Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 1er juillet 2025, n° 25/00383

TJ Angers 1 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de loyer.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que le non-paiement des loyers constitue un manquement aux obligations contractuelles, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que le locataire, après résiliation du bail, doit être expulsé des lieux qu'il occupe sans droit ni titre.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a jugé que le locataire est bien débiteur des sommes réclamées au titre des loyers impayés.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
La cour a décidé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé que le locataire doit supporter les frais de la procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 1er juil. 2025, n° 25/00383
Numéro(s) :	25/00383
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie CARREEric BOUCHER
Cabinet(s) :	LEX PUBLICA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00383

N° Portalis DBY2-W-B7J-H26W

JUGEMENT du

1er juillet 2025

Minute n° 25/00637

Communauté [Localité 4] [Localité 9] METROPOLE

[Z] [U]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Eric BOUCHER

Copie conforme

M. [Z] [U]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 1er juillet 2025,

après débats à l’audience du 06 Mai 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La Communauté [Localité 4] [Localité 9] METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 2]

agissant poursuites et diligences de son Vice-Président, délégué dans le domaine de la Politique de l’Habitat et de l’Urbanisme, Monsieur [P] [L], habilité par un arrêté du Président en date du 23 mars 2018,

représentée par Maître Marie CARRÉ, substituant Maître Eric BOUCHER (SELARL LEX PUBLICA), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [U]

né le 30 Mars 1982 à [Localité 10] (75)

demeurant [Adresse 7]

[Localité 1]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE a, par contrat conclu sous seing privé le 8 octobre 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [Z] [U] et Madame [V] [K] une maison située [Adresse 8] à [Localité 5].

Suite au départ de Madame [V] [K], un nouveau bail a été conclu avec Monsieur [Z] [U] le 12 février 2024, à effet du 18 octobre 2023, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 568,99 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 525,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE a fait délivrer à Monsieur [Z] [U], un commandement de payer la somme de 3 557,76 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 12 février 2025, la Communauté Urbaine ANGERS [Localité 9] MÉTROPOLE a assigné Monsieur [Z] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 12 février 2024 entre la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE et Monsieur [Z] [U], concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 5] ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 12 février 2024 entre la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE et Monsieur [Z] [U], concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 5], du fait du non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles ;

en toutes hypothèses :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux resté infructueux, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [Z] [U] à payer à la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE les loyers impayés, arrêtés à la somme de 5.338,89 €, échéance de janvier 2025 incluse, ladite somme étant à actualiser ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, étant précisé que le prix du loyer fait l’objet d’une indexation conformément à la législation en vigueur ;

— condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [Z] [U] à verser à la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE la somme de 1.200,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [U] aux dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes.

Elle indique que l’arriéré locatif est de 3 038,52 € au 2 mai 2025.

Elle souligne que des prélèvements sur salaire sont effectués par la Trésorerie.

Elle ajoute qu’elle n’a pas d’observations quant à la demande de délai de paiement.

Monsieur [Z] [U] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il indique travailler en CDI et percevoir un salaire d’environ 3 000,00 € mensuels.

Il reconnaît avoir actuellement des prélèvements sur son salaire, outre le paiement du loyer.

Il propose un plan d’apurement à hauteur de 150,00 € par mois en sus du paiement du loyer.

Il ajoute qu’il souhaite rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment fait état d’une possibilité de plan d’apurement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 18 novembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le

plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [Z] [U] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 14 novembre 2024, la somme de 3.557,76 € et un décompte actualisé au 2 mai 2025 montrant que l’arriéré locatif s’établissait à 3.038,52 €.

La créance est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [Z] [U] ayant reconnu être débiteur du montant sollicité sera condamné à payer la somme de 3.038,52 € arrêtée au 2 mai 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE DÉLAI DE PAIEMENT

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Conformément à l’article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024 pour la somme en principal de 3.557,76 €.

Ce commandement n’a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les deux mois, délai légal visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif est de 3 038,52 € au 2 mai 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

Monsieur [Z] [U] a sollicité un délai pour se libérer de sa dette.

A l’appui de sa demande il justifie, d’une part, que le loyer est prélevé directement par le bailleur, d’autre part, que son salaire d’environ 3 000,00 € mensuels lui permet de proposer un versement mensuel de 150,00 € en sus du loyer afin de régulariser sa situation.

De plus, le diagnostic social et financier fait état de cette proposition d’apurement.

Par conséquent, un délai de 24 mois est accordé à Monsieur [Z] [U] pour s’acquitter de sa dette locative, par versements mensuels de 130,00 € chacun.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [Z] [U] bénéficiant d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue.

Cependant, en application de l’article 24 VII précité, au cas où l’échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [Z] [U] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, révisable comme le loyer, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’éventuelle indemnité mensuelle d’occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours, soit la somme actuelle de 587,53 €, révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

L’expulsion de Monsieur [Z] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [U] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2024, entre la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE, d’une part, et Monsieur [Z] [U], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE la somme de Trois Mille Trente-Huit Euros Cinquante-Deux (3.038,52 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 2 mai 2025 ;

AUTORISE Monsieur [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant et les charges, en Vingt Trois (23) versements mensuels de Cent Trente Euros (130,00 €) chacun, le Vingt-Quatrième (24 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si l’échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [Z] [U] soit condamné à verser à la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui devrait être payée par Monsieur [Z] [U] au montant du dernier loyer, soit la somme de Cinq Cent Quatre-Vingt-Sept Euros Cinquante-Trois (587,53 €) ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 9] MÉTROPOLE la somme de Mille Euros (1.000,00 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,