COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00221 – N° Portalis DBWR-W-B7K-Q7DM

du 02 Juin 2026

M. I 26/00000597

affaire : S.C.I. SNJA

c/ S.A.S. HOTEL SOLEIA

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Philippe SANSEVERINO

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le deux Juin À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 29 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SNJA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Philippe SANSEVERINO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. HOTEL SOLEIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, la SCI SNJA a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS HOTEL SOLEIA afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et de lui donner acte qu’elle accepte de faire l’avance des frais de consignation.

À l’audience du 9 avril 2026 , la SCI SNJA a maintenu sa demande d’expertise et a sollicité le rejet des demandes de la SAS HOTEL SOLEIA.

La SAS HOTEL SOLEIA sollicite dans ses conclusions en défense :

— le rejet de la demande

— de condamner la SCI SNJA à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— à titre subsidiaire, de lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « HOTEL LA MALMAISON », est exclusivement exploité à usage d’hôtel et de restaurant et est réparti entre deux copropriétaires à savoir la SCI SNJA, qui détient les lots numéro 1 à 5 et la SAS HOTEL SOLEIA propriétaire des 51 autres lots.

La SAS HOTEL SOLEIA, copropriétaire majoritaire, y exploite un hôtel 4 étoiles.

La SCI SNJA qui a pour dirigeant Monsieur [A] [V] a donné à bail commercial ses locaux à la société JASN, qui a le même gérant, qui y exploite un restaurant dénommé NESPO.

La SCI SNJA fait valoir que la SAS HOTEL SOLEIA a effectué d’importants travaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux et qu’elle s’est permise de s’approprier sans aucune autorisation l’intégralité des parties communes de la copropriété à partir du rez-de-chaussée pour y implanter les installations de son hôtel.

Elle verse à ce titre un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 8 janvier 2026, décrivant notamment que le hall de réunion du rez-de-chaussée sert de réception de l’hôtel, que l’ascenseur de service reliant l’entresol au dernier étage a été supprimé et que les accès aux parties communes entre les différents étages se font par des portes fermées à clé.

La demanderesse fait valoir que ces travaux d’annexion des parties communes ont une incidence directe sur son activité car elle ne peut accéder au toit terrasse sur lequel sont installés des équipements lui appartenant en versant un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 27 janvier 2026, tout en ajoutant que les travaux réalisés ont engendré des dégâts au sein de son restaurant en produisant un procès-verbal de constat du 6 février 2025.

Elle fait valoir que la société défenderesse a tenté de régulariser l’emprise illégale dans des conditions juridiques rocambolesques en la convoquant à une assemblée générale de la copropriété le 30 janvier 2026 visant à se faire désigner syndic bénévole et à régulariser des travaux effectués sur les parties communes.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 9 février 2026 que les travaux litigieux ont été validés rétroactivement unilatéralement par la SAS HOTEL SOLEIA.

Toutefois la SCI SNJA justifie avoir fait délivrer à la défenderesse une assignation en date du 2 avril 2026 devant le tribunal judiciaire de Nice afin de solliciter l’annulation de l’intégralité du procès-verbal d’assemblée générale notamment pour abus de majorité, la procédure étant actuellement pendante.

Bien que la SAS HOTEL SOLEIA s’oppose à la demande d’expertise en arguant que les travaux entrepris à ses frais exclusifs sur les parties communes et les parties communes spéciales dépendant de ses lots ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble et qu’elle a obtenu par une décision unilatérale du 9 février 2026, la régularisation de l’ensemble des travaux entrepris, qui à ce jour n’ont fait l’objet d’aucune annulation, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants pour faire obstacle à la mesure d’expertise sollicitée par la demanderesse visant à obtenir un mesurage des travaux réalisés sur les parties communes au regard de l’état descriptif de division et des plans, puisque les résolutions votées lors de l’assemblée générale ne sont à ce jour pas définitives en l’état du recours en annulation qui a été initié devant le tribunal judiciaire de Nice.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de faire droit à sa demande d’expertise qui repose sur un motif légitime en l’état des difficultés apparues mais également du différend opposant les parties. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la SCI SNJA, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de la SCI SNJA les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DONNONS ACTE à la SAS HOTEL SOLEIA de ses protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [D] [J], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.17.02.40.91

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachantset notamment l’état descriptif de division de la copropriété « Hôtel Malmaison » cadastré section KY n°[Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], les actes de vente des lots concernés, tout procès-verbal d’assemblée générale relatif à des travaux, annexions ou autorisations sur les parties communes intéressées, toutes pièces et photographies utiles à l’accomplissement de sa mission ;

*dresser un plan de situation de chacun des lots et de leur environnement immédiat (palier, couloir, cour, terrasse, jardin, cave, etc.),

— identifier les lots concernés, en lien avec l’état descriptif de division et si de besoin le règlement de copropriété,

— décrire de manière détaillée l’organisation des lieux avant et après les travaux ou aménagements

réalisés par la société HOTEL SOLEIA,

— constater et décrire, par tous moyens utiles tous les ouvrages, quels qu’en soit la nature, réalisés par la société HOTEL SOLEIA,

*En se référant aux plans et certificat de mesurage présents dans l’état descriptif de division et si de besoin dans le règlement de copropriété :dire, au plan strictement technique, si les ouvrages ou fermetures réalisés par la société HOTEL SOLEIA se situent, en tout ou partie, sur des surfaces correspondant, selon les documents examinés, à des parties communes (tant générales que spéciales) ou privatives,

*Mesurer, à l’aide des méthodes de levé appropriées :

— les surfaces et/ou volumes des parties litigieuses, en distinguant, d’une part, la surface anciennement accessible comme partie commune, et d’autre part, la surface actuellement incorporée / fermée / occupée par la société HOTEL SOLEIA,

— en fournir les résultats dans un tableau récapitulatif en précisant pour chaque zone sa localisation, son statut selon les titres (partie commune / privative / partie commune à jouissance privative), la surface et/ou le volume concernés,

*Sur un plan strictement technique:

— donner tous éléments sur les conséquences des ouvrages ou aménagements constatés et notamment leurs effets sur l’utilisation et jouissance de ladite surface relevant des parties communes par les autres copropriétaires et/ou son usage exclusif par un seul copropriétaire

— préciser si ces ouvrages ou aménagements peuvent être assimilés, au plan purement matériel, à : un encombrement, une occupation temporaire ou des ouvrages bâtis entraînant une appropriation de surface ou de volume.

*Préciser, le cas échéant, si les travaux ou aménagements constatés modifient l’aspect extérieur de l’immeuble,

* Indiquer, toujours sur un plan technique:

o les modalités et travaux permettant le cas échéant la remise en état des parties communes dans

leur configuration initiale (démolition totale ou partielle des ouvrages, dépose de cloisons, suppression de fermetures, réfection des sols, plafonds, murs, garde-corps, etc.),

o une évaluation du coût de ces travaux à partir des devis éventuellement fournis par les

parties,

o la durée probable de ces travaux et les principaux désordres ou gênes de jouissance qu’ils pourraient occasionner aux occupants.

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SCI SNJA devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 02 août 2026 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à deposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de la SCI SNJA les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS