Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP MASSAL & VERGANI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 07 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/05378 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KGR7

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [C] [J]

née le 06 Juin 1968 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

M. [B] [Y]

né le 12 Avril 1954 à [Localité 7] (SUISSE),

demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL INCEPTO AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

à :

S.C.I. DU [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Mme [K] [Z], [D] [P]

née le 29 Août 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Représentées par la SCP MASSAL & VERGANI, avocats au barreau d’ALES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Décembre 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte en date du 31/10/2023, Mme [C] [J] et M.[B] [Y] ont fait assigner Mme [K] [P] et la SCI du [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier :

— Juger que suivant le compromis signé les 20 et 21 septembre 2022 Mme [K] [P] et la SCI du [Adresse 4] se sont engagées à vendre aux requérants une maison de ville située [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un prix de 395 000 euros.

— Juger que les clauses de cet avant-contrat imposaient aux requises de porter à la connaissance des acheteurs toute information déterminante ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat .

— Juger que cet avant contrat comportait une condition suspensive tenant à l’existence d’un état des inscriptions ne révélant pas d’inscription sur le bien vendu pour un montant supérieur au prix de vente.

— Juger que pour permettre la réalisation de cette condition suspensive, Mme [P] et la SCI du [Adresse 4] s’étaient engagées à payer aux éventuels créanciers inscrits l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues et à rapporter à leurs frais les certificats de radiation des inscriptions.

— Juger que Mme [P] et la SCI du [Adresse 4] ont manqué à leurs engagements en dissimulant aux requérants l’existence d’une hypothèque judiciaire provisoire inscrite en 2017 et renouvelé en 2020 sur la parcelle DT [Cadastre 3], qui devait être vendue par la SCI du [Adresse 4] pour un prix de 25 000 euros.

— Juger que Mme [P] et la SCI du [Adresse 4] ont manqué à leurs engagements en ne payant pas au créancier inscrit sur la parcelle DT [Cadastre 2] l’intégralité des sommes dues à ce dernier.

— Juger que par leurs manquements contractuels, les défenderesses ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive tenant à l’existence d’un état des inscriptions ne révélant pas d’inscription sur le bien vendu pour un montant supérieur au prix de vente.

— juger que la condition suspensive était réputée accomplie à l’égard de Mme [P] et de la SCI du [Adresse 4], lesquels ont empêché son accomplissement par leur comportement fautif.

— Juger que Mme [K] [P] et la SCI du [Adresse 4] qui ont refusé de réitérer la vente lors du rendez vous de signature du 20 décembre 2022, sont redevables de l’indemnité de 39500 euros correspondant à la clause pénale prévue par l’avant contrat.

En conséquence,

Condamner solidairement Mme [K] [P] et la SCI du [Adresse 4] à payer à Mme [C] [J] et à M.[B] [Y] une somme de 39500 euros à titre de dommages intérêts en exécution de la clause pénale, ainsi que la somme de 7000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

Mme [J] et M. [Y] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par la SELARL INCEPTO AVOCAT DROIT DE L’ENTREPRISE, M^e Denis QUENSON, sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC le maintien de leurs demandes initiales.

Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] qui ont constitué avocat et comparaissent représentées par la SCP MASSALet VERGANI sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC de voir la juridiction débouter les requérants de leurs demandes et les condamner à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. Subsidiairement,elles demandent de liquider à 1 euros symbolique la clause pénale du par Mme [P] et en toute hypothèse écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

Selon ordonnance en date du 12/09/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 25/11/2024.

MOTIFS

Vu le compromis de vente entre les parties en date du 20 et 21 septembre établi par Me [L] [I] notaire à [Localité 8].

Vu les articles 1104, 1112-1, 1231-5 et 1340-4, 1304-6 du code civil.

Attendu qu’il ressort de la lecture du compromis de vente en date des 20 et 21 septembre 2022 concluent entre les parties que celui-ci mentionne notamment :

“ Devoir d’information réciproque

En application de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l’ACQUEREUR l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement ;

Le VENDEUR reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec la possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’ACQUEREUR

Pareillement, l’ACQUEREUR déclare avoir rempli les mêmes engagements, tout manqemement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus.

Le devoir d’information est donc réciproque ;

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1602 du Code civil, le VENDEUR est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscure ou ambigu s’interprétant contre lui.

Les informations déterminantes données et recues sont rapportés aux présentes ainsi attesté par les parties”.

CONDITION SUSPENSIVE DE DROIT COMMUN

“ Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur de l’ACQUEREUR, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir … L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisie ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible…”

GARANTIE HYPOTHECAIRE

“Le VENDEUR s’obligera , s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues , à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions, et à en justifier auprès de l’ACQUEREUR.

Le VENDEUR déclare que la situation hypothécaire est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement.” ;

CONDITIONS SUSPENSIVES

“Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées-ci après

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du Code civil , à partir de cet accomplissement es obligations contractées produisent leurs effets.

La non réalisation d’un seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y a intérêt.

La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant ce que celle-ci n’a pas été accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas ,cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé , électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisatio…”

STIPULATION DE PENALITES

“Au cas, où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigible, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE NEUF MILLE CINQ CENTS euros (39 500, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts , conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse,chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente” ;

Attendu qu’il ressort de l’examen du dossier que figure un relevé de formalités obtenu auprès des services de la publicité foncière mentionnant que M. [R] [S] avait fait inscrire le 12 juillet 2017 une hypothèque judiciaire provisoire pour un montant principal de 197 000 euros sur la parcelle DT [Cadastre 2] propriété de la SCI DU [Adresse 4], inscription renouvelée le 27 juillet 2020 tandis que selon courriel en date du 27 janvier 2023, l’agent immobilier Gimmot Gestion Immobilière § Transaction mandaté par les défenderesses indiquaient à Mme [J] :

“ Bonjour madame [J]

Je reviens vers vous pour vous confirmer que malheureusement le poursuivant auteur de l’inscription hypothécaire a indiqué à Me [I] qu’aucun accord n’était envisageable et que par conséquent, aucune mainlevée ne sera effectuée.

Je regrette sincèrement que vos projets respectifs liés à cette maison tombent à l’eau.Les vôtres et ceux de Mme [P].

Seul Monsieur [U] avait connaissance de ces inscriptions hypothécaires.

Ce bout de terrasse détenu par la SCI familiale ne pourra pas, a priori, faire l’objet d’une vente amiable. La vente de la maison de Madame [P] sera forcée imputée de ce bout de terrasse et je ne pense pas que seriez acheteur sans cette partie.

Que souhaitez vous faire ?

Je pense que Me [T] vous a proposé de signer un document pour résilier à l’amiable ce compromis de vente.”

Attendu qu’il ressort de la lecture du courrier recommandé en date du 31 mars 2023 adressé par Mme [K] [P] gérante de la SCI DU [Adresse 4] au conseil des requérants que Mme [P] en réponse au courrier de mise en demeure en date du 20 mars 2023 adressé par ce dernier sollicitant le paiement de la somme de 39500 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente à ses clients les consorts [J]-[Y], indique :

“Cher maître

J’ai bien pris connaissance de votre mail du 20 mars 2023 confirmé officiellement par votre courrier LR/AR ce mardi 28 mars 2023 et je ne suis pas étonnée de la réaction des acquéreurs face à cette situation compliquée que je découvre en grande partie à l’occasion de cette vente.

Je n’ai aucun pouvoir sur la procédure de mon ex-mari avec la SARL [R] [S] qui a inscrit une hypothèque sur le bien de la SCI dont je suis co-gérante avec mon mari.

Je ne peux que, dans l’immédiat, disposer de mes biens personnels, c’est-à-dire de la maison située au [Adresse 4].

Je peux donc leur proposer la vente de cette maison avec une partie d’environ 5m2 de terrasse au lieu de 12m2 initialement pour un prix de vente revu à la baisse de 50 000 € .Le prix de ma maison s’éleverait à 370 000 -50 000 = 320 000 € .

Si les consorts [J]-[Y] acceptent cette proposition, je souhaiterais que dans le nouveau compromis de vente, ils renoncent aux dommages et intérêts à verser pour ma défaillance dans le premier compromis.”

Attendu que selon courriel en date du 15 mai 2023 adressé par Gestion Immobilier et Transaction auquel est joint un courriel en date du 2 mai 2023 adressé par Mme [P] au conseil des requérants indiquant :

“Cher maître,

Je vous ai envoyé en date du 31 mars 2023, un courrier recommandé dont vous avez accusé réception le 03 avril 2033 (Copie avis en pièce jointe) en proposant à vos clients une vente de ma maison au [Adresse 4] à [Localité 9] pour un prix revu à la baisse.

Est-ce que vous leur en avez fait part ?

Car, s’ils ne sont pas intéressés, je souhaiterai bien entendu remettre ma maison en vente.

Je prend l’engagement dès maintenant de respecter les termes du compromis passé avec eux, savoir que je m’engage à vous communiquer le nom de mon notaire entre les mains duquel ils pourront faire opposition du montant de l’indemnité qui leur sera versé sur le prix de vente de ma maison”.

Attendu par conséquent qu’il ressort de la lecture du courrier du 31 mars 2023 ainsi que du courriel en date du 2 mai 2023 adressés par Mme [P] au conseil des requérants que celle-ci avait parfaitement conscience de ne pas avoir respecté ses obligations de venderesse découlant du compromis de vente signé avec les demandeurs les 20 et 21 septembre 2022 et avait manifesté son accord de verser en totalité l’indemnité prévue par la clause pénale insérée dans le compromis de vente avant de se rétracter ;

Que d’ailleurs Mme [P] co gérante et associée de la SCI du [Adresse 4] avec son ex époux M.[U] ne peut ainsi prétendre avoir ignorer totalement les hypothèques pesant sur le bien immobilier détenue par la SCI ainsi qu’elle le reconnait dans son courrier en date du 31 mars 2023 dans lequel elle écrit « et je ne suis pas étonnée de la réaction des acquéreurs face à cette situation compliquée que je découvre en grande partie à l’occasion de cette vente », ce qui implique qu’elle avait connaissance au moins en partie de la situation hypothécaire du bien de sorte qu’elle aurait dû révéler aux requérants ce qu’elle savait de la situation hypothécaire du bien immobilier objet de la vente et ce même dès la signature du compromis de vente les 20 et 21 septembre 2022, ce qui aurait pu dissuader les consorts [J] et [Y] de signer ledit compromis de vente ou en tout cas d’en retarder la signature dans l’attente de la clarification de la situation hypothécaire du bien immobilier objet de la vente ;

Que Mme [P] ne peut d’autant plus prétendre avoir ignorer l’état des hypothèques pesant sur la SCI qu’en sa qualité de co gérante et associée de la SCI du [Adresse 4], elle était présente lors de l’assemblée générale extraordinaire de cette SCI qui s’est déroulée le 9 septembre 2022 et était présidée par son ex mari M.[U], soit moins de deux semaines avant la signature du compromis de vente des 20 et 21 septembre 2022 et alors même que l’objet de l’assemblée générale extraordinaire de la SCI concernait l’autorisation de céder le lot 1039 appartenant à la SCI figurant dans le compromis de vente du 20 et 21 septembre 2022 ;

Que dès lors, en dissimulant aux acheteurs les consorts [J] et [Y] la part de connaissance dont elle disposait sur la situation hypothécaire du bien, Mme [P] a donc manqué de manière fautive à son devoir d’information édicté dans le compromis de vente des 20 et 21 septembre 2022 qui lui faisait obligation comme vendeur de porter à la connaissance de l’ACQUEREUR, «  l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement » , cet article n’exigeant pas du vendeur que celui-ci porte à la connaissance de l’acquéreur l’intégralité des informations sur le bien immobilier, mais bel et bien « l’ensemble des informations » dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante du consentement de l’acquéreur, quand bien même ces informations dont disposer le vendeur n’auraient été que partielles, dès lors qu’elles étaient en lien direct et nécessaire avec la vente du bien immobilier et pouvaient être déterminante du consentement de l’acquéreur ;

Attendu que le compromis de vente mentionne dans le paragraphe Garantie Hypothécaire que «  Le VENDEUR s’obligera , s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions, et à en justifier auprès de l’ACQUEREUR », de sorte qu’il appartenait aux défenderesses d’obtenir préalablement à la signature de l’acte de vente authentique , la radiation de l’inscription d’hypothèque prise par M.[S] sur les biens de la SCI du [Adresse 4] pour garantir un créance sur celle-ci de 197 000 euros, le cas échéant en désinteressant le créancier ;

Que par conséquent si les défenderesses ne sont pas la cause ni les auteurs des inscriptions hypothécaires prises sur le bien objet de la vente, non seulement elles n’ont pas porté à la connaissance des requérants acquéreurs les informations dont elles disposaient même partiellement sur l’état hypothécaire du bien vendu, mais également qu’ elles ne justifient pas avoir engagé une action afin d’obtenir la mainlevée des hypothèques grevant le bien objet de la vente et que c’est bien en raison de l’absence de règlement par les défenderesses des sommes dues au créancier à l’origine de l’inscription hypothécaire sur le bien immobilier objet de la vente, nonobstant l’engagement de ces dernières dans le compromis de vente, que la radiation de l’hypothèque grevant le bien immobilier objet de la vente, n’a pu être réalisée, de sorte que la non réalisation de la condition de la condition suspensive qui a conduit les défenderesses à ne pas se rendre au rendez vous fixé par le notaire Me [T] le 20 décembre 2022 pour signer l’acte de vente authentique est bien exclusivement imputable au comportement fautif de Mme [P] et de la SCI DU [Adresse 4] et au non respect de leurs engagements nés du compromis de vente des 20 et 21 septembre 2022 , de sorte qu’en raison de ce comportement fautif des dégenderesses qui a empêché l’accomplissement de cette condition suspensive, celle-ci doit être réputée accomplie à l’égard de Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] ;

Attendu par conséquent qu’en l’état de ces diverses constatations, il apparaît que les défenderesses sont bien redevables de l’indemnité prévue par la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 20 et 21 septembre 2022, ainsi que l’avait d’ailleurs reconnu par Mme [P] dans son courrier du 31 mars 2023 adressé au conseil des requérants ;

Attendu que Mme [P] cogérante de la SCI [Adresse 4] ; ayant reconnu dans son courriel du 2 mai 2023, être redevable envers les requérants en application du compromis de vente qu’elle s’engageait à respecter, de l’intégralité de l’indemnité due en application de la clause pénale contractuelle représentant 10% du prix de vente du bien immobilier fixé dans le compromis de vente à 395 000 euros, soit une somme de 39500 euros, il n’y a donc pas lieu de réduire le montant de la clause pénale ;

Que par conséquent, il convient de condamner Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] à payer solidairement à Mme [J] et à M.[Y] la somme de 39 500 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 20 et 21 septembre 2022 établi par le notaire Me [L] [I] .

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner les requis à leur payer solidairement la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

JUGE que Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] ont manqué de manière fautive à leur d’information imposé par le compromis de vente en date du 20 et 21 septembre 2022.

JUGE que Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] n’ont pas respecté leurs engagements nés du compromis de vente des 20 et 21 septembre 2022 visant à vendre le bien immobilier objet du compromis de vente libre de toute hypothèque en justifiant de la radiation des hypothèques pouvant grever ce bien immobilier y compris après avoir régler les sommes dues au(x) créanciers détenteurs des hypothèques grevant le bien immobilier.

— JUGE qu’en raison de leur comportement fautif Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

— JUGE que la condition suspensive doit être considérée comme réputée accomplie à l’égard de Mme [P] et de la SCI du [Adresse 4], lesquels ont empêché son accomplissement par leur comportement fautif.

— CONSTATE que Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] ont refusé de réitérer la vente authentique lors du rendez-vous de signature programmé le 20 décembre 2022 à l’étude de Me [I].

Par conséquent,

CONDAMNE Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] à payer solidairement à Mme [J] et à M. [Y] la somme de 39 500 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 20 et 21 septembre 2022 établi par le notaire Me [L] [I].

CONDAMNE les défenderesses au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Mme [K] [P] et la SCI DU [Adresse 4] à payer solidairement aux requérants la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC .

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,