TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01497 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KW56

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHARLIE . RCS NIMES N° 521 128 512.

C/

[L] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

Copie certifiée conforme

délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHARLIE . RCS NIMES N° 521 128 512.

Zone De 4 Vents

974 Chemin Des Manades

30230 BOUILLARGUES

représentée par Maître Fabien SEVIN de la SELARL JAOUEN SEVIN, avocats au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR:

M. [L] [N]

980 Chemin des Aiguillons

Zone Des Quatre Vents

30230 BOUILLARGUES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 21 août 2017, la Société Civile Immobilière (SCI) CHARLIE a donné à bail à Monsieur [N] [L] et Madame [D] [J] un logement situé sur la commune de BOUILLARGUES (30230), 980 Chemin des Aiguillons, Zone des Quatre Vents, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 730,00€.

Par avenant en date du 28 mai 2023, Monsieur [N] [L] devenait seul titulaire du bail.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 21 juin 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges à son locataire, pour un montant de 6660,00€.

En date du 20 septembre 2024, la SCI CHARLIE assignait Monsieur [N] [L] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 02 décembre 2024, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 22.08.2024

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— fixer une indemnité légale d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 22.08.2024, et jusqu’au départ effectif de Monsieur [N] [L], et le condamner au paiement en deniers ou quittance valable

— condamner Monsieur [N] [L] à payer :

€ par provision, la somme de 8085,00€ arrêtée au 30.08.2024 en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21.06.2024 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement.

€ la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC

€ les entiers dépens de l’instance

En demande, la SCI CHARLIE comparait représentée par son conseil et maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 8200,00€.

En défense, Monsieur [N] [L] comparait en personne. Il reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Il précise ne pas être de mauvaise foi, et avoir connu des difficultés suite à sa séparation. Il indique être en passe de solliciter un FSL maintien.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, le bailleur justifie valablement avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 24 juin 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.(…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 23 septembre 2024 pour l’audience du 02 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [N] [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance du commandement dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [N] [L] le 21 juin 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 21 août 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [N] [L] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [N] [L] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SCI CHARLIE produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 8200,00€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il résulte de ce décompte que le montant du loyer mensuel s’élève à la somme de 735,00€ mais que chaque mois, la somme portée au débit de Monsieur [N] est de 740,00€.

Aussi, il convient de déduire 14 fois 5,00€, soit 70,00€.

De plus il appert que le décompte est erroné, en ce qu’il sollicite 8200,00€ au titre de 14 mois de loyer déduction faite des versements du locataire, alors que le calcul exact révèle un total de 8100,00€ ( le surplus ne souffrant d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [N] [L] sera condamné à payer par provision à La SCI CHARLIE la somme de 8030,00€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [N] [L] sollicite l’octroi de délais et la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant, afin de pouvoir solliciter une aide FSL maintien.

Il indique percevoir le RSA, vivre en couple avec les deux enfants de sa compagne, et recevoir ses deux enfants en garde alternée.

Il explique que la dette est née de difficultés à percevoir les aides de la MSA, suite aux déclarations de son ex compagne.

La SCI CHARLIE maintient ses demandes initiales.

Il résulte du décompte produit en demande que Monsieur [N] [L] effectue des versements depuis le mois de septembre 2024.

Cependant, il appert que le règlement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est pas effectif concernant le mois de novembre 2024 (720,00€ de réglés pour un loyer de 735,00€).

De surcroit, ledit loyer représente plus de 80% des ressources du foyer, et Monsieur [N] n’est manifestement pas en capacité de s’acquitter de la dette tout en réglant le loyer courant.

Par conséquent, Monsieur [N] [L] sera débouté de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [N] [L] sera condamné à payer la somme de 300,00€ à La SCI CHARLIE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [N] [L] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI CHARLIE recevable et bien fondée ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [N] [L] à la date du 21 août 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement et de ses accessoires sis à BOUILLARGUES (30230), 980 Chemin des Aiguillons, Zone des Quatre Vents avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [L] à payer par provision à la SCI CHARLIE à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

Condamnons Monsieur [N] [L] à payer par provision à la SCI CHARLIE la somme de 8030,00€ au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Déboutons Monsieur [N] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire ;

Condamnons Monsieur [N] [L] à payer à la SCI CHARLIE la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Monsieur [N] [L] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,