Copie délivrée

à

la SELARL LX [Localité 5]

la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

Le 16 Décembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/04886 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFEM

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.S. FOGALE NANOTECH

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 327 880 001 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. ARTEMIDE

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°481 717 734 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

à :

S.A.S. FOGALE SENSORS

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

et par Ernst & Young Société d’Avocats, avocat plaidant et M^e Olivia SALES, de la SELARL SALES, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Octobre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistées de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

La sociéte Fogale Nanotech est spécialisée dans le développement de capteurs et de systèmes de mesure dimensionnelle pour des applications industrielles et scientifiques. Elle exerce son activité au sein de locaux situés au [Adresse 4], appartenant à la SCI Artemide et en vertu d’un bail commercial conclu le 20 décembre 2005.

Par traité d’apport partiel d’actif du 7 juin 2022, la société Fogale Nanotech a apporté à la société Fogale Sensors sa branche complète et autonome de « recherche, développement, fabrication, vente, location, entretien de tous les procédés, de tous les produits, de tous les matériels, liés à la métrologie par moyens capacitifs, inductifs ou autres technologues et, en général, à tous les procédés qui pourraient naitre de ces technologies ».

Le 26 juillet 2022, un protocole d’accord relatif au transfert des actions de la société Fogale Sensors a été conclu entre la société Fogale Nanotech et la société Techusfar, holding constituée en vue de l’acquisition de la société Fogale Sensors.

Le même jour, conformément aux termes de ce protocole, les sociétés Fogale Nanotech et Fogale Sensors, en présence de la SCI Artemide, ont conclu un contrat de services et de mise à disposition de moyens, dont une partie des locaux loués par la société Fogale Nanotech. Il était convenu que les parties signeraient un bail commercial sur ces locaux après la réalisation de travaux et, qu’à cette date, la mise à disposition des locaux cesserait.

Par lettre recommandée datée du 23 février 2023, la SCI Artemide a informé la société Fogale Sensors de l’achèvement des travaux et l’a invitée à participer à la réalisation d’un état des lieux contradictoire avant de procéder à la signature formelle du bail.

Le 27 février 2023, la société Fogale Sensors a adressé deux courriers :

à la SCI Artemide, elle a indiqué ne pas souhaiter conclure de bail aux motifs que les travaux n’avaient pas été définis avec suffisamment de précision et qu’ils présentaient des malfaçons ; à la société Fogale Nanotech, elle a notifié sa décision de résilier le contrat de services et de mise à disposition de moyens du 26 juillet 2022 avec effet à l’issue d’un délai de 30 jours.

Par courrier du 5 juin 2023, les sociétés Artemide et Fogale Nanotech ont contesté l’ensemble des griefs formulés et ont mis en demeure la société Fogale Sensors d’indemniser le préjudice subi du fait de la rupture abusive du contrat, en vain.

Par acte du 29 septembre 2023, les sociétés Artemide et Fogale Nanotech ont fait assigner la société Fogale Sensors devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 mars 2025, la société Fogale Nanotech et la SCI Artemide demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal,débouter la société Fogale Sensors de sa demande tendant à ce que son obligation de signer le bail convenu soit réputée non écrite, condamner la société Fogale Sensors à verser à la SCI Artemide, à titre de dommages-intérêts :la somme de 531.570 euros au titre de l’indemnisation des loyers non perçus sur la première période triennale du bail, la somme de 398.677,50 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur la deuxième période triennale du bail, la somme de 265.785 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur la troisième période triennale du bail, 137.658,87 euros au titre des travaux réalisés, débouter la société Fogale Sensors de sa demande tendant à voir condamnée la SCI Artemide à réparer le préjudice au titre du défaut de conformité du local ; débouter la société Fogale Sensors de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 255.854,71 euros, débouter la société Fogale Sensors de toutes ses demandes, à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en tout état de cause, condamner la société Fogale Sensors à leur verser la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide soutiennent que la société Fogale Sensors avait l’obligation expresse de régulariser un bail commercial à l’achèvement des travaux ; que le contrat de services et de mise à disposition du 26 juillet 2022 devait prendre fin « à la date de fin des travaux et d’entrée en vigueur du bail » ; que ce même contrat prévoyait en son paragraphe C du préambule que Fogale Sensors et Artemide « sont convenues de la signature d’un bail de locaux à usage commercial pour une partie des locaux sis à [Localité 5] ». Elles soutiennent que cette formule manifeste une rencontre des consentements des parties sur la régularisation future du bail et donc un engagement ferme de la société Fogale Sensors de signer ce contrat à la fin des travaux. Elles ajoutent que cette obligation de régulariser le bail est rappelée dans le traité d’apport partiel d’actif conclu entre les sociétés Fogale Nanotech et Fogale Sensors.

Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide font valoir que c’est d’un commun accord que les parties ont décidé de ne pas détailler les travaux devant être réalisés et qui étaient d’ailleurs en cours au jour de la cession.

Elles indiquent que la société Fogale Sensors ne peut se prévaloir de l’absence de communication des diagnostics obligatoires dans le contrat du 26 juillet 2022 puisque la conclusion du bail devait formellement intervenir un an après.

Pour contrer la demande de la société Fogale Sensors de déclarer non écrite la clause prévoyant la conclusion du bail commercial sur le fondement de l’article 1171 du code civil, les demanderesses rappellent que les dispositions relatives aux clauses abusives ne s’appliquent qu’aux contrats d’adhésion, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’au contraire, la clause contestée a été négociée par les parties et ne crée pas de déséquilibre significatif entre les parties.

Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide soutiennent que la résiliation du contrat est irrégulière car elle n’a pas été précédée d’une mise en demeure signifiée par lettre recommandée alors que l’article 4 alinéa 2 du contrat de services et de mise à disposition de moyens du 26 juillet 2022 le prévoyait.

Elles contestent toute faute dans la réalisation des travaux qui serait susceptible de justifier la résiliation unilatérale de la société Fogale Sensors. Elles rappellent que l’article 1.5 du contrat de services et de mise à disposition de moyens du 26 juillet 2022 prévoyait que pendant la durée des travaux, M. [I] [H], salarié de Fogale Sensors, serait sollicité par Fogale Nanotech pour superviser et faciliter la réalisation des travaux. Elles précisent à cet égard que M. [H] est un ancien salarié de la société Fogale Nanotech, lequel a été administrateur de l’immeuble pendant 15 ans, et qu’il a été désigné responsable des travaux par Fogale Sensors. Elles affirment que M. [H] a, dès le début de l’année 2022, été en contact avec les architectes pour la définition des besoins, l’élaboration des premiers plans et la mise en place des travaux.

Elles ajoutent que c’est lui qui a, dans le cadre d’un courriel du 13 juin 2022, proposé de conserver une zone de circulation commune à Fogale Nanotech et Fogale Sensors ; qu’il n’était pas question de passer par l’intérieur des locaux de Fogale Sensors sans autorisation mais uniquement de partager l’accès à l’immeuble ; que dans le cadre des travaux, l’ensemble des portes d’accès intérieures ont été équipées de digicodes permettant de réserver l’entrée de chaque étage aux seules personnes autorisées.

Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide indiquent que le constat établi par commissaire de justice à la demande de la société Fogale Sensors fait état de défauts qui n’ont jamais fait l’objet de réclamations écrites avant la résiliation du contrat. Elles observent que la société Fogale Sensors ne justifie pas de courriels par lesquels elle aurait sollicité des travaux non réalisés.

Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide soutiennent que la société Fogale Sensors ne s’est pas investie dans l’achèvement des travaux car elle avait décidé de chercher des nouveaux locaux pour un loyer inférieur, ce qu’elle est parvenue à faire ; qu’elle a ensuite tiré argument de détails anodins pour justifier la résiliation du contrat et se dégager de son obligation de conclure le bail.

Elles contestent également toute faute dans l’exécution du contrat de services et de mise à disposition de moyens, la société Fogale Sensors reprochant de mauvaise foi à la société Fogale Nanotech de faire appel à son personnel. Elles indiquent que l’article 1 du contrat prévoyait la mise à disposition de certains préposés de Fogale Sensors à Fogale Nanotech pour réaliser la transition post-cession pendant une période intermédiaire allant du 26 juillet 2022 au 30 septembre 2022. Les sociétés Fogale Nanotech et Artemide admettent que la transition n’a pas été finalisée dans les temps mais que cette situation est imputable à la société Fogale Nanotech et qu’elle n’a fait appel à certains salariés de Fogale Sensors que de façon ponctuelle. Sur le plan informatique, les demanderesses rappellent qu’à la fin du mois de mars 2023, la société Fogale Sensors n’avait pas fait le nécessaire pour rendre disponibles les archives des mails antérieurs au changement de serveur et assurer la redirection des emails des collaborateurs non transférés.

Sur l’indemnisation de son préjudice, la SCI Artemide expose que celui-ci ne saurait être inférieur au montant du loyer à échoir sur la première période triennale, par hypothèse incompressible. Elle fait valoir que compte tenu de l’achèvement des travaux et dans la perspective de la régularisation du bail commercial, le champ du bail initial de la société Fogale Nanotech a été réduit et les locaux destinés à Fogale Sensors n’ont pas été reloués.

La SCI Artemide fait valoir qu’en raison de la pratique en matière commerciale et de la stabilité habituelle de ce type de baux, elle pouvait légitimement espérer que le bail ne serait pas résilié à l’issue de la première période triennale. Elle considère que sa perte de chance doit être fixée à 75 % du montant des loyers pour la seconde période et à 50 % pour la troisième période.

Enfin, elle indique que le coût des travaux réalisés s’est élevé à la somme de 137.658,87 euros HT, que ces travaux ont été effectués en pure perte de sorte qu’il s’agit d’un préjudice indemnisable.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation fondée pour la non délivrance conforme, les sociétés Fogale Nanotech et Artemide exposent qu’il résulte des développements précédents qu’aucune non-conformité n’est établie.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur la mauvaise foi des requérantes, ces dernières soutiennent qu’aucune faute n’est démontrée ; qu’en réalité, la société Fogale Sensors a décidé bien avant la résiliation du contrat de chercher d’autres locaux et de se dégager de ses propres obligations contractuelles.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, la société Fogale Sensors demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes des sociétés Artemide et Fogale Nanotech, à titre subsidiaire, condamner la SCI Artemide à réparer son préjudice au titre du défaut de conformité du local en mettant à sa charge une somme équivalente à l’indemnisation sollicitée par la SCI Artemide, à titre plus subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en tout état de cause, condamner solidairement les sociétés Artemide et Fogale Nanotech en raison des fautes commises durant les pourparlers supposés aboutir à la conclusion du bail commercial, à l’indemniser de son préjudice à hauteur de 296.368,34 euros, condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 43.780 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre principal, la société Fogale Sensors soutient que ni le protocole d’accord, ni le contrat de services et de mise à disposition de moyens du 26 juillet 2022 ne prévoyaient la conclusion d’un bail ; que les parties ont convenu de reporter leur échange de consentements sur la conclusion d’un bail à l’achèvement des travaux, lesquels n’étaient pas définis à cette date. Elle affirme qu’un grand nombre de travaux essentiels n’ont finalement jamais été réalisés :

les locaux n’étaient pas clos et indépendants du reste de l’immeuble ce qui nuisait à la confidentialité ; l’installation électrique était commune à l’immeuble, sans compteur d’électricité individualisé ; les disjoncteurs des climatiseurs de ses locaux étaient installés dans les locaux occupés par la société Fogale Nanotech ; des travaux de rénovation impératifs n’ont pas été réalisés dans la cuisine, la salle de collage, les sanitaires et le bureau achats ; des travaux de rénovation effectués présentaient des malfaçons : décollement du carrelage dans le local technique du 1er étage, réalisation partielle des travaux de peinture sur certains murs et portes.

La société Fogale Sensors fait valoir que le courrier du 23 février 2023 de la SCI Artemide la convoquait pour l’établissement d’un état des lieux d’entrée dans les lieux et non pour faire un état des lieux des travaux effectués ; qu’elle a alors pris conscience qu’aucun accord ne serait possible au sujet du bail, les parties n’étant pas parvenues à convenir des travaux réellement nécessaires. Elle conteste que les parties aient conclu une promesse synallagmatique de bail et relève que la chose, objet de la location, n’était pas déterminée faute de détermination des travaux à exécuter. Elle ajoute que l’absence de tout diagnostic joint au projet de bail confirme que, si les termes généraux de celui-ci étaient fixés, il n’en était pas de même de ceux requis par la loi.

La société Fogale Sensors soutient n’avoir commis aucune faute dans le cadre de la négociation du projet de bail. Ainsi, elle a fait connaître ses besoins pour les travaux à effectuer, avant et après l’apport partiel d’actif du 26 juillet 2022. Elle rappelle que l’article 1.5 du contrat de services et de mise à disposition limitait l’intervention de M. [H] aux travaux du 2ème étage, à l’exception des autres.

La société Fogale Sensors prétend qu’à plusieurs reprises entre le 26 juillet 2022 et le 23 février 2023, M. [H] a formulé des réserves quant aux travaux effectués dans les lieux, à leur adéquation et à leur achèvement.

Elle soutient qu’à la date à laquelle les travaux ont été achevés, le local n’était pas conforme à la destination prévue pour les raisons évoquées dans son courrier du 27 février 2023. Elle affirme qu’il appartient aux demanderesses de démontrer qu’elle a commis une faute en ne donnant pas suite à la proposition de bail ; que cela aurait supposé une expertise judiciaire destinée à déterminer la conformité ou non des locaux à son activité ; qu’elle ne peut être fautive de ne pas avoir mis en demeure la SCI Artemide de procéder à des travaux qui n’avaient pas été définis contractuellement alors que les relations se poursuivaient dans un cadre précontractuel.

La société Fogale Sensors soutient qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir mis en demeure la société Fogale Nanotech avant de résilier la convention de mise à disposition, laquelle n’a d’ailleurs pas été résiliée mais est simplement arrivée à son terme à la date du courrier l’informant que les travaux étaient achevés.

Elle souligne qu’elle ne doit aucune indemnisation puisque la SCI Artemide dispose toujours d’un locataire pour l’ensemble de l’immeuble ; qu’en outre, l’article 1112 du code civil prévoit qu’en cas de faute dans les négociations, la réparation du préjudice ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus.

Elle relève que sur la plupart des factures de travaux produites, rien ne permet de distinguer les dépenses correspondant effectivement à des travaux effectués au sein de locaux qui lui étaient destinés de celles relatives aux locaux de la société Fogale Nanotech.

A titre subsidiaire, la société Fogale Sensors expose que le contrat de mise à disposition présente un déséquilibre entre les droits et obligations des parties suffisamment significatif pour que son obligation de conclure un bail soit réputée non écrite.

A titre très subsidiaire, la société Fogale Sensors fait valoir que les locaux ne sont pas conformes à son activité ; que ses griefs ne portent pas sur des détails mineurs mais sur des éléments essentiels au regard de son activité. Elle indique que son activité reposant sur l’enregistrement et le traitement de données informatiques, elle ne peut pas négliger les questions d’alimentation électrique ou de maîtrise du circuit climatisation, au risque d’exposer ses serveurs à une surchauffe. Elle ajoute qu’elle ne peut pas non plus négliger la sécurisation des accès au risque de laisser pénétrer des personnes tierces ; qu’elle ne peut pas se contenter de mauvaises finitions de carrelage qui nuisent au nettoyage des locaux et du matériel, indispensable pour maintenir le bon fonctionnement de ses installations.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, la société Fogale Sensors affirme que M. [C], au nom et pour le compte des sociétés requérantes, a fait preuve de mauvaise foi en changeant la nature des travaux envisagés et ce avant même la cession ; qu’ainsi, elle n’a jamais consenti à la conservation d’une porte entre les locaux.

Elle soutient que les sociétés Fogale Nanotech et Artemide ont commis une faute en ne donnant pas suite aux multiples relances de M. [H], relatives notamment à la nécessité d’un compteur électrique individuel ; qu’en outre, elles ont priorisé les travaux à réaliser dans les locaux de la société Fogale Nanotech au détriment de ceux à réaliser dans les locaux qui lui étaient destinés. Elle indique que ce sont les demanderesses qui, par leur inaction à ordonner les travaux nécessaires, ont empêché la conclusion du bail commercial et l’ont conduite à chercher un nouveau local. Elle en conclut que le coût de ce déménagement est la conséquence directe des fautes des sociétés demanderesses et qu’il doit être indemnisé à hauteur de 188.255,45 euros.

*

Par ordonnance du 12 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 22 septembre 2025. A l’audience du 20 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

A. Sur la responsabilité contractuelle de la société Fogale Sensors

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

1. Sur l’obligation de conclure le contrat de bail

L’article 7.2 du traité d’apport partiel d’actif conclu le 7 juin 2022 entre les sociétés Fogale Nanotech et Fogale Sensors stipule : « La Société Apporteuse ayant vocation à poursuivre l’exploitation de ses activités au sein d’une partie desdits locaux et la Société Bénéficiaire ayant vocation à exploiter la Branche d’Activité au sein d’une partie desdits locaux, de manière séparée, les Parties conviennent que la Société Bénéficiaire et le propriétaire des locaux concluront, à la date de réalisation de l’apport, le bail commercial dont le projet de texte figure à l’annexe des présentes (Annexe 8).

La Société Apporteuse déclare que la société SCI Artemide sus désignée a d’ores et déjà autorisé et s’est engagée à conclure le bail commercial ».

Le 26 juillet 2022, les sociétés Fogale Nanotech et Fogale Sensors ont conclu un projet d’accord relatif au transfert des actions Fogale Sensors lequel indique à l’article 4.4 : « A la date de réalisation, la société signe le contrat de services et de mise à disposition de moyens afin d’accompagner la transition entre le cédant et la société et d’organiser la mise à disposition des locaux loués dans l’attente de la fin des travaux en cours et de la signature du bail Fogale Sensors ».

Enfin, les sociétés Fogale Nanotech et Fogale Sensors ont conclu un contrat de services et de mise à disposition de moyens le même jour, en présence de la SCI Artemide, qui avait notamment pour objet la mise à disposition d’une partie des locaux situés au [Adresse 3].

Il est indiqué au préalable dans la convention : « Fogale Sensors et Artemide sont convenues de la signature d’un bail de locaux à usage commercial pour une partie des locaux sis à [Adresse 6], qui figure en Annexe 1 aux présentes (le « bail Fogale Sensors »).Toutefois dans la mesure où des travaux sont en cours (les « Travaux »), Fogale Sensors et SCI Artemide sont convenues d’attendre la fin des travaux pour signer la Bail Fogale Sensors et réaliser l’état des lieux correspondants.

(…)

Dans l’attente de la fin des Travaux, les Parties sont convenues d’une mise à disposition des locaux par Fogale Nanotech au profit de Fogale Sensors, à compter de ce jour, 26 juillet 2022 et prenant fin à la date de fin des Travaux et d’entrée en vigueur du Bail Fogale Sensors ».

Il résulte de la lettre et de l’esprit des deux conventions conclues le 26 juillet 2022 que les parties ont convenu de signer un contrat de bail à l’achèvement des travaux, sans aucune option possible pour la société Fogale Sensors. Ce contrat de bail était considéré comme la continuation du contrat de mise à disposition des locaux et avait été intégralement négocié puisque le projet de bail était annexé au contrat de mise à disposition (annexe 1) et au traité d’apport partiel d’actif du 7 juin 2022 (annexe 8). Aucune mention de ces différentes conventions ne permettait à la société Fogale Sensors de choisir de ne pas conclure le bail à l’issue des travaux ; seule une résiliation du contrat pour faute le lui permettait, à charge pour elle de démontrer une inexécution suffisamment grave pour la justifier.

Le fait que les travaux à effectuer dans les locaux de la société Fogale Sensors n’aient pas été précisés dans le contrat de mise à disposition ne permet pas de considérer que la chose objet du bail était indéterminée. Le projet de bail déterminait en effet clairement les locaux loués, à savoir :

des locaux nus au 1er étage du bâtiment d’une superficie de 357,20 m² composés d’une salle d’accueil, d’une salle administrative et d’une salle de production, des locaux nus au 2ème étage d’une superficie de 357,20 m² composés d’un bureau d’étude et d’un laboratoire, 20 lots consistant en un emplacement de parking extérieur, une partie des locaux nus au rez-de-chaussée du bâtiment d’une superficie d’environ 188,41 m² composés d’un showroom, d’une salle d’étalonnage, d’une salle pour l’emballage et l’expédition de produits et d’un garage.

Dans son courrier du 27 février 2023 adressé à la SCI Artemide, la société Fogale Sensors a écrit : « Les conventions du 26 juillet 2022 que vous visez (le « Protocole d’Accord » et la « Convention ») ne précisant aucunement les travaux qui étaient envisagés, elles ne permettaient pas à notre société de prévoir l’état des lieux après travaux et donc de s’engager à les prendre à bail en leur état futur d’achèvement ». Il convient de rappeler que la force obligatoire du contrat interdit à une partie de revenir sur son engagement pour un motif dont elle avait connaissance au jour de son engagement. A la date du 26 juillet 2022, les travaux étaient en cours et il est exact que ni la convention de mise à disposition, ni le protocole d’accord ne détaillaient leur nature. Toutefois, leur objet l’était de façon implicite : les travaux devaient rendre les futurs locaux de la société Fogale Sensors adaptés à son activité. La société Fogale Sensors s’est donc engagée à conclure un bail à l’achèvement de travaux dont la finalité était déterminée.

Le fait que les diagnostics n’aient pas été effectués le 26 juillet 2022 est sans rapport avec l’existence de l’obligation de la société Fogale Sensors de conclure le bail, étant au surplus relevé qu’ils devaient l’être au jour de la signature du contrat de bail et non avant.

Enfin, la société Fogale Sensors ne peut se prévaloir utilement de l’article 1171 du code civil selon lequel toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. Ces dispositions sont applicables aux contrats d’adhésion, ce que ne sont évidemment pas les différentes conventions conclues entre la société Fogale Sensors et la société Fogale Nanotech. L’article 5 du contrat de services et de mise à disposition de moyens stipule d’ailleurs : « Le Contrat étant conclu intuitu personae, chacune des Parties s’interdit de céder ou de transférer, de quelque manière que ce soit, les droits et obligations en résultant, sans l’accord exprès, préalable et écrit de l’autre Partie ».

Par conséquent, la société Fogale Sensors avait l’obligation de conclure le bail commercial annexé à la convention de services et de mise à disposition de moyens, à l’achèvement des travaux indispensables à l’exercice de son activité.

2. Sur la résiliation du contrat de services et de mise à disposition de moyens du 26 juillet 2022

L’article 2224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1225 du même code prévoit que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

L’article 4 du contrat de mise à disposition stipule : « Le Contrat pourra être résilié par anticipation, par l’une ou l’autre des parties, en cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations y figurant. La résiliation anticipée interviendra trente (30 jours) après une mise en demeure signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à la Partie défaillante, indiquant l’intention de faire application de la présente clause résolutoire expresse, restée sans effet ».

A titre liminaire et en réponse au moyen de la société Fogale Sensors selon lequel elle n’aurait pas résilié le contrat de mise à disposition qui serait arrivé à échéance, il convient de rappeler que la conclusion du bail n’était pas une option mais une obligation à sa charge. Il lui appartient, par conséquent, de démontrer que son refus était justifié par un manquement grave de ses cocontractants à leurs propres obligations, à savoir l’absence de mise à disposition de locaux adaptés à son activité.

Par courrier du 27 février 2023, la société Fogale Sensors a procédé à la résiliation du contrat de services et de mise à disposition de moyens avec effet à l’issue d’un délai de trente jours pour deux motifs :

l’inadéquation des travaux réalisés avec ce qu’elle pouvait raisonnablement attendre d’une rénovation complète, l’absence de finalisation de la transition, la société Fogale Nanotech continuant de faire appel au personnel de la société pour les sujets visés aux articles 1.3 et 1.4 au détriment de leur activité.

Il convient de relever que la société Fogale Sensors limite ses griefs, dans le cadre du présent litige, à l’inadéquation des travaux.

Par courrier du même jour, la société Fogale Sensors a notifié à la SCI Artemide qu’elle ne conclurait pas le bail en raison du fait que les locaux, après travaux, ne présentaient pas « les qualités de finition, d’autonomie de réseaux, de fonctionnalité, de standing, d’accessibilité, et de sécurité » permettant d’y installer son activité.

a) Sur la régularité formelle de la résiliation

L’article 4 du contrat de services et de mise à disposition de moyens stipulait « Le contrat pourra être résilié par anticipation, par l’une ou l’autre des parties, en cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations y figurant.

La résiliation anticipée interviendra trente (30) jours après une mise en demeure signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à la partie défaillante, indiquant l’intention de faire application de la présente clause résolutoire expresse, restée sans effet ».

La résiliation du contrat ne pouvait intervenir qu’à la suite d’une mise en demeure visant :

l’obligation dont le non-respect était susceptible de la motiver,l’intention de procéder à la résiliation si l’obligation en cause n’était pas respectée et ce dans le délai de 30 jours.

En l’espèce, la résiliation n’a pas été précédée d’une mise en demeure. Elle est donc formellement irrégulière.

b) Sur les griefs de la société Fogale Sensors relatifs aux travaux réalisés par la SCI Artemide

Dans son courrier du 27 février 2023 adressé à la SCI Artemide, la société Fogale Sensors vise les difficultés suivantes :

les locaux ne sont pas clos et indépendants, les locaux ne disposent pas de compteur électrique individuel, les disjoncteurs des climatisations sont situés en dehors des locaux, la cuisine, la salle de collage, les sanitaires et le bureau d’achat au 1er étage et les sanitaires du 2ème étage n’ont pas été rénovés, les travaux effectués présentent des malfaçons : le décollement du carrelage posé dans le local technique situé au 1er étage ou la réalisation partielle des travaux de peinture sur certains murs et portes du rez-de-chaussée, du 1er et du 2ème étage.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la société Fogale Sensors de démontrer la réalité et la gravité de ces différents griefs.

L’article 1.5 du contrat de services et de mise à disposition de moyens stipulait :

« Les Parties rappellent que des travaux sont en cours, notamment au 2ème étage des locaux objet du Bail Fogale Sensors.

Dans ce cadre et si nécessaire, les Parties conviennent que, pendant la Durée de Mise à Disposition des Locaux, Monsieur [I] [H], salarié de Fogale Sensors, soit sollicité de bonne foi et de manière raisonnable par Fogale Nanotech pour superviser et faciliter la réalisation desdits travaux du 2ème étage, ce que Fogale Sensors accepte, sans contrepartie financière ».

Il résulte de cette clause que les parties ont convenu que la société Fogale Sensors serait associée à la supervision des travaux, ce qui apparaissait nécessaire s’agissant de travaux destinés à rendre les locaux adaptés à son activité. En revanche, cette association n’impliquait pas que M. [H] ait un pouvoir de décision, lequel appartenait logiquement à la SCI Artemide, propriétaire de l’immeuble.

Par conséquent, la société Fogale Sensors doit démontrer que les travaux réalisés à la date du 23 février 2023 ne lui permettaient pas d’exercer son activité dans des conditions normales et ce par la faute de la SCI Artemide.

L’indépendance et la sécurisation des locaux

Le 13 juin 2022, M. [H] a écrit à M. [G] le courriel suivant :

« Pourquoi ne pas garder l’escalier intérieur comme une zone de circulation commune à l’ensemble du bâtiment ? Cela résoudrait le problème de la porte du 3ème étage avec la pose de la barre anti-panic et mise sous alarm H24. Cela permettrait aussi au 3ème étage de pouvoir utiliser l’ascenseur (celui des parties communes est toujours hors-service).

On pourrait alors envisager une libre circulation dans la cage d’escalier.

L’accès depuis l’extérieur (devant Buffalo) pourrait être sécurisé avec un digicode uniquement lié à cette porte.

Seules les portes intérieures des différents étages devront être sécurisés avec badge/digicode/clef/alarme ».

Ainsi, la société Fogale Sensors n’a jamais exigé des locaux avec des entrées et sorties totalement indépendantes.

En outre, le 4 janvier 2023, M. [H] a écrit au sujet de la migration du système d’alarme et du contrôle d’accès :

« Concernant la migration du système d’alarme et le contrôle d’accès actuel du bâtiment,

Le prestataire en charge de ce système va intervenir le 10 et 11 janvier 2023 pour déplacer, comme convenu, le dispositif d’accès du troisième étage au premier étage.

Ce dispositif comprend :

le lecteur de badge (à l’extérieur)la ventouse installée sur la porte ainsi que son coffre d’alimentationle clavier d’activation/désactivationla balise GSM ».

Il résulte de ces courriels que le principe d’un accès commun du bâtiment a été accepté par la société Fogale Sensors et qu’un digicode a été déplacé, comme convenu entre les parties, du 3ème étage au 1er étage afin de sécuriser ses locaux. Par conséquent, le grief tenant à l’absence d’indépendance et de sécurisation des locaux n’est pas établi.

L’absence de compteur électrique individuel

La société Fogale Sensors soutient que des compteurs individualisés n’ont pas été installés malgré ses demandes. Elle se prévaut de deux mails de M. [H] en date du 2 février 2022 et du 29 juin 2022. Toutefois, contrairement à ce qui est allégué, ces courriels ne font pas état d’une demande ou plainte au sujet de l’absence de compteur individuel.

En revanche, les requérantes produisent un échange de courriels du 1er décembre 2022 qui démontre que les réseaux étaient prêts à être séparés et que la demande de compteur avait été effectuée par M. [H] :

un préposé de la société Fogale Nanotech demande à l’architecte où en sont les démarches du raccordement Enedis pour une séparation du réseau électrique, l’architecte répond « Le dossier est entre vos mains, la demande doit émaner du maître d’ouvrage, c’est Mr [H] qui s’en est occupé – nous avions demandé à l’électricien de lui apporter son aide ».

Ce grief n’est donc pas établi.

Les disjoncteurs des climatisations situés en dehors des locaux de la société Fogale Sensors

Le 6 décembre 2022, M. [H] a indiqué à la SCI Artemide que l’alimentation électrique du système de climatisation se trouvait dans le tableau électrique du 3ème étage, ce à quoi il était nécessaire de remédier.

Il n’est pas contesté que ce problème n’était pas résolu à la date du 23 février 2023. Toutefois, ce défaut n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure alors qu’il pouvait être aisément résolu et n’a pas rendu les locaux impropres à leur destination. Il s’ensuit que ce grief est établi dans sa réalité mais non dans sa gravité.

L’absence de rénovation de la cuisine, la salle de collage, les sanitaires et le bureau d’achat au 1er étage et les sanitaires du 2ème étage

La société Fogale Sensors ne justifie d’aucune demande spécifique sur ces différents points. Elle se prévaut de sa pièce n°11, laquelle correspond à un courriel du 2 février 2022 de M. [H] qui est antérieur au contrat de mise à disposition et qui surtout ne fait absolument pas état de la nécessité de rénover ces différentes pièces. En outre, il n’est pas démontré que leur état de vétusté nécessitait à l’évidence une rénovation. Ce grief n’est donc pas établi.

Les malfaçons : le décollement du carrelage posé dans le local technique situé au 1er étage, la réalisation partielle des travaux de peinture sur certains murs et portes du rez-de-chaussée, du 1er et du 2ème étage

La réalité de ces malfaçons est établie par le constat de commissaire de justice du 24 février 2023. Toutefois, force est de constater que la société Fogale Sensors n’a formulé aucune demande sur ce point spécifique. En effet, elle n’évoque le décollement du carrelage du local technique que dans un courriel du 16 janvier 2023 qui n’a pas trait à la reprise de ce désordre mais au nettoyage des locaux. En outre, il n’est pas démontré que ce décollement rendrait le local impropre à sa destination.

S’agissant des travaux de peinture de certains murs et portes du rez-de-chaussée, là encore, il n’est justifié d’aucune demande de la part de la société Fogale Sensors.

Dans ces conditions, la réalité et la gravité de ces griefs ne sont pas établis.

En définitive, la société Fogale Sensors échoue à démontrer que les travaux réalisés ne lui permettaient pas d’exercer son activité dans les locaux de la SCI Artemide, transformés à son intention. Son refus de conclure le contrat de bail commercial prévu et annexé au contrat de mise à disposition du 26 juillet 2022 est donc fautif et engage sa responsabilité contractuelle.

B. Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

1. La perte de chance de percevoir les loyers

Il est constant que seule la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable.

Il convient à titre liminaire de rejeter le moyen de la société Fogale Sensors qui se prévaut de l’article 1112 selon lequel en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. Il résulte des développements précédents que les sociétés Fogale Sensors et Artemide se sont engagées à conclure un bail commercial à l’achèvement des travaux. Par conséquent, la rupture des relations n’est pas intervenue dans le cadre de négociations précontractuelles.

S’agissant du moyen selon lequel la SCI Artemide ne subirait aucun préjudice puisqu’elle conserverait la société Fogale Nanotech comme locataire de l’ensemble de l’immeuble, il ne peut qu’être rejeté dans la mesure où cette dernière n’avait plus besoin de l’entièreté des locaux, du fait de la création de la société Fogale Sensors et du transfert d’une partie de son activité à celle-ci.

En ne concluant pas le bail commercial comme elle s’y était engagée, la société Fogale Sensors a privé la SCI Artemide des loyers commerciaux tels que fixés par le contrat de bail et ce pendant une durée de trois ans. Elle sera donc condamnée à payer à la SCI Artemide la somme de 531.570 euros.

En revanche, il est manifeste que la société Fogale Sensors souhaitait louer un local dont le loyer était inférieur, ce qu’elle a d’ailleurs fait. Par conséquent, quand bien même aurait-elle conclu le bail commercial, il est certain qu’elle l’aurait résilié à l’issue de la première période triennale. Par conséquent, la SCI Artemide sera déboutée de ses demandes d’indemnisation de perte de chance d’obtenir les loyers pour les 2ème et 3ème périodes.

2. Le coût des travaux réalisés

La SCI Artemide demande la somme totale de 137.658,87 euros, ce à quoi la société Fogale Sensors s’oppose.

Celle-ci fait valoir à juste titre que les travaux ont eu pour objet de procéder à la division des locaux, ce qui résulte de la réduction de l’activité de la société Fogale Nanotech. Ils ont consisté à repeindre l’intégralité des locaux et à refaire l’installation électrique pour séparer les réseaux. Ces travaux vont permettre à la SCI Artemide de louer les locaux initialement destinés à la société Fogale Sensors à un tiers de sorte qu’ils n’ont pas constitué une perte définitive. En revanche, si la société Fogale Sensors les lui remboursait, la SCI Artemide se trouverait propriétaire de locaux adaptés à la location sans investissement de sa part, ce qui conduirait à un enrichissement. Par conséquent, la SCI Artemide sera déboutée de sa demande de remboursement des travaux exécutés.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte des développements précédents que la preuve de l’absence de conformité des locaux à l’activité de la société Fogale Sensors n’est pas établie. Ainsi, elle a choisi de louer d’autres locaux et n’y a nullement été contrainte. Elle a d’ailleurs déménagé le 29 mars 2023, soit un mois après la notification de l’achèvement des travaux par la SCI Artemide, ce qui signifie que sa décision de ne pas conclure de bail est antérieure. Par conséquent, la société Fogale Sensors doit être déboutée de ses demandes tendant à être indemnisée de l’absence de délivrance de locaux conformes et des frais relatifs à son déménagement.

III. Sur les demandes accessoires

La société Fogale Sensors perd le procès et sera condamnée aux dépens.

En outre, l’équité commande sa condamnation à payer la somme de 5.000 euros à la SCI Artemide et à la société Fogale Nanotech.

Au vu du montant de la condamnation en principal, il convient de limiter l’exécution provisoire à la moitié de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Condamne la SASU Fogale Sensors à payer à la SCI Artemide la somme de 531.570 euros ;

Rejette les autres demandes de la SCI Artemide ;

Rejette les demandes de la SASU Fogale Sensors ;

Condamne la SASU Fogale Sensors aux dépens ;

Condamne la SASU Fogale Sensors à payer à la SCI Artemide et à la SAS Fogale Nanotech la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que l’exécution provisoire sera limitée à la moitié de la condamnation en principal.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT