Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024

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DEMANDERESSE :

Société SA ATLANTIQUE HABITATIONS

Sis 10 Boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT-HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [K]

8 rue Jean Baptiste Delambre

Logement 421 Etage 11

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024

date des débats : 24 mai 2024

délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/00506 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MZ3P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,

CCC à Madame [S] [K] + préfecture

Copie dossier

FAITS, PROCEDURE ETPRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 4 février 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [S] [K], un logement non meublé situé au onzième étage, porte 421, 8 rue Jean Baptiste Delambre à NANTES (44100), en contrepartie du paiement d’un loyer, révisable, de 393, 65 euros par mois, et d’une provision mensuelle pour charges de 107, 85 euros.

Le 8 juin 2023, la société Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [K] un commandement de payer les loyers visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 1er février 2024, la société Atlantique Habitations a fait assigner Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes auquel elle a demandé :

— à titre principal, de constater la résiliation du bail au 8 août 2023 pour défaut de paiement ; à titre subsidiaire, de prononver la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [K] ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, selon les modalités et délais prévue par la loi,

— de condamner de Madame [K] à lui payer :

* la somme de 4 671, 91 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer conventionnel, révisable dans les mêmes conditions, payable immédiatement à compter du 8 août 2023 ou du jugement à intervenir avec, en sus, les provisions sur charges et, ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

* la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, dont, notamment, le coût du commandement de payer…

— d’assortir à tous délais éventuels une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mai 2024.

La société Atlantique Habitations a comparu, représentée par son conseil, et a réitéré ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 12 083, 55 euros au 21 mai 2024 précisant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois d’août 2023.

Lors des débats, Madame [K] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée et ne s’est pas faite représenter.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale du bailleur

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…)

En outre, conformément à l’article 24 III. de ladite loi, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience… », par voie électronique.

En l’espèce, la société Atlantique Habitations justifie :

— d’une part, avoir saisi la commission susvisée le 2 novembre 2023 ;

— d’autre part, avoir notifié l’assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 2 février 2024.

Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu’issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l’espèce, le bail liant les parties comporte, en page 2, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable à la locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d’un ordre public de protection.

Un commandement de payer une somme de 2 370, 58 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2023, reproduisant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [K] le 8 juin 2023.

La locataire n’a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement de la bailleresse à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 9 août 2023.

Dès lors, Madame [K] occupante, depuis cette date, le logement, sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Une indemnité mensuelle d’occupation doit, en outre, être mise à sa charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’ "aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation."

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition

à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

(…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire…".

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, la créance principale de la société Atlantique Habitations est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail versé aux débats.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 7 081, 49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 21 mai 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus, après déduction:* des frais de contentieux relevant des dépens (280,18 euros),

* de la somme de 25 euros correspondant à des frais de dossier pour l’enquête,

* de la somme de 130, 48 euros correspondant à des pénalités d’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7, 62 euros par mois appliquée à la locataire sur la période de janvier à avril 2024,

* la somme de 17, 6 euros correspondant aux frais d’assurance souscrit par la bailleresse au profit de la locataire d’un montant de 2, 20 euros par mois depuis septembre 2023,

* de la somme de 4 648, 8 euros correspondant à un supplément de loyer de 1 162, 20 euros par mois appliqué à la locataire de janvier 2024 à avril 2024.

La bailleresse produit seulement des courriers qui auraient été adressés à Madame [K] les 11 août et 8 décembre 2022 pour lui demander de transmettre son attestation d’assurance, le 12 janvier 2023 pour l’informer qu’une assurance en son nom a été souscrite pour un montant de 2, 20 euros par mois. Il est également produit deux courriers du 6 septembre et 16 octobre 2023 lui demandant de répondre à l’enquête annuelle obligatoire relative au supplément de loyer solidarité et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022.

Enfin, la bailleresse produit un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 14 octobre 2022 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Atlantique Habitations, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête ressources pour établissement du supplément de loyer de solidarité 2023 » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés, le nom de Madame [K] n’apparait pas.

Et il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront soustraites de la dette locative.

Madame [K] n’a pas comparu pour contester la somme réclamée ou apporter la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 7 081, 49 euros à la société Atlantique Habitations.

Ni Madame [K] ni Atlantique Habitations n’a sollicité de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et le juge ne peut plus, depuis la loi du 27 juillet 2023, accorder ces délais d’office.

Sur les demandes accessoires

Madame [K], qui succombe à l’action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L’équité, compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, commande de faire application de l’article 700 du même code à hauteur de 200 euros.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé au onzième étage, porte 421, 8 rue Jean Baptiste Delambre à NANTES (44100) à la date du 9 août 2023 ;

ORDONNE à Madame [S] [K] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que faute pour elle de s’exécuter dans ledit délai, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations pourra faire procéder à son expulsion avec, si besoin, l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la société société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations :

— la somme de 7 081, 49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 9 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

PARES H. SAINT RAMON