N° RG 21/00929 – N° Portalis DBX2-W-B7F-I7DM

Copie délivrée

à

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

M^e Philippe HILAIRE-LAFON

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 30 Juin 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 21/00929 – N° Portalis DBX2-W-B7F-I7DM

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [S] [C]

née le 06 Mai 1980 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

M. [B] [K]

né le 03 Décembre 1966 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [J] [P]

né le 10 Octobre 1962 à [Localité 5] (71),

demeurant [Adresse 7]

Mme [R] [O] épouse [P]

née le 24 Février 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

Tous deux représentés par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [I], notaire, le 15 avril 2019, Mme [S] [C] et M. [B] [K] ont acquis de M. et Mme [P] une maison d’habitation avec terrain attenant située commune de [Localité 11] et cadastrée section AB n° [Cadastre 1], lieudit [Localité 6].

Postérieurement à la prise de possession des lieux, Mme [C] et M. [K] vont constater l’apparition de fissures sur l’immeubles, lesquelles évoluent.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2020, le juge des référés a ordonné une expertise.

M. [X] [W], expert judiciaire, a déposé son rapport le 28 décembre 2020.

Par acte délivré le 5 mars 2021, Mme [C] et M. [K] ont fait assigner M. et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir annuler la vente en date du 16 novembre 2018 de la maison située à Saint André de Roquepertuis et en paiement des diverses sommes.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023, M. et Mme [P] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident relatif au défaut d’intérêt à agir des requérants et au défaut de publication de l’assignation.

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de Mme [S] [C] et M. [B] [K] ; rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de de Mme [S] [C] et M. [B] [K] ; rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation en nullité ; déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive; condamné M. [J] [P] et Mme [R] [O] épouse [P] à payer à Mme [S] [C] et M. [B] [K] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 avril 2025, Mme [C] et M. [K] demandent au tribunal judiciaire de :

prononcer la résolution de la vente du 16 novembre 2018 ; condamner M. et Mme [P] à leur payer les sommes suivantes :207.000 € au titre du prix de vente de l’immeuble ; 18.003,07 € au titre des frais d’acquisition ; 2.500 € au titre des frais de dossier financement ; 17.562,27 € au titre des intérêts payés ; 1.033 € au titre de la taxe foncière 2020, 1.071 € au titre de la taxe foncière 2021 ; 1.073 € au titre de la taxe foncière 2022 ; 1.191 € au titre de la taxe foncière 2023 ; 913 € au titre de la taxe foncière 2024 ; 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale des conventions, le dol et non-respect de l’obligation de garantie ; 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral;8.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ; juger que, conformément aux dispositions des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, l’indemnité d’occupation due ne peut être réclamée qu’à partir du mois d’avril 2025 et que son montant doit être fixé à 500 € par mois compte tenu de l’état de l’immeuble.

Les consorts [C] et [K] fondent leur action en résolution sur la garantie légale des vices cachés. Ils font valoir que la maison présente des fissures évolutives qui sont apparues quelques semaines après l’acquisition. Ils précisent que ces fissures étaient antérieures à la vente mais n’étaient pas visibles. Ils contestent à cet égard la véracité des attestations produites par les vendeurs. Ils indiquent que ces fissures ont été dissimulées par les vendeurs qui, en tout état de cause, ne les ont pas informés complètement.

Ils fondent également leur action sur le dol en soutenant que les vendeurs ont procédé à un ravalement de façade destiné à camoufler les fissures et relèvent que ces derniers ne produisent aucune facture et ne justifient pas de la date de réalisation de ces travaux. Les consorts [C] et [K] rappellent que les époux [P] ne les ont pas informés du caractère évolutif des fissures et de leur gravité. Ils affirment que s’ils avaient été complètement avisés de la situation de la maison, ils ne l’aurait pas acquise ou à un prix moindre.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, M. et Mme [P] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes des consorts [C] et [K] ;les condamner à leur payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, débouter les consorts [C] et [K] de toutes leurs demandes annexes (taxes foncières, intérêts du prêt, frais de dossier et frais de notaire) ;condamner les consorts [C] et [K] à leur payer une indemnité d’occupation égale à 900 euros par mois depuis la date de l’assignation (5 mars 2021) ; en toute hypothèse, écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. et Mme [P] indiquent que la maison a été construite en 1985 et qu’ils l’ont acquis en 1990. Ils précisent ne pas avoir effectuer de travaux structurels sur la maison qui a fait l’objet d’un simple ravalement de façade en 2008 ou 2010. Ils expliquent que la maison présente des fissures intérieures et extérieures parfaitement visibles et donc apparentes ; ils produisent de multiples témoignages à cet égard. Ils précisent que les consorts [C] et [K] ont visité la maison à trois reprises, y compris lorsque celle-ci était quasiment totalement vidée de ses meubles.

M. et Mme [P] font valoir que l’expert judiciaire n’a pas constaté que ces fissures étaient de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou la sécurité de ses occupants ; qu’il n’existe pas de risque important d’aggravation. Enfin, les époux [P] rappellent que l’expert n’a remarqué aucune dissimulation des fissures et que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 3 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 avril 2025. A l’audience du 12 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de l’application de ce texte que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure au transfert des risques. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

En l’espèce, il est constant que la maison présente de très nombreuses fissures intérieures et extérieures.

Toutefois, l’expert judiciaire a qualifié ces désordres de « microfissures », lesquelles sont non préjudiciables à la tenue structurelle. Il écrit « La solidité de l’ouvrage n’est pas compromise ». Il ajoute qu’une réparation par reprise en sous œuvre généralisée ou même localisée par micropieux ne s’impose pas et que cette solution de mise en sécurité répondrait à une « aggravation présumée du sinistre » et ne constituerait qu’une « mesure préventive contre d’hypothétiques futurs sinistres ». Il n’a pas constaté d’aggravation des fissures. Ainsi, le montant des travaux préconisés par l’expert de 46.200,33 euros n’est en rien révélateur de leur importance.

Il s’ensuit que la preuve de la gravité du vice n’est pas rapportée. La solidité de la maison n’est pas menacée et il n’existe aucune atteinte à sa destination.

Dans ces conditions, la maison n’est pas affectée d’un vice caché. Les consorts [K] et [C] seront déboutés de leur demande en résolution de la vente pour vice caché.

Sur l’action en nullité sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, le dol serait constitué par le fait pour les époux [P] d’avoir dissimulé ou de ne pas avoir informé les acquéreurs de l’existence de fissures.

Les consorts [C] et [K] produisent un constat de commissaire de justice en date du 30 avril 2019, lequel a donc été établi 15 jours après la vente. Ce constat comprend des photographies de nombreuses fissures extérieures et intérieures qui sont parfaitement visibles. Elles n’ont pas pu apparaître entre les visites effectuées par les acquéreurs avant la vente et le 30 avril 2019. Il s’ensuit que ces fissures étaient parfaitement visibles et que les consorts [C] et [K] ont acquis leur bien immobilier en connaissance de cause.

L’expert judiciaire n’a pas relevé de techniques de dissimulation des fissures, lesquelles ne portent pas atteinte à la structure du bâtiment et ne compromettent pas sa solidité.

Les défendeurs produisent plusieurs attestations d’amis et connaissances qui indiquent que leur maison présentait des fissures visibles depuis des années. L’attestation établie par Mme [B] est particulièrement éloquente puisque celle-ci écrit avoir visité la maison début 2018 pour une éventuelle acquisition et ne pas avoir fait de proposition car la maison manquait d’entretien et lui semblait vendue à un prix excessif eu égard aux travaux à réaliser.

Ainsi, les consorts [K] et [C] ne démontrent ni manœuvres, ni réticence dolosive, ni vice du consentement. Leur demande de nullité de la vente sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] et M. [K] perdent le procès et seront condamnés aux dépens.

L’équité commande la condamnation de Mme [C] et M. [K] à payer à M. et Mme [P] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette les demandes de Mme [S] [C] et de M. [B] [K] ;

Condamne Mme [S] [C] et M. [B] [K] aux dépens ;

Condamne Mme [S] [C] et M. [B] [K] à payer à M. [J] [P] et Mme [R] [O] épouse [P] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,