,98 euros au titre de leur préjudice matériel,

—  22.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que beaucoup de choses n’allaient pas dans le logement lors de leur entrée dans les lieux et que, depuis, seul le DPE a été effectué. Ils ajoutent que le logement n’était pas vide, la véranda n’était pas vivable, qu’il y avait beaucoup de moisissures, des rats, des crapauds dans le sous-sol et que, la porte de garage ne fonctionnait pas. Ils reconnaissent ne plus régler les loyers depuis septembre 2023 et sollicitent une indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices compte tenu de la non-décence et de l’insalubrité des lieux loués.

Monsieur [I] [D], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que, l’article 12 du code de procédure civile dispose que, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant, en application de ce texte, qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables et doivent alors expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis.

Sur le défaut de comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

— Sur l’exception d’inexécution invoquée par les locataires

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article L.1331-22 du code de la santé publique dispose que, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L.1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L.1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L.1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

Les procédures de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité sont prévues par les articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil dispose toutefois qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 définissant la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent, en son alinéa 2, dispose que, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

L’article 843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L.822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [D] soutiennent se prévaloir des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement conforme et particulièrement, de l’indécence ainsi que de l’insalubrité du logement pris à bail, pour justifier du non-paiement des loyers réclamés.

Il y a lieu, tout d’abord, de relever que le juge n’a pas, au cours de la durée du bail, été saisi par les locataires d’une demande de suspension de paiement des loyers et charges et que ce n’est qu’au cours de la présente instance introduite par la bailleresse aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par les locataires que ces derniers invoquent l’exception d’inexécution.

Par ailleurs, il convient de rappeler que, l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative de laquelle découle un arrêté préfectoral de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, pris en application des articles combinés du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation ; or, Monsieur [P] et Madame [D] ne justifiant pas d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ou de péril pris concernant l’immeuble litigieux, l’exception d’inexécution pour insalubrité du logement litigieux doit être rejetée.

En outre, si les locataires justifient de la mise en œuvre de la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, par le biais de la saisine de la CAF du Calvados, laquelle à faire intervenir la société SOliHA aux fins de contrôler la décence du logement loués, ils ne sont pas pour autant légitimes à cesser de régler le reste à charge des échéances courant de loyer, ce qui leur a notamment été rappelé par la CAF du Calvados dans son courrier du 5 décembre 2023 suite au constat de non décence du logement.

De même, les locataires invoquent un certain nombre de désordres, cependant, il ne peut pas être tenu compte de désordres ou de demandes de travaux d’amélioration qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparations locatives qui pèse sur le bailleur.

Dès lors, il incombe à Monsieur [P] et Madame [D] qui invoquent l’exception d’inexécution de faire la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le logement.

S’il s’infère du contrôle de décence effectué suite à une visite des lieux litigieux le 28 novembre 2022 par la société SOliHA mandatée par la CAF du Calvados, que plusieurs critères d’évaluation de la décence du logement ne sont pas conformes et nécessitent la réalisation de travaux afin de rendre le logement conforme :

— la mise en sécurité de l’installation électrique,

— la résolution du problème d’humidité au bas de la cloison entre la salle d’eau et la chambre,

— la création d’une trappe étanche à l’air au niveau du redressement situé sous la baignoire,

— l’installation d’une VMC raccordée en toiture avec bouche d’extraction d’air dans chaque pièce d’eau (cuisine, WC et salle de bains),

— la création d’une entrée d’air dans chaque pièce sèche (séjour, chambres et bureau),

— le détalonnage des portes intérieures,

— la pose de détecteurs de fumée,

ils ne rendent pas pour autant le logement totalement inhabitable.

Au demeurant, les locataires reconnaissent avoir eux-mêmes fait procéder, en date du 6 février 2023 à des travaux dans la salle de bain à partir de laquelle une importante humidité se déploie entre la cloison de cette pièce et une chambre ainsi qu’à travers le plafond d’une autre chambre du rez-de-chaussée. De sorte qu’ils ont engagé leur responsabilité en procédant à des travaux qui ne relèvent pas de l’entretien et des réparations qui leur incombaient en tant que locataires, étant précisé qu’ils ne justifient pas de l’accord de la bailleresse aux fins de réalisation de ces travaux et à ce titre, les locataires doivent répondre des dégradations causées.

Cependant Madame [R] justifie quant à elle avoir fait intervenir un entrepreneur, en date du 6 mai 2024, pour la réparation des dommages causés par le dégât des eaux lié à la salle de bains.

Enfin, concernant le défaut de chauffage allégué, il n’est pas démontré aux débats.

Au surplus, Monsieur [P] et Madame [D] ne fournissent aucun justificatif d’entretien de la chaudière au fioul qui leur incombe pourtant au titre de l’entretien et des réparations locatives à la charge des locataires.

De sorte que, Monsieur [P] et Madame [D] ne démontrent pas s’être trouvés dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; au surplus, il ressort des pièces fournies aux débats par les parties que depuis la réalisation de ce diagnostic par la CAF, certains travaux ont été effectués par la bailleresse ; par conséquent, les locataires ne pouvaient se faire justice à eux-mêmes en suspendant le paiement des loyers à compter de septembre 2023 ainsi qu’ils l’ont fait.

— Sur le montant des loyers impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse qui sollicite le paiement de la somme de 14.250 euros au titre des loyers impayés au 25 novembre 2024 produit aux débats :

— le contrat de bail du 14 novembre 2022, avec effet au 15 décembre 2022, lequel contient une clause de solidarité entre les locataires,

— le commandement de payer du 26 septembre 2023 délivré aux locataires et portant sur la somme en principal de 950 euros au titre du loyer impayé de septembre 2023,

— un décompte établi par commissaire de justice, arrêté au 25 novembre 2024, portant sur la période de septembre 2023 à novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 14.250 euros.

Il s’infère des débats que, Monsieur [P] et Madame [D] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers depuis septembre 2023, ce qu’ils reconnaissent par ailleurs.

Dès lors, le loyer mensuel étant fixé contractuellement à la somme de 950 euros et les locataires n’ayant plus de droit quant au versement des APL, ils sont redevables de la somme de 14.250 euros au titre des loyers impayés depuis septembre 2023 et arrêtée au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, Monsieur [P] et Madame [D] seront condamnés solidairement à payer à Madame [R] la somme de 14.250 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes indemnitaires

— Au titre de la résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Madame [R] ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Monsieur [P] et Madame [D], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

— Sur le préjudice moral

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, Madame [R] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral lié à un état d’anxiété en lien avec l’attitude de ses locataires dont elle dénonce une situation assimilable à du harcèlement ainsi qu’à la peur de les croiser, ces derniers étant également ses voisins.

Toutefois, bien que Madame [R] justifie de « trouble anxieux avec attaque de panique » par la production d’un certificat médical daté du 22 novembre 2024, elle ne justifie toutefois pas de la situation de harcèlement de ses locataires, par mails et sms, évoquée dans son dépôt de plainte du 22 novembre 2024.

Dès lors, Madame [R] sera débutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice moral.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution avec les locataires

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil, dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [D] s’est engagé en qualité de caution solidaire de Monsieur [P] et Madame [D] dans le cadre du bail conclu par ces derniers le 14 novembre 2022, avec effet au 15 décembre 2022, portant sur les lieux sis 29 route de Courseulles – Villiers-le-Sec – 14480 Creully sur Seulles, afin de « garantir la bonne exécution de toutes les obligations du locataire pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation » et ce, pour la durée du bail initial de 3 ans, soit jusqu’au 14 novembre 2025 dans la limite de 950 euros.

En outre, il résulte de l’acte de cautionnement que les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont correctement portées dans l’engagement de caution, y compris la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 et de la mention prévue par l’alinéa 1er de l’article 2297 du code civil.

Il s’infère également de l’acte de cautionnement que la caution a reçu un exemplaire du contrat de location.

Dès lors, le cautionnement de M. [I] [D] est valable.

Par ailleurs, le commandement de payer du 26 septembre 2023 a bien été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, soit dans le délai légal de 15 jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [D], Monsieur [P] et Madame [D] au paiement des loyers impayés dans la limite de son engagement de caution, soit la somme de 950 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré aux locataires vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, 2 mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de 2 mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [P] et Madame [D] par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023 et portant sur la somme en principal de 950 euros au titre du loyer impayé de septembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort des débats que, depuis l’échéance de septembre 2023, Monsieur [P] et Madame [D] n’ont effectué aucun règlement, tant au titre des échéances courantes de loyer que, de l’arriéré locatif, ce qu’ils reconnaissent par ailleurs.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 novembre 2023.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes indemnitaires en réparation des préjudices subis

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

au titre d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pris en son alinéa 3b), le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Il est également de jurisprudence constante que le locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bénéfice de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, réservée au locataire respectant ses obligations notamment celle de régler son loyer.

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [D] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 4.903,95 euros, expliquant qu’ils ne peuvent jouir paisiblement de la véranda (3.499,68 euros), de la chambre d’enfant (857,43 euros) et de la chambre située au rez-de-chaussée (546,84 euros).

Il convient en premier lieu de rappeler qu’il ressort des constatations faites précédemment que, les lieux litigieux ont fait l’objet d’un constat de non-décence suite à un contrôle effectué par la société SOliHA, pour le compte de la CAF du Calvados, par le biais d’une visite des lieux en date du 28 novembre 2023.

Ce constat de non-décence a été notifié à la bailleresse par la CAF laquelle lui accordait un délai d’un mois pour se prononcer sur ses intentions concernant les travaux à réaliser afin de rendre le logement conforme avec les critères de décence fixés par les décrets des 30 janvier 2022 et 9 mars 2017.

Il y a également lieu d’évoquer qu’en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation, le bailleur, suite à cette notification de non-décence, dispose d’un délai de 18 mois pour effectuer les travaux de mise en conformité.

Par ailleurs, par application de la clause résolutoire, Monsieur [P] et Madame [D] sont devenus occupants sans droit ni titre à la date du 26 novembre 2023.

Aussi, Monsieur [P] et Madame [D], étant devenus occupants sans droit ni titre à la date du 26 novembre 2023, ils ne sont dès lors plus légitimes à solliciter, à compter de cette date, l’indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance et celui-ci ne peut éventuellement s’entendre que, pour la période du 15 décembre 2022, date d’effet du bail au 26 novembre 2023, date de résolution du bail.

En outre, s’il ne peut être contesté que, l’ensemble des carences constatées dans la déclaration de non-décence n’est pas nécessairement présent depuis l’entrée dans les lieux des locataires, certaines carences pouvant notamment avoir été engendrées par les travaux que les locataires ont effectué dans la salle de bains, tel n’est pas le cas du défaut de sécurité de l’installation électrique, ou encore de l’absence de VMC raccordée en toiture avec bouche d’extraction d’air dans chaque pièce d’eau.

Toutefois, s’il est patent que, durant l’occupation des lieux en tant que locataires, Monsieur [P] et Madame [D] ont subi un préjudice de jouissance à ce titre, ils n’en sollicitent pas l’indemnisation et se bornent à solliciter l’indemnisation de la non-habitabilité de la véranda et de deux chambres.

Il ressort d’un courrier, envoyé en recommandé avec avis de réception, daté du 9 février 2023 soit durant la période d’occupation des lieux en tant que locataires de Monsieur [P] et Madame [D] que, ces derniers ont fait part à la bailleresse des « problèmes » qu’ils rencontraient dans les lieux, dont notamment certains relatifs à la véranda.

Un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 27 février 2023 constate que « sous les baies vitrées de la moisissure est visible tout autour de la véranda ».

De surcroît, la bailleresse justifie quant à elle d’un devis du 13 février 2023, accepté le 23 février 2023 et ayant donné lieu à facturation le 15 septembre 2023 pour le remplacement de la toiture de la véranda avec étanchéité de celle-ci.

De sorte qu’il est démontré un préjudice de jouissance relatif à la véranda pour la période du 15 décembre 2022 au 15 septembre 2023, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 20 % du loyer par mois durant cette période, en prenant en considération le nombre de pièces principales (5) ; de sorte qu’il sera accordé à Monsieur [P] et Madame [D] la somme de 1.710 euros, calculée comme suit : ((950 euros x 20 %) x 9 mois), au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi lié à la véranda.

Pour ce qui est des deux chambres visées, contiguës à la salle de bain (l’une à côté, l’autre en dessous), il est présumé que les dommages liés à l’humidité dans ces pièces, constatés selon procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 18 octobre 2023, sont en lien avec le dégât des eaux qui a eu lieu dans la salle de bain, dont il convient de rappeler qu’il apparaît être de la responsabilité des locataires, ceux-ci ayant procédé à des travaux importants qui ne leur incombaient pas.

Dès lors, les locataires ne peuvent se prévaloir de leur propre faute pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de ce fait.

En conséquence, Madame [R] sera condamnée à payer à Monsieur [P] et Madame [D] la somme de 1.710 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à la véranda, durant leur occupation des lieux en qualité de locataires.

Au titre d’un préjudice matériel

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [D] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel à hauteur de la somme de 9.752,98 euros, répartie en plusieurs postes.

Il y a lieu de rappeler que, pour prétendre à une réparation, ils doivent caractériser un dommage, une faute imputable à Madame [R] ainsi qu’un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Nonobstant les justificatifs produits au débat (factures, procès-verbaux de dépôt de plaintes, courriels, procès-verbaux de constat), il n’est pour l’essentiel ni démontré des fautes imputables à Madame [R], ni un lien de causalité direct entre les dommages et les fautes éventuelles de la bailleresse.

Outre que, certaines sommes, telles celles relatives à l’échelle télescopique et au billard, dont il est sollicité réparation totale auprès de Madame [R] sont en fait reprochées à des tiers et ne relèvent pas de la responsabilité de la bailleresse.

Il sera également rappelé que la fuite d’eau, relative au dégât des eaux dans la salle de bain, fait suite à l’exécution de travaux dans celle-ci à l’initiative des locataires ; de sorte que les conséquences liées à une surconsommation d’eau relèvent de la responsabilité des locataires, ceux-ci ayant procédé à des travaux importants qui ne leur incombaient pas.

Quant à la surconsommation de fioul alléguée, en plus du fait que les locataires ne démontrent pas une consommation est anormale, non liée à leur consommation réelle et causée par un défaut de réparation de celle-ci imputable à la bailleresse et ce, alors même qu’ils n’ont jamais eux-mêmes justifié de l’entretien de la chaudière, aucune indemnisation ne peut leur être accordée pour ce poste.

Toutefois, concernant la facture du 1er avril 2024, relative à un dépannage portant sur « défaut serrage des connexions d’alimentation (dans la boîte de dérivation) du tableau à côté de la chaudière », il est démontré du préjudice, de la faute imputable à la bailleresse, étant rappelé que l’électricité doit être mise aux normes et qu’il s’agit bien de travaux imputables à la bailleresse ainsi que du lien de causalité direct entre ces deux éléments ; de sorte qu’il convient de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice matériel de Monsieur [P] et Madame [D] pour ce poste, à hauteur de 130 euros d’après la facture produite.

Il en est de même de la facture du 25 novembre 2024, relative à un « dépannage sur le circuit de la pompe de relevage, en défaut, qui faisait disjoncter toute l’installation » ; bien que ce type de réparation soit imputable aux locataires au titre des réparations locatives, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987, compte tenu de la nécessité de revoir la mise en sécurité de l’installation électrique et que cette réparation est directement imputable à la bailleresse, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice matériel de Monsieur [P] et Madame [D] pour ce poste, à hauteur de 60 euros d’après la facture produite.

Enfin, pour ce qui est des sommes sollicitées relatives au coût des actes de commissaire de justice, à savoir le coût des procès-verbaux de constat effectués à la demande des locataires, il convient de rappeler que ceux-ci doivent être compris dans les dépens si ces actes sont justifiés.

Par conséquent, Madame [R] sera condamnée à payer à Monsieur [P] et Madame [D] la somme totale de 190 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel.

Au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [D] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 22.000 euros, estimant que Madame [R] a porté volontairement atteinte à leur santé et qu’ils sont dans des lieux non-décents depuis deuxans par la faute de cette dernière.

Étant rappelé que, pour prétendre à une réparation, Monsieur [P] et Madame [D] doivent caractériser un dommage, une faute imputable à Madame [R] et un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments ; alors qu’ils sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 novembre 2023, qu’ils sont eux-mêmes responsables d’un certain nombre de leurs désagréments liés notamment à l’absence d’entretien, de réparations et aux travaux entrepris dans la salle de bain, ils ne justifient pas d’un tel préjudice.

Toutefois, compte tenu de l’ensemble des développements précédents et des justificatifs produits par les parties ainsi que, du certificat médical daté du 2 janvier 2023, il convient d’accorder à Monsieur [P] et Madame [D] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi.

En conséquence, Madame [R] sera condamnée à payer à Monsieur [P] et Madame [D] la somme totale de 1.500 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, si Monsieur [P] et Madame [D] sollicitent l’annulation de la procédure d’expulsion qui doit être analysée comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ils ne demandent pas pour autant des délais de paiement aux fins d’apurer leur dette locative.

Toutefois, bien que le juge ait la possibilité d’octroyer d’office des délais de paiement aux locataires, ceux-ci ne justifient nullement de leur situation financière et économique, en l’absence notamment de production de justificatifs quant à leurs ressources et charges mensuelles.

Par ailleurs, il est constant que, Monsieur [P] et Madame [D] n’ont pas repris le règlement en intégralité du loyer courant avant l’audience.

De sorte qu’aucun délai de paiement ne peut leur être octroyé d’office sur le fondement des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

De même, eu égard au montant important de la dette locative, représentant 15 mois de loyers impayés et en l’absence d’information quant à la situation financière des débiteurs ainsi qu’en considération de la situation financière du créancier qui en justifie aux débats, il n’y a pas non plus lieu de leur octroyer d’office des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Ainsi, Monsieur [P] et Madame [D] n’apparaissant pas en situation de régler leur dette locative et n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, aucun délai de paiement ne leur a été octroyé ; dès lors, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus et leur demande de ce chef sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 novembre 2023, date de la résolution du bail, Monsieur [P] et Madame [D] devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, Monsieur [P] et Madame [D] causent un préjudice à Madame [R] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit en l’espèce la somme de 950 euros (par référence au loyer en cours en septembre 2023), à compter du 26 novembre 2023, date de résolution du bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la solution du litige, il convient de dire que les parties partageront par moitié les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023, de l’assignation du 18 mars 2024 et des procès-verbaux de constat des 27 février et 18 octobre 2023.

Monsieur [P] et Madame [D] seront condamnés solidairement à payer à Madame [R] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] de leur demande formée à l’encontre de Madame [S] [T] épouse [R] au titre de l’exception d’inexécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] et Monsieur [I] [D], le concernant dans la limite de 950 euros, à payer à Madame [S] [T] épouse [R] la somme de 14.250 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 14 novembre 2022, avec effet au 15 décembre 2022, entre d’une part, Madame [S] [T] épouse [R] et d’autre part, Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D], portant sur une maison à usage d’habitation située 29 route de Courseulles – Villiers-le-Sec – 14480 Creully sur Seulles, à la date du 26 novembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 novembre 2023 ;

REJETTE la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] ;

DIT que Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [S] [T] épouse [R] à faire expulser Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] à payer in solidum à Madame [S] [T] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 950 euros, à compter du 26 novembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Madame [S] [T] épouse [R] ;

DÉBOUTE Madame [S] [T] épouse [R] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée à l’encontre de Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] et Monsieur [I] [D] ;

DÉBOUTE Madame [S] [T] épouse [R] de sa demande en indemnisation d’un préjudice moral formée à l’encontre de Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] ;

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [R] à payer à Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] la somme de 1.710 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, durant leur occupation des lieux en qualité de locataires ;

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [R] à payer à Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] la somme totale de 190 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [S] [T] épouse [R] à payer à Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] la somme totale de 1.500 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

DIT que les parties partageront par moitié les dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023, de l’assignation du 18 mars 2024 et des procès-verbaux de constat des 27 février et 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [M] [D] à payer in solidum à Madame [S] [T] épouse [R] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION