TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3DD

Syndic. de copro. ESCALE PORT, RCS DE MONTPELLIER n° 329 531 172

C/

[N] [X] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

M^e Fanny MEYNADIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ESCALE PORT, RCS DE MONTPELLIER

n° 329 531 172

Avenue du Centurion

PORT CAMARGUE

30240 LE-GRAU-DU-ROI

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SCP GROUPE KARTEL & NOVAKT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Mme [N] [X] [R]

5 Avenue du Centurion

BAL 43

30240 LE GRAU-DU-ROI

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marianne ASSOUS, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de NIMES

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, Greffier placé, lors des débats en présence de [I] [H], Greffier stagiaire, et Maureen THERMEA Greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 25 Février 2025

Date des Débats : 25 février 2025

Date du Délibéré : 20 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 20 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [X] [R] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble ESCALE PORT.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 6 mai 2024, retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le syndic FONCIA a mis en demeure Madame [X] [R] de payer la somme de 166,51 euros.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER a fait sommation à Madame [X] [R] de payer la somme de 839,43 euros dont 758,71 euros au titre de « charges impayées ».

Cet acte a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile.

Par acte en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA Montpellier a fait assigner Madame [X] [R] aux fins de paiement de diverses sommes.

Cet acte a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Madame [X] [R] à lui payer la somme de 5078,58 euros au titre des charges dues selon décompte arrêté au 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 mai 2024,condamner Madame [X] [R] à lui payer la somme de 877,52 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Madame [X] [R] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [X] [R] à lui payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le demandeur argue notamment de ce qu’aucun versement de la part de la défenderesse n’a été enregistré depuis le 31 décembre 2022.

A l’audience du 25 février 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 du même texte dispose en son I que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 du même texte à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires produit notamment :

un décompte arrêté au 12 décembre 2024,des courriers de mise en demeure et de relance, des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 23 juillet 2022, 22 juillet 2023 et 14 septembre 2024, le contrat de syndic.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la défenderesse a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 6 mai 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Si le demandeur expose que « le décompte arrêté au 10 décembre 2024 laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 5078,58 euros au titre des charges et 877,52 euros au titre des nombreux frais de recouvrement déjà exposés, en vain. », force est de constater que le document relatif à la situation de compte en date du 12 décembre 2024 produit fait apparaître un montant total en sa faveur de 1563,56 euros (pièce n°3).

Ledit relevé de compte fait état des frais suivants : 49 euros au titre de la mise en demeure du 6 mai 2024, 0,54 euros au titre d’intérêts de retard au 27 mai 2024, 39 euros au titre de la relance du 27 mai 2024 après mise en demeure, 49 euros au titre de la mise en demeure du 6 août 2024, 1,13 euros au titre d’intérêts de retard au 27 août 2024, 39 euros au titre de la relance du 27 août 2024 après mise en demeure, 398,52 euros au titre de la « constitution du dossier transmis à l’huissier », 106,33 euros au titre de la « facture huissier commandement de payer » correspondant à la pièce n°6 du demandeur, 398,52 euros au titre de la « constitution du dossier transmis à l’avocat » et 300 euros au titre d’une constitution d’hypothèque en date du 14 novembre 2024.

Madame [X] [R] sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 182,52 euros au titre des charges de copropriété (1563,56 – 49 – 0,54 – 39 – 49 – 1,13 – 39 – 398,52 – 106,33 – 398,52 – 300).

La mise en demeure du 6 mai 2024 porte sur la somme de 117,51 euros hors frais de recouvrement de sorte que les intérêts légaux courront à compter du 8 mai 2024, conformément à la demande, sur cette somme et à compter du 15 octobre 2024, date de la sommation de payer, sur le surplus.

S’agissant des frais de recouvrement, les sommes correspondant aux mises en demeure et courriers de relance seront retenues au regard du contrat de syndic versé aux débats prévoyant ces sommes ainsi que de la pièce n°5 du demandeur.

Il y a également lieu de retenir les sommes de 106,33 euros et 300 euros.

Les sommes de 398,52 euros pour « constitution du dossier transmis à l’huissier » et « constitution du dossier transmis à l’avocat », quant à elles, ne sont pas considérées comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

En outre, les « intérêts de retard » au 27 mai 2024 et au 27 août 2024 ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 en ce que, par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

La défenderesse sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 582,33 euros (49 + 39 + 49 + 39 + 106,33 + 300) au titre des frais de recouvrement.

Ces condamnations seront prononcées en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La demande tendant au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct.

En effet, si en sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont elle est propriétaire indivise, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif, ou traduise une intention de nuire, ou que le demandeur ait subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de la défenderesse.

II. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à ce qu’il soit dit « en ce compris le coût du commandement de payer » puisque la somme de 106,33 euros correspondant à la sommation de payer a déjà été prise en compte au titre des frais de recouvrement.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [X] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [N] [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER la somme de 182,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2024 sur la somme de 117,51 euros et à compter du 15 octobre 2024 sur le surplus, et ce en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété,

Condamne Madame [N] [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER 582,33 et ce en deniers ou quittance, au titre des frais de recouvrement,

Condamne Madame [N] [X] [R] à payer syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [X] [R] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute le syndicat des copropriétaires ESCALE PORT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MONTPELLIER du surplus de ses demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente