TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/10699

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OJ7

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y]

Madame [E] [R] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentés par Maître Célia DUFLOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0828

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet OLLIADE GESTION, SARL

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #E0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10699 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OJ7

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] sont propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage du bâtiment B et d’une cave au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, composé de quatre bâtiments.

Son syndic en exercice est la société Cabinet OLLIADE GESTION.

Par courrier recommandé du 30 mai 2023, distribué le 9 juin 2023, le syndic de l’immeuble a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 20 juin 2023.

Au cours de ladite assemblée générale, les copropriétaires ont adopté :

— une résolution n° 6 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice comptable de l’année écoulée (exercice 2022),

— une résolution n° 16 portant sur des travaux de rénovation de la cage de l’escalier B, avec choix du fournisseur BTI RAVALEMENT (résolution n° 16.1), souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre & coordinateur SPS (résolution n° 16.4), honoraires d’intervenants : syndic, maître d’œuvre (résolution n° 16.5), modalités de financement et échéancier des appels de fonds (résolution n° 16.6).

Ils ont par ailleurs rejeté :

— une résolution n° 21, inscrite à l’ordre du jour à la demande de Monsieur [Y], portant sur l’accès aux pièces justificatives du syndicat,

— une résolution n° 22, inscrite à l’ordre du jour à la demande de Monsieur [Y], portant sur la liste des imputations individuelles par lots des consommations d’eau établie par le syndic, lors du contrôle des comptes.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] (ci-après : les époux [Y]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] afin de solliciter à titre principal, au visa des articles 18, 18-1, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, du règlement de copropriété et de ses modificatifs ainsi que des pièces versées aux débats, l’annulation des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023, pour lesquels ils ont la qualité de copropriétaires opposants, en raison de la violation des règles impératives de délai de convocation à l’assemblée générale.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :

Vu les articles 18, 18-1, 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019,

Vu le Règlement de copropriété et ses modificatifs,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], en leurs demandes les disant bien fondées ;

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER les résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 adoptées ou rejetées le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour violation des règles impératives de délai de convocation à l’assemblée générale ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] ([Adresse 9]) (à l’exception des demandeurs) à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER la résolution n° 6 adoptée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour violation des règles impératives relatives à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 ;

ANNULER les résolutions n° 16, 16.1, 16.4, 16.5 et 16.6 adoptées le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour violation des règles impératives relatives à l’accès aux pièces justificatives et en l’absence de justifications des tantièmes d’imputation et de vote ;

ANNULER la résolution n° 21 rejetée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour violation des règles impératives relatives à l’extranet et à l’accès aux pièces justificatives ;

ANNULER la résolution n° 22 rejetée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour violation des règles impératives relatives à l’accès aux pièces justificatives et aux règles de majorité ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE ENCORE

ANNULER la résolution n° 6 adoptée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour abus de majorité ;

ANNULER la résolution n° 21 rejetée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour abus de majorité ;

ANNULER la résolution n° 22 rejetée le 20 juin 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires pour abus de majorité ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]) (à l’exception des demandeurs) à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné pour chacune des résolutions litigieuses ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] (à l’exception des demandeurs) à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet OLLIADE, recevable et bien fondé en ses demandes, Y faisant droit ;

Donner acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet OLLIADE, qu’il s’en rapporte à justice sur les demandes formulées par Monsieur et Madame [Y] visant à voir annule résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5,16.6, 21 et 22 de l’assemblée du 20 juin 2023 ;

Débouter Monsieur et Madame [Y] de toutes leurs autres fins, demandes et prétentions ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10699 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OJ7

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande principale d’annulation des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023 :

Les époux [Y] soutiennent à titre principal, au visa des articles 9 alinéa 3 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, d’ordre public, que la convocation à l’assemblée générale qui leur a été adressée, bien que datée du 30 mai 2023, a été postée le 6 juin 2023 et distribuée le 9 juin 2023, soit seulement onze jours avant la tenue de l’assemblée générale (pièce n° 7), le non-respect du délai de convocation de vingt-et-un jours étant établi, de sorte que les résolutions susvisées n’ont pas été valablement prises et encourent la nullité, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses conclusions du 4 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] indique qu’il ne conteste pas la réalité du grief tenant au non-respect du délai de convocation de 21 jours dans la mesure où la convocation de l’assemblée qui s’est tenue le 20 juin 2023 a été présentée pour la première fois au domicile des époux [Y] le 9 juin 2023, ajoutant qu’il va convoquer une nouvelle assemblée reprenant ces différentes résolutions.

Il s’en rapporte donc à justice sur l’appréciation de la demande d’annulation des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné, il précise que les époux [Y] ne démontre l’existence d’aucun préjudice et ne justifient pas non plus de son évaluation de sorte qu’il conviendra de les débouter de cette demande ainsi que de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non au copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 novembre 2012, n° RG 11/07605, etc.).

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073), ce qui est le cas en l’espèce des époux [Y], qui étaient présents lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023 et qui ont voté contre les résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, qui ont été adoptées, et pour les résolutions n° 21 et 22, qui ont été rejetées.

Or, possède la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée, à défaut de majorité requise, de même que le copropriétaire ayant voté contre une résolution adoptée (ex. : Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 16 novembre 2021, n° RG 19/02138 ; Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 6 décembre 2022, n° RG 20/00496 ; Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 10 novembre 2014, n° RG 12/07502, etc.).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les époux [Y] ont été convoqués à l’assemblée générale du 20 juin 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 mai 2023, mais postée le 6 juin 2023 et qui leur a été présentée pour la première fois le 9 juin 2023 (pièce n° 7 produite en demande), faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à compter du 10 juin 2023 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967), ce délai expirant le vendredi 30 juin 2023 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires défendeur reconnaît dans ses dernières écritures que la convocation à l’assemblée générale du 20 juin 2023 a été adressée aux époux [Y] pour la première fois à leur domicile le 9 juin 2023.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le mardi 20 juin 2023 à 18 heures (pièce n° 10 produite en demande), de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, n’a pas été respecté en l’espèce.

Sur ce ;

En raison du non-respect du délai de convocation des copropriétaires requérants à l’assemblée générale du 20 juin 2023, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité soulevés seulement à titre subsidiaire par les époux [Y], la nullité des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] en date du 20 juin 2023 doit être prononcée.

A titre surabondant, le tribunal relève que :

— la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (à l’exception des demandeurs) au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts « pour le préjudice occasionné pour chacune des résolutions litigieuses » n’est formulée qu’à titre « plus subsidiaire encore » (dispositif des dernières écritures des demandeurs, page 20), pour le cas où le tribunal ne ferait pas droit à la demande d’annulation des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale du 20 juin 2023 pour « violation des règles impératives de délai de convocation à l’assemblée générale » (dispositif des dernières écritures des demandeurs, page 19),

— le tribunal ayant fait droit à la demande d’annulation formulée par les époux [Y] « à titre principal », il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée seulement subsidiairement par les époux [Y] de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, étant ajouté qu’en tout de cause, le préjudice allégué, dont la nature même n’est pas précisée, n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit du conseil des époux [Y] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme globale de 1.500,00 € à Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce l’annulation des résolutions n° 6, 16, 16.1, 16.4, 16.5, 16.6, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] en date du 20 juin 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit du conseil des époux [Y] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [F] [Y] et Madame [E] [R], épouse [Y], du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,