Copie délivrée

à

M^e Julien DUMAS LAIROLLE

la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

M^e Christelle LEXTRAIT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 15]

**** Le 12 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 24/00582 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KJA5

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [X] [W] [U] épouse [L]

née le 19 Décembre 1949 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 2]

M. [Z] [M] [C] [L]

né le 28 Septembre 1950 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP VPNG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

à :

Mme [S] [K] née [F]

née le 10 Mars 1959 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

M. [P] [K]

né le 25 Avril 1980 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [A] [K]

née le 03 Mai 1979 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

M. [D] [K]

né le 09 Octobre 1986 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 4] [Adresse 13]

représenté par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [G] [K]

née le 25 Novembre 1985 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [E] [K]

née le 04 Juin 1982 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [B] [K]

née le 25 Mai 1977 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Septembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mai 2022, Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] ont conclu une promesse unilatérale de vente en accordant un droit d’option à Mme [X] [U] épouse [L] et à M. [Z] [L] pour l’achat d’une maison sise [Adresse 6], cadastrée section AI, n° [Cadastre 9] avec un délai expirant le 13 août 2022 à 18 heures.

Une indemnité d’immobilisation de 36.000 € a été stipulée, mais après accord entre les parties il n’a été versé entre les mains de Me [O], notaire à [Localité 17], que la somme de 18.000 €.

L’acte de vente n’a pas été réitéré dans les délais impartis, les bénéficiaires de la promesse en attribuant la responsabilité aux promettants pour non réalisation d’une des conditions suspensives, ces derniers contestant cette position.

C’est dans ces conditions que le 6 septembre 2022, les époux [L] ont écrit au notaire pour lui demander « la restitution de la somme versée ».

Les consorts [K] restant taisant, le 20 février 2023, le conseil des époux [L] les a vainement mis en demeure sous quinze jours de donner ordre au notaire de déconsigner la somme de 18 000 € avec les intérêts afférents.

Malgré de multiples demandes au notaire, il n’a pas été justifié par ce dernier de la consignation à la caisse des dépôts et consignation, conformément à la clause de séquestre.

Par actes de commissaire de justice des 29 décembre 2023, 18, 24, 29 et 31 janvier 2024, les époux [L] ont assigné les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation et l’indemnisation de différents préjudices.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Mme [X] [U] épouse [L] et M. [Z] [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1217 et 1304-6 du code civil et 1187 et 1352 et suivants du même code, de :

CONSTATER la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la promesse en date du 2 mai 2022 au 13 août 2022 à 18 heures,

En conséquence,

Les AUTORISER à se faire remettre la somme de 18.000 € consignée entre les mains de Maître [V] [O], désignée dépositaire, ou de la caisse des dépôts et consignations si le notaire consigne conformément à la clause en cours de procédure,

CONDAMNER solidairement Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] à leur payer :

— la somme de 5.515,81 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel de perte de chance,

— la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTER Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions contraires.

EN TOUTES HYPOTHESES :

CONDAMNER solidairement Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] à leur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] aux dépens.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1217 et 1304-6 et suivants du code civil, de :

FAIRE DROIT à l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTER les époux [L] de l’ensembles de leurs prétentions,

CONDAMNER les époux [L] à porter et payer aux consorts [K] la somme de 36.000 € dont 18.000 € est à prélever sur les fonds détenus par l’étude notariale de Me [O] à [Localité 17] (30),

CONDAMNER les époux [L] à payer aux concluantes la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 37 de la loi de 1991,

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K] et M. [D] [K] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1217 et 1304-6 et suivants du code civil, de :

➢ DEBOUTER les requérants de l’ensemble de leurs prétentions ;

➢ CONDAMNER les époux [L] à payer aux consorts [K] la somme de 36.000 € dont 18.000 € à prélever sur les fonds détenus par l’étude notariale ;

➢ CONDAMNER les époux [L] à payer aux consorts [K] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER les époux [L] aux dépens.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 18 août 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 9 septembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 12 novembre 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1187 du code civil, « La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

L’article 1304-6 du même code dispose que « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. ».

En l’espèce la promesse de vente signée entre les parties stipule que les promettants s’engagent à communiquer aux bénéficiaires le rapport de l’expert faisant suite au devis et à l’étude de sol demandés par l’assureur « ainsi qu’une attestation de l’assurance indiquant la prise en charge des travaux selon le devis ». Il est expressément indiqué que « la condition suspensive sera réalisée dès lors que les pièces auront été transmises, et le transfert effectif du bénéfice de l’assurance au profit du BENEFICIAIRE ».

En l’espèce, les consorts [K] s’appuient d’abord sur un mail du 21 juillet 2022 de M. [Z] [L] intitulé « Re : information expertise villa [Adresse 18] » pour soutenir avoir communiqué le rapport avant le 13 août. Pour autant, ledit rapport étant daté du 9 août, il est manifeste que ce mail avait un autre objet.

Ils font ensuite état d’un autre mail en date du 19 août 2022 de Mme [N] [T], pour le compte de Maître [V] [O], énonçant que les bénéficiaires, « suite au rapport d’expertise, ont contacté l’assurance qui leur a précisé que les réparations des fissures ne seraient pas prises en compte en totalité et, que pour cette raison, (ils) ne souhaitent pas donner suite à cette acquisition ». Ils en déduisent que les requérants disposaient de toutes les informations nécessaires en temps utile.

Néanmoins, ce courriel mentionne expressément l’absence de prise en charge totale des réparations par l’assurance, ce que les défendeurs ne contestent pas. Or, la condition suspensive en litige ne se contentait pas de stipuler la transmission d’un rapport, mais surtout d’une « attestation de l’assurance indiquant la prise en charge des travaux selon le devis », pour laquelle les consorts [K] n’apportent aucun élément, et précisait qu’elle serait réalisée « dès lors que les pièces auront été transmises, et le transfert effectif du bénéfice de l’assurance au profit du BENEFICIAIRE », dont il n’est pas davantage établi qu’il a eu lieu.

Il s’ensuit que les consorts [K] ne démontrant pas la transmission de l’attestation d’assurance indiquant la prise en charge des travaux selon devis et le transfert effectif de l’assurance au profit des époux [I], la condition suspensive est défaillie. En conséquence, aux termes de la promesse de vente, celle-ci est caduque et l’indemnité d’immobilisation revient aux bénéficiaires.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Les requérants exposent que les consorts [K] n’ont pas respecté leur obligation de transmettre le rapport d’expertise, l’attestation de l’assurance indiquant la prise en charge des travaux, le devis objet de l’attestation et le transfert effectif du bénéfice de l’assurance à leur profit avant l’expiration de la promesse.

Il ressort du mail sus-évoqué du 19 août 2022 de Mme [N] [T] que le rapport d’expertise avait été communiqué aux bénéficiaires avant le délai l’expiration de la promesse, fixé initialement au 13 août 2022 à 18 heures, « délai de réalisation (…) automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires » « à la régularisation de l’acte authentique de vente » ; sur ce point, les différents échanges entre les parties et les notaires établissent qu’il y a eu prorogation de ce délai, le mail de Mme [J] [R] du 27 juillet 2022 notamment, pour le compte de Me [V] [O], faisant état d’un accord pour repousser un rendez-vous à « début septembre ».

En ce qui concerne les autres documents, il ressort de ce même mail que les bénéficiaires ont été informés « que les réparations des fissures ne seraient pas prises en compte en totalité ». Il s’évince de ce courriel que les consorts [K] n’étaient pas en capacité de produire l’attestation de l’assurance indiquant la prise en charge des travaux, le devis objet de l’attestation et le transfert effectif du bénéfice de l’assurance à leur profit avant l’expiration de la promesse, documents qui n’existaient pas compte tenu de la position finale de l’assureur, ce que d’ailleurs les requérants ne pouvaient ignorer.

En conséquence, le non accomplissement de la condition suspensive ne peut être imputé aux promettants et aucune faute contractuelle n’est ici établie par les requérants.

S’agissant de la conservation de l’indemnité d’immobilisation par les promettants, les époux [L] n’établissent pas de lien de causalité direct et certain avec les préjudices allégués de frais de garde meuble, de déménagement et de relogement temporaire, ni même de perte de chance de ne pas avoir eu à les exposer. Ces frais sont la conséquence uniquement de la non-réalisation de la vente, consécutivement à la défaillance de la condition suspensive, laquelle comme ci-dessus exposée n’est pas imputable aux consorts [K].

Il n’est enfin démontré aucun préjudice moral.

Les époux [L] seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [K] qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les consorts [K] à payer à Mme [X] [U] épouse [L] et à M. [Z] [L] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.

Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], qui perdent le procès sront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] seront quant à elles déboutées de leur demande au titre de l’article 37 de la loi de 1991.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

AUTORISE Mme [X] [U] épouse [L] et M. [Z] [L] à se faire remettre la somme de 18.000 euros consignée entre les mains de Maître [V] [O], désignée dépositaire, ou de la caisse des dépôts et consignations si le notaire a consigné conformément à la clause en cours de procédure,

DEBOUTE Mme [X] [U] épouse [L] et à M. [Z] [L] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] de leurs demandes en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] à payer à Mme [X] [U] épouse [L] et M. [Z] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] [F] épouse [K], M. [P] [K], Mme [A] [K], M. [D] [K], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [G] [K], Mme [E] [K], et Mme [B] [K] de leur demande au titre de l’article 37 de la loi de 1991 ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,