TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LACHAMBRE, M^e FONTAINE-LOUZOUN, Me [E],

M^e ROZES, M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, M^e VIGNY,

M^e LEROY, M^e LACOME D’ESTALENX et M^e BECIRSPAHIC

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e COMOLET, M^e ANQUETIL, M^e OHAYON et M^e KLINGER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/06877

N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

N° MINUTE :

Assignation du :

17 juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 6 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [X]

Madame [I] [J] épouse [X]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentés par Maître Elodie LACHAMBRE de la Selarl Lachambre Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1109

DÉFENDEURS

S.C.I. ADAMS ESTATE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par Maître Leslie FONTAINE-LOUZOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0443

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic la S.A.R.L. SYNDIXIS

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentée par Maître Stanislas COMOLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

S.C.I. BM2

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Jean-Baptiste ROZES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0575

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dela SCI Adams Estate

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de Monsieur et Madame [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Monsieur [B] [K]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

représentés par Maître Arnaud LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1683

LA MUTUELLE D’ASSURANCES DU CORPS DE SANTE FRANÇAIS (MACSF ASSURANCES)

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

Madame [UZ] [TG] épouse [Z]

Chez Madame [F] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004

Monsieur [E] [W]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

Monsieur [DC] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0922

S.A. ACM IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [DC] [V]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1078

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 5]

[Localité 14]

non représenté

PARTIE INTERVENANTE

Madame [G] [R] [M] épouse [W]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

Monsieur [L] [K]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

représentés par Maître Arnaud LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1683

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

DÉBATS

A l’audience du 21 juin 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

_______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) sont propriétaires d’un appartement situé au cinquième étage d’un immeuble sis [Adresse 10]. Leur assureur de responsabilité civile est la société Allianz IARD.

Au sixième étage de l’immeuble se trouvent huit studios créés à partir d’anciennes chambres de service, qui ont appartenu ou appartiennent à :

— M. [E] [W], puis Mme [G] [M] (lots n°136, 138 et 139) ;

— M. [DC] [V] (lots n°140 et 141), assuré auprès de la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD ;

— M. [B] [K], nu-propriétaire, et M. [L] [K], usufruitier (lots n°142 et 148), assurés auprès de la MACSF ;

— la SCI Adams Estate (lot n°149), assurée auprès de la société Allianz IARD ;

— la SCI BM2 (lots n°150 à 152) ;

— M. [Y] [U] puis Mme [UZ] [TG] ép. [Z] (lots n°153 et 154).

En juillet 2016, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont dénoncé la survenance de dégâts des eaux dans leur appartement, et ont fait intervenir leur assureur Allianz IARD.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mars 2017, ils ont mis en demeure trois propriétaires de chambres de service situées à l’aplomb de leur appartement (la SCI BM2, la SCI Adams Estate et M. [B] [K]) de faire réaliser tous travaux propres à mettre fin aux infiltrations.

Par exploits d’huissier signifiés le 11 octobre 2017, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont saisi le président du tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Par une décision du 25 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a ordonné la réalisation d’une mesure d’expertise sur désordres, et désigné M. [T] [H] en qualité d’expert judiciaire. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) par ordonnance du 31 août 2018.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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Après trois réunions sur les lieux tenues les 13 décembre 2017, 18 octobre 2018 et 28 février 2019, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 13 novembre 2019, dans lequel il conclut notamment que des parties communes (sanitaires communs) ainsi que des parties privatives de l’immeuble appartenant aux consorts [K], à Mme [G] [M] et M. [E] [W], à M. [Y] [U] puis Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), à M. [DC] [V], à la SCI BM2 et à la SCI Adams Estate présentaient des non-conformités à la réglementation sanitaire.

Par exploits d’huissier signifiés le 17 juillet 2020, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K], la SCI BM2, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et les assureurs Axa France IARD, Allianz IARD, MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD.

Par un courriel du 7 décembre 2020, M. [Y] [X] a déclaré au syndic de copropriété que de nouveaux dégâts des eaux ont affecté plusieurs pièces de son appartement (salle d’eau et chambre côté cour).

Lors de l’assemblée générale du 2 février 2021, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment rejeté des résolutions proposées par M. [B] [K] et portant sur l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes (création d’un collecteur horizontal avec franchissement du couloir commun). Par un jugement du 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment prononcé l’annulation de la décision n°30 de cette assemblée générale, considérant que ce rejet constitue un abus de majorité. Il a été interjeté appel de cette décision, et l’instance demeure pendante devant la cour d’appel de Paris.

Le 19 mai 2021, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont notamment saisi le juge de la mise en état de demandes tendant à obtenir la réalisation de travaux à titre conservatoire dans les parties communes ainsi que dans les lots appartenant à M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et la SCI BM2.

Par ordonnance du 27 mai 2022, le juge de la mise en état a « ordonné à Monsieur [DC] [V], pour les lots 140/141, et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], pour le wc commun, de réaliser dans leurs lots respectifs les travaux de reprise d’étanchéité préconisés par l’expert judiciaire et sous la supervision d’un maître d’œuvre, et sous astreinte chacun de 100,00 euros (cents euros) par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de ce jour et pendant une durée de trois mois », rejeté le surplus des demandes formées à l’encontre des autres copropriétaires, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

En août 2022, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont dénoncé la survenance de nouvelles infiltrations, et ont fait constater ces dégâts des eaux par huissier de justice le 30 août 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Décision du 6 décembre 2024

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Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) demandent au tribunal de :

— condamner Mme [TG], propriétaire des lots 153 et 154, la SCI BM2, propriétaire des lots 150 et 152, M. [K], propriétaire des lots 137, 143 et 148, Mme [M], propriétaire des lots 136, 138 et 139, la SCI ADAMS ESTATE, sous astreinte de 100 euros par lot et par jour de retard à compter de la décision à intervenir pour ceux qui ne pourrait pas en justifier, à déposer l’ensemble des installations sanitaires de leurs lots (les remettant ainsi dans leur état initial de chambres de service avec accès aux installations sanitaires communes), et à mes maintenir déposées tant qu’aucune solution pérenne n’a été trouvée pour la mise en place d’installation sanitaires conformes.

— condamner l’ensemble des défendeurs à indemniser Mme et M. [X] de tous les préjudices qu’ils ont subis et continuent de subir en conséquence des dégâts des eaux et des non-conformités des installations sanitaires de l’ensemble des lots du 6e étage, situés au-dessus de l’appartement des époux [X], et ainsi :

o Les condamner in solidum à verser à Mme et M. [X] une provision de 178.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance de 1.486 euros par mois courant depuis 2014 et qui continuera de courir jusqu’à remise aux normes des lots du 6 e étage (en retenant au besoin dans les recours entre défendeurs la clé de répartition proposée par l’expert judiciaire et reproduite ci-après à titre subsidiaire),

o renvoyer le dossier à une audience ultérieure pour qu’il soit statué, après remise aux normes des lots du 6 e étage, sur la liquidation de l’ensemble des préjudices des époux [X] (coût de réfection de l’appartement des époux [X] au jour où ils pourront être réalisés, perte de jouissance définitive, frais de relogement pendant la durée des travaux, honoraires d’architecte conseil, surcoût d’assurance), et dans cette attente, réserver la condamnation finale au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Subsidiairement, condamner in solidum les défendeurs, y compris ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de bien de Mme et M. [X], à régler les entiers dommages et préjudices à date des époux [X] soit 36.267 euros de frais de remise en état de leur appartement, 178.320 euros de perte de jouissance depuis les premiers écoulements jusqu’à réalisation prévisible des travaux, 12.880 euros de frais de relogement pendant la réalisation des travaux, 480 euros d’honoraire de technicien pour accompagnement à l’expertise, 24.333 euros de surprimes d’assurance ; la charge finale pouvant au besoin être répartie dans les recours entre responsables et leurs assureurs de responsabilité selon la clé de répartition retenue par l’expert judiciaire :

o 1,85% du total de préjudice à la charge de M. [TG] et M. [U] in solidum ;

o 8,88% à la charge du SDC du [Adresse 8] in solidum avec son assureur AXA

FRANCE IARD ;

o 8,88% à la charge de la SCI ADAMS ESTATE in solidum avec son assureur ALLIANZ IARD ;

o 38,38% à la charge de la SCI BM2 in solidum avec son assureur ALLIANZ IARD ;

o 14,68% à la charge des consorts [K], in solidum avec leur assureur MACSF ;

o 13,23% à la charge de M. [V], in solidum avec son assureur ACM IARD ;

o 14,10% à la charge de M. [W] et Mme [M] solidairement et/ou in solidum ;

— assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter des premières mises en demeure du 1/03/2017 (pièce 1) ou à défaut des assignations en référé du 11/10/2017 avec capitalisation ;

— En tout état de cause, condamner in solidum tous les défendeurs à la prise en charge des entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire avancés par les époux [X], outre 20.000 euros de condamnation au titre de l’article 700 du CPC, si nécessaire avec partage entre eux de la charge finale selon le taux de répartition retenu par l’expert judiciaire, en précisant que conformément à l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les époux [X] seront dispensés de toute dépense commune y compris au titre des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024 par voie électronique, et au visa des articles 9, 14 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal :

— rejeter les demandes de condamnations formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10],

— condamner in solidum les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.860,40 euros TTC pour les recherches de solutions réparatoires réalisées aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire,si Monsieur [K] venait à être autorisé judiciairement à réaliser des travaux,

— les limiter aux stricts travaux d’étanchéité hors franchissement du couloir d’accès au WC commun avec réduction de la hauteur sous plafond et réunion de lots,

— condamner les défendeurs, selon les pourcentages de responsabilité retenus par Monsieur [H] dans le rapport d’expertise du 13 novembre 2019, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.860,40 euros TTC pour les recherches de solutions réparatoires réalisées aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [K] et son assureur la MACSF, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  25.085,81 euros TTC pour la réfection du palier du 5ème étage de la cage d’escalier principal. Cette somme devra être actualisée sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à complet paiement du prix.

—  2.736 euros pour la maîtrise d’œuvre (12% HT du montant HT du devis), cette somme devra également être actualisée sur la base du montant actualisé du devis.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour et par lot Madame [TG], la SCI BM2, Monsieur [W], la SCI ADAMS ESTATE et Monsieur [K], à déposer l’ensemble des installations sanitaires situées dans leurs lots et ce afin de remettre les lieux dans leur état initial,

— condamner la SCI ADAMS ESTATE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à supprimer son sanibroyeur et son lavabo afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019 consistant en la remise en état et la reprise de l’étanchéité du wc commun.

— condamner Monsieur [K], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à créer un nouveau collecteur en partie privative afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019 consistant en la remise en état et la reprise de l’étanchéité du wc commun.

— condamner la ou les parties succombantes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la ou les parties succombantes au paiement des entiers dépens de l’incident, dont distraction au profit de Maître Patrick [E] de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ – REY – BESNARD, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2022 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la SCI Adams Estate demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société ALLIANZ de ses demandes tendant à l’exclusion de sa responsabilité en tant qu’assureur de la SCI ADAMS ESTATE,

— débouter les Époux [X] de l’ensemble de leurs demandes à l’endroit de la SCI ADAMS ESTATE,

— condamner la société ALLIANZ, assureur des Époux [X] et de la SCI ADAMS ESTATE à prendre en charge les condamnations le cas échéant,

À titre subsidiaire :

— limiter les préjudices des Époux [X] imputables à la SCI ADAMS ESTATE à la somme de 3.826,75 euros.

En tout état de cause :

— condamner les Époux [X] à verser à la SCI ADAMS ESTATE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2024 par voie électronique, la SCI BM2 demande au tribunal de :

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

— débouter Monsieur et Madame [X] de leur demande de dépose de l’ensemble des installations sanitaires des lots du sixième étages de sorte de les remettre dans leur état initial de chambres de service, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

Subsidiairement,

— écarter l’exécution provisoire de droit notamment s’agissant des demandes afférentes à la dépose des installations sanitaires et des travaux de remise en état initial sollicités à la SCI BM2,

— autoriser la solution de mise en conformité proposée dans le rapport de l’Expert Judiciaire et validée par l’architecte de l’immeuble par la création de nouvelles colonnes, afin de permettre à la SCI BM2 d’effectuer les travaux d’étanchéité dans ses studios,

— ramener le montant sollicité de 38.380,00 euros par le demandeur à la somme de 1.284,83euros,

— condamner les époux [X] à lui payer une somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner les époux [X] aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024 par voie électronique, et au visa des articles 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1217 et suivants du code civil, M. [B] [K] et M. [L] [K] demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur et Madame [X] et le Syndicat des Copropriétaires de leur demande de dépose de l’ensemble des installations sanitaires des lots de Messieurs [K] de sorte de les remettre dans leur état initial,

— ramener les prétentions de Monsieur et Madame [X] à de plus justes proportions,

— statuer ce que de droit quant aux préjudices immatériels et matériels des époux [X].

— limiter le recours d’ALLIANZ, assureur de Monsieur et Madame [X], à la somme payée de 100 euros et débouter pour le surplus,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Messieurs [K] comme celle de créer sous un mois « un nouveau collecteur en partie privative »,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur [B] [K] (usufruitier) 83.182 euros pour la période depuis le 21 avril 2021 au titre de la perte de loyer arrêtée provisoirement au 30 juin 2024 en réparation du préjudice subi par l’abus de majorité et dispenser de toute contribution à la dépense commune à ce titre les lots propriétés de Monsieur [L] [K].

En toute hypothèse,

— condamner la MACSF, assureur de Messieurs [K], à les garantir intégralement de toutes condamnations à son encontre ainsi que celles émanant des autres parties, notamment le Syndicat des Copropriétaires et ALLIANZ assureur de Monsieur et Madame [X].

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

— autoriser et prononcer que Messieurs [K] pourront réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire rendu le 13 novembre 2019, les travaux d’étanchéité et de remise aux normes des installations sanitaires en passant les canalisations d’eaux usées par les parties privatives du lot de Messieurs [K] avec un collecteur de diamètre 100 et une pente de 1,6 cm/ml ( donc comprise entre 1,5 et 2cm/ml comme préconisé au rapport) selon le devis Architecture Station chiffré à 48.937 euros ou subsidiairement avec une canalisation de diamètre 80.

— autoriser et prononcer que le passage du collecteur des lots de Messieurs [K] à travers le couloir parties communes (comme autorisé préalablement à Monsieur [P] par la copropriété).

— prononcer que l’entretien de cette canalisation sera à la charge exclusive de Monsieur [L] [K] et de tout propriétaire successif des lots 137-142 à 148 du fait de son usage exclusif,

— écarter l’exécution provisoire de droit s’agissant des demandes afférents à la dépose des installations sanitaires et des travaux de remise en état initial demandées à l’égard de Messieurs [K] , tout comme celle de créer sous un mois « un nouveau collecteur en partie privative », compte tenu du fait qu’elles remettraient en cause l’occupation des lieux et interféreraient avec la demande reconventionnelle de Messieurs [K] et qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

— statuer ce que de droit quant aux dépens étant précisé que Messieurs [K] doivent être relevés et garantis par son assureur la MACSF de tous frais de procédure et d’expertise judiciaire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 avril 2024 par voie électronique, Mme [G] [M] et M. [E] [W] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevables et débouter toutes parties de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [W] qui n’a plus la qualité de copropriétaire ;

— déclarer mal fondées les demandes dirigées à l’encontre de Mme [M] ;

— débouter Monsieur et Madame [X] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [M] ;

— autoriser les travaux de mise en conformité proposés par l’Expert judiciaire dans son rapport et validée par l’architecte de l’immeuble par la création de nouvelles colonnes, afin de permettre à la Mme [M] d’effectuer les travaux d’étanchéité dans ses studios,

— condamner Monsieur et Madame [X] à verser la somme de 4.000 euros à Mme [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2022 par voie électronique, M. [DC] [V] demande au tribunal de :

— à toutes fins utiles, exclure Monsieur [V] de la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état et de reprise d’étanchéité du wc commun ;

— constater que Monsieur [DC] [V] a réalisé les travaux de remise en état et de reprise d’étanchéité des lots 140/141 ;

— réduire à la somme de 2.728 euros la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [X] relatif aux dégâts des eaux survenus depuis le mois de février 2019 depuis les lots appartenant à Monsieur [DC] [V] ;

— prononcer un partage de responsabilité pour moitié entre l’ancienne locataire de Monsieur [DC] [V] (Madame [N] [A]) et Monsieur [DC] [V] dans la survenance desdits dégâts des eaux ;

— en tout état de cause, condamner la société AMC IARD, assureur de Monsieur [DC] [V], à supporter intégralement la charge de la provision qui serait imputée à Monsieur [DC] [V] de ce chef ;

— condamner la société AMC IARD, assureur de Monsieur [DC] [V], à garantir Monsieur [DC] [V] de toute autre éventuelle condamnation à intervenir ;

— condamner Monsieur et Madame [X] à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [DC] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et 1615 du code civil, Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) demande au tribunal de :

1 – Sur la demande de dépose des installations :

— débouter Monsieur [Y] [X] et Madame [I] [X] de leur demande tendant à voir « déposer l’ensemble des installations sanitaires de leurs lots, de sorte de les remettre dans leur état initial de chambre de service »,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], de sa demande de condamnation sous astreinte Madame [TG] à déposer l’ensemble de ses installations sanitaires situées dans leur lots, et ce afin de remettre les lieux dans leur état initial,

Subsidiairement :

— condamner Monsieur [Y] [U] à indemniser Madame [UZ] [TG] du préjudice subi correspondant à la perte de valeur du bien acquis, d’un montant de 120.000 euros,

2 – Sur les demandes indemnitaires :

— débouter Monsieur [Y] [X] et Madame [I] [X] de leur demande tendant à voir condamner in solidum Madame [TG] avec Monsieur [Y] [U] au titre des préjudices matériels et de jouissance subis en raison des infiltrations dont leur appartement a été l’objet de 2014 à 2017, et en particulier celle de 2016 en provenance du studio, dès lors que les conditions de la responsabilité de Madame [TG] ne sont pas réunies, faute d’être propriétaire à la date des sinistres litigieux,

— débouter Monsieur [Y] [X] et Madame [I] [X] de leur demande tendant à voir condamner in solidum Madame [TG] avec Monsieur [Y] [U] au titre des préjudices de jouissance postérieurs à l’acquisition de Madame [TG] et jusqu’à mise en conformité des studios, dès lors qu’ils n’existent plus de fuites actives, et que ces derniers refusent systématiquement dans le cadre des assemblées générales, la réalisation des travaux de mise en conformité des évacuations,

— débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande tendant à voir condamner in solidum Madame [TG] au titre des sinistres indemnisés de 2014 à 2016, faute d’être propriétaire au cours de cette période,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs, en ce compris Madame [TG] à lui rembourser les frais de recherche de fuites, et de l’intégralité de ses demandes,

— débouter la société AXA France de sa demande en garantie, et de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [TG]

— débouter Monsieur [Y] [X], Madame [I] [X], la société ALLIANZ et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], et la société AXA France de leurs demandes à l’encontre de Madame [TG] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Subsidiairement

— réduire le préjudice de jouissance à de plus justes proportions, et limiter la période d’indemnisation à la date de dépôt du rapport d’expertise,

— fixer la condamnation in solidum de Madame [TG] avec Monsieur [Y] [U] conformément à la clé de répartition établie dans le cadre du rapport d’expertise judiciaire, à hauteur de 1,86%, au titre des demandes des époux [X] et de leur assureur, la société ALLIANZ IARD, y compris celles formulées au titre des dépens dont les frais d’expertise, et des frais irrépétibles, ainsi que celles du syndicat des copropriétaires,

— condamner Monsieur [Y] [U] à garantir Madame [TG] de toute condamnation prononcée à son encontre, y compris celles prononcées au titre des dépens dont les frais d’expertise, et des frais ;

— condamner Monsieur [Y] [U] à régler à Madame [UZ] [TG] :

— la somme de 4.504, 50 euros au titre des travaux d’étanchéité à réaliser,

— le montant des charges qui seront appelées au titre des travaux de mise en conformité des raccordements des installations du studio aux parties communes,

— la somme de 12.500 euros, au titre de la privation de jouissance de son studio sur la période d’octobre 2020, date à laquelle elle a été contrainte de libérer le studio, jusqu’au mois de novembre 2022, et 500 euros par mois à compter du mois de décembre 2022, jusqu’à la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [Y] [X], Madame [I] [X] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] avec Monsieur [Y] [U] à régler à Madame [UZ] [TG], la somme de 12.500 euros, au titre de la privation de jouissance de son studio sur la période d’octobre 2020, date à laquelle elle a été contrainte de libérer le studio, jusqu’au mois de novembre 2022, et 500 euros par mois à compter du mois de décembre 2022, jusqu’à l’autorisation de mise en conformité de son studio,

En tout état de cause :

— condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [I] [X], la société ALLIANZ IARD ainsi que Monsieur [Y] [U] à verser à Madame [UZ] [TG] la somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Subsidiairement :

— limiter la prise en charges des dépens de Madame [UZ] [TG], en ceux compris les frais d’expertise, ainsi que des frais irrépétibles, conformément à la clé de répartition fixée par le rapport d’expertise judiciaire, soit à hauteur de 1,86% ;

— condamner Monsieur [Y] [U] à garantir Madame [UZ] [TG] de toute condamnation prononcée à son encontre à ce titre,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et suivants et 2224 du code civil, ainsi que de la théorie dite des troubles anormaux du voisinage, la société Assurances du Crédit mutuel IARD (assureur de M. [DC] [V]) demande au tribunal de :

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes contre les ACM ;

— débouter les demandeurs et toutes les parties de leurs demandes contre monsieur [V] et ACM à l’exception très subsidiairement d’une somme de 1244,23 EUR représentant 1,24% de la perte de jouissance arrêtée au rapport d’expertise ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande contre monsieur [V] et ACM subsidiairement accueillir cette demande uniquement à concurrence de 95,77EUR soit 1,24% de la somme demandée ;

— débouter ALLIANZ aussi bien en qualité d’assurance des époux [X] que de la SCI ADAMS de ses demandes contre les ACM pour cause de prescription, d’irrecevabilité et de mal fondé de ses demandes ;

— rejeter les demandes d’AXA France contre ACM comme irrecevables et subsidiairement mal fondées ;

— débouter les demandeurs ainsi que toute autre partie (y compris le syndicat des copropriétaires) de leur condamnation au titre de l’art.700 à l’encontre de monsieur [V] et des ACM à l’exception subsidiairement d’une fraction de 1,24% de ces sommes soit 84,82 euros ;

— En cas subsidiairement de condamnation des ACM quelle qu’elle soit, la limiter à la part de responsabilité de monsieur [V] leur assuré et en retraire 150 euros de franchise ;

— débouter toute autre partie de toute autre demande quelle qu’elle soit contre les ACM et monsieur [V]

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux ACM 10.000 EUR au titre de l’art.700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2024 par voie électronique, la société Allianz IARD (en qualité d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J]) demande au tribunal de :

— condamner in solidum Madame [TG], Monsieur [U], la SCI ADAMS ESTATE, la SCI BM2, ALLIANZ IARD, Monsieur [K], MACSF, Monsieur [V], ACM IARD, Monsieur [W], Madame [M], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et AXA France IARD, à 6.149,27 euros ;

— condamner in solidum Madame [TG], Monsieur [U], la SCI ADAMS ESTATE, la SCI BM2, ALLIANZ IARD, Monsieur [K], MACSF, Monsieur [V], ACM IARD, Monsieur [W], Madame [M], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et AXA France IARD, au titre de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance ;

— rejeter l’argumentation des ACM sur l’irrecevabilité des demandes d’ALLIANZ ;

— condamner in solidum Madame [TG], Monsieur [U], la SCI ADAMS ESTATE, la SCI BM2, ALLIANZ IARD, Monsieur [K], MACSF, Monsieur [V], ACM IARD, Monsieur [W], Madame [M], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et AXA France IARD et à défaut tout succombant à 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et suivants du code civil, la société Allianz IARD (en qualité d’assureur de la SCI Adams Estate) demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

— rejeter les demandes du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] du fait de la pseudo existence d’un WC ou d’un semi-broyeur ;

Subsidiairement,

— limiter la part de responsabilité de la SCI ADAM ESTATE dans les préjudices matériel des époux [X] à la somme de 1 514,28 euros.

— limiter la part de responsabilité de la SCI ADAM ESTATE dans les préjudices immatériel des époux [X] à 3 826,74 euros.

— rejeter toutes les demandes de garantie qui pourraient être formulées au titre des condamnations sous astreinte qui pourraient être, par extraordinaire, prononcées à l’encontre de la SCI ADAM ESTATE.

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et 1353 du code civil, et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la MACSF demande au tribunal de :

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [X]

— débouter Monsieur [Y] [X] et Madame [I] [X] de leur demande de provision d’un montant de 150.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— réduire l’indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [Y] [X] et Madame [I] [X] à un montant de 28.531 euros et condamner distinctement les défendeurs :

— Monsieur [U] à la somme de 527,82 euros ;

— Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à la somme de 2.533,55 euros ;

— La SCI ADAMS ESTATE à la somme de 2.533,55 euros ;

— La SCI BM2 à la somme de 10.950,20 euros ;

— Monsieur [K] à la somme de 4.188,35 euros ;

— Monsieur [V] à la somme de 3.774,65 euros ;

— Monsieur [W] à la somme de 4.022,87 euros.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] et son assureur la MACSF à lui payer les sommes correspondantes à la réfection totale du palier du 5ème étage ;

En tout état de cause :

— condamner toute partie succombante à payer à la MACSF la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire que les dépens devront être supportés selon les pourcentages retenus par l’Expert en page 56 de son rapport :

—  1,85 % pour Monsieur [U] ;

—  8,88 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ;

—  8,88 % pour la SCI ADAMS ESTATE ;

—  38,38 % pour la SCI BM2 ;

—  14,68 % pour Monsieur [K] ;

—  13,23 % pour Monsieur [V] ;

—  14,10 % pour Monsieur [W].

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 du code civil et L. 112-6 du code des assurances, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

— débouter la totalité des demandes formées à l’encontre d’AXA France IARD ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre d’AXA France IARD, notamment de son appel en garantie ;

Toutefois, si le Tribunal entrait en voie de condamnation :

— limiter la condamnation au pourcentage de responsabilité retenue par l’Expert judiciaire soit 8,88% pour le Syndicat des copropriétaires, soit une somme de 618 euros au titre des recherches de fuites ;

— juger que les limites de garanties de la police souscrite auprès d’AXA France IARD sont opposables erga omnes et en faire application sur les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

— condamner in solidum Madame [TG] et Monsieur [U], Monsieur [K] et son assureur, la MACSF, la SCI ADAMS ESTATE et son assureur ALLIANZ IARD, la SCI BM2 et son assureur ALLIANZ IARD, Monsieur [V] et son assureur ACM IARD, Monsieur [W] et Madame [M], à relever et garantir indemne la compagnie AXA France IARD tant en principal, frais qu’accessoire, et ce, à concurrence des quotes-parts de responsabilité fixées par le Tribunal de céans ;

— débouter la compagnie ALLIANZ IARD de son appel en garantie à l’encontre d’AXA France IARD ;

— débouter les époux [X] de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE en sa qualité d’assureur du [Adresse 10].

— débouter la compagnie ALLIANZ IARD de sa demande de condamnation à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE.

— condamner toute partie succombante à payer à la compagnie AXA FRANCE une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Régulièrement cité devant la juridiction, M. [Y] [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 21 juin 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée avant l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, puis au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les interventions volontaires

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

*

Par conclusions notifiées le 12 mai 2021, Mme [G] [M] a souhaité intervenir volontairement à l’instance afin de faire cause commune avec son ex-époux M. [E] [W], assigné par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]). Elle justifie en outre, par la production d’une attestation de propriété notariée, s’être vue attribuer en propre les biens dont le couple était propriétaire dans l’immeuble.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Par conclusions notifiées le 29 mars 2024, M. [L] [K] a également souhaité intervenir volontairement à l’instance afin de faire cause commune avec M. [B] [K], usufruitier du bien dont il est le nu-propriétaire.

Dans la mesure où aucune contestation n’est formée à propos de ces demandes, qui se rattachent aux prétentions des parties par un lien suffisant, il conviendra de les déclarer recevables.

2 – Sur la recevabilité

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; ». En application de l’article 772-1 du même code, entré en vigueur au 1er septembre 2017, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 753.

A – Sur les demandes formées envers Mme [G] [M] et M. [E] [W]

En l’espèce, Mme [G] [M] et M. [E] [W] demandent au tribunal de « déclarer irrecevables et débouter toutes parties de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [W] qui n’a plus la qualité de copropriétaire ». Dans le corps de leurs écritures, il est de même demandé à la juridiction de « débouter toute partie de ses demandes à l’encontre de M. [W], en déclarant celles-ci irrecevables ».

Il doit tout d’abord être rappelé que le débouté porte exclusivement sur le bien-fondé d’une demande, et non sa recevabilité. Une partie ne peut donc en aucun cas être déboutée d’une demande pour cause d’irrecevabilité.

Par ailleurs, cette fin de non-recevoir doit en toute hypothèse être rejetée dans la mesure où elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité des prétentions formées dans cette instance introduite après le 1er janvier 2020.

Enfin, alors que M. [E] [W] et Mme [G] [M] font valoir que leur divorce a été prononcé depuis l’introduction de l’instance et que les biens objets du litige ont été attribués à cette dernière, ceci est cependant sans aucune incidence sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de M. [E] [W].

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

En effet, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la formation de la demande, et non à la date où la juridiction statue. Or, il est constant que lorsque M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont agi à l’encontre de M. [E] [W], ceux-ci disposaient bien d’un intérêt à le faire.

Pour ces motifs, il conviendra de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [E] [W] et Mme [G] [M] et déclarer le syndicat des copropriétaires, ainsi que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) recevables en leur action et leurs demandes.

B – Sur les demandes formées par M. [DC] [V]

M. [DC] [V] demande à la juridiction de « prononcer un partage de responsabilité pour moitié entre l’ancienne locataire de Monsieur [DC] [V] (Madame [N] [A]) et Monsieur [DC] [V] dans la survenance desdits dégâts des eaux ».

Il doit tout d’abord être relevé que le fait de solliciter le « prononcé d’un partage de responsabilité » n’est pas une prétention au sens de l’article 9 du code de procédure civile, dans la mesure où cette « demande », si elle était bien fondée, ne pourrait conférer par elle-même un quelconque droit au bénéfice de la partie qui la forme.

Par ailleurs, il apparaît que cette demande est formée à l’encontre de Mme [N] [A], qui n’est pas partie à l’instance. Celle-ci ne peut donc opposer des moyens en défense, ce qui constitue une violation évidente du principe du contradictoire, et rend donc la demande formée par M. [DC] [V] irrecevable.

C – Sur les demandes formées par la société Allianz IARD

* Envers la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD

La société Assurances du Crédit Mutuel – IARD conteste la recevabilité des demandes formées à son encontre par la société Allianz IARD, et fait valoir à ce titre que celles-ci seraient atteintes par la prescription quinquennale, dès lors que les dommages seraient survenus entre 2014 et 2016 et que les demandes ont été formées pour la première fois le 31 octobre 2022 ; que l’existence d’une convention entre assureurs, applicable même lorsque l’assuré est à l’origine de la saisine du tribunal, prive l’assurance du tiers lésé de tout recours contre les assureurs des responsables.

Cette fin de non-recevoir doit en toute hypothèse être rejetée dans la mesure où elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité des prétentions formées dans cette instance introduite après le 1er janvier 2020. Les demandes formées par la société Allianz IARD (ès qualités d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] ép. [X]) seront ainsi déclarées recevables.

* Envers la société Allianz IARD

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la société Allianz IARD (ès qualités d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) demande au tribunal de « condamner in solidum Madame [TG], Monsieur [U], la SCI ADAMS ESTATE, la SCI BM2, ALLIANZ IARD, Monsieur [K], MACSF, Monsieur [V], ACM IARD, Monsieur [W], Madame [M], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et AXA France IARD, à 6.149,27 euros ».

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Bien que la société Allianz IARD soit en cause à un double titre (assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] ép. [X], ainsi que de la SCI Adams Estate), il s’agit d’une personne morale unique qui ne peut donc à l’évidence former de recours contre elle-même.

Ne disposant pas d’un intérêt à agir à l’encontre d’elle-même, la société Allianz IARD sera ainsi déclarée irrecevable en sa demande.

D – Sur les demandes formées par la société Axa France IARD

La société Assurances du Crédit Mutuel – IARD conteste la recevabilité des demandes formées à son encontre par la société Axa France IARD, pour les mêmes motifs que ci-dessus à propos des demandes formées par la société Allianz IARD.

La fin de non-recevoir doit donc également être rejetée pour n’avoir pas été soulevée devant le juge de la mise en état, et les demandes formées par la société Axa France IARD seront ainsi déclarées recevables.

3 – Sur le fond

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

A – Sur les désordres

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

— Dans l’appartement de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

Afin d’établir la matérialité des désordres invoqués au soutien de leurs demandes, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) versent tout d’abord aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi dans les lieux le 29 juin 2017.

L’huissier instrumentaire dit avoir constaté divers désordres dans leur appartement, ci-après listés de manière synthétique :

— « dans la salle à manger située à gauche en entrant », que « le mur présente des traces d’infiltration avec un décollement de la peinture par plaques de façon importante » ;

— sur les plafonds, un décollement identique avec présence de traces de salpêtre, ainsi qu’un taux d’humidité de 33% au niveau du mur et entre 26% et 32% au niveau du plafond ; un « faïençage très important » ;

— sur « le mur de droite », des dégradations causées par l’eau faisant apparaître des traces de rouille avec un décollement de peinture par endroits ;

— dans le couloir situé derrière le mur mitoyen, un « voilage très important avec un décollement de la peinture en partie haute par plaques, pour l’instant non ouvertes » ;

— dans les chambres et le passage vers la cuisine, des décollements de peinture ainsi que des « fissures importantes au niveau du plafond » ;

— dans l’entrée, une « grande plaque de peinture en mauvais état avec des fissures visibles et ouvertes », avec décollements de la peinture par plaques ;

— dans le salon, deux fissures visibles et une troisième à l’intérieur d’un élément décoratif.

Des photographies annexées au procès-verbal corroborent ces descriptions, tout comme des photographies prises par les demandeurs.

Dans son rapport définitif daté du 13 novembre 2019, l’expert judiciaire a caractérisé l’existence de multiples désordres affectant l’appartement des époux [X]. Il affirme que sept pièces distinctes ont subi des dégâts des eaux : l’entrée, la salle à manger, le salon, un couloir, deux chambres et la cuisine.

Lors de la première réunion d’expertise, le 13 décembre 2017, le technicien a constaté que « les traces laissées par les infiltrations présentent des désordres importants » ; que des mesures dans les murs et plafonds sur les endroits dégradés ont révélé « la présence d’eau en profondeur », bien que d’autres parties ne présentent que des taux d’humidité résiduels. Lors de la deuxième réunion d’expertise, le 18 octobre 2018, l’expert a constaté une évolution à la baisse de certains taux d’humidité mesurés en décembre 2017.

Lors de la troisième et dernière réunion d’expertise tenue le 28 février 2019, et alors que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont dénoncé la survenance de nouvelles infiltrations, l’expert a cette fois constaté un taux d’humidité de 100% dans l’entrée de l’appartement.

C’est donc à tort que plusieurs parties en défense soutiennent que l’expert judiciaire aurait constaté qu’il n’existait plus d’infiltrations actives dans l’appartement des époux [X] dès la première réunion d’expertise. Il est en outre relevé, à cet égard, qu’il indique en page n°58 de son rapport déposé le 13 novembre 2019 qu’il convient de faire réaliser rapidement des travaux pour « faire cesser les infiltrations encore actives ».

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont dénoncé la survenance de nouvelles infiltrations après l’achèvement des opérations d’expertise et l’introduction de l’instance, et ont fait constater ces dégâts des eaux par huissier de justice le 30 août 2022.

Dans son procès-verbal, l’huissier intervenu déclare avoir constaté, « à droite de la suspension, que le plafond est recouvert aux trois-quarts de sa surface d’un dégât des eaux avec retour sur le mur de droite soit immédiatement au-dessus du piano ». Il dit également avoir constaté la présence de champignons sur le « plafond à droite » et dans le bureau, ainsi qu’un taux d’humidité d’environ 40%. Il relève aussi un taux d’humidité excessif dans la salle à manger et la « deuxième chambre », outre des traces d’infiltration d’eau. Enfin, il note que le papier peint du plafond dans le « dégagement avant la cuisine » est décollé. Les photographies jointes au rapport corroborent ces constatations.

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont à nouveau fait intervenir un commissaire de justice dans leur appartement, le 9 juillet 2023. Celui-ci a mesuré un taux d’humidité compris entre 58 et 74% dans le plafond de l’entrée ; de 47,5 à 56,5% dans le plafond du salon donnant sur l'[Adresse 15] ; de 68% dans le plafond du bureau ; de 21 à 42% dans la salle à manger ; de 52 à 62% dans le couloir situé en face des sanitaires « côté courette intérieur » ; de 45 à 49% dans la première chambre ; de 100% dans la deuxième chambre ; de 36 à 43% dans le couloir situé avant la cuisine. Il a en outre constaté l’existence d’une importante fissure perpendiculaire au mur proche de l’entrée.

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, la persistance de tels taux d’humidité démontre à l’évidence que certains sinistres constatés en 2016, puis encore en 2019 par l’expert judiciaire, se sont poursuivis jusqu’en juillet 2023. Il conviendra ainsi de considérer que ces désordres affectant plusieurs pièces de l’appartement des époux [X] constituent un seul et même sinistre, et non de multiples sinistres distincts.

Les désordres invoqués par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) au soutien de leurs demandes sont ainsi établis.

— Dans les parties communes de l’immeuble

L’huissier intervenu le 29 juin 2017 indique avoir constaté dans les parties communes « la présence de traces et de fissures avec des traces d’infiltration visibles sur la longueur du plafond », et avoir mesuré, à l’aide d’un testeur, un taux d’humidité de 70%. Ces dégradations sont corroborées par des photographies versées aux débats par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

Lors de la deuxième réunion d’expertise, le 18 octobre 2018, l’expert judiciaire a mesuré un taux d’humidité de 35% sur le plafond du palier du sixième étage, sous les chambres de service appartenant à M. [B] [K]. Lors de la troisième et dernière réunion d’expertise tenue le 28 février 2019, l’expert a cette fois mesuré un taux d’humidité de 60%.

Lors de son intervention dans l’immeuble le 30 août 2022, l’huissier de justice a relevé dans les sanitaires communs du dernier étage, « sur le mur de gauche, au centre, un taux d’humidité maximum ; le testeur est à saturation ». Sur le palier de l’escalier principal desservant l’appartement de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), il est constaté des dégradations du plafond ainsi qu’un taux d’humidité d’environ 45%.

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N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Le syndicat des copropriétaires a également fait intervenir un commissaire de justice, le 14 décembre 2022, afin de faire constater les désordres affectant les parties communes de l’immeuble. Dans les sanitaires communs du sixième étage, celui-ci a notamment relevé que « deux trous de scellement laissent apparaître la structure du bois avec un aspect moisi » ; que « la surface de la peinture est en mauvais état dans la surface des WC, notamment en allège de la fenêtre avec plusieurs traces d’infiltration » ; et qu’en partie basse du mur, le taux d’humidité mesuré est de 100%.

Lors de son intervention le 9 juillet 2023, l’huissier de justice a à nouveau relevé un taux d’humidité de 100% dans les sanitaires communs du sixième étage, « sous le réservoir de chasse et la poutre mise à nu », ainsi qu’un taux de 33 à 40% dans la corniche située sous le plafond de la cage d’ascenseur, sur le palier du cinquième étage.

B – Sur les responsabilités et les garanties

Dans son rapport définitif déposé le 13 novembre 2019, l’expert judiciaire [H] a conclu, quant aux désordres survenus dans l’appartement des époux [X], à la responsabilité des propriétaires des locaux situés à l’étage supérieur (lots n°136, 138, 139, 140, 141, 142, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154) ainsi qu’à la copropriété. Quant aux désordres survenus dans les parties communes de l’immeuble (palier du cinquième étage), il conclut à la responsabilité des consorts [K], usufruitier et nu-propriétaire des lots 137, 143 et 147.

L’expert [H] a identifié les origines des désordres, et estime que « d’une façon générale, elles sont liées au comportement des utilisateurs ». Il évoque ainsi les « fuites d’installation, les chutes accidentelles de récipients, les eaux de lavage, les ruissellements de douche, les débordements d’appareils, les engorgements d’évacuations, les ruptures de canalisations d’évacuation, les dysfonctionnements d’appareils de sécurité (ballon d’eau chaude), les défauts d’entretien (joint silicone), etc. ».

L’expert judiciaire a également caractérisé l’existence, dans les chambres de service des défendeurs, de multiples non-conformités à la réglementation sanitaire applicable, telles que le rejet d’eaux vannes et d’eaux usées de broyeurs en cheminant dans les combles, des raccordements privatifs sur une canalisation commune d’eaux vannes extérieure, des installations de plomberie présentant des contre-pentes et des cabines de douche, outre un défaut général d’étanchéité et de ventilation adéquate.

Il doit toutefois être relevé que le seul constat, dans les chambres de service des défendeurs, de non-conformités à la réglementation sanitaire applicable ne suffit à engager leur responsabilité. L’existence d’installations non-conformes n’entraîne pas nécessairement la survenance de désordres, et il appartient aux demandeurs de rapporter précisément la preuve de ce que chaque propriétaire d’une chambre de service a causé des troubles anormaux du voisinage.

En conclusion de son rapport, l’expert judiciaire estime que les six propriétaires des chambres de service situés à l’aplomb de l’appartement des époux [X] ainsi que la copropriété sont responsables des désordres survenus. Il estime en outre que les consorts [K] sont seuls responsables des désordres survenus dans les parties communes.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Il est constant en matière d’indemnisation que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier. Ainsi, la question connexe du partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage n’a aucune incidence au stade de l’obligation à la dette, et ne peut donc être opposé au créancier.

De même, il ne peut être procédé à un « partage de responsabilités » si les co-responsables des désordres ne s’appellent pas mutuellement en garantie.

1 – Sur la responsabilité de M. [Y] [U]

* Envers M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

Il est constant que M. [Y] [U] était propriétaire du studio constituant les lots n°153 et 154, et qu’il l’a cédé le 20 mars 2018 à Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]).

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé la présence dans le studio constituant les lots n°153 et 154 d’une cuisinette avec évier et lave-vaisselle, ainsi que d’une salle d’eau avec une douche dite « à l’italienne ».

L’expert a expressément indiqué que les désordres constatés sur le plafond de la cuisine de l’appartement des époux [X] ont été provoqués par des infiltrations d’eau depuis la salle de bains de la chambre de service appartenant à M. [Y] [U] puis Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), au regard de la configuration des lieux et de la localisation des dégradations.

M. [Y] [U] n’a pas constitué avocat, et ne conteste donc pas sa responsabilité dans la survenance des désordres.

De telles dégradations excédant les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité de M. [Y] [U] est par conséquent engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

* Envers Mme [UZ] [TG] (ép. [Z])

Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) recherche la responsabilité de M. [Y] [U] sur le fondement des article 1240 et 1615 du code civil, et reproche à ce dernier de lui avoir vendu un bien « non conforme à sa destination », dès lors que son défaut d’étanchéité et sa non-conformité à la réglementation sanitaire applicable le rendait impropre à l’habitation.

Les articles 1604 et suivants du code civil disposent notamment que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Au visa de ces articles, il est de jurisprudence constante que le vendeur, pour respecter ces obligations, est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, et non à la réglementation ou encore à sa « destination ». C’est donc à tort que Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), par analogie avec l’obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle à laquelle est tenu un bailleur (articles 1719 et suivants du code civil), soutient que la responsabilité du vendeur pourrait être engagée si le bien n’était pas « conforme » à un usage d’habitation.

Il est par ailleurs rappelé que la notion de délivrance conforme du vendeur est clairement distincte de celle de la garantie des vices cachés, prévue aux articles 1641 et suivants du code civil.

A l’examen de l’acte de vente conclu le 20 mars 2018 entre M. [Y] [U] et Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), il apparaît que cette dernière a expressément accepté de « prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ».

Il n’est par ailleurs pas contesté que le bien vendu à Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) est conforme à la désignation qui en est faite à l’acte de vente, et que M. [Y] [U] n’était tenu d’aucune obligation particulière de conseil ou d’information à son égard, dans la mesure où il n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier.

La responsabilité de M. [Y] [U] ne peut donc être engagée au titre d’un manquement à son obligation de délivrance conforme lors de la vente.

Par ailleurs, Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) soutient que les agissements de ce dernier seraient constitutifs d’une faute, au sens de l’article 1240 du code civil.

A la lecture de l’acte de vente, il apparaît en effet que M. [Y] [U] a affirmé que le bien était conforme aux dispositions du règlement sanitaire départemental (page n°6), ce qui n’est pas le cas.

Toutefois, il doit tout d’abord être relevé que le seul fait de vendre un bien non conforme à la réglementation sanitaire applicable n’est pas en lui-même fautif, outre qu’en l’espèce l’acquéreur a accepté le bien dans l’état dans lequel il se trouve et renoncé à tout recours à ce titre contre le vendeur.

En outre, cette déclaration erronée, qui concerne éventuellement le consentement au contrat, ne peut manifestement pas être la cause des chefs de préjudice invoqués (frais de travaux d’étanchéité, charges de copropriété supplémentaires et trouble de jouissance).

Enfin, il est constaté que si le vendeur a affirmé que son bien n’était pas selon lui à l’origine de dégâts des eaux, il a néanmoins dûment informé Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) de l’existence d’une mesure d’instruction sur désordres à l’initiative de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

Pour ces motifs, il apparaît que M. [Y] [U] n’a pas agi en faute à l’encontre de Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), si bien que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle sera en conséquence déboutée de toutes demandes à son égard.

2 – Sur la responsabilité de Mme [UZ] [TG] (ép. [Z])

Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) fait tout d’abord valoir que si l’expert a certes caractérisé l’existence de non-conformités dans son studio (raccordements des évacuations sanitaires), celles-ci n’auraient cependant aucun lien de causalité avec les infiltrations constatées dans l’appartement situé à l’étage inférieur.

Toutefois, l’expert a expressément indiqué que les désordres constatés sur le plafond de la cuisine de l’appartement des époux [X] ont été provoqués par des infiltrations d’eau depuis la salle de bains de la chambre de service appartenant à M. [Y] [U] puis Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), au regard de la configuration des lieux et de la localisation des dégradations.

La défenderesse soutient également que le défaut de conformité constaté dans son studio (raccordement à la colonne de descente des eaux pluviales) affecterait également les appartements situés aux étages inférieurs. Ce moyen n’est cependant pas de nature à exonérer la défenderesse de sa responsabilité, tout comme le fait que les travaux de raccordement à la colonne d’évacuation commune aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires en 2007.

Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) fait aussi valoir qu’elle ne pourrait être tenue pour responsable des désordres dans la mesure où elle n’a acquis les lots n°153 et 154 qu’en mars 2018, soit durant le cours des opérations d’expertise judiciaire, et ce alors que les infiltrations ne se seraient produites qu’entre 2014 et 2016. Elle soutient également qu’elle n’occupe plus son studio depuis 2020, qu’elle a condamné l’alimentation en eau et qu’elle justifie, par la production de procès-verbaux de constat d’huissier établis le 3 mai 2023 et 18 octobre 2023, que son bien ne présente aucune humidité ou cause potentielle d’infiltrations.

A supposer que ces affirmations soient exactes, il est cependant indifférent que les désordres se soient produits antérieurement à l’acquisition de la chambre de service par Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), car celle-ci demeure responsable au titre des troubles anormaux du voisinage ayant pour origine son lot.

La responsabilité de Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) est donc engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

3 – Sur la responsabilité de la SCI BM2

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé la présence dans les deux studios constituant les lots n°150, 151 et 152 d’une cuisinette avec évier et lave-vaisselle, ainsi que d’une salle d’eau équipée d’une douche avec receveur. Le technicien a par ailleurs estimé que « la présence d’un étanchéité des sols des pièces d’eau n’est pas démontrée », et constaté qu’un broyeur recueillant les eaux usées et les eaux vannes renvoie ces eaux vers une chute d’eaux pluviales en façade côté cour de l’immeuble.

Aux termes de ses conclusions, la SCI BM2 reconnaît que l’un de ses studios a été l’origine d’infiltrations à l’étage inférieur en juillet 2016, et produit le procès-verbal de constat amiable de dégâts des eaux établi à cette occasion par son locataire et M. [Y] [X]. Elle soutient toutefois que les autres sinistres dont se plaignent les époux [X] ne sont pas de son fait, et conteste le taux d’imputabilité proposé par l’expert (38,38%) en exposant qu’il n’a pas tenu compte de la durée des troubles « sinistre par sinistre et cause par cause ».

Sa responsabilité est par conséquent engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

4 – Sur la responsabilité de M. [L] [K] et M. [B] [K]

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé qu’ « une douche d’angle avec un rideau non étanche ne retient pas parfaitement l’eau projetée au sol de la pièce. Le sol est carrelé, la présence d’un complexe d’étanchéité n’est pas confirmée. Par la trappe d’accès, nous constatons l’absence de remontée d’étanchéité sur les murs en carreaux de plâtre hydrofuge sous le receveur de la douche ».

Il a par ailleurs précisé, dans ses notes aux parties n°5 et 6 rédigées après les réunions des 18 octobre 2018 et 28 février 2019, que les désordres ayant affecté le plafond du palier du cinquième étage de l’immeuble ont pour unique origine leurs chambres de service, situés directement à l’aplomb.

M. [L] [K] et M. [B] [K] ne contestent pas les conclusions de l’expert judiciaire quant à leur responsabilité, et demandent qu’il soit statué ce que de droit quant aux chefs de préjudice matériels et immatériels des demandeurs.

La responsabilité de M. [L] [K] et M. [B] [K] est ainsi engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), ainsi que du syndicat des copropriétaires.

5 – Sur la responsabilité de Mme [G] [M] et M. [E] [W]

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé la présence dans les deux studios constituant les lots n°136, 138 et 139 d’une cuisinette avec évier et lave-vaisselle, ainsi que d’une salle d’eau équipée d’une douche avec receveur, d’un lavabo et d’un WC. Le technicien a par ailleurs constaté qu’un broyeur recueillant les eaux usées et les eaux vannes renvoie ces eaux vers une canalisation non identifiée, et estimé que « la présence d’une étanchéité des sols des pièces d’eau n’est pas démontrée ».

Mme [G] [M] et M. [E] [W] reconnaissent que des dégâts des eaux sont advenus sur le plafond du salon des époux [X] en septembre 2014, sans toutefois qu’il n’ait été prouvé que celui-ci avait pour origine leurs studios. Ils soutiennent en outre que l’expert a constaté un taux d’humidité de 0% sur cette partie de l’appartement en 2017, 2018 et 2019 ; que les studios sont vacants depuis la fin de l’année 2019, et que l’alimentation en eau y a été coupée ; qu’il a par ailleurs été constaté par commissaire de justice, en mai et octobre 2023, l’absence totale d’humidité dans tous les lots situés au sixième étage, outre l’installation de détecteurs d’humidité performants et le mauvais état de la toiture au droit de l’appartement de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que des infiltrations d’eau ont affecté le plafond du salon de l’appartement des demandeurs en septembre 2014. Au regard de la configuration des lieux, telle que présentée par l’expert judiciaire en annexe de son rapport, celles-ci n’ont pu provenir que des lots appartenant à Mme [G] [M] et M. [E] [W], dont la conformité aux normes d’étanchéité a été jugée incertaine par l’expert.

Leur responsabilité est par conséquent engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

6 – Sur la responsabilité de M. [DC] [V]

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé dans le studio constituant les lots n°140 et 141 l’existence d’une salle de bains avec baignoire, lavabo, WC et lave-linge, et estimé que « le rideau pare-douche de la baignoire n’évite pas les projections d’eau au sol ».

Lors de la troisième et dernière réunion d’expertise tenue le 28 février 2019, l’expert dit avoir constaté l’absence d’un complexe d’étanchéité, ainsi que la « présence d’un très ancien tuyau fuyard d’alimentation d’eau du lave-linge. Une flaque d’eau est visible au sol derrière la machine. Nous sommes au-dessus de l’entrée de l’appartement [X] du 5ème étage (rappel de la mesure de 100% effectuée près du luminaire) ».

Il a en outre été constaté par huissier, le 9 juillet 2023, la présence d’un taux d’humidité compris entre 58 et 74% dans le plafond de l’entrée, ce qui démontre une persistance des infiltrations en provenance du bien de M. [DC] [V].

M. [DC] [V] ne conteste pas que son studio est à l’origine des infiltrations qui ont affecté le plafond de l’entrée de l’appartement des demandeurs en 2019, et soulève des contestations tenant au partage des responsabilités proposé par l’expert ainsi qu’au quantum des indemnités sollicitées.

Sa responsabilité est ainsi engagée à l’égard de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

7 – Sur la responsabilité de la SCI Adams Estate

Lors de la réunion tenue sur les lieux le 13 décembre 2017, l’expert judiciaire a relevé dans le lot n°149 la présence d’un coin cuisine avec évier et d’une douche sur receveur. Il a en outre constaté « l’absence d’étanchéité » et que « des traces de recherches de fuite sont visibles sur le mur mitoyen du côté du WC commun ».

A la suite de la réunion du 18 octobre 2018, l’expert judiciaire a précisé que « l’entretien général est très négligé. Le supportage du chauffe-eau est insuffisant, le carrelage est fissuré, les joints silicone dégradés », et que « les travaux de démolition sauvagement exécutés pour raccorder la douche du lot n°149 dans le WC commun est en partie à l’origine des désordres au cinquième étage ».

Étant constant que la chambre de service dont la SCI Adams Estate est propriétaire se trouve à l’aplomb de l’appartement de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), l’expert a en outre indiqué que « les infiltrations d’eau ont cheminé dans le plancher du sixième étage pour apparaître au plafond du dégagement, du WC (…) et sur le mur séparatif de la salle à manger du cinquième étage », et que cette origine n’est pas contestable au vu de la configuration des lieux.

En défense, la SCI Adams Estate fait tout d’abord valoir que les demandeurs seraient mal fondés en leurs prétentions dans la mesure où la société Allianz IARD est également leur assureur, et qu’il leur appartenait donc de rechercher prioritairement la garantie de leur assureur et non d’agir à l’encontre du sien.

Toutefois, outre qu’il doit être constaté que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) agissent présentement à l’encontre de leur assureur de responsabilité civile, il doit être relevé que le recours dont dispose la victime des désordres contre l’assureur du responsable (article L.124-3 du code des assurances) peut être exercé en toute hypothèse, et qu’il n’est aucunement imposé à celle-ci d’agir au préalable ou simultanément envers son propre assureur.

Par ailleurs, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Adams Estate soutient qu’il ne serait pas établi avec certitude que les désordres trouveraient leur origine pour partie dans le lot leur appartenant.

Le constat de l’existence de multiples non-conformités à la réglementation sanitaire applicable, ainsi que la configuration des lieux permettent cependant de conclure au contraire, avec certitude, à l’imputabilité au lot n°149 des désordres advenus dans l’appartement des époux [X].

La SCI Adams Estate soulève en outre diverses contestations tenant au partage des responsabilités proposé par l’expert ainsi qu’au quantum des indemnités sollicitées, qui ne sont pas de nature à affecter sa responsabilité envers M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

8 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

* Envers M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

Lors de la réunion du 18 octobre 2018, l’expert judiciaire a noté « l’état de délabrement du WC commun », et relevé que le sol de cette pièce est « exposé aux projections d’eau, engorgements, malveillances » et ne comporte pas de complexe d’étanchéité. Le taux d’humidité mesuré au niveau d’un pan de bois est de 60%.

L’expert judiciaire a ainsi estimé que cet équipement sanitaire utilisé par le personnel d’entretien a contribué à la survenance des désordres dans le séjour et le couloir de l’appartement des demandeurs, en raison de son défaut d’étanchéité.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité, ainsi que l’existence de tout lien de causalité entre les désordres invoqués par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) et l’utilisation du WC commun.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, il ne peut effectivement être caractérisé de lien de causalité entre les désordres constatés et cette partie commune de l’immeuble.

Le simple constat de l’état de délabrement du WC commun n’implique pas qu’il serait à l’origine de fuites à l’étage inférieur. De même, le fait que le sol de cette pièce serait « exposé aux projections d’eau, engorgements, malveillances » ne rend qu’hypothétique son rôle causal, étant en outre constant que ce local était à l’abandon.

En conséquence, la responsabilité de la copropriété ne peut être engagée, et M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) seront ainsi déboutés de toutes demandes à son encontre.

Décision du 6 décembre 2024

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* Envers Mme [UZ] [TG] (ép. [Z])

Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) recherche la responsabilité de la copropriété au titre de la perte de jouissance de son appartement qu’elle dit avoir subie, et lui reproche d’avoir refusé à plusieurs reprises d’autoriser la réalisation de travaux qui auraient permis la mise en conformité des lots situés au sixième étage, et ainsi la reprise d’un usage d’habitation.

Il est constant, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée envers un copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à raison d’une décision prise par l’assemblée générale présentant un caractère abusif.

En l’espèce, il est établi et non contesté que plusieurs copropriétaires de lots au sixième étage ont sollicité en assemblée générale, dès 2019, la réalisation de travaux à partir des conclusions de l’expert judiciaire et d’un rapport d’architecte. Lors de l’assemblée générale du 2 février 2021, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment rejeté des résolutions proposées par M. [B] [K] et portant sur l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes (création d’un collecteur horizontal avec franchissement du couloir commun), ce qui a été jugé abusif par la juridiction le 24 novembre 2023.

S’il a été interjeté appel de cette décision, et que l’instance demeure à ce jour pendante devant la cour d’appel de Paris, celle-ci produit néanmoins ses effets dès lors qu’elle est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de manière abusive d’autoriser la réalisation de travaux permettant de perfectionner le système d’évacuation des eaux des studios situés au sixième étage, la responsabilité de la copropriété sera engagée à l’égard de Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]).

* Envers M. [B] [K]

M. [B] [K] recherche également la responsabilité de la copropriété en soutenant que celle-ci a commis un abus de majorité en rejetant la demande d’autorisation de travaux qu’il a formée à plusieurs reprises, et notamment lors de l’assemblée générale du 2 février 2021.

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, la responsabilité de la copropriété sera engagée à l’égard de M. [B] [K].

9 – Sur la responsabilité de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) recherche la responsabilité des demandeurs en leur reprochant de manifester une opposition systématique en assemblée générale au projet de travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux, et de l’empêcher ainsi de faire réaliser des travaux d’étanchéité privatifs pour occuper à nouveau son bien.

S’il est constant que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) se sont opposés, lors de plusieurs assemblées générales, à la réalisation de travaux sollicités par les copropriétaires des chambres de service du sixième étage (dont Mme [UZ] [TG] ép. [Z]), ces décisions de refus ont cependant été prises par le syndicat des copropriétaires, et non les demandeurs seuls.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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Leur responsabilité ne peut donc être engagée à raison d’une décision prise par la copropriété, si bien que Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) sera déboutée de sa demande envers M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]).

10 – Sur la garantie de la société Assurances du Crédit mutuel IARD

Il est constant que la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD est l’assureur de responsabilité civile de M. [DC] [V], et que la police souscrite à compter du 1er juin 2011 comprend une garantie au titre des dégâts des eaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD ne conteste pas la mobilisation de sa garantie et soulève uniquement des moyens tendant à la responsabilité de son assuré et au quantum des sommes réclamées.

La responsabilité de M. [DC] [V] étant engagée à l’encontre de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), elle sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec celui-ci.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

11 – Sur la garantie de la société Allianz IARD

La garantie de la société Allianz IARD est recherchée à un double titre : ès qualités d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), en exécution de la police d’assurance conclue avec ces derniers ; ès qualités d’assureur de la SCI Adams Estate, sur le fondement des dispositions de l’article L.124-3 du code des assurances.

* Es qualités d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

La société Allianz IARD ne conteste pas sa qualité d’assureur de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), formant uniquement un recours subrogatoire à l’encontre des co-responsables des désordres.

Elle sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec les responsables des désordres.

* Es qualités d’assureur de la SCI Adams Estate

Il est constant que la société Allianz IARD est devenue l’assureur de responsabilité civile de la SCI Adams Estate à compter du 16 septembre 2016, et que la police souscrite – versée aux débats – comprend une garantie au titre des dégâts des eaux.

Pour contester la mobilisation de sa garantie, l’assureur se prévaut tout d’abord d’un défaut d’aléa.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Le contrat d’assurance est un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain d’un évènement. L’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : d’une part, en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat ; d’autre part, en cas de sinistre volontaire, c’est à dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage ; il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L.113-1 du code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’aléa.

Par suite, il incombe à l’assureur qui se prévaut d’un défaut d’aléa de démontrer sinon la volonté de l’assuré de causer le dommage, à tout le moins la conscience que l’assuré avait du caractère inéluctable de la réalisation du risque.

En l’espèce, le seul fait que les locaux appartenant à la SCI Adams Estate présente des non-conformités à la réglementation sanitaire applicable ne le démontre aucunement, si bien que le sinistre demeure accidentel malgré la négligence de l’assuré, et que le contrat n’est donc pas dépourvu d’aléa.

La société Allianz IARD soutient ensuite que le sinistre sur la base duquel la mobilisation de sa garantie est réclamée serait survenu avant la souscription de la police d’assurance.

Il est de jurisprudence constante, en matière de dégâts des eaux, que le fait générateur est l’écoulement dommageable des eaux, et que l’assureur est tenu à garantie dès lors que cet écoulement est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance.

Toutefois, c’est à tort que la société Allianz IARD soutient qu’aucune infiltration ne serait advenue à partir des lots de son assurée durant la période de validité du contrat. Alors que celui-ci a pris effet au 16 septembre 2016, il a été constaté en juillet 2023 que les infiltrations en provenance du lot n°149 se poursuivaient, puisqu’il a pu être relevé un taux d’humidité de 21 à 42% dans la salle à manger ; de 52 à 62% dans le couloir situé en face des sanitaires « côté courette intérieur » ; et de 36 à 43% dans le couloir situé avant la cuisine.

La société Allianz IARD ne soulevant pas d’autre moyen pour contester la mobilisation de sa garantie, elle sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec les responsables des désordres.

12 – Sur la garantie de la société MACSF

La société MACSF ne conteste pas être l’assureur de responsabilité civile des consorts [K], et soulève uniquement des moyens tendant à la responsabilité de son assuré et au quantum des sommes réclamées.

Elle sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec les responsables des désordres.

13 – Sur la garantie de la société Axa France IARD

La société Axa France IARD ne conteste pas être l’assureur de responsabilité du syndicat des copropriétaires, suivant une police d’assurance « Multirisques immeuble » prenant effet à compter du 30 janvier 2012, et prévoyant notamment une garantie au titre des dégâts des eaux.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Dans la mesure où la responsabilité de son assuré n’a pas été engagée, la garantie de la société Axa France IARD n’est pas susceptible d’être mobilisée et les parties seront ainsi déboutées de toutes demandes à son encontre.

En conclusion des développements qui précèdent, la responsabilité de M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2, ainsi que les assureurs Allianz IARD, MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD seront condamnés in solidum à indemniser M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) des chefs de préjudice subis à raison des désordres.

La responsabilité de M. [B] [K] et M. [L] [K] est par ailleurs engagée envers le syndicat des copropriétaires, tout comme celle de la copropriété l’est envers Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) et M. [B] [K].

C – Sur les travaux nécessaires

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire victime de désordres sont en droit d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives.

L’article 30 de cette même loi dispose en outre que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ».

L’article 25 b) du même texte, auquel l’article 30 se réfère, vise quant à lui « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il résulte de ces dispositions combinées qu’un copropriétaire qui s’est vu refuser par l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes, pour son propre compte, peut demander au tribunal l’autorisation d’effectuer les seuls « travaux d’amélioration » visés à l’alinéa 1 de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire « toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

*

En l’espèce, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) sollicitent la condamnation de Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), la SCI Adams Estate, M. [B] [K], la SCI BM2 et de Mme [G] [M] à « déposer l’ensemble des installations sanitaires de leurs lots (les remettant ainsi dans leur état initial de chambres de service avec accès aux installations sanitaires communes), et à les maintenir déposées tant qu’aucune solution pérenne n’a été trouvée pour la mise en place d’installation sanitaires conformes ».

Le syndicat des copropriétaires demande également à ces cinq copropriétaires de « déposer l’ensemble des installations sanitaires situées dans leurs lots et ce afin de remettre les lieux dans leur état initial ». Il sollicite en outre la condamnation de la SCI Adams Estate à « supprimer son sanibroyeur et son lavabo afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019 consistant en la remise en état et la reprise de l’étanchéité du wc commun », et celle de M. [B] [K] à « créer un nouveau collecteur en partie privative afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019 consistant en la remise en état et la reprise de l’étanchéité du wc commun ».

A contrario, la SCI BM2 et Mme [G] [M] demandent quant à eux à être autorisés à réaliser « les travaux de mise en conformité proposés par l’Expert judiciaire dans son rapport et validée par l’architecte de l’immeuble par la création de nouvelles colonnes, afin de permettre à la Mme [M] d’effectuer les travaux d’étanchéité dans ses studios ».

M. [B] [K] sollicite également l’autorisation de faire réaliser des travaux d’étanchéité et de remise aux normes des installations sanitaires de son appartement.

Les parties s’opposent ainsi quant à la nature des travaux à entreprendre : les demandeurs et le syndicat des copropriétaires sollicitent la remise des chambres de service « en l’état antérieur » à leur transformation en studios, tandis que les défendeurs proposent d’effectuer dans leurs lots des travaux de mise en conformité permettant une poursuite de l’occupation de leurs biens.

1 – Sur les travaux sollicités par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

Au regard des développements qui précèdent, il est établi que l’appartement des demandeurs ainsi que des parties communes de l’immeuble ont subi des infiltrations en provenance des chambres de service situées à l’étage supérieur, et ce durant une longue période puisque des dégâts des eaux ont encore été objectivés en août 2022 et en juillet 2023.

L’expert judiciaire a par ailleurs estimé dans son rapport que ces désordres ne pourront être définitivement résorbés que par la réalisation de travaux importants.

Par conséquent, et en application des dispositions susvisées, M. [Y] [X], Mme [I] [J] (ép. [X]) et le syndicat des copropriétaires apparaissent bien fondés à demander la réalisation de travaux dans les parties privatives des défendeurs.

* M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) sollicitent la démolition de tous les points d’eau installés dans les chambres de service, et soutiennent tout d’abord, à juste titre, que si les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permettent aux copropriétaires d’effectuer librement des travaux dans leurs parties privatives, c’est à la condition de respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

C’est cependant à tort qu’ils affirment que la transformation de chambres de service en studios comportant des points d’eau ne serait pas conforme à la destination de l’immeuble.

Il doit tout d’abord être relevé qu’alors que les demandeurs affirment que les chambres de service font l’objet de « locations meublées ou saisonnières », ceci n’est aucunement démontré par les pièces versées aux débats et constitue ainsi une simple allégation. Le fait qu’une copropriétaire reconnaisse ne pas occuper son bien personnellement n’implique pas que celui-ci soit loué en meublé de tourisme.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble n’est pas produit à l’instance, si bien qu’il ne peut être déterminé si celui-ci comporte une clause dite « d’habitation bourgeoise ». En toute hypothèse, l’existence d’une telle clause, qui vise à restreindre l’usage des appartements à l’habitation, n’aurait aucunement pour effet d’interdire la location de longue durée d’un bien en meublé.

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) soutiennent également que les lots à l’origine des désordres ne sont pas désignés à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété comme des chambres de service, mais comme des « locaux, parties de locaux ou greniers », si bien qu’il ne pourraient être habités.

Il doit ainsi être rappelé la distinction entre l’affectation d’un lot (usage d’habitation, commercial ou professionnel), qui peut être modifiée librement par un copropriétaire à condition de respecter les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et celle de destination, qui ne s’applique qu’à l’immeuble en son ensemble et non aux différents lots. Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n’a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s’opposer sur ce motif à un changement d’affectation conforme à la destination de l’immeuble.

Il n’est donc aucunement nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour transformer des « locaux, parties de locaux ou greniers » ou encore « chambres de service » en studios – ces termes désignant dans tous les cas des lots affectés à un usage d’habitation.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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Au surplus, plusieurs défendeurs justifient avoir obtenu autorisation de la part de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 mars 2007 pour procéder à la réunion de leurs lots. Le fait pour le tribunal d’accéder à la demande formée par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]), et d’ordonner que les studios soient à nouveau divisés en chambres de service, aurait ainsi pour conséquence d’annuler de facto une décision d’assemblée générale régulièrement adoptée et devenue définitive.

Pour ces motifs, la création de studios au sixième étage à partir d’anciennes chambres de service, affectés à un usage d’habitation (par le propriétaire ou un locataire), apparaît ainsi en conformité avec la destination de l’immeuble.

* M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) font valoir ensuite que la création de chambres de service / studios au sixième étage de l’immeuble, au-dessus de leur appartement, ne serait pas conforme aux dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en ce qu’elle porterait atteinte à leurs droits et aux modalités de jouissance de leurs parties privatives. Ils soutiennent à ce titre que la multiplication de pièces humides à l’étage supérieur n’est pas adaptée à la configuration des lieux.

Toutefois, alors qu’un grand nombre d’immeubles haussmanniens similaires à celui situé au [Adresse 10] comprennent des chambres de service en dernier étage dotées chacune de points d’eau, il ne peut être valablement soutenu que la présence de tels locaux serait inévitablement source de nuisances sonores et de dégâts des eaux.

Si des désordres peuvent en effet survenir et constituer des troubles anormaux du voisinage comme en l’espèce, l’aménagement de studios dotés de points d’eau par la réunion de chambres de service ne constitue pas en elle-même une atteinte aux droits des autres copropriétaires, et ne modifie pas les modalités de jouissance de leurs parties privatives.

En outre, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) soutiennent qu’il serait de principe que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires serait requise pour tout raccordement aux évacuations communes.

Si la jurisprudence considérait en effet par le passé que les travaux de raccordement sur les canalisations communes pour l’évacuation des eaux usées nécessitaient l’autorisation prévue à l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est aujourd’hui admis que de tels travaux ne nécessitent pas l’autorisation de la copropriété (Cass. 3e civ., 29 novembre 2011, n° 10-28.476 : « attendu qu’ayant exactement retenu que des raccordements aux canalisations existantes ne constituaient pas des travaux portant atteinte aux parties communes… »).

* Alors que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) demandent la remise des lots du sixième étage « dans leur état initial » de chambres de service, ce qui impliquerait selon eux la dépose de l’ensemble des installations sanitaires s’y trouvant, il est par ailleurs démontré que ces derniers comprenaient de longue date une alimentation en eau.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi dans les lots appartenant à Mme [G] [M] et M. [E] [W] le 4 avril 2007 révèle en effet qu’il y existait un point d’eau, tout comme la décision prise par l’assemblée générale le 21 juin 2017 de « remplacer les alimentations d’eau froide en plomb au sixième étage » démontre l’existence ancienne d’une adduction en eau.

Décision du 6 décembre 2024

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* M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) soutiennent enfin que la dépose des installations sanitaires situées dans les chambres de service serait l’unique moyen de mettre fin aux désordres, dans la mesure où l’expert aurait estimé insuffisants les travaux proposés par les défendeurs dans le cadre des opérations d’expertise.

Si l’expert judiciaire a en effet émis diverses critiques et préconisations techniques à l’égard des travaux proposés, il ne peut être déduit du seul fait que les travaux envisagés soient possiblement insuffisants une nécessité de supprimer les points d’eau à l’étage supérieur pour remédier aux désordres. L’expert n’a par ailleurs aucunement soutenu qu’aucune solution technique ne pouvait être trouvée, et a au contraire suggéré des pistes d’amélioration des travaux proposés.

Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ne justifient pas d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou à leurs droits de copropriétaires, ni du fait que la dépose des installations sanitaires situées dans les chambres de service serait l’unique moyen de mettre fin aux désordres, ils seront déboutés de leur demande en exécution de travaux.

2 – Sur les travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires

* Le syndicat des copropriétaires demande également à Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), la SCI Adams Estate, M. [B] [K], la SCI BM2 et Mme [G] [M] de « déposer l’ensemble des installations sanitaires situées dans leurs lots et ce afin de remettre les lieux dans leur état initial ».

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de prétention.

* Quant à l’exécution de travaux demandée à la SCI Adams Estate et à M. [B] [K], le syndicat des copropriétaires indique dans ses dernières conclusions qu’il est finalement parvenu à faire réaliser les travaux de remise en état et de reprise de l’étanchéité du WC commun, et verse aux débats des factures établies par la société Martinet, le procès-verbal de réception des travaux daté du 29 septembre 2023, ainsi que des photographies démontrant que cette partie commune a effectivement été rénovée.

Il est par ailleurs relevé que le syndicat des copropriétaires n’étaye pas ce chef de prétention par des développements dans le corps de ses écritures, ce qui laisse accroire qu’il y a renoncé.

Il convient par conséquent de considérer que dans la mesure où les travaux réclamés à la SCI Adams Estate et à M. [B] [K] avaient pour but de permettre la réfection des sanitaires communs, et où il est établi que celle-ci a pu être effectuée, la demande formée par le syndicat des copropriétaires est devenue sans objet.

3 – Sur les travaux sollicités par la SCI BM2 et Mme [G] [M]

Décision du 6 décembre 2024

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Au visa de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est constant qu’un copropriétaire qui a sollicité de l’assemblée générale l’autorisation prévue à l’article 25b) du même texte, et se l’est vu refuser, peut saisir le tribunal afin d’obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à des travaux affectant les parties communes et constituant une amélioration. La juridiction ne peut refuser d’autoriser les travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La notion d’amélioration, au sens de l’article précité, peut être définie comme le fait de créer un élément de confort et d’habitabilité supplémentaire par rapport aux aménagements existants. Il est par ailleurs relevé que de jurisprudence ancienne et constante, l’amélioration projetée peut ne bénéficier qu’à un seul copropriétaire.

Afin d’être bien fondé en sa demande, le copropriétaire sollicitant l’autorisation judiciaire ne doit pas avoir d’ores et déjà exécuté les travaux, et doit en outre justifier d’un refus définitif opposé par l’assemblée générale.

En l’espèce, la SCI BM2 et Mme [G] [M] demandent tous deux à la juridiction, en des termes quasiment identiques, d’ « autoriser les travaux de mise en conformité proposés par l’Expert judiciaire dans son rapport et validée par l’architecte de l’immeuble par la création de nouvelles colonnes », afin de leur permettre de réaliser des travaux d’étanchéité dans leurs studios.

Il est établi que l’architecte mandaté par la copropriété, M. [D], a proposé plusieurs solutions techniques afin de permettre l’évacuation des eaux usées des studios du sixième étage en conformité avec la réglementation sanitaire applicable. Il a notamment évoqué la possibilité de créer deux colonnes de descente des eaux usées en façade du côté de la cour de l’immeuble.

Il s’agit manifestement de travaux constituant une amélioration au sens de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans la mesure où l’installation projetée vise à éviter la survenance d’infiltrations d’eau, et où elle apportera un élément d’habitabilité supplémentaire à des lots affectés à un usage d’habitation.

Il est par ailleurs constant que la SCI BM2 et Mme [G] [M] ont essuyé un refus de la part de l’assemblée générale des copropriétaires le 16 mai 2024, et qu’ils n’ont pas fait procéder à la réalisation des travaux pour lesquels ils sollicitent une autorisation judiciaire.

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) s’opposent à la réalisation de ces travaux en faisant tout d’abord valoir qu’ils ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble. Il a cependant été constaté précédemment que cela n’était aucunement le cas, dans la mesure où l’immeuble est destiné à l’habitation bourgeoise, et où les lots litigieux sont habités bourgeoisement (occupation par le copropriétaire ou mise en location).

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) font également valoir que l’autorisation de procéder aux travaux sollicités devrait être obtenue à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans la mesure où ils entraîneront une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives.

Ceci est cependant inexact, car il existe d’ores et déjà un réseau d’évacuation des eaux des chambres de service, que les travaux sollicités ont pour objectif de perfectionner afin d’éviter des infiltrations.

Au surplus, il doit être relevé que les chambres de service/studios sont des locaux à usage d’habitation, destinées à être occupées, et que le fait que des écoulements puissent être entendus dans les colonnes d’évacuation résulte de la situation même de l’appartement des époux [X], situé en-dessous de locaux d’habitation.

Les travaux sollicités n’entraînant pas d’appropriation de parties communes, ni de modification des modalités de jouissance de parties privatives, il n’est pas nécessaire que l’assemblée générale accorde une autorisation à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

C’est pourquoi la SCI BM2 et Mme [G] [M] seront autorisés à faire réaliser, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes, et ce dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

4 – Sur les travaux sollicités par M. [B] [K] et M. [L] [K]

M. [B] [K] et M. [L] [K] forment également une demande d’autorisation de travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sollicitent ainsi l’autorisation de « réaliser conformément au rapport d’expertise judiciaire rendu le 13 novembre 2019, les travaux d’étanchéité et de remise aux normes des installations sanitaires en passant les canalisations d’eaux usées par les parties privatives du lot de Messieurs [K] avec un collecteur de diamètre 100 et une pente de 1,6 cm/ml (donc comprise entre 1,5 et 2cm/ml comme préconisé au rapport) selon le devis Architecture Station chiffré à 48.937 euros ou subsidiairement avec une canalisation de diamètre 80 ».

Les travaux pour lesquels l’autorisation est sollicitée visent ainsi à permettre l’installation d’un collecteur d’eaux usées et son raccordement au réseau commun d’évacuation, afin d’améliorer la capacité des canalisations et l’écoulement des liquides, dans le but d’éviter tout débordement à l’origine d’infiltrations. L’expert judiciaire les a agréés, sur la base du devis établi par la société Architecture Station.

Il est de même constant que M. [B] [K] s’est vu refuser à quatre reprises l’autorisation prévue à l’article 25 b) par l’assemblée générale, les 20 juin 2019, 2 février 2021, 21 avril 2022 et 16 mai 2024.

Dans la mesure où la SCI BM2 indique qu’elle est en faveur de la solution technique proposée par l’architecte [D] mais qu’elle « se soumettra à la solution qui sera retenue », il apparaît que la création d’un collecteur raccordé à l’évacuation commune sous le couloir commun et la création de deux colonnes de descente des eaux usées en façade sont deux solutions alternatives.

Il est par ailleurs constant que lors de l’assemblée générale du 16 mai 2024, M. [B] [K] a rejoint la demande formée par la SCI BM2 et Mme [G] [M], et sollicité également la création de deux colonnes de descente des eaux en façade sur cour.

Décision du 6 décembre 2024

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Dans la mesure où les travaux sollicités par les consorts [K] apparaissent redondants avec ceux pour lesquels la SCI BM2 et Mme [G] [M] ont obtenu une autorisation judiciaire, et où la juridiction ne peut s’immiscer dans la gestion de la copropriété en déterminant quelle solution doit être privilégiée sur un plan technique, il conviendra de débouter les consorts [K] de leur demande.

D – Sur les préjudices

1 – Sur le préjudice subi par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X])

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) sollicitent à titre principal le paiement d’une provision à valoir sur leur indemnisation définitive, et le renvoi de l’affaire « à une audience ultérieure pour qu’il soit statué, après remise aux normes des lots du 6e étage, sur la liquidation de l’ensemble » de leurs préjudices.

Le tribunal peut valablement statuer avant dire droit et condamner les responsables des désordres au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation définitive.

Toutefois, dans la mesure où M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) sont mal fondés en leur demande en exécution de travaux, il ne peut être ordonné un renvoi de l’affaire jusqu’à l’exécution de travaux par les copropriétaires défendeurs.

A titre subsidiaire, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) réclament indemnisation au titre de cinq postes de préjudice matériels et immatériels qu’ils disent avoir subis : les frais de travaux de remise en état de leur appartement ; le trouble de jouissance subi « depuis les premières infiltrations et jusqu’à la réalisation prévisible des travaux » ; les frais exposés pour se reloger durant la réalisation des travaux ; les honoraires du technicien qui les a assistés lors des opérations d’expertise judiciaire ; les surprimes que leur compagnie d’assurance leur a facturé.

* Sur les frais de travaux de remise en état

Les demandeurs évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 36 267,00 euros, à partir de devis établis les 26 février 2019 et 26 mars 2019 par la société A.R.T.C.E, et actualisés selon l’évolution de l’indice FFB entre « début 2019 » et la « fin 2023 ».

L’expert judiciaire a approuvé les prestations prévues dans ces devis, et il est également constaté que celles-ci constituent des réparations rendues nécessaires par les désordres.

Afin de tenir compte de l’évolution du coût de la construction, il convient également d’actualiser le montant de ces prestations en prenant en compte l’évolution de l’ICC-FFB entre le premier trimestre 2019 (993,5) et le quatrième trimestre 2023 (1 152,6).

Le préjudice subi par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) au titre des travaux de remise en état de leur appartement est ainsi évalué à la somme de 36 267,00 euros.

* Sur les frais de relogement durant les travaux de remise en état

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

Les demandeurs évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 12 880,00 euros, à partir de l’estimation de la durée des travaux faite par l’expert judiciaire (dix semaines), et d’un hébergement au prix journalier de 184 euros.

Il est établi qu’en raison de l’ampleur des travaux à réaliser, et du fait que ceux-ci concernent la quasi-totalité des pièces de leur appartement, les époux [X] devront être relogés durant la remise en état.

Il convient de retenir la durée de dix semaines estimée par l’expert, qui apparait correspondre à l’étendue des travaux à réaliser, ainsi que d’un prix d’hébergement moyen en chambre d’hôtel de 184 euros.

Le préjudice subi par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) au titre des frais de relogement qu’ils exposeront durant les travaux de remise en état de leur appartement est ainsi évalué à la somme de 12 880,00 euros.

* Sur le trouble de jouissance

Les demandeurs évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 178 320,00 euros, pour une période courant « depuis les premiers écoulements » et « jusqu’à réalisation prévisible des travaux », et ce à partir de l’évaluation proposée par l’expert judiciaire (perte de jouissance équivalant à 50% de la valeur locative).

Sur la durée du trouble de jouissance, il doit tout d’abord être relevé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, qui dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le tribunal ne peut se livrer à une interprétation de formules imprécises (« depuis les premiers écoulements » et « jusqu’à réalisation prévisible des travaux ») et déterminer de lui-même la période au titre de laquelle une indemnisation est sollicitée.

Il conviendra ainsi de considérer, à l’examen du corps des conclusions en demande, que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) se prévalent d’un trouble de jouissance entre l’année 2014 et la fin 2024, soit une période de 120 mois.

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi que des infiltrations continues sont advenues dans leur appartement entre 2014 et 2016 ; que l’expert judiciaire, lors de la première réunion sur les lieux tenue le 13 décembre 2017, a constaté que les infiltrations avaient cessé et que l’appartement des époux [X] était en voie d’assèchement ; que toutefois, de nouvelles infiltrations ont été mises au jour en août 2022 et juillet 2023, démontrant une absence de réalisation des travaux nécessaires ou la réalisation de travaux insuffisants.

Les défendeurs font pour la plupart valoir que les infiltrations n’ont pas affecté de manière continue et uniforme toutes les pièces de l’appartement des époux [X], et affirment que celles-ci n’auraient eu lieu tout au plus qu’entre 2014 et le 13 décembre 2017.

A cet égard, et alors que la persistance d’infiltrations est démontrée jusqu’en juillet 2023, il doit être rappelé que la victime de désordres n’est aucunement tenue de minimiser son préjudice dans l’intérêt des responsables. C’est donc à bon droit que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) n’ont pas fait l’avance des frais de travaux de réfection de leur appartement, et attendu l’issue de la présente procédure.

Par ailleurs, alors que les défendeurs font pour certains valoir qu’ils ont fait réaliser des travaux d’étanchéité (M. [DC] [V]) ou encore qu’ils ont cessé d’habiter leur appartement depuis la fin des opérations d’expertise judiciaire (Mme [UZ] [TG], Mme [G] [M]), ces moyens sont inopérants dès lors que les sinistres forment un ensemble indivisible que seule une réparation globale peut résorber.

Enfin, le fait que le mauvais état de la toiture au droit de l’appartement [X] (« chapeaux » de cheminées manquants) soit à l’origine des désordres demeure de l’ordre de l’hypothèse.

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont ainsi subi un trouble de jouissance en raison des désordres survenus dans leur appartement, et ce de janvier 2014 à décembre 2024 inclus.

Sur le quantum de l’indemnisation, il est constant que l’appartement de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) est d’une superficie totale de 163,60 m², et que sa valeur locative a été estimée durant les opérations d’expertise à 4 986,58 euros par mois. Selon les demandeurs, 97,5 m² de l’appartement sont concernés par les désordres, soit 59,60%.

Alors que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) évaluent le trouble de jouissance subi à 50% de la valeur locative, il doit cependant être relevé que les infiltrations ont dégradé les embellissements de l’appartement, sans toutefois contraindre les occupants à ne plus pouvoir faire usage de certaines pièces. Il est de même constant que les infiltrations ont été constatées par séries, et qu’aucun sinistre n’a été dénoncé entre décembre 2017 et décembre 2020.

Au regard de l’intensité des infiltrations et de l’ampleur des dégradations causées, du nombre de pièces affectées rapporté à la superficie totale de l’appartement, mais également du fait que leur usage est demeuré possible, il convient d’évaluer le trouble de jouissance subi à 20% de la valeur locative de l’appartement.

Le préjudice subi en raison d’un trouble de jouissance par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) est ainsi fixé à la somme de 71 328,00 euros [(4 986,58 euros x 59,60%) x 0,2 x 120].

* Sur les honoraires du technicien

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) réclament indemnisation au titre des honoraires d’un technicien qu’ils ont fait intervenir durant les opérations d’expertise judiciaire, et produisent la facture établie par ce dernier le 11 mars 2019 pour une prestation de « conseils et assistance » (400,00 euros).

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) exposent qu’ils ont dû faire appel un architecte afin de les assister lors de l’expertise judiciaire, dès lors que les principaux défendeurs étaient eux-mêmes assistés d’architectes.

A supposer que cela soit démontré, il ne peut en toute hypothèse être considéré que le recours aux conseils d’un architecte aux fins d’assistance durant une expertise judiciaire présente un lien de causalité direct avec les désordres. Il s’agit en effet d’un choix propre aux demandeurs et nullement imposé par le fait que certains défendeurs aient eu recours aux services d’un architecte.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 20/06877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPTB

M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

* Sur les « surprimes » d’assurance

Les demandeurs évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 24 333,00 euros, et font valoir qu’ils ont vu leur prime d’assurance augmenter fortement au fil des années, en raison de la survenance de multiples sinistres affectant leur appartement.

Ils versent aux débats des avis d’échéance émis par leur courtier en assurances, justifiant d’une facturation d’une prime annuelle de 1 240 euros en 2016, 1 863 euros en 2017, 2 484 euros en 2018, de 2 684 euros en 2019, de 2 894 en 2020 et de 3 037,32 euros en 2021. Ils produisent également un courrier daté du 15 février 2018, dans lequel celui-ci indique que la société Allianz va augmenter le montant de la prime annuelle de 25% « en plus de ses mesures automatiques », et ce « au vu du nombre de sinistres ».

Il est en effet constaté que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ont subi une augmentation du montant de leur prime annuelle d’assurance, laquelle résulte directement de la survenance des désordres.

Il ne peut toutefois être déterminé avec certitude que la totalité de l’augmentation constatée est due à la « sinistralité » de leur police d’assurance, tout comme il n’est pas justifié de déclarations de sinistre entre 2016 et le 12 août 2022.

Il conviendra ainsi d’évaluer souverainement le préjudice subi à ce titre par M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) à la somme de 15 000,00 euros.

2 – Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre de deux chefs de préjudice : les frais exposés pour rechercher des solutions techniques permettant la résorption des désordres (honoraires d’architecte) ; les frais exposés au titre des travaux de remise en état des parties communes.

* Sur les travaux de remise en état, il a été précédemment établi que des infiltrations en provenance des lots de M. [B] [K] et M. [L] [K] ont endommagé les parties communes de l’immeuble (plafond du palier du cinquième étage, au droit de l’ascenseur).

Ces derniers contestent la nécessité de procéder à des travaux de réfection de ces parties communes, et soutiennent que des fissures sont visibles sur les photographies jointes à un procès-verbal de constat d’huissier en 2008, si bien que les travaux sollicités sont en réalité des travaux d’entretien courant dont la charge incombe à la copropriété.

Toutefois, alors qu’il est établi que les infiltrations ont dégradé le plafond du palier du cinquième étage, des travaux de remise en état apparaissent nécessaires, étant en outre relevé que dès lors que la victime des désordres a droit à la réparation intégrale du préjudice subi, l’état des parties communes antérieur à la survenance du sinistre ne peut être pris en considération.

Décision du 6 décembre 2024

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L’expert judiciaire a approuvé le devis établi le 29 mars 2019 par l’entreprise Verzotti et portant sur des travaux de « réfection du plafond calotte », « plâtrerie – stuc et peinture » pour un montant total de 25 085,81 euros. Le recours à un maître d’œuvre, à hauteur de 12% HT du montant hors taxes des travaux, apparaît enfin justifié au regard de la nature de ces derniers.

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre de la réfection des parties communes de l’immeuble sera ainsi évalué à la somme totale de 27 821,81 euros [25 085,81 + 2 736].

Ces sommes seront actualisées suivant l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction entre mars 2019 et la date du présent jugement.

* Sur les honoraires d’architecte, il est constant que la copropriété a fait intervenir l’architecte [D] afin que celui-ci étudie la possibilité technique d’un aménagement des lots du sixième étage en studios, et qu’il a en outre été recouru aux services d’un technicien afin d’ausculter l’état des planchers (société Oscult BTP).

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les quatre notes d’honoraires établies par l’architecte les 31 juillet 2018, 19 février 2019, 9 avril 2019 et 1er octobre 2019, ainsi que la facture émise par la société Oscult BTP le 20 décembre 2018.

Ces prestations, d’un montant total de 6 840,60 euros, ont été rendues nécessaires par la survenance des désordres, si bien que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter indemnisation auprès des responsables. Dès lors que ces recherches de fuite ont porté uniquement sur le palier du cinquième étage de l’immeuble, et qu’il a été précédemment établi que les infiltrations ayant affecté ces parties communes provenaient des lots appartenant aux consorts [K], seuls ces derniers pourront être condamnés à indemnisation.

En conséquence, il conviendra de condamner les seuls consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 840,60 euros au titre des frais de recherche de solutions techniques, et de condamner en outre M. [B] [K] et son assureur la MACSF à lui payer la somme de 27 821,81 euros.

Le syndicat des copropriétaires forme une demande à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où M. [B] [K] serait bien fondé en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux. Elle ne peut toutefois être examinée par la juridiction, dès lors qu’il a été fait droit à la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires.

3 – Sur le préjudice subi par M. [B] [K] et Mme [UZ] [TG] ép. [Z]

Mme [UZ] [TG] ép. [Z] réclame indemnisation au titre du préjudice qu’elle dit avoir subi en raison d’une perte de jouissance de son appartement, à compter d’octobre 2020 (date à laquelle elle dit avoir été contrainte de quitter son logement) et jusqu’à l’obtention de l’autorisation de réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires. Elle demande ainsi le paiement de la somme de 12 500 euros pour la période comprise entre octobre 2020 et novembre 2022, puis celui d’une somme mensuelle de 500,00 euros à compter de décembre 2022.

M. [B] [K] demande quant à lui le paiement d’une somme de 83 182 euros, au titre de la perte de loyers qu’il estime avoir subie depuis le 21 avril 2021 en raison de la décision de refus prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 2 février 2021.

En premier lieu, il doit être relevé que la caractérisation de désordres ayant notamment pour origine les studios appartenant à Mme [UZ] [TG] ép. [Z] et aux consorts [K] impose la réalisation de travaux de mise en conformité, et justifie en outre que leurs biens ne soient plus habités tant que ceux-ci n’ont été effectués.

Toutefois, il n’est pas démontré par ces derniers, ni par les conclusions de l’expert judiciaire, que les travaux de mise en conformité nécessaires en parties privatives (réfection de l’étanchéité notamment) ne pouvaient être effectués avant les travaux affectant les parties communes, pour lesquels une autorisation a été sollicitée et refusée.

Par conséquent, bien que la responsabilité de la copropriété soit engagée à leur égard à raison du refus abusif d’autorisation de travaux qui leur a été opposé, il n’existe pas de lien de causalité entre ce fait générateur et les chefs de préjudice dont Mme [UZ] [TG] ép. [Z] et M. [B] [K] se prévalent.

Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

4 – Sur le préjudice subi par la société Allianz IARD

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

Sur le fondement de ces dispositions, la société Allianz IARD exerce un recours subrogatoire à l’encontre de l’ensemble des défendeurs. Elle verse aux débats sept documents attestant du versement d’indemnités au bénéfice de M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) entre le 5 septembre 2014 et le 10 décembre 2016, pour un montant total de 6 149,27 euros.

En application de l’article L. 121-12 du code des assurances, la société Allianz IARD est par conséquent subrogée dans les droits de ses assurés, à la hauteur des sommes versées.

M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD seront ainsi condamnés in solidum à payer à la société Allianz IARD la somme de 6 149,27 euros.

E – Sur les appels en garantie

Les sociétés MACSF, Allianz IARD et Assurances du Crédit Mutuel – IARD seront condamnées à garantir leurs assurés de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

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8ème chambre – 3ème section

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La société Allianz IARD est par ailleurs bien fondée en son appel en garantie à l’encontre de M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K], la SCI BM2, et des assureurs MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement.

Les demandeurs sollicitent le paiement des intérêts « à compter des premières mises en demeure du 1/03/2017 ou à défaut des assignations en référé du 11/10/2017 ».

Si la jurisprudence, au visa de l’article 1231-6 du code civil, a précisé que la mise en demeure faisait courir les intérêts moratoires en matière d’indemnités dues par une société d’assurances, ce n’est que dans le cas où la victime des désordres est liée contractuellement à cette dernière. En l’espèce, à l’exception de l’action dirigée envers leur assureur, les demandeurs ont exercé le recours de l’article L.124-3 du code des assurances envers les assureurs des co-responsables, avec qui ils n’ont aucun lien contractuel.

Les intérêts au taux légal seront par conséquent dus à compter du prononcé de la décision.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD seront condamnés in solidum à payer à M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) la somme de 12 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre. L’équité commande en outre de débouter la société Allianz IARD et la société Axa France IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Dans la mesure où seule la responsabilité des consorts [K] a été engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et que la responsabilité de ce dernier a été engagée à l’encontre de M. [B] [K] à raison d’une décision abusive de l’assemblée générale, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 6 décembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Mme [G] [M] et M. [L] [K] recevables en leurs interventions volontaires ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [E] [W] et Mme [G] [M] et DÉCLARE en conséquence le syndicat des copropriétaires, M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) recevables en leur action et leurs demandes ;

DÉCLARE irrecevable la demande tendant à voir « prononcer un partage de responsabilité pour moitié entre l’ancienne locataire de Monsieur [DC] [V] (Madame [N] [A]) et Monsieur [DC] [V] dans la survenance desdits dégâts des eaux » ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD à l’encontre des demandes formées par les sociétés Axa France IARD et Allianz IARD, et DÉCLARE ainsi leurs demandes recevables ;

DÉCLARE la société Allianz IARD irrecevable en sa demande à l’encontre d’elle-même ;

DÉBOUTE M. [Y] [X], Mme [I] [J] (ép. [X]) et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes respectives en exécution de travaux ;

AUTORISE Mme [G] [M] et la SCI BM2 à faire réaliser, à leurs frais et conformément à la note établie par l’architecte [C] [D] le 15 février 2019, l’installation de deux colonnes de descente des eaux usées en façade du côté de la cour de l’immeuble ;

DÉBOUTE M. [B] [K] et M. [L] [K] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

DÉBOUTE M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) de leur demande en paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés Allianz IARD, MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD à payer à M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) la somme totale de 135 475,00 euros, se décomposant comme suit :

—  36 267,00 euros, au titre des travaux de remise en état ;

—  12 880,00 euros, au titre des frais de relogement ;

—  71 328,00 euros, au titre d’un trouble de jouissance ;

—  15 000,00 euros, au titre d’une augmentation de primes d’assurance ;

DÉBOUTE Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]) de toutes demandes envers M. [Y]-[U], ainsi que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes envers le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 840,60 euros, au titre des frais de recherche de solutions techniques ;

CONDAMNE M. [B] [K] et la MACSF à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 27 821,81 euros au titre de la réfection des parties communes de l’immeuble, avec actualisation suivant l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction entre mars 2019 et la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD à payer à la société Allianz IARD la somme de 6 149,27 euros ;

CONDAMNE la société MACSF à garantir M. [L] [K] et M. [B] [K] de toute condamnation prononcée à leur encontre, en principal, frais et intérêts ;

CONDAMNE la société Assurances du Crédit Mutuel – IARD à garantir M. [DC] [V] de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, frais et intérêts ;

CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir la SCI Adams Estate de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, frais et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K], la SCI BM2, et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD à garantir la société Allianz IARD de toute condamnation prononcée à son encontre ;

RAPPELLE que conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

RAPPELLE que M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD au paiement des entiers dépens, et AUTORISE la SELARL Causidicor et Me [O] [E] (SCP Bouyeure – [E] – Daumas – Chamard – Bensahel – Gomez – Rey – Besnard) à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U], Mme [UZ] [TG] (ép. [Z]), M. [E] [W] et Mme [G] [M], la SCI Adams Estate, M. [DC] [V], M. [B] [K] et M. [L] [K], la SCI BM2 et les sociétés MACSF et Assurances du Crédit Mutuel IARD à payer à M. [Y] [X] et Mme [I] [J] (ép. [X]) la somme de 12 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires, la société Allianz IARD et la société Axa France IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 6 décembre 2024.

La greffière La présidente