TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01131 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTLP

Société UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° 680 201 365.

C/

[O] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° 680 201 365.

8 bis avenue Georges Pompidou

BP 77199

30911 NÎMES CEDEX 2

représentée par Mme [L] [S], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR:

Madame [O] [I]

née le 13 Janvier 1975 à NÎMES (GARD)

34 Rue Sainte Perpétue

Les Jardins Familiaux D2 – RDC – lOGT 41

30000 NÎMES

comparant en personne assisté de Maître Michel COULOMB de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 08 janvier 2025

Date du Délibéré : 12 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seings privés en date du 24 avril 2014, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [O] [I] un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 34 rue Sainte Perpétue, Les jardins Familiaux, bâtiment D, rez-de-chaussée, logement 41, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,74 € et 72,96 € de provisions pour charges ainsi qu’un parking, par bail en date du 29 avril 2024 pour un loyer mensuel de19,59 € auquel s’ajoutent 1,22 € au titre des charges locatives.

Madame [I] a bénéficié d’un plan de surendettement mis en place le 22 août 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 14 mars 2024, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a mis en demeure Madame [I] de régulariser sa dette et de respecter les mesures imposées par le plan de surendettement.

La S.A. UN TOIT POUR TOUS a informé la Banque de France, par courrier à, en date du 3 avril 2024, que le plan conventionnel de réaménagement de la dette n’était pas respecté qu’en conséquence, l’échéancier était dénoncé et le dossier transmis à commissaire de justice.

Des loyers demeurant impayés, en date du 17 avril 2024, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire au locataire, pour un montant de 2 425,30 €, en principal.

Madame [I] a également été mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été établi le 21 mai 2024.

En date du 2 juillet 2024, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a assigné Madame [I] pour l’audience du 9 octobre 2024, afin de voir :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, condamner Madame [I] à payer : la somme de 3 314,74 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales et jusqu’à entière libération des lieux,du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier soit la somme de 23 € ainsi que de la pénalité mensuelle applicable (article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation) soit 7,62 € par mois entier de retard,la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 janvier 2025.

En demande, la S.A. UN TOIT POUR TOUS, représentée et comparante, s’en réfère à son assignation, actualise la dette à 5 939,74 € et s’oppose par principe à des délais de paiement, ayant essayé d’accompagner Madame [I].

En défense, Madame [O] [I] comparaît, représentée, et demande au Tribunal :

D’ordonner la mise en place d’une Audience de Règlement Amiable,

Subsidiairement de déclarer irrecevables les demandes de la S.A. UN TOIT POUR TOUS tenant l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

Très subsidiairement d’accorder des délais de paiement sur deux ans dans la limite de 136 € par mois.

A l’audience, le montant des délais de paiement est actualisé à 150 €, Madame [I] ayant repris les paiements avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l’arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu’ils ont saisi la CCAPEX en vue de l’enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d’impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, la S.A. UN TOIT POUR TOUS justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 15 mai 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 4 juillet 2024 pour l’audience du 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [I] le 17 avril 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 17 juin 2024, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Du fait de l’application de la clause résolutoire, Madame [I] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire a été déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Il convient d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel et qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [I] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La S.A. UN TOIT POUR TOUS produit un décompte arrêté à la date du 8 janvier 2025 faisant ressortir une dette d’un montant total de 5 074,76 €, hors pénalité sur enquêtes, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d’occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [I] sera condamnée à payer par provision à la S.A. UN TOIT POUR TOUS la somme de Madame [I] 5 074,76 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 8 janvier 2025 que Madame [I] s’acquitte régulièrement de ses loyers, couvrant ainsi la somme due au titre du loyer pour le mois de décembre. Dès lors, la locataire a bien repris le paiement intégral du loyer courant.

En conséquence, il y a lieu d’accorder des délais de paiements à Madame [I], qui sera tenue au versement de mensualités à hauteur de 150,00 euros, payables au 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la décision, et cela jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité destinée à régler le solde, cela dans un délai ne pouvant excéder 36 mensualités.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et charges courants.

En outre, la demande relative à une indemnité d’occupation devient sans objet, Madame [I] ne se trouvant pas en situation d’occupation sans titre du logement.

Il sera rappelé qu’en cas de respect de ces délais et échéances, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

En revanche, il sera également rappelé qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet, à l’issue un délai de 15 jours après mise en demeure de s’exécuter par la bailleresse restée infructueuse.

En conséquence, le bail sera dès lors résilié, l’intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible, la S.A. UN TOIT POUR TOUS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [I] comme étant occupante sans droit ni titre et celle-ci sera condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cela jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

Madame [I] s’acquittant régulièrement de ses loyers et ayant repris le paiement intégral du loyer courant, la S.A. UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de la demande formée à ce titre ainsi que de la pénalité mensuelle applicable formée au titre de l’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Madame [I] sera condamnée à payer la somme de 50,00 € à la S.A. UN TOIT POUR TOUS.

Aux termes de l’article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.“, en conséquence, Madame [I] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande en résiliation de bail diligentée par la S.A. UN TOIT POUR TOUS recevable et bien fondée,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [O] [I] à la date du 17 juin 2024,

En conséquence :

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à La S.A. UN TOIT POUR TOUS la somme de 5 074,76 € au titre des loyers et charges dus à la date du 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

ACCORDE à Madame [O] [I] des délais de paiement,

DIT que Madame [O] [I] pourra se libérer de ladite somme par mensualités de 150,00 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité pour le solde, étant rappelé que ces délais de paiement ne peuvent excéder 36 mensualités ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais,

DIT, en conséquence, n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation,

DIT que si les délais sont entièrement respectés et la dette locative soldée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, qu’il s’agisse du loyer ou des charges courants ou de la dette locative, et après mise en demeure de s’exécuter non suivie des faits dans un délai de 15 jours :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,La totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,La S.A. UN TOIT POUR TOUS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,Madame [O] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à la S.A. UN TOIT POUR TOUS la somme de 50,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE la S.A. UN TOIT POUR TOUS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [O] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,