TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBX2-W-B7I-K2XO

S.A. UN TOIT POUR TOUS – RCS NIMES N° 680 201 365.

C/

[I] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS – RCS NIMES N° 680 201 365.

8 bis avenue Georges Pompidou

BP 77199

30914 NIMES CEDEX

représentée par Mme [M] [G] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR:

M. [I] [Z]

né le 17 Août 1961 à ALES (GARD)

191 Avenue Des Vendanges

Le Domaine De Fontbelles Pavillon 13.

30310 VERGEZE

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, en présence de [K] [C], auditeur de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

En présence de [F] [L], greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 03 Mars 2025

Date des Débats : 03 mars 2025

Date du Délibéré : 14 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 23 novembre 2017, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [Z] [I] et Madame [Z] [S] un pavillon avec garage et jardin situé sur la commune de VERGEZE (30310), 191 Avenue des Vendanges, Le Domaine de Fontbelle, pavillon n°13, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision sur charges de 692,92€.

Madame [Z] [S] décédait, et par avenant en date du 13 juillet 2023, Monsieur [Z] [I] demeurait seul titulaire du bail.

Des loyers demeuraient impayés et UN TOIT POUR TOUS signalait la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 30 juillet 2024.

La situation persistait, et le 10 octobre 2024, UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 3730,19€.

Le 24 décembre 2024, UN TOIT POUR TOUS assignait Monsieur [Z] [I] devant le Tribunal de céans, à l’audience du 03 mars 2025 afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut de paiement et de justification de l’assurance

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— Dire qu’en suite de son expulsion, il se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de le condamner au paiement par provision :

De la somme de 4813,65€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 13/12/2024, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

De la pénalité mensuelle pour non réponse à l’enquête sociale soit la somme de 7,62€ par mois entier de retard

De la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, UN TOIT POUR TOUS comparaît représentée par Madame [G] [M], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir. Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 6171,72€. Elle précise que le logement n’est plus adapté au foyer.

En défense, Monsieur [Z] [I] comparait en personne. Il reconnait l’existence et le montant de la dette, et convient de la nécessité de trouver un logement plus petit avec un loyer adapté à ses ressources. Il explique avoir formulé une demande pour un logement avec jardin auprès du même bailleur.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989:

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.»

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 30 juillet 2024.

La situation a persisté de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée intervenue à cette date, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 décembre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 27 décembre 2024 pour l’audience du 03 mars 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [Z] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [Z] [I] le 10 octobre 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 10 décembre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi que cela résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [Z] [I] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Il sera rappelé concernant une hypothétique réintégration dans les lieux, que les demandes de « dire » n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

UN TOIT POUR TOUS produit un décompte arrêté au 28 février 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 6171,72€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS la somme de 6171,72€.

Sur les demandes au titre des pénalités d’enquête :

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [I] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête.

Il est produit en demande un courrier en date du 04 janvier 2024, mettant en demeure Monsieur [Z] [I] de compléter sa réponse à l’enquête ressources en justifiant de ses revenus 2022.

Il résulte du décompte locatif que Monsieur [Z] [I] parait y avoir satisfait, lesdites pénalités n’ayant pas été appliquées depuis le mois d’août 2024, et en tout état de cause incluses dans le montant provisionnel octroyé.

Par conséquent, UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de sa demande.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au

au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] comparait en personne et indique percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 1340,00€. Veuf, il explique que la dette est née des suites des frais liés aux obsèques de son épouse.

Il déclare ne pas être en situation de surendettement.

Il résulte du décompte produit en demande que le loyer courant n’est plus réglé depuis le mois de mars 2024.

Le loyer résiduel, d’un montant 610,08€ représente 45,5% des ressources de Monsieur [Z], et ce dernier n’est manifestement pas en capacité de l’assumer tout en remboursant la dette.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer la somme de 300,00€ à UN TOIT POUR TOUS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [Z] [I] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par UN TOIT POUR TOUS recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [I] à la date du 10 décembre 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à VERGEZE (30310), 191 Avenue des Vendanges, Le Domaine de Fontbelle, pavillon n°13, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS la somme de 6171,72€ au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2025,

Déboutons UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre des pénalités d’enquête

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer à UN TOIT POUR TOUS la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,