Copie délivrée

à la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

la SELARL LX NIMES

M^e Séverine MOULIS

ORDONNANCE DU : 10 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/03937 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTFH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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M. [S] [Z]

né le 22 Mars 1988 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [E] épouse [Z]

née le 17 Septembre 1987 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

S.E.L.A.R.L. [E] & ASSOCIES,

inscrite au RCS sous le n°902 240 019, prise en la personne des ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Tous représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C.I. DES 4 DAUPHINS

immatriculée sous le numéro 317 004 851 au registre du commerce et des sociétés d’AIX-EN-PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Séverine MOULIS, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Julie CHARDONNET, Avocate inscrite au Barreau d’AIX EN PROVENCE avocat plaidant

M. [N] [K]

né le 01 Novembre 1964 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par la SELARL BJA, Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

M. [G] [D],

demeurant [Adresse 7]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

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Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Aurélie VIALLE, greffière,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI des 4 dauphins était propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 6], dans lequel était exploité un office notarial.

Le 28 novembre 1998, la SCI des 4 dauphins a conclu avec la société SFR une convention pour l’occupation d’un relais radiotéléphonique dans un local se trouvant dans une pièce d’environ 6 m² au 2ème étage de l’immeuble.

Le 23 décembre 2004, la SCI des 4 dauphins a donné à bail professionnel à Me [V] [E], notaire, une partie des locaux de l’immeuble.

Le 26 janvier 2012, les parties ont conclu un nouveau bail professionnel avec soumission au statut des baux commerciaux à effet du 1er février 2012.

Le 4 décembre 2020, Me [E] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er février 2021.

Le 10 mai 2021, la SCI des 4 dauphins a fait signifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.

Par acte du 7 février 2024 établi par Me [G] [D], la SCI des 4 dauphins a vendu l’immeuble à M^e Willi Schwander, avocat.

***

Par actes des 1er, 7 et 20 août 2024, la Selarl [E] & associés, Mme [C] [E] épouse [Z] et M. [S] [Z] ont fait assigner la SCI des 4 dauphines, M. [N] [K] et M. [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

annuler la vente immobilière du 7 février 2024 ; ordonner à M. [K] la restitution à la Selarl [E] de l’intégralité des sommes versées à titre de loyers ; condamner les défendeurs à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 7 février 2025, M. [K] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant au défaut de qualité à agir de M. [E] et M. [Z].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2025, M. [K] demande au juge de la mise en état de :

déclarer M. [E] et M. [Z] irrecevables en leurs demandes à défaut de qualité à agir ; débouter M. [E] et M. [Z] de toutes leurs demandes ; les condamner aux entiers dépens.

Sur le défaut de qualité à agir, M. [K] fait valoir que M. et Mme [Z] sollicitent la nullité de la vente et le remboursement des loyers réglés alors qu’ils n’ont jamais eu la qualité de locataire, mais uniquement d’associés de la société locataire.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer, il indique que l’enquête déontologique en cours n’aura aucune incidence sur la validité de la vente ; qu’elle ne pourrait aboutir qu’à engager sa responsabilité et au paiement éventuel de dommages-intérêts ; que cette demande de sursis est donc purement dilatoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, M. [Z], Mme [E] et la Selarl [E] (et non la Selarl [E] & associés et M. [V] [E], tels que mentionnés par erreur sur les écritures) demandent au juge de la mise en état de :

ordonner le sursis à statuer de la présente affaire ; débouter les défendeurs de leurs demandes ; réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Ils soutiennent que M. [K] a commis plusieurs irrégularités dans la vente de l’immeuble : il a exécuté des manœuvres visant à empêcher le renouvellement du bail afin d’évincer les locataires et acquérir le bien lui-même alors même qu’il défendait les intérêts de la SCI des 4 dauphins. Ils ajoutent que leur droit de préférence n’a pas été respecté en connaissance de cause par M. [K]. Ils indiquent qu’une enquête disciplinaire a été demandée à l’ordre et qu’un signalement a été effectué auprès du parquet général d'[Localité 8] ; qu’il importe peu que la plainte ait été classée sans suite par le bâtonnier dès lors que le parquet général a sollicité une enquête déontologique ; qu’il est nécessaire d’attendre l’issue des investigations sur les pratiques contraires aux principes de loyauté et de probité de M. [K].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [G] [D] demande au juge de la mise en état de :

juger irrecevables les demandes de la Selarl [E] & associés, de M. [E] et de M. [Z] pour défaut de droit d’agir et absence de droit à agir ; débouter la Selarl [E] & associés, M. [E] et M. [Z] de leurs demandes ; condamner la Selarl [E] & associés, M. [E] et M. [Z] à lui payer la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [D] fait valoir que Mme [C] [E] épouse [Z] et M. [S] [Z] ne sont pas locataires de l’immeuble puisque seule la Selarl [E] l’est.

M. [D] soutient que la Selarl [E] est irrecevable car aucun droit de préemption n’existe en cas de cession unique de plusieurs locaux ; qu’en l’espèce, l’immeuble est concerné par deux baux, l’un au profit d’une étude notariale et l’autre au profit de la société SFR.

M. [D] affirme que le bail a pris fin le 1er février 2021 ; que M. [V] [E] a perdu sa qualité de locataire à cette date ; qu’il n’a donc pas pu transférer cette qualité à la Selarl [E] & associés.

Enfin, il rappelle que le droit de préemption ne peut porter que sur un local commercial, ce que n’est pas le local affecté à l’étude notariale, s’agissant d’une activité strictement civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2025, la SCI des 4 dauphins demande au juge de la mise en état de :

déclarer irrecevables Mme [C] [E], M. [S] [Z] et la Selarl [E] & associés en leurs demandes de nullité de la vente et de remboursement des loyers réglés et ce sans examen au fond pour défaut de droit à agir ;déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer et, subsidiairement, la rejeter ; condamner in solidum Mme [C] [E], M. [S] [Z] et la Selarl [E] & associés à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI des 4 dauphins soutient que Mme [C] [E] et M. [S] [Z] sont dépourvus de qualité à agir car ils ne sont pas locataires de l’immeuble et ne peuvent, de ce fait, se prévaloir des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce relatif au droit de préemption du preneur à bail commercial.

Elle soutient que la Selarl [E] & associés n’était pas locataire de l’immeuble au jour de la cession en l’état du refus de renouvellement du bail précédemment notifié le 10 mai 2021 après mise en demeure du 26 février 2021, en réponse à la demande de renouvellement du 4 décembre 2020. Elle affirme que le bail est arrivé à son terme le 31 janvier 2011, faute d’avoir été renouvelé ; qu’ainsi, M. [V] [E] a perdu sa qualité de locataire à cette date et n’a donc pas pu transférer le moindre droit à la Selarl [E] & associés.

La SCI des 4 dauphins rappelle que le droit de préférence instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce au profit du locataire est relatif à un local commercial, ce que n’est pas un office notarial.

Enfin, elle souligne que le droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble partiellement loué, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’une partie des locaux a été donnée à bail à SFR.

Sur la demande de sursis à statuer, la SCI des 4 dauphins expose que :

la Selarl [E] & associés a déposé une plainte déontologique contre M. [K] le 25 mars 2024 devant le bâtonnier de l’ordre des avocats d'[Localité 8] ; elle l’a assignée en nullité de la vente ainsi que M. [K] le 1er août 2024 sans solliciter de sursis à statuer ; elle formule une demande de sursis à statuer un an après la délivrance de son assignation.

La SCI des 4 dauphins en conclut que la demande de sursis à statuer est irrecevable pour n’avoir pas été contenue dans l’acte introductif d’instance. Subsidiairement, elle fait valoir que l’issue de la plainte déontologique n’aura aucune incidence sur la demande de nullité de la vente de la Selarl [E] & associés.

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A l’audience du 16 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que les conclusions d’incident du demandeur sont établies au nom de la Selarl [E] & associés et de M. [V] [E], ce qui est manifestement une erreur purement matérielle, les requérants étant M. [Z], Mme [E] et la Selarl [E].

Sur la demande de sursis

En application des articles 73 et 74 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il est constant que ces dispositions sont applicables quelle que soit la partie qui soulève l’exception de sursis à statuer.

En l’espèce, les époux [Z] et la Selarl [E] & associés ont saisi la bâtonnière d'[Localité 8] d’une réclamation à caractère déontologique par courrier du 29 mars 2024 à l’encontre de M. [K].

Ils ont introduit la présente instance par actes des 1er, 7 et 20 août 2024 sans solliciter de sursis à statuer et n’ont formulé cette exception de procédure que par des conclusions notifiées le 10 juin 2025, soit près d’un an après avoir formulé leurs prétentions et moyens. Leur demande de sursis à statuer est donc irrecevable.

Sur les fins de non-recevoir

Sur le défaut de qualité à agir de M. et Mme [Z]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du même code dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Ainsi, les actions attitrées doivent être exercées par ceux qui ont la qualité requise.

En l’espèce, les époux [Z] et la Selarl [E] & associés fondent leur demande de nullité de la vente du bien immobilier sur le non-respect du droit de préférence du preneur à bail. Il est constant que M. et Mme [Z] n’ont pas la qualité de locataire. Ils sont seulement associés de la Selarl [E] & associés. Or, l’action en nullité pour non-respect du droit de préférence du locataire issu de l’article L.145-46-1 du code de commerce suppose d’avoir la qualité de locataire du bien vendu. Il s’ensuit que M. et Mme [Z] sont dépourvus de qualité à agir en nullité de la vente. Leurs demandes seront déclarées irrecevables.

Sur le défaut de qualité à agir de la Selarl [E] & associés

Il est soutenu que la Selarl [E] & associés n’aurait pas la qualité de locataire car le bail a pris fin le 1er février 2021, à la suite du refus du renouvellement de celui-ci notifié par le bailleur et que la Selarl [E] & associés ayant été constituée postérieurement, aucun droit n’a pu lui être transféré.

Toutefois, il convient de rappeler que par acte du 21 décembre 2022, M. [V] [E] et la Selarl [E] & associés ont assigné la SCI des 4 dauphins devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de, à titre principal, juger que le bail conclu le 26 janvier 2012 s’était tacitement renouvelé le 1er février 2021 aux mêmes termes et conditions et de prononcer la nullité du refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

En l’état de la contestation pendante devant la présente juridiction relative à la validité du refus de renouvellement, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de locataire de la Selarl [E] & associés ne peut qu’être rejetée.

Sur le défaut de droit d’agir

Au soutien de leur fin de non-recevoir, la SCI des 4 dauphins et M. [D] se prévalent de deux moyens :

premièrement, le droit de préférence instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce au profit du locataire est relatif à un local commercial, ce que n’est pas un office notarial ; deuxièmement, le droit de préférence ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble partiellement loué, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’une partie des locaux a été louée à SFR.

Ces deux moyens sont relatifs aux conditions de fond de l’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et ne constituent pas une fin de non-recevoir.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, par mise à disposition :

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer de Mme [C] [E], M. [S] [Z] et de la Selarl [E] & associés ;

Déclare Mme [C] [E] et M. [S] [Z] irrecevables à agir en nullité de la vente conclue entre la SCI des 4 dauphins et M. [N] [K] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Selarl [E] & associés ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de la Selarl [E] & associés ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 8 janvier 2026 à 08h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le greffier, Le juge de la mise en état,