Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e GAMBINI + 1 CCC à M^e MEYRONET

ENREGISTREMENT, puis :

+ 1 CCCFE et 1 CCC à M^e GAMBINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 25/04583 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QONE

DEMANDEURS :

Madame [M] [C] veuve [A]

née le 01 Juillet 1942 à GAILLAC-TOULZA

3 rue des Mimosas

06400 CANNES

Madame [B] [A]

née le 04 Octobre 1961 à TOULOUSE (31000)

10 rue Gambetta

37000 TOURS

Monsieur [R] [A]

né le 21 Septembre 1969 à TOURS (37000)

7 rue du Port

37520 LA RICHE

tous trois représentés par M^e Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Jonathan CITTONE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [U]

né le 19 Août 1969 à LYON (69007)

5 rue de Bône

06400 CANNES

S.A.S. [G] [P]

5 rue de Bône

06400 CANNES

tous deux représentés par M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16.10.2025 ;

A l’audience publique du 16 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [C] veuve [A] est propriétaire d’un appartement situé à Cannes 3 rue des mimosas, en indivision avec ses deux enfants suite au décès de son époux.

Madame [A] a confié un mandat de vente à Me [I], Notaire à Bordeaux et Me [F] [H], Notaire à Cannes, par délégation de mandat, ainsi qu’à l’agence immobilière COZYSTAY.

Suivant acte du 28 avril 2025 dressé par Me [H], Mesdames [M] [C] veuve [A], [B] [A] et Monsieur [R] [A] ont conclu au bénéfice de Monsieur [T] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur l’appartement de Cannes au prix de 1.581.000 euros, promesse consentie pour une durée expirant le 22 août 2025, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai de réalisation de la condition suspensive étant fixé à deux mois suivant la signature de la promesse, soit au 28 juin 2025.

Par acte du 22 mai 2025Monsieur [U] a substitué la société [G] [P] dans le bénéfice de cette promesse de vente.

Le 17 juillet 2025, le Notaire du promettant indiquait que ses clients consentaient à accorder un délai supplémentaire jusqu’au 25 juillet afin de produire soit une offre de prêt, soit un refus de prêt en bonne et due forme, soit une renonciation expresse au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un financement.

A l’expiration de ce nouveau délai, le bénéficiaire a été mis en demeure de justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non obtention de son financement.

Par courrier en réponse de son conseil en date du 5 août 2025, Monsieur [U] a soutenu alors que :

La promesse n’est pas caduque malgré la clause qu’elle contient, et qu’il pourrait renoncer à la condition suspensive jusqu’à la date butoir du 22 août 2025

le retard pris dans l’instruction de son dossier auprès de la banque résultait de difficultés imputables au promettant pour organiser une visite qui n’aurait pu intervenir qu’au bout de trois semaines après qu’il en ait formulé la demande

les divers professionnels de l’immobilier dont il était accompagné lors de ces visites auraient révélé « l’existence de désordres non signalés par les vendeurs avant la signature de la promesse ».

Aux termes de ce courrier l’intéressé sollicitait alors des « réponses » dans un délai de 6 jours et à défaut menaçait les promettants de les contraindre à signer l’acte réitératif « et à solliciter des dommages et intérêts pour ne pas avoir été loyaux et transparents sur l’ensemble des éléments », menaçant de faire délivrer une assignation en réitération de la vente et indemnisation, assignation qu’il « ferait évidement publier au service de la publicité foncière».

Par courrier du 22 août 2025 adressé à Me [J] notaire, Monsieur [U] et la société [G] [P] ont notifié la levée de l’option prévue dans la promesse de vente du 28 avril 2025, et ont renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Dans ce courrier il était indiqué « afin d’obtenir la consécration de la vente par voie judiciaire je vous prie de trouver ci-joint l’assignation que je fais délivrer aux consorts [A] ainsi qu’à vous-même ès qualité ».

Soutenant que le bénéficiaire avait pourtant visité ou fait visiter l’appartement pas moins de 8 fois sans jamais exprimer auprès des vendeurs la moindre réserve, et qu’il tentait un coup de force destiné à contraindre Madame [A] à renégocier le prix convenu, Mme veuve [A], Mme [B] [A] et Monsieur [R] [A] après avoir obtenu par ordonnance présidentielle l’autorisation d’assigner à jour fixe, ont fait assigner Monsieur [U] et la société [G] [P] par acte du 29 septembre 2025 par devant le tribunal judiciaire de céans à l’effet de voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 28 avril 2025, condamner les requis à faire radier la publication de l’assignation, et à payer l’indemnité d’immobilisation outres demandes accessoires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A], et Monsieur [R] [A] (ci-après désignés les consorts [A]) demandent au tribunal de :

Vu la promesse authentique de vente du 28 avril 2025, les articles 1104 et 1240 du Code Civil, 32-1 et l’article 107 du Code de Procédure Civile

DEBOUTER Monsieur [U] et de la Société [G] [P] de leur exception

PRONONCER la caducité de la promesse de vente du 28 avril 2025 à défaut de levée d’option valable par le bénéficiaire

CONDAMNER Monsieur [U] et de la Société [G] [P] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à faire radier la publication de l’assignation signifiée le 05 septembre 2025 aux consorts [A]

CONDAMNER Monsieur [U] et de la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A] la somme de 79.050 € à titre d’indemnité d’immobilisation et ORDONNER au notaire détenteur des fonds correspondants à les reverser aux demandeurs

CONDAMNER Monsieur [U] et la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A] une somme de 80.000 € en réparation de leur préjudice moral

CONDAMNER Monsieur [U] à une amende civile de 10.000 €

DEBOUTER Monsieur [U] et la Société [G] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Monsieur [U] et la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A] une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Monsieur [U] et la Société [G] [P] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [U] et la SCI [G] [P] demandent au tribunal de:

In limine litis et à titre principal

Vu l’article 107 du Code civil

Juger bien fondée l’exception de connexité entre la présente instance et celle engagée par la société [G] [P] à l’encontre des consorts [A] enrôlée devant la 2e chambre civile du tribunal judiciaire de céans sous le RG 25/4655, dire que la présidente du tribunal judiciaire devra prendre une mesure de jonction des instances et distribuer l’affaire à la chambre qu’il lui plaira, surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la présidente sur la connexité

Subsidiairement et sur le fond

Débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Juger qu’ils se sont rendus coupables de dol et fraude à tous les stades du contrat

Juger que la caducité invoquée, du fait de leurs manquements et de leur mauvaise foi, doit être écartée

Juger n’y avoir lieu à versement de l’indemnité d’immobilisation aux consorts [A], ni à condamnation à des dommages-intérêts en l’absence de préjudice et de fautes

Reconventionnellement, vu l’article 1583 du Code civil et les pièces

Juger que Monsieur [U] et la société [G] [P] qui ont levé l’option par mail le 22 août 2025, l’on fait valablement, en renonçant au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée à leur bénéfice exclusif

Juger que les consorts [A] ont violé leur obligation d’exécuter de bonne foi la promesse en retardant à l’excès la visite de l’expert de la banque dans le cadre de la mise en œuvre de la condition suspensive d’obtention du prêt de Monsieur [U] et de la société [G] [P]

Juger qu’ils ne peuvent invoquer les termes de l’accomplissement de la condition suspensive, ni celui de la réalisation de la promesse fixée au 22 août 2025, du fait de la violation de leurs obligations

Juger en conséquence parfaite de la vente conclue entre eux et dire que le jugement à intervenir vaudra vente (…) pour le prix de 1 581 000 €

Dire que la société [G] [P] devra verser le prix convenu entre les mains de Maître [X] [H] notaire à Cannes dans les 15 jours suivant la notification de la décision irrévocable consacrant la vente, sous déduction des sommes dues à la société [G] [P] au titre de la réfaction des prix demandés

Sur les actions indemnitaires et en garantie

A titre principal

Vu les articles 1104, 1112 – 1, 1130 et 1602 du Code civil,

Juger que les consorts [A] ont violé leur devoir d’information, ont négocié et conclu la promesse en faisant preuve de mauvaise foi, et ont commis un dol par réticence et une fraude en ne révélant rien des désordres de l’appartement qu’ils ne pouvaient ignorer compte tenu de leur nature et de leurs manifestations

Les condamner d’ores et déjà à payer une somme de 80 000 € de dommages et intérêts à valoir sur la réparation des préjudice moral et financier subis

Ordonner une expertise judiciaire avant-dire droit sur l’étendue et le coût des travaux et sur l’importance des préjudices (…)

Subsidiairement

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Dire que la société [G] [P] a droit à une réduction du prix sur le fondement de l’action estimatoire, compte tenu de la valeur du bien nécessairement diminuée, au regard des vices affectant le bien vendu et des travaux nécessaires pour leur réparation

Dire en effet que ces vices ne pouvaient être ignorés des vendeurs compte tenu de leur nature

Juge qu’ils sont donc tenus de la garantie des vices cachés les concernant

Condamner les consorts [A] à payer une provision de 80 000 € au titre de la réduction du prix qui sera définitivement déterminée après l’expertise judiciaire sollicitée

Ordonner une expertise judiciaire avant-dire droit sur la réfaction du prix de l’appartement compte tenu de la nature et de l’étendue des désordres constatés par Inside Architect et le coût des travaux et sur l’importance des préjudices avec la mission suivante (…)

À titre infiniment subsidiaire

Ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation à Monsieur [U] et/ou la société [G] [P] par suite de la caducité de la promesse survenue le 5 août 2025 soit 8 jours après la réception de la mise en demeure d’une hauteur des consorts [A] du 25 juillet

Condamner dans tous les cas les consorts [A] à payer 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré.

Le 23 octobre 2025, le conseil des défendeurs adresse une note en délibéré, à laquelle il est répondu par le conseil des demandeurs selon note du 31 octobre 2025. Ces notes en délibéré n’ayant pas été autorisées par le tribunal, elles seront écartées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de connexité

Aux termes des dispositions de l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant 2 juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Aux termes des dispositions de l’article 107 du code de procédure civile, s’il s’élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d’une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, il est constant que la société [G] [P] et Monsieur [U] ont fait assigner les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de céans en régularisation forcée de la vente et expertise judiciaire plus provision, et que cette affaire a été enrôlée devant la 2e chambre du tribunal de céans, le 25 août 2025, pour une audience d’orientation du 8 décembre 2025.

Les 2 assignations concernent les mêmes parties, et la même promesse de vente. Néanmoins, il n’apparaît pas de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble dès lors qu’un renvoi dans ce but aurait pour conséquence de retarder inopportunément la solution du litige, rappel fait que le président a retenu l’urgence qui justifiait la délivrance d’une autorisation d’assigner à jour fixe, et que dans la présente instance, le tribunal est en réalité saisi de l’entier litige, puisque les consorts [U]/[G] [P] formulent des demandes reconventionnelles qui tendent à reprendre les prétentions de leur assignation.

Par conséquent il n’y a pas lieu de faire droit à l’exception de connexité ni à saisir le président du tribunal.

Sur la demande principale des consorts [A] tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente à défaut de levée d’option valable par le bénéficiaire, et sur les demandes subséquentes

Aux termes de l’acte du 28 avril 2025, le promettant déclare qu’il n’a connaissance d’aucune fuite, d’aucun défaut d’étanchéité ni d’aucune humidité anormale dans le bien vendu.

La promesse de vente expire le 22 août 2025. Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

La promesse est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 1 414 800 €, sur 25 ans, au taux maximum de 3,5 % l’an.

Aux termes de l’acte « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard dans le délai de 2 mois suivant la signature des présentes. L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt demandée aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Jusqu’à l’expiration du délai de 8 jours susvisé le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, soit en exprimant une intention contraire c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L313 – 42 du code de la consommation ; cette volonté nouvelle et la mention feraient dans cette hypothèse l’objet d’un écrit notifié au promettant. »

Le délai de la réalisation de la condition suspensive était donc fixé à 2 mois suivant la signature soit au 28 juin 2025. Il est acquis que le 17 juillet 2025 un délai supplémentaire a été accordé jusqu’au 25 juillet 2025 pour produire soit une offre de prêt, soit un refus de prêt en bonne et due forme, soit encore une renonciation expresse au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du financement.

Il est également acquis que par courrier RAR, les consorts [A] ont le 25 juillet 2025 mis en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non obtention du financement ou encore de la renonciation expresse au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de financement.

Le bénéficiaire n’a pas sous huitaine justifié de l’obtention ou de la non obtention du financement, et n’a pas notifié sa renonciation expresse au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de financement.

Les clauses du contrat selon lesquelles «Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit » doivent donc trouver application. La promesse de vente encourt donc la caducité de plein droit.

Le bénéficiaire invoque néanmoins les manquements des consorts [A] et leur mauvaise foi, pour voir juger que cette caducité doit être écartée.

À cet effet, il soutient en substance que dans le cadre de l’instruction de sa demande de prêt, une expertise immobilière de l’appartement devait être organisée, mais que ce rendez-vous n’a eu lieu que le 20 juin 2025 soit 32 jours après la demande initiale, du fait des vendeurs.

Le bénéficiaire soutient en outre que des désordres lui ont été signalés par les entreprises qu’il avait choisies pour réaliser la rénovation de l’appartement soit :

• des fissures importantes dans l’entrée la cuisine au sol et au plafond dont l’origine est inconnue

• un dégât des eaux ayant affecté la salle de douche, le plafond de la chambre principale et le salon, dont les entreprises ont pu l’avertir que l’étanchéité de la toiture pouvait en être la cause

• la dégradation de l’étanchéité de la terrasse Nord.

Il apparaît néanmoins la lecture des pièces produites par Monsieur [U] et la SCI [G] [P], que :

• l’opération envisagée par le bénéficiaire comportait en réalité la rénovation complète de l’appartement, avec aménagement intérieur, transformation et revente des lots en MDB. La Caisse d’épargne a notifié le 7 août 2025 une lettre d’accord pour le financement de l’opération en marchand de biens, à hauteur d’un prêt de 1 270 000 € pour l’acquisition et de 930 000 € pour le crédit travaux remboursable in fine sur 36 mois

• les prétendus désordres sont en réalité parfaitement visibles à l’œil nu ainsi qu’il résulte des photographies annexées à la pièce 14 des défendeurs, et le bénéficiaire qui est un professionnel de l’immobilier pouvait s’en convaincre dès sa première visite et faire venir sans tarder les techniciens susceptibles de lui apporter conseil

• au demeurant dans son rapport (pièce 10 des défendeurs), l’expert de la BPCE , suite à la visite du 20 juin 2025, chargé de procéder à une estimation du bien, ne fait état d’aucune désordre et relève au contraire que « l’appartement présente une état d’entretien général satisfaisant. L’actif nécessiterait de faire l’objet d’importants travaux de modernisation afin de le replacer dans son standing ».

Or il résulte notamment du courriel du notaire du 13 octobre 2025 (pièce 16 des demandeurs) qu’avant même la visite du 20 juin 2025, les défendeurs avaient pu bénéficier de 5 visites dont l’une le 15 mai 2025 avec un géomètre expert et différent corps de métier pour devis.

Il s’ évince dès lors de ces éléments que le manquement à la bonne foi contractuelle n’est pas imputable aux vendeurs, mais au bénéficiaire de la promesse qui s’est abstenu de porter à la connaissance des promettants l’ampleur de son projet, et le fait qu’il sollicitait de la part des organismes financiers non pas le seul financement prévu au contrat, mais un prêt beaucoup plus important notamment au titre des travaux, ce qui était en outre de nature à créer une obligation qui n’avait pas été envisagée lors de la négociation, d’avoir à faire venir les experts de la banque et faire établir des rapports techniques.

En outre, le bénéficiaire de la promesse ne peut exciper de prétendus désordres qui lui auraient été dissimulés, alors que ceux-ci étaient parfaitement visibles à l’œil nu et qu’il a eu tout loisir de faire venir des corps de métiers et techniciens pour avis et devis.

Par ailleurs, c’est vainement que le bénéficiaire soutient qu’il lui était loisible de renoncer à la clause suspensive de l’obtention d’un prêt jusqu’au 22 aout 2025, s’agissant d’une clause prévue à son seul bénéfice, alors qu’il a accompagné ce courrier de l’assignation qu’il entendait faire délivrer, laquelle visait à obtenir immédiatement une provision de 80 000 euros, manifestant ainsi la volonté d’obtenir une diminution de prix.

Au constat de l’absence de démonstration par Monsieur [U] et la société [G] [P] de la mauvaise foi des vendeurs, la caducité de la promesse doit être prononcée.

Par conséquent, Monsieur [U] et la société [G] [P] seront condamnés sous astreinte selon détail précisé au dispositif, à faire radier la publication de l’assignation signifiée le 5 septembre 2025 au consort [A].

En ce qui concerne la demande de versement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation, il doit être rappelé que la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation d’une condition suspensive.

Les consorts [A] soutiennent que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque selon eux par mail du 22 août 2025, la société [G] [P] et Monsieur [U] ont renoncé à la condition suspensive d’obtenir un prêt, et que d’autre part le notaire du bénéficiaire a indiqué qu’il détenait « l’offre de prêt relatif au financement à décaisser lors de la signature définitive ». (Réponse à la sommation interpellative signifiée le 23 septembre 2025 au notaire – pièce 10 ans demande)

En réalité, il apparaît que sommé par lettre RAR du 25 juillet 2025 d’avoir à justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non obtention de son financement, le bénéficiaire n’a pas répondu. Il n’a pas produit et il ne produit toujours pas au tribunal une demande de prêt conforme à la promesse, tant dans les caractéristiques du prêt que dans les dates. La circonstance que le bénéficiaire a, postérieurement à l’expiration du délai de 8 jours, et par courrier du 22 août 2025, finalement renoncé au bénéfice de la condition suspensive, est indifférente, puisqu’à cette date la promesse était caduque, et qu’en outre cette renonciation n’était pas pure et simple puisqu’elle s’accompagnait d’une demande de réduction de prix. À cet égard la seule lettre d’accord produit aux débats, qui émane de la Caisse d’épargne Côte d’Azur, en date du 7 août 2025 ne comporte pas les caractéristiques de la demande de financement. En revanche cette lettre d’accord contient descriptif de l’opération qui permet de constater que c’est une somme bien supérieure à celle prévue à la promesse de vente à savoir 1 414 800 €, qui est sollicitée, puisqu’il est sollicité non seulement 1 270 000 € pour l’acquisition mais également 930 000 € pour les travaux. Par ailleurs, cette lettre d’accord est soumise à différentes conditions et notamment la justification d’un apport en fonds propres et de son origine à hauteur de 460 000 €.

Dès lors, faute pour le bénéficiaire et son substitué de justifier avoir respecté les termes de la promesse en sollicitant un prêt conforme aux conditions contractuellement prévues, la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 – 3 du Code civil doit être retenue, ainsi que le prévoit d’ailleurs le contrat (page 18 dernière phrase).

La condition suspensive étant réputée acquise, les bénéficiaires sont défaillants et l’indemnisation d’immobilisation doit bénéficier au promettant.

Les consorts [A] sollicitent en outre l’indemnisation de leur préjudice moral. Le comportement fautif des bénéficiaires de la promesse doit être retenu dès lors que les intéressés n’ont pas hésité à exercer une pression s’apparentant à des menaces en notifiant le 22 août 2025 à la fois la levée d’option et l’assignation en vente forcée, et ce dans un contexte de mauvaise foi dès lors que :

• Monsieur [U], professionnel de l’immobilier, avait fait déjà intervenir de multiples professionnels pour s’assurer de l’état de l’appartement qu’il envisageait d’acquérir

• l’expert immobilier de la banque relève que l’appartement présente un état d’entretien général satisfaisant, et il n’est en réalité pas démontré la nécessité de réaliser de quelconques travaux d’étanchéité

• le bénéficiaire s’est abstenu de porter à la connaissance des vendeurs l’ampleur de son projet, et n’a jamais justifié avoir sollicité un prêt conforme à la promesse de vente.

Ces circonstances caractérisent l’intention de Monsieur [U] d’obtenir une diminution du prix en faisant pression sur les vendeurs, qui ne pouvait envisager de voir leurs biens indéfiniment immobilisés par une publication à la conservation des hypothèques.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêt sera accueillie, selon détail précisé au dispositif. Il n’y a pas lieu en revanche à amende civile.

Sur les demandes reconventionnelles

La promesse étant caduque, la demande tendant à voir juger parfaite la vente conclue sera rejetée, de même que les demandes en condamnation provisionnelle et les demandes d’expertise qui sont désormais sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [U] et la société [G] [P], qui succombent, supporteront les dépens et devront indemniser les consorts [A] de leurs frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif. La somme tiendra compte du fait que les intéressés ont dû légitimement recourir à l’assignation à jour fixe ce qui est de nature à augmenter leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu l’article 445 du code de procédure civile

Écarte des débats les notes en délibéré notifiées par les parties les 23 octobre et 31 octobre 2025

Vu la promesse authentique de vente du 28 avril 2025

Rejette l’exception de connexité soulevée par Monsieur [U] et la société [G] [P]

Juge que la promesse de vente du 28 avril 2025 est caduque

Condamne Monsieur [T] [U] et la Société [G] [P] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision, à faire radier la publication de l’assignation signifiée le 05 septembre 2025 aux consorts [A]

Juge que l’astreinte courra pendant un délai d’un an

Condamne Monsieur [T] [U] et de la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A], ensemble, la somme de 79.050 € à titre d’indemnité d’immobilisation et Ordonne au notaire détenteur des fonds correspondants à les reverser aux demandeurs

Condamne Monsieur [T] [U] et la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A], ensemble, une somme de 12 000 € en réparation de leur préjudice moral

Rejette la demande de condamnation à une amende civile

Déboute Monsieur [T] [U] et la Société [G] [P] de leur demande tendant à voir juger parfaite la vente et dire que le jugement vaudra vente, de leur demande de condamnation provisionnelle, de leur demande d’expertise et de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Condamne Monsieur [T] [U] et la Société [G] [P] à payer à Madame [M] [C] veuve [A], Madame [B] [A] et Monsieur [R] [A], ensemble, une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamne Monsieur [T] [U] et la Société [G] [P] aux entiers dépens

Rejette toute autre demande

Ainsi Juger et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE