COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LE FORUM, S.C.I. MIALEVIN c/ Syndicat des copropriétaires ESCURIAL

N° 26/

Du 23 février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/04487 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKMS

Grosse délivrée à

M^e Pasquale CAMINITI

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du vingt trois février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 novembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 février 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

S.C.I. LE FORUM, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. MIALEVIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires ESCURIAL, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Forum et la société civile immobilière Mialevin sont propriétaires de lots au sein d’un immeuble dénommé Escurial soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 septembre 2023 et a approuvé notamment les résolutions n°13, 21, 22, 23 et 24 relatives à l’élection du syndic et des membres du conseil syndical.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la société civile immobilière Forum et la société civile immobilière Mialevin ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Escurial devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de ces résolutions.

Par conclusions n°1 notifiées le 9 décembre 2024, la société civile immobilière Forum et la société civile immobilière Mialevin sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023,le prononcé de la nullité des résolutions n°21, 22, 23, 24 de l’assemblée générale du 12 septembre 2023,que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit ordonnée,qu’ils soient dispensés de participation à la dépense commune en application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,la condamnation du syndicat des copropriétaires Escurial à leur payer la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Maître Caminiti.

Elles font valoir que les résolutions contestées ont été votées à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu de la majorité prévue par l’article 25 de la même loi dont les dispositions sont d’ordre public.

Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Escurial demande au tribunal de :

A titre principal,

dire la société civile immobilière Forum et la société civile immobilière Mialevin irrecevables en leurs action, la première pour ne pas disposer d’une autorisation d’assemblée générale autorisant son gérant à ester en justice, la seconde pour ne pas justifier être copropriétaire,A titre subsidiaire,

les débouter de l’ensemble de leurs demandes,les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il fait valoir que la société civile immobilière Malevin ne figure pas parmi les copropriétaires listés sur le procès-verbal de l’assemblée générale contestée et estime qu’elle est irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir.

Il note ensuite que la société civile immobilière Forum ne justifie pas de l’autorisation accordée par voie d’assemblée générale à son gérant à agir en justice.

Il soutient sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale du 12 septembre 2023 s’est régulièrement prononcée sur les résolutions à la majorité prévue par l’article 24 puisqu’elle a été convoquée dans les trois mois suivant une autre assemblée générale qui s’est réunie le 29 juin 2023 et qui n’a pas pu décider de la désignation d’un syndic.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la recevabilité des demandes principales

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit enfin qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

A titre surabondant, en vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de propriétaire de la société civile immobilière Malevin

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 a été établi par le syndicat des copropriétaires Escurial et ne peut pas constituer à lui seul une preuve d’absence de la qualité de propriétaire de la société civile immobilière Mialevin.

Celle-ci verse par ailleurs aux débats un extrait cadastral qui démontre qu’elle est propriétaire des lots n°108 et 157.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du gérant de la société civile immobilière Forum

L’article 1848 alinéa 1er du code civil dispose que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

En l’espèce, la société civile immobilière Forum produit ses statuts dont l’article 21 prévoit : « Le ou les gérants sont investis, sous les réserves formulées ci-après, des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et affaires de la société et pour faire et autoriser tous les actes relatifs à son objet. Ils ont les pouvoirs suivants : […] Ils administrent les biens de la société et la représentent vis-à-vis des tiers et de toutes administrations, dans toutes circonstances et pour tous règlements quelconques ».

Il s’ensuit que le gérant de la société civile immobilière Forum dispose de la qualité à agir au nom de la société sans obtenir d’autorisation spécifique de la part de l’assemblée générale.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du gérant de la société civile immobilière Forum sera rejetée.

Les demandes formées par la société civile immobilière Mialevin et la société civile immobilière Formul seront déclarées recevables.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°13 et 21 à 24

L’article 24 I. de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 25 c) de la même loi dispose que les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de l’article 25-1 de la même loi, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 que la résolution n°13 relative à la désignation du Cabinet Taboni en qualité de syndic et les résolutions n°21 à 24 relatives à la désignation des membres du conseil syndical ont été adoptées à la « majorité des copropriétaires présents et représentés ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que les résolutions litigieuses ont été adoptées à la majorité simple prévue par l’article 24 précité.

Or, en application de l’article 25 c) également précité, ces résolutions auraient dû faire l’objet d’un vote à la majorité de tous les copropriétaires.

L’article 25-1 prévoit la possibilité de recourir à un vote à la majorité simple prévue par l’article 24 dans l’hypothèse où le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote aurait toutefois dû avoir lieu immédiatement, comme expressément prévu par ce texte.

La faculté de convoquer une seconde assemblée générale dans un délai de trois mois dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’était pas prévu par les dispositions de l’article 25-1, dans sa version applicable au moment de la tenue de l’assemblée générale du 12 septembre 2023, et concerne uniquement les projets de résolutions ayant pour objet la réalisation de travaux.

Il s’ensuit que les résolutions n°13, 21, 22, 23 et 24 adoptées à la majorité simple encourent la nullité.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires Escorial sera condamné aux dépens et à payer à la société civile immobilière Forum et à la société civile immobilière Mialevin, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision étant assortie de l’exécution de droit à titre provisoire, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes de la société civile immobilière Forum et de la société civile immobilière Mialevin sont fondées et elles doivent être dispensées de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité soulevée à l’encontre de la société civile immobilière Mialevin ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée à l’encontre de la société civile immobilière Forum ;

DECLARE recevables les demandes de la société civile immobilière Mialevin et de la société civile immobilière Forum ;

PRONONCE la nullité des résolutions n°13, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé Escurial et situé [Adresse 2] à [Localité 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Escurial à payer à la société civile immobilière Mialevin et à la société civile immobilière Forum, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Escurial aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Pasquale Caminiti ;

RAPPELLE que la société civile immobilière Forum et la société civile immobilière Mialevin doivent être dispensées de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile et mis à la charge du syndicat ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Escurial de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT