COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE PHARE c/ S.C.I. IVIX

MINUTE N° 2026

Du 13 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/04145 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7WQ

Grosse délivrée à

M^e Valérie SERRA

expédition délivrée à

M^e VERRIER

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame SANJUAN PUCHOL

Greffier : Madame KALO,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 18 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 février 2026 après prorogation par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026 après prorogation, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.D.C. LE PHARE,

sis [Adresse 1]

représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, ayant son sièce social [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Christophe MOUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. IVIX,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société IVIX est propriétaire des lots n°531, 532, 533 et 534 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] et administré par son syndic en exercice, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a fait délivrer à la société IVIX un commandement de payer la somme de 33.457,78 euros de charges de copropriété dues au 7 août 2023 par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023 puis, un second commandement de payer la somme de 40.996,93 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024.

Par acte du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a fait assigner la société IVIX devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 29.562,25 euros de charges impayées, arrêtée au 23 septembre 2024, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024.

▪ Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 24 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sollicite la condamnation de la société IVIX au paiement des sommes suivantes :

134.190,14 euros de charges impayées, arrêtées au 14 novembre 2025, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024,3.000 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, distraits au profit de Maître Valérie Serra, Avocat au Barreau de Nice.

Il soutient que la société IVIX ne règle ses charges et provisions sur charges qu’irrégulièrement et que son compte de copropriété est débiteur depuis plusieurs années. Il relève que la défenderesse n’a pas régularisé sa situation malgré de nombreuses relances et commandements de payer.

Il expose que tous les appels de fonds ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et que la défenderesse n’a pas contesté ces assemblées qui sont donc définitives. Il indique produire les procès-verbaux d’assemblées générales concernés, les convocations, feuilles de présente et notifications.

Il relève que la dette de la société défenderesse n’a cessé de croître et s’élève à la somme de 134.190,14 euros au 1er octobre 2025. Il ajoute que le dernier versement de cette dernière date du 5 septembre 2024, soit il y a plus d’un an.

Il invoque les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l’appui de sa demande principale en paiement des charges.

Il soutient que l’existence de désordres affectant les parties privatives d’un lot et l’ayant amené à agir pour y remédier ne saurait justifier le refus de la défenderesse de payer la quote-part de charges communes à laquelle elle est légalement tenue.

Il indique que les modalités d’exigibilité des charges affectées aux travaux de réfection et de rechapage de l’étanchéité du toit ont été fixées par la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1er août 2024 et la résolution n°12.1 de l’assemblée générale du 1er septembre 2025.

Il relève que la société défenderesse conteste seulement la somme de 1.676,24 euros si bien qu’elle reconnaît sa défaillance quant au reste du montant des charges qu’elle doit, d’autant plus qu’elle a sollicité des délais de paiement.

Il estime que, quand bien même la défenderesse subirait un trouble de jouissance du fait des infiltrations d’eau, cette dernière ne peut refuser de payer ses charges.

Il soutient avoir toujours diligenté les réparations nécessaires afin de mettre un terme aux fuites apparues sur différentes zones, dont la toiture. Il en déduit que la défenderesse est mal fondée à contester les charges liées aux travaux d’étanchéité réalisés.

Il invoque en outre subir un préjudice du fait de la défaillance de la société IVIX dans le paiement de ses charges qui constitue un manquement grave à ses obligations. Il rappelle que les charges et provisions appelées sont immédiatement exigibles en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et que leur paiement est indispensable au fonctionnement de la copropriété. Il fait valoir que le comportement de la défenderesse est abusif puisque sa carence est systématique depuis le 5 septembre 2024, date du dernier paiement. Il ajoute que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil puisqu’il est contraint de faire face à des problèmes de trésorerie importants entravant son fonctionnement normal et aggravant les charges de gestion.

Il expose que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à sa charge et doivent être lui imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle de la société IVIX au motif que cette dernière ne démontre pas qu’il a commis une faute, ni le lien de causalité de cette prétendue faute et le préjudice économique qu’elle invoque.

Il se fonde sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imputant au syndic une obligation de moyens se traduisant par un devoir d’initiative, de réaction et de diligence, ainsi que la jurisprudence selon laquelle la responsabilité du syndicat ne peut être engagée qu’en cas de manquement établi à ses obligations. Il ajoute que l’absence de faute caractérisée exclut sa responsabilité, notamment dans l’hypothèse où il n’a pas pu agir du fait d’une cause étrangère telle que le non-paiement de ses charges par un copropriétaire.

Il considère s’être toujours montré réactif afin de mettre un terme aux dégâts des eaux survenus dans les locaux de la défenderesse depuis fin 2022.

Il énonce que la toiture fait l’objet d’un contrat d’entretien annuel depuis plus de 14 ans et que les trois derniers rapports d’entretien de la société Exetanch de 2022, 2023 et 2024 concluent que la toiture est dans état général « Moyen ». Il ajoute que ces rapports ne l’ont pas alerté sur la nécessité de refaire l’intégralité de l’étanchéité de la toiture et que la société Exetanch a réalisé les reprises nécessaires.

Il indique que la société Exetanch a également établi les devis de remise en état de la toiture, qu’il a toujours validés, en dehors de toute assemblée générale ou par le biais d’une ratification en assemblée générale ordinaire, après avoir été alerté des infiltrations.

Il relève que ces interventions techniques rapides ont toujours eu lieu à son initiative, si bien qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait ce qu’un technicien spécialisé n’avait pas préconisé. Il ajoute avoir réagi de manière proactive aux nouvelles infiltrations survenues fin 2024-début 2025 en faisant appel à la société Abc Services afin de bénéficier d’une intervention rapide et obtenir un second avis technique.

Il soutient que le nouveau dégât des eaux signalé le 24 mars 2025 à la suite d’un important épisode pluvieux est dû à un acte de vandalisme sur l’étanchéité de la toiture qui a été sectionnée. Il relate que la société Abc Services est donc de nouveau intervenue pour réparer définitivement la zone sectionnée après qu’un commissaire de justice soit venu constater les dégâts.

Il indique que la toiture est à ce jour hors d’eau et que toutes les réparations listées ont mis fin aux sinistres survenus dans les bureaux appartenant à la défenderesse. Il indique également que des travaux préventifs de rechapage de la toiture, votés en assemblée générale, ont débuté le 24 novembre 2025. Il en conclut qu’aucune faute ne peut lui être reproché par la défenderesse qui ne s’est plainte d’aucune fuite depuis les derniers travaux de reprise réalisés en mars 2025.

Il invoque, à titre subsidiaire, la faute de la société IVIX qui a contribué à la survenance du dommage dont elle se prévaut et qui constitue une cause exonératoire de sa responsabilité puisque cette faute est exclusive de tout manquement qui lui serait imputable.

Il expose en effet que la défenderesse a également subi des fuites sur son réseau privatif de climatisation/chauffage qu’elle n’a pas réparées alors qu’un réseau CVC coupé ne permet pas une occupation des bureaux en raison du défaut de chauffage en hiver et de climatisation en été. Il relève que la société IVIX a tenté de faire intervenir l’assurance de la copropriété alors qu’il ressort du règlement de copropriété que le réseau desservant les locaux de cette dernière est privatif.

Il ajoute qu’afin d’éviter la multiplication des désordres et de permettre au reste de l’immeuble d’utiliser le chauffage malgré la carence de la société IVIX, il a mandaté la société Idex afin de séparer ses locaux du reste du réseau.

Il rappelle que la défenderesse n’a pas payé ses charges de copropriété, notamment affectées aux travaux d’étanchéité, alors que sa quote-part représente près de 13% de la somme appelée pour procéder au rechapage total de la toiture. Il en déduit que sa défaillance a une incidence directe sur l’exécution des travaux qui ne peuvent débuter tant qu’il ne dispose pas de la totalité des fonds afférents.

Il fait en outre valoir que la société IVIX ne rapporte pas la preuve de son préjudice économique puisqu’une perte de chance doit être certaine, directe et indemnisable.

Il relève que la défenderesse se contredit en retenant une impossibilité de louer ses bureaux pendant 18 puis 24 mois et en invoquant une perte de loyers alors que ses bureaux sont occupés par la société Aureus Finance. Il indique que M. [W] [O] est président de cette société mais aussi gérant de la société IVIX.

Il conteste que son syndic soit à l’origine de la préconisation commerciale produite par la défenderesse qui proviendrait en réalité de la branche transaction de la société Bnp Real Estate, entité indépendante du syndic de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] ».

Il souligne que la somme dont la société IVIX demande le paiement a été arbitrairement déterminée sans être justifiée par les pièces produites.

Il rappelle que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été obtenu si l’événement favorable s’était réalisé mais est strictement limitée à la somme correspondant à la chance perdue qui est déterminée sur la base d’éléments objectifs. Il indique que l’appréciation de la perte de chance repose sur la probabilité réelle de réalisation de l’avantage perdu, la gravité de la faute et les circonstances de l’espèce.

Il relève que la somme de 175.000 euros sollicitée correspond à une perte de chance de 83% d’obtenir la somme de 210.000 euros, soit une indemnisation quasi intégrale du préjudice allégué. Il estime que ce pourcentage de perte de chance est trop élevé.

Il considère en outre que la société défenderesse ne démontre pas l’existence de difficultés avérées permettant de justifier l’octroi de délais de paiement au sens de l’article 1343-5 du code civil et relève que la défenderesse ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande.

Il souligne que la société IVIX bénéficie d’un délai de fait depuis plus d’un an puisqu’elle n’a effectué aucun versement depuis le 5 septembre 2024.

Il considère enfin, que ses besoins en qualité de créancier imposent le rejet des délais puisque l’absence de contribution de la société IVIX, qui détient 13% des tantièmes de l’immeuble, affecte le bon fonctionnement de la copropriété. Il relève qu’une avance de solidarité, appelée en 4 fois, a dû être votée pour palier la carence de la défenderesse mais que celle-ci ne peut combler la totalité de sa dette et n’a pas vocation à couvrir ses impayés.

▪ Dans ses dernières écritures notifiées le 3 décembre 2025, la société IVIX conclut au rejet de la demande en paiement des charges relatives à l’étanchéité et sollicite des délais de paiement, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui payer la somme de 175.000 euros au titre de son préjudice économique, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que les lots dont elle est propriétaires au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sont des bureaux d’une superficie globale de 600 m². Elle expose que ses charges de copropriété s’élèvent à la somme mensuelle d’environ 2.500 euros.

Elle explique que ses lots sont affectés de dégâts des eaux récurrents depuis plus de deux ans, ce dont le syndic a été informé à chaque occurrence, notamment causés par les canalisations, la climatisation réversible et le défaut d’étanchéité de la toiture.

Elle soutient que le syndic n’a procédé qu’à des réparations de fortune mais n’a jamais diligenté les travaux nécessaires à la cessation définitive de ces désordres.

Elle énonce que ses lots sont inexploitables et qu’aucune location n’a pu être assurée pendant 24 mois si bien qu’elle a subi une importante perte de chiffre d’affaires l’empêchant de faire face à l’intégralité des lourdes charges de copropriété appelées.

Elle rappelle que le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci d’après l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que le contrat de syndic de la société Bnb Paribas Real Estate Property Management France lui confie la gestion des travaux d’entretien et de maintenance des parties communes et des équipements communs visés à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 ainsi que, en cas d’urgence, la réalisation des travaux de maintenance nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Elle considère que le syndic ne remplit pas sa mission compte tenu de la fréquence et de la gravité des désordres qu’elle subit depuis plusieurs années desquelles elle déduit que les travaux nécessaires à la cessation de ces sinistres n’ont pas été entrepris malgré le montant élevé des charges appelées.

Elle relève que cette carence du syndic est la cause exclusive et directe de ses difficultés financières puisque le défaut de réparation de l’étanchéité de la toiture l’empêche de louer ses lots et de collecter les loyers afférents.

Elle réfute être de mauvaise foi et précise ne pas s’opposer au paiement de ses charges puisqu’elle reconnaît être débitrice d’une partie de la somme réclamée. Elle conteste également être systématiquement défaillante alors qu’elle s’acquittait de ses charges sans difficulté antérieurement aux sinistres.

Elle s’oppose toutefois au paiement des charges relatives aux travaux d’étanchéité d’un montant de 1.676,24 euros. Elle soutient ne pas avoir bénéficié des travaux réalisés en soulignant que 17 dégâts des eaux sont survenus dans ses lots entre le 12 juillet 2022 et le 26 mars 2025.

Elle relève que le syndicat demandeur se contredit dans ses écritures puisque ce dernier affirme avoir diligenté l’ensemble des travaux nécessaires avant d’indiquer ne pas être en mesure de faire réaliser ces travaux avant qu’elle ne paie son arriéré de charges.

Elle soutient que le syndicat demandeur utilise ses locaux, ouverts et inoccupés, comme espace de stockage du matériel pour d’autres chantiers de l’immeuble sans nettoyer les lieux et que le chauffage a été coupé jusqu’au paiement de ses charges de copropriété.

Elle invoque, à titre reconventionnel, une perte de chance de louer ou vendre ses lots sur le fondement de l’article 1231-2 du code civil. Elle soutient que les bureaux dont elle est propriétaire sont situés au sein du [Adresse 6] à [Localité 2] dont le taux de vacance est de 3% et que l’impossibilité de louer ses bureaux pendant 24 mois a exclusivement été causée par les dégâts des eaux persistants du fait de la carence du syndic à procéder aux travaux nécessaires. Elle précise que plusieurs visites des locaux ont eu lieu mais qu’aucune ne s’est avérée concluante compte tenu du sinistre en cours.

Elle énonce que le syndic préconise un prix de vente de 1.800.000 euros, ainsi qu’un loyer entre 170 et 175 euros / m² par an hors charges et taxes, soit un loyer mensuel compris entre 8.500 et 8.750 euros pour 600 m². Elle en déduit que la location de ses locaux sur 24 mois aurait pu lui rapporter la somme de 210.000 euros si bien qu’elle invoque une perte de chance de percevoir la somme de 175.000 euros.

Elle reproche enfin au syndicat demandeur de ne pas avoir déclaré ses pertes d’exploitation à son assureur alors que cela aurait permis de résoudre le litige.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 prorogé au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ,ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » produit :

— le relevé de propriété démontrant que la société IVIX est propriétaire des lots de copropriété n°531, 532, 533 et 534,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2021,

— approuvant le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2022,

— approuvant le budget prévisionnel ajusté de l’exercice 2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice 2024,

— approuvant le budget prévisionnel ajusté de l’exercice 2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026,

— l’état financier après répartition aux 31 décembre 2021, 2022 et 2023,

— les appels de provisions adressés à la société IVIX pour les années 2022 à 2025,

— le commandement de payer les charges de copropriété, délivré le 24 octobre 2023 à la société IVIX pour la somme principale de 33.457,78 euros due au 7 août 2023,

— le commandement de payer les charges de copropriété, délivré le 25 juillet 2024 à la société IVIX pour la somme principale de 40.996,93 euros due au 1er juillet 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 29.562,25 euros au 30 septembre 2024,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 134.190,14 euros au 14 novembre 2025.

Ce solde débiteur de 134.190,14 euros est exclusivement constitué de charges de copropriété et de provisions.

Dès lors, le syndicat demandeur ne justifie pas de la somme de 1.500 euros réclamée au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la société IVIX conteste les charges relatives aux travaux d’étanchéité d’un montant de 1.676,24 euros qui lui sont imputées. Elle soutient ne pas avoir bénéficié de ces travaux.

Néanmoins, les travaux d’urgence de réfection partielle de l’étanchéité de la toiture-terrasse destinés à mettre fin à deux sinistres survenus dans les bureaux du 8ème étage appartenant à la société IVIX d’un montant total de 6.600 euros TTC ont été régulièrement ratifiés par la résolution n°19 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 si bien que la société défenderesse, qui a été destinataire des appels de fonds travaux correspondants, est tenue de payer sa quote-part de ces charges.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit le contrat d’entretien de la toiture-terrasse n°303.11.0018 conclu avec la société Deken Europe, ainsi que les trois derniers rapports d’entretien des 15 mars 2022, juin 2023 et octobre 2024 effectués au titre du contrat de maintenance n°7915.10.0001 conclu avec la société Exetanch le 1er octobre 2020 selon lesquels la toiture est dans un état général moyen et une perforation de l’étanchéité a été réparée en 2023.

Ces visites annuelles d’entretien comprennent l’examen général et le nettoyage des ouvrages d’étanchéité visibles, l’enlèvement des mousses, herbes et végétations, la vérification et le nettoyage des évacuations d’eaux pluviales et trop-plein, les vérifications d’ensemble de tous les accidents apparents de toiture (relevés d’étanchéité, souches, ventilations, lanterneaux, zinguerie, skydomes …), la descente des détritus et menus objets au pied du bâtiment, le chargement et transport aux décharges publiques, la reprise des décollements partiels, le rapport d’intervention et les photos.

Suivant factures des 12 et 20 décembre 2022, la société Exetanch a effectué la reprise partielle de l’étanchéité de la toiture-terrasse technique au niveau de la ventilation le 30 novembre 2022, ainsi que la reprise de l’étanchéité de la partie courante de la toiture-terrasse inaccessible le 1er décembre 2022 afin de mettre un terme aux fuites affectant les lots de la défenderesse sans jamais préconiser la réfection totale de la toiture, si bien qu’aucun manquement à ses obligations ne peut être reproché au syndicat demandeur.

En outre, il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a également mandaté la société Abc Services afin de faire cesser les désordres en procédant aux réparations nécessaires et d’obtenir un second avis quant à l’état de la toiture de la copropriété.

De plus, des travaux de rechapage de l’étanchéité de la toiture ont été votés par la résolution n°12.1 de l’assemblée générale du 27 mai 2025, notamment sur la base du devis de la société Abc Etanchéité du 26 mars 2025 d’un montant total de 27.859,20 euros.

Le syndicat demandeur a donc fait preuve de réactivité et d’initiative face aux sinistres ayant affecté les lots de la société IVIX lorsque ceux-ci avaient leur origine dans des parties communes.

De surcroît, le dernier dégât des eaux apparu dans les bureaux de la société IVIX est consécutif à la dégradation volontaire de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] ».

En effet, Mme [E] [C] épouse [F] a, en sa qualité de gestionnaire membre de la société Bnp Paribas Repm, syndic de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », porté plainte le 27 mars 2025 pour dégradation de l’étanchéité de la toiture-terrasse à l’origine d’un important sinistre au 8ème étage de l’immeuble.

M. [H] [P], président de la société Abc Services, a attesté, de façon non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, être intervenu sur le toit de l’immeuble le 17 mars 2025 pour prendre des photos et chiffrer des travaux partiels de reprise d’étanchéité à la suite d’un dégât des eaux survenu au sein du lot du dernier étage et avoir constaté le 27 mars 2025 un « nouveau dommage de type « agression de l’étanchéité avec un objet tranchant + arrachement » qui n’était pas présent en date du 17/03 dernier et qui semble s’apparenter à une dégradation volontaire ».

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 mai 2025, « un trou important sur l’étanchéité principale du toit » a été constaté sous la protection conservatoire installée pour éviter l’aggravation du sinistre. Il est précisé que « la dégradation est de forme triangulaire et la partie manquante présente une forme de découpe linéaire en ses rebords ».

Dès lors, il ressort de tout ce qui précède que les charges relatives aux travaux d’étanchéité contestées ont été régulièrement votées par l’assemblée générale des copropriétaires et sont justifiées par les diverses interventions des sociétés Exetanch et Abc Services pour mettre un terme aux divers sinistres survenus.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 134.190,14 euros, arrêtée au 14 novembre 2025, que la société IVIX sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 40.996,93 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 25 octobre 2024, capitalisés lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages- intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société IVIX n’a plus réglé aucune somme au titre de ses charges de copropriété depuis le 5 septembre 2024.

Or, si la défenderesse conteste devoir la somme de 1.676,24 euros correspondant aux travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble, elle ne conteste pas être débitrice du reste de la somme réclamée au titre des charges de copropriété.

Dès lors, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges, la société IVIX impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien et de conservation de l’immeuble dont notamment les travaux de réparation de la cause des désordres dans ses lots.

En effet, l’assemblée générale a été contrainte de voter des avances de trésorerie lors des assemblées générale des 27 juin 2024 et 27 mai 2025 pour pallier la carence de la société IVIX.

La société IVIX cause ainsi au syndicat un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’importance de la dette, à la somme de 1.500 euros.

Par conséquent, la société IVIX sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la société IVIX invoque des difficultés financières liées à l’impossibilité de louer ou de vendre les lots dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » en raison des dégâts des eaux récurrents les ayant endommagés, elle ne produit aucun élément relatif à sa situation financière pour justifier notamment qu’elle dispose de chances sérieuses d’apurer sa dette en bénéficiant d’un délai de deux années.

Elle a, en outre, déjà bénéficié d’un large délai de fait pour s’acquitter de sa dette qu’elle n’a pas mis à profit pour diminuer son montant, le dernier versement datant du 5 septembre 2024, et rien n’indique qu’un délai supplémentaire pourrait lui permettre de régler les sommes dont elle est redevable.

L’octroi d’un délai de grâce apparaît donc illusoire et n’aboutirait qu’à retarder davantage le paiement des sommes dues alors que le débiteur n’établit pas qu’il se trouve dans une situation financière compromise.

Par conséquent, la société IVIX sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Au terme de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, la société IVIX invoque la perte de chance de vendre ou de louer ses lots au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » pendant 24 mois du fait des sinistres successifs survenus alors que les bureaux dont elle est propriétaire sont situés au sein du [Adresse 6] à [Localité 2] dont le taux de vacance est de 3%.

Elle ajoute que le syndic de l’immeuble a évalué le prix de vente à 1.800.000 euros et le loyer entre 170 et 175 euros /m² par an, soit un loyer mensuel entre 8.500 et 8.750 euros pour l’ensemble de ses lots, ce qui représente la somme de 210.000 euros sur 24 mois.

Néanmoins, la société IVIX ne produit aucune pièce selon laquelle elle aurait, pendant la période litigieuse de 24 mois, fait visiter ses lots à des acheteurs ou locataires potentiels qui n’auraient pas donné suite en raison des sinistres récurrents affectant les bureaux.

En outre, il ressort des constats amiables de dégâts des eaux des 20 novembre 2023, 23 avril 2024, 4 novembre 2024 et 24 mars 2025 que M. [W] [O] a coché la case « locataire ou occupant non propriétaire » et non la case « propriétaire/copropriétaire occupant ou non occupant » et a indiqué l’adresse électronique suivante : « [Courriel 1] » si bien qu’il peut en être déduit que les locaux dont la société IVIX est propriétaire sont occupés par la société Aureus Finance dont le président, M. [W] [O], est également son gérant.

La société IVIX ne peut donc se prévaloir de la perte de chance de vendre ou louer ses locaux alors qu’ils sont occupés en l’état.

Par ailleurs, la société IVIX produit une préconisation commerciale sur laquelle elle fonde le chiffrage du préjudice qu’elle réclame en attribuant ce document au syndic de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » alors que celui-ci émane de la branche transaction de la société Bnp Paribas Real Estate, entité indépendante du syndic.

Quand bien même il est incontestable que de multiples sinistres ont affecté les lots appartenant à la défenderesse, objets des constats amiables de dégâts des eaux signés par les parties, la société IVIX ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires demandeur a commis une faute à l’origine du préjudice qu’elle allègue.

En effet, il ressort des rapports d’entretien annuel de la toiture-terrasse et des factures relatives à la reprise partielle de son étanchéité que le syndicat a entrepris les réparations nécessaires à la remise en état des parties communes et à la cessation des désordres affectant les lots dès leur survenance.

Dès lors, il n’est pas démontré qu’une faute peut lui être imputée.

En tout état de cause, il ressort du rapport d’expertise amiable de la société Stelliant du 10 mars 2025 que le sinistre affectant les lots de la société IVIX « résulte d’une fuite sur canalisation privative passant en encoffrée, alimentant en eau le ventilo-convecteur de la salle de réunion des locaux du 8ème étage dont la SCI IVIX est copropriétaire et donné en location à la société Stratégie et conseils financiers ».

Il revenait donc à la société IVIX de procéder aux réparations de ses parties privatives afin de mettre un terme aux infiltrations d’eau, les causes des désordres ayant pour origine les parties communes ayant été réparées.

De surcroît, la carence de la société IVIX dans le paiement de ses charges prive la copropriété de la possibilité de faire réaliser les travaux de rechapage total de la toiture, votés par l’assemblée générale du 27 mai 2025, alors que ceux-ci permettraient de prévenir la survenance de nouveaux dégâts des eaux venant de la toiture.

Il s’ensuit que la société IVIX a contribué à la réalisation de son propre dommage et qu’une telle faute permettrait d’exonérer, au moins partiellement, le syndicat demandeur dans l’hypothèse où une faute lui aurait été imputable.

Par conséquent, la société IVIX sera déboutée de sa demande de dommages- intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société IVIX sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, distraits au profit de Maître Valérie Serra, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société IVIX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 134.190,14 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 14 novembre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 40.996,93 euros à compter du 25 juillet 2024 et sur la totalité de la dette à compter du 25 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la société IVIX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société IVIX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société IVIX de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société IVIX aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, distraits au profit de Maître Valérie Serra, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT