Tribunal Judiciaire de Nîmes, 1re chambre civile, 20 octobre 2025, n° 23/00658

TJ Nîmes 20 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Droit à l'indemnité d'éviction
La cour a jugé que l'EURL était fondée à demander une indemnité d'éviction, car le bailleur avait perdu son droit de repentir après que l'EURL a acquis de nouveaux locaux.
Accepté
Évaluation de l'indemnité d'éviction
La cour a estimé que l'indemnité d'éviction devait être évaluée en tenant compte des frais normaux de réinstallation et a fixé le montant à 16.385,54 euros.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que l'équité commandait de condamner la SCI à verser une somme à l'EURL au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, 1re ch. civ., 20 oct. 2025, n° 23/00658
Numéro(s) :	23/00658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle PORCHERJacques TARTANSON
Parties :	S.C.I. [ S ] [ P ], E.U.R.L. ACOUSTIQUE MEDICALE [ B ]

Texte intégral

Copie délivrée

M^e Isabelle PORCHER

M^e Jacques TARTANSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 2]

**** Le 20 Octobre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/00658 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J2VW

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

E.U.R.L. ACOUSTIQUE MEDICALE [B],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.C.I. [S] [P]

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°442 179 792, représentée par Monsieur [S] [P], demeurant ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 8 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [P] est propriétaire de locaux à usage professionnel sur la commune des Angles.

Selon contrat du 30 janvier 2003, la SCI [P] a donné à bail ces locaux à l’EURL acoustique médicale [B], qui exerce la profession de prothésiste d’audition pour des corrections auditives.

Le 27 décembre 2019, le bailleur a adressé un congé pour le 1er février 2021 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Sur saisine du bailleur, le juge des référés a désigné Mme [R] en qualité d’expert judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction par ordonnance du 29 juillet 2020. Le 6 octobre 2021, l’expert a déposé son rapport.

Le 6 octobre 2022, l’EURL acoustique médicale [B] a fait l’acquisition d’un local professionnel voisin et a, le 3 mars 2023, adressé un congé au bailleur. Le 2 juin 2023, l’EURL a quitté les lieux et un état des lieux contradiction a été établi.

***

Par acte du 2 février 2023, l’EURL acoustique médicale [B] a fait assigner la SCI [P] aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 96.632,63 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025, l’EURL Acoustique médicale [B] demande au tribunal judiciaire de ;

condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 96.632,63 euros. débouter la SCI [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. condamner la SCI [P] à payer à l’EURL acoustique médicale [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens de la présente instance et de celle devant le juge des référés.

L’EURL acoustique médicale [B] fait valoir que l’expert a fixé une indemnité de remplacement et non une indemnité de transfert puisqu’au jour de la clôture des opérations d’expertise, elle n’avait pas de nouveaux locaux ; qu’il incombe à la SCI [P] de démontrer que son préjudice serait moindre, ce qu’elle ne fait pas.

Elle indique que le bailleur a exercé tardivement son droit de rétractation, c’est à dire postérieurement à l’assignation du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction, de sorte que ce droit de rétractation est sans effet.

Elle affirme avoir dû rechercher des nouveaux locaux à la suite du congés délivré le 27 décembre 2019, qu’elle a dû organiser un déménagement et procéder à des travaux de réinstallation pour adapter le local qu’elle a acheté ; que le congés délivré le 3 juin 2023 avait pour unique objet de prévenir le bailleur de son départ ; qu’elle a dû supporter des frais de déménagement et de réinstallation, en lien avec le non renouvellement du bail.

L’EURL affirme que le loyer de juin 2023 n’est pas dû puisqu’elle a quitté les lieux le 2 et qu’elle a payé le loyer au prorata temporis ; qu’en outre, elle a réglé les charges locatives et en justifie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, la SCI [P] demande au tribunal judiciaire de :

rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; condamner l’EURL acoustique médicale [B] à lui payer : la somme de 883,83 euros au titre des loyers et charges restant dus, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; rejeter la demande d’exécution provisoire.

La SCI [P] fait valoir qu’en délivrant un congé le 3 mars 2023 pour le 3 juin 2023, l’EURL acoustique médicale [B] l’a privée de son droit de repentir, lequel peut être exercé jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été rendue dans le cadre de la procédure d’éviction. Elle précise qu’il importe peut qu’elle ait exercé son droit de repentir après la délivrance de l’assignation dans le cadre de la présente instance.

Elle aoute qu’en délivrant un congé le 3 mars 2023, la locataire a renoncé aux effets éventuels du congé du bailleur en date du 27 décembre 2019 et qu’elle n’est donc pas fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Subsidiairement, la SCI [P] indique que les conditions d’obtention d’une indemnité d’éviction ne sont pas réunies en l’espèce. Elle explique que l’expert a évalué l’indemnité sans avoir d’information sur un éventuel déménagement, qu’il a donc fixé une indemnité de remplacement du fonds et non une indemnité de transfert. Elle précise que l’EURL a déménagé à quelques mètres et n’a donc pas perdu sa clientèle.

Elle affirme que seule une indemnité de transfert pourrait être envisageable à condition de démontrer un préjudice, ce que l’EURL acoustique médicale [B] ne parvient pas à faire.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction à la date du 4 août 2025. A l’audience du 8 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Aux termes de l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est constant que le bailleur peut exercer son droit de repentir tant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble.

En l’espèce, l’EURL acoustique médicale [B] a acquis ses nouveaux locaux le 6 octobre 2022 de sorte que c’est à compter de cette date que la SCI [P] a perdu son droit de repentir et non le 3 mars 2023. En délivrant ce congé, la locataire n’a pas renoncé à son droit à indemnité d’éviction et a seulement informé son bailleur de la date à laquelle elle comptait quitter les lieux, en exécution du congés sans offre de renouvellement délivré le 27 décembre 2019. L’EURL acoustique médicale [B] est donc bien fondée à obtenir une indemnité d’éviction de la part de la SCI [P].

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Dès lors qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire a effectivement déménagé et aménagé de nouveaux locaux situés à la même adresse, il appartient au juge qui constate l’existence de ce préjudice d’en évaluer le montant.

L’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce prévoit que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Aussi, il existe une présomption simple de perte du fonds de commerce, qui peut être combattue par le bailleur s’il rapporte la preuve que le préjudice subi par le locataire est moindre.

L’expert a proposé une indemnité de remplacement d’un montant de 82.491 euros correspondant à la valeur du fonds de commerce. Il a également estimé que des frais de déménagement (1.800 euros) et de réinstallation relatifs à l’enseigne lumineuse (2.724 euros) étaient nécessaires, outre une indemnité de remploi de 9.249,10 euros, une indemnité de trouble commercial de 368,53 euros. En définitive, l’indemnité d’éviction totale évaluée par l’expert s’élève à la somme de 96.632,63 euros.

L’EURL acoustique médicale [B] a acquis des locaux dans le même immeuble et a poursuivi son activité. Elle soutient que les recherches d’un nouveau local et le déménagement ont impacté fortement sa clientèle et son chiffre d’affaires mais ne le démontre pas puisqu’elle ne produit aucun de ses bilans postérieurs à la date du déménagement.

Par conséquent, l’indemnité d’éviction ne peut pas correspondre à une indemnité de remplacement mais de déplacement, étant rappelé que celle-ci ne peut aboutir à un coût supérieur.

Le rapport d’expertise a été établi avant que l’EURL acoustique médicale [B] n’acquière son nouveau local de sorte que l’expert n’a émis aucune proposition sur une éventuelle indemnité de déplacement.

L’EURL acoustique médicale [B] a établi un tableau listant les diverses dépenses engagées pour l’installation de ses nouveaux locaux et produit de multiples factures, qui sont contestées par la SCI [P] au motif qu’il n’est pas justifié qu’elles seraient la conséquence de la réinstallation.

Il est admis que le locataire évincé doit être indemnisé des frais normaux de réinstallation. Toutefois ne sont considérés comme des frais normaux de réinstallation que les aménagements spécifiques.

Ces aménagements doivent donc avoir été constatés dans les locaux objets de l’éviction.

L’EURL acoustique médicale [B] ne fournit aucune précision sur les aménagements spécifiques dont elle bénéficiait dans les locaux qui étaient l’objet du bail. Ces derniers présentaient une surface de 43,24 m² et comprenaient une salle d’attente, un bureau, un atelier, un dégagement et des toilettes. L’EURL ne donne aucune indication sur les locaux qu’elle a acquis de sorte que le tribunal ignore même s’ils sont d’une taille comparable.

Elle sollicite le remboursement de l’intégralité des travaux réalisés, lesquels correspondent à des travaux de plomberie, d’installation d’une climatisation, de travaux de chauffage, d’électricité, de peinture, de pose d’une moquette. Ces travaux ne correspondent pas à des aménagements spécifiques et vont conduire à une amélioration et une plus-value du bien immobilier dont l’EURL acoustique médicale [B] est désormais propriétaire.

En revanche, constituent des aménagements spécifiques les travaux suivants :

l’insonorisation des locaux, l’activité de l’EURL imposant nécessairement un local insonorisé pour 1.710 euros ; l’installation d’une enseigne lumineuse pour un montant de 3.240 euros (2.784 euros + 456 euros).

Les dépenses engagées par l’EURL acoustique médicale [B] pour le déménagement doivent être incluses dans l’indemnité d’éviction. Elles se sont élevées à la somme de 1.128 euros.

Il en va de même des frais de poste relative à son changement d’adresse pour une somme de 547,44 euros, ainsi que des factures de résiliation et d’abonnement de téléphonie et d’eau (29 euros et 49 euros pour Free – abonnement à l’eau 64,47 euros). L’examen des factures d’électricité ne permet pas d’isoler des frais de premier abonnement ou de résiliation.

Enfin, l’expert a fixé l’évaluation du trouble commercial à une somme de 368,53 euros qui sera retenue et l’indemnité de remploi à la somme de 9.249,10 euros.

En définitive, l’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 16.385,54 euros.

L’EURL acoustique médicale [B] ne démontre pas que les autres dépenses dont elle demande le remboursement seraient en lien avec des aménagements spécifiques du nouveau local.

La SCI [P] sera condamnée à payer à l’EURL acoustique médicale [B] une indemnité d’éviction d’un montant de 16.385,54 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Le contrat de bail prévoit que le loyer est payable mensuellement et d’avance. En revanche, il n’est pas stipulé que chaque mois commencé sera dû intégralement. Par conséquent, la demande de la SCI [P] relative au paiement du loyer pour l’intégralité du mois de juin 2023 alors que les lieux ont été libérés le 2 juin sera rejetée.

L’EURL justifie avoir réglé par chèque du 3 février 2024 les charges proratisées pour du 1er janvier 2023 jusqu’au 2 juin 2023. Il n’est pas démontré que le choix de procéder à un état des lieux avec un commissaire de justice résulterait de la décision unilatérale du locataire. Par conséquent, la SCI [P] ne justifie d’aucune créance locative à l’encontre de son ancien locataire.

Sur les demandes accessoires

La SCI [P] succombe au principal et sera condamnée aux dépens. L’équité commande de la condamnation au paiement d’une somme de 3.000 euros à l’EURL acoustique médicale [B]. Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SCI [P] à payer à l’EURL acoustique médicale [B] une indemnité d’éviction d’un montant de 16.385,54 euros ;

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI [P] ;

Condamne la SCI [P] à payer les dépens de l’instance qui comprendront ceux de l’instance devant le juge des référés ;

Condamne la SCI [P] à payer à l’EURL acoustique médicale [B] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,