TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00968

N° Portalis DBX2-W-B7I-KR6F

[O] [G]

C/

[U] [P], [K] [D]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Mme [O] [G]

née le 09 Juin 1954 à LYON (RHONE)

197 Cours Emile ZOLA

Bât G.

69100 VILLEURBANNE

comparante en personne

DEFENDEURS:

M. [U] [P]

1 Rue Des BEAUMES

30250 SOMMIÈRES

comparant en personne

Mme [K] [D]

1 Rue Des BEAUMES

30250 SOMMIÈRES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Septembre 2024

Date des Débats : 04 novembre 2024

Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte sous seings privés en date du 15 décembre 2022, Madame [G] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [U] et Madame [D] [Y] un appartement situé 1 rue des Beaumes 30250 moyennant le paiement d’un loyer avec provision pour charges de 661,82 €.

Des loyers demeurant impayés et le 16 avril 2024, Madame [G] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires.

Le 17 avril 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance inhérente aux locaux loués leur était signifié.

Sur signalement de Monsieur [P] [U] et Madame [D] [Y], le cabinet URBANIS, prestataire de la Caisse d’Allocations Familiales, intervenait dans le logement et concluait dans son rapport en date du 31 mai 2024 à son indécence.

Par courrier du 17 juillet 2024, la Caisse d’Allocations Familiales mettait en demeure Madame [G] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et l’informait de la suspension du versement de l’aide au logement versée entre ses mains.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, Madame [G] [O] assignait Monsieur [P] [U] et Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes pour l’audience du 16 septembre 2024 afin de voir :

Constater la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Les condamner, à payer, à titre de provision, la somme de 2.479,10 € correspondant au montant des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus, Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 661,82 €, laquelle sera due à compter de la présente assignation et ce, jusqu’à leur départ effectif, Les condamner aux entiers dépens et à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024.

En demande, Madame [G] [O] comparait en personne.

Elle déclare se désister de ses demandes formulées au titre de l’assurance et maintenir le surplus. Elle actualise la dette à la somme de 2.647,60 et conclut au rejet des prétentions adverses.

En défense, Monsieur [P] [U] et Madame [D] [Y] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent l’existence de la dette mais invoquent le bénéfice de l’exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement. Ils font valoir que des moisissures sont apparues quelques semaines après leur entrée dans les lieux et que malgré plusieurs demandes adressées à la bailleresse, cette dernière n’a pas procédé aux travaux nécessaires, de sorte qu’ils ont fait appel à la caisse d’allocations familiales. Ils indiquent souhaiter quitter le logement dans les plus brefs délais.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 25 avril 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 24 juin 2024 pour une première audience le 16 septembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [P] [U] et Madame [D] [Y] sera déclarée recevable.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes des dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 6 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [D] soulèvent une contestation tenant à l’état d’indécence du logement afin de justifier le non-paiement des loyers et charges.

Au soutien de leur prétention, ils produisent notamment le courrier de la caisse d’allocations familiales du 02 juillet 2024 intimant à la bailleresse de faire procéder aux travaux de mise en conformité du logement dans le délai de 18 mois.

Madame [G] [O] conclut au rejet de cette contestation et précise que les troubles sont dus à l’action même des locataires.

Elle produit ainsi des échanges de courriers et de messages aux termes desquels elle sollicite les locataires pour qu’ils se rapprochent de leur assurance suite à la découverte d’une fuite d’eau.

Elle fait également valoir à l’audience qu’il appartient à ses locataires de mettre en cause l’artisan ayant procédé aux travaux de rénovation du logement au titre de la garantie décennale.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les parties, et notamment du constat de non décence établi par le cabinet URBANIS, mandaté par la Caisse d’Allocations Familiales du Gard, que le logement donné à bail aux locataires ne respecte pas les critères de conformité et de décence fixés par la législation.

Dès lors, les défendeurs soulèvent à bon droit l’existence d’une contestation sérieuse, qu’il n’appartient pas au Juge des Référés de trancher.

Par conséquent, il convient de se déclarer incompétent et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenant l’équité aucune somme ne sera allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS l’action de Madame [G] [O] recevable ;

DECLARONS le Juge des Référés incompétent en raison de contestations sérieuses tenant à la décence du logement ;

RENVOYONS Madame [G] [O] à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNONS chaque partie à supporter la charge de ses dépens dans la présente instance.

La Greffière, La Juge,