TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Tanguy LETU ; Monsieur [Y] [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 novembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son Syndic Coopératif, pris en la personne de Monsieur [I] [B], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFN

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [F] est propriétaire des lots n°13 et 33 correspondant à une cave et un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic coopératif, M. [I] [B], a fait assigner M. [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

8 725,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de travaux échus au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,9,06 euros en remboursement des frais nécessaires engagés,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Y] [F], bien que régulièrement assigné à comparaître par acter de commissaire de justice déposé en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [F] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°13 et 33,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025, portant sur la période allant du 29 février 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 27/01/2020, 10/05/2021, 11/05/2022, 07/12/2022, 06/07/2023, 03/04/2024 et11/06/2025 et les attestations de non-recours afférentes.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 1er janvier 2025 présente un solde débiteur de 11 788,19 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus (total des sommes au débit : 13 065,87 euros et total des sommes au crédit : 1 277,68 euros).

Il convient cependant de soustraire de ce montant la reprise de solde antérieure au 1er avril 2020 à hauteur de 4 331,46 euros qui n’est justifiée par aucune pièce.

Il en résulte un solde débiteur de 7 456,73 euros dont il convient également de déduire la somme de 9,06 euros au titre des frais qui feront l’objet d’un examen séparé.

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève ainsi à 7 447,67 euros. Elle n’est que partiellement justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant bien voté les budgets prévisionnels des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2023-2024, 2024-2025, approuvé les comptes des exercices des années 2019-2020, 2021-2022, 2022-2023, et voté les travaux de pose de filets de sécurité sur les quatre balcons situés sur façade rue, de sécurisation des balcons en façade rue, ainsi que la réalisation d’un diagnostic amiante/plomb mais n’ayant pas voté de la réalisation de travaux d’entretiens divers en toiture. Ainsi il convient de déduire les sommes appelées à trois reprises à ce titre (224,37 euros le 1er octobre 2022, 224,37 euros le 1er novembre 2022 et 224,36 euros le 1er décembre 2022).

M. [Y] [F] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 774,57 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 9,08 euros au titre de deux relances envoyées les 8 janvier 2022 et 5 avril 2002. Cependant, il ne produit que la relance en date du 5 avril 2022 dont il n’est pas justifié de l’envoi selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par conséquent, le requérant sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [Y] [F] n’a effectué aucun versement en règlement des charges courantes ou exceptionnelles appelées depuis avril 2020. Les sommes imputées au crédit de son compte résultent en effet de régularisations de charges.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [Y] [F] sera condamné au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic coopératif, M. [I] [B] les sommes suivantes :

6 774,57 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 9,06 euros en remboursement des frais nécessaires engagés,600 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente