TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [D]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15057 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITE

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 10], SA, dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [B] [P] veuve [I]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15057 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITE

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[O] [I] dit [C] était propriétaire des lots de copropriété n°44 et 45 d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est décédé le 16 juillet 1982, laissant pour héritières, suivant acte notarié établi les 1er et 2 septembre 1982, Mme [B] [P], son épouse, Mme [F] [I], sa fille issue de cette union, et Mme [X] [L], son autre fille issue d’une précédente union.

Par acte en date du 14 mars 1983 auprès du greffe du tribunal de grande instance de Paris, Mme [X] [L] et Mme [F] [I] ont renoncé à la succession de leur père ; un acte authentique le constatant a été établi le 13 avril 1983 en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 10].

Par jugement en date du 15 janvier 2021, la succession de [O] [I] a été déclarée vacante et le service des Domaines en la personne du directeur régional chargé de la direction nationale des interventions domaniales (ci-après « la DNID ») a été nommé curateur à cette succession.

Par jugement en date du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a déchargé la DNID de sa mission de curateur à la succession de [O] [I], constaté que Mme [B] [P] avait tacitement accepté la succession es qualité de conjoint survivant en percevant des droits voisins du droit d’auteur, résultants de la diffusion des films dans lesquels son époux avait tenu un rôle.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15057 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITE

Mme [B] [P] a en conséquence été notamment condamnée par le jugement susvisé à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 26.474,55 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [P] veuve [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 juin 2024.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

CONSTATER ET DIRE que Madame [B] [P] veuve [I] est réputé acceptant pur et simple de la succession de feu Monsieur [O], [U], [M], [T] [I] dit « [C] » et notamment des droits de ce dernier sur les lots n°44 et 45 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11]

CONDAMNER Madame [B] [P] veuve [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11] la somme en principal de 30.556,98 € à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/01/2018 inclus et le 01/07/2023 inclus.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [B] [P] veuve [I] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Madame [B] [P] veuve [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) la somme de 3.100,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [B] [P] veuve [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître [A] [D], membre de l’AARPI AUDINEAU-[D], sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 659 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier après procès-verbal de recherches infructueuses), Mme [P] veuve [I] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 juin 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur les demandes de « constater » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une fiche d’immeuble que [O] [I] dit [C] était propriétaire des lots n°44 et 45 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Il verse également aux débats les actes notariés établissant sa dévolution successorale, en date des 1er et 2 septembre 1982, ainsi que le dépôt des actes de renonciation à la succession des deux filles héritières du défunt, enregistré le 13 avril 1983 dans les minutes du notaire, établissant que Mme [B] [P] veuve [I] restait ainsi la seule héritière es qualité de conjoint survivant.

Il produit aux débats le jugement en date du 11 mai 2023, qui a condamné Mme [P] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de la somme de 26.474,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au quatrième appel de provision 2017 ainsi qu’au 4ème appel cotisation fonds travaux inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de cette décision.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15057 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITE

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2016, 16 mai 2018, 26 mars 2019, 7 octobre 2020, 17 mai 2021, 4 octobre 2022 et 17 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte des sommes dues au titre des charges impayées et échues entre le 01/01/2018 inclus et le 01/10/2023 inclus, soit depuis la dernière condamnation et actualisé au 01/10/2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [P] veuve [I], déduction faite des frais de recouvrement, au titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/01/2018 inclus et le 01/10/2023 inclus, objet de la demande en justice, est débiteur de la somme de 30.556,98 € euros.

Mme [P] veuve [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 22 novembre 2023, date de la délivrance de l’assignation.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*****************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [P] veuve [I] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [P] veuve [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 31 décembre 2013.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [P] veuve [I] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [P] veuve [I] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [P] veuve [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

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En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] veuve [I], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [P] veuve [I] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15057 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITE

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [P] veuve [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  30.556,98 € à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/01/2018 inclus et le 01/10/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 ;

—  3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [B] [P] veuve [I] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [A] [D], membre de l’AARPI Audineau-[D], de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 30 Avril 2025.

La Greffière La Présidente