Copie délivrée

à

la SCP REY GALTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

Le 30 juin 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/04181 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTPQ

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. AGIR,

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°390 096 188, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.A.R.L. MAKKE PASTA,

anciennement dénommée DOLCE PIZZA, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°839 343 910,agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été évoquée en audience publique le 04 Février 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 02 mai 2025, prorogée au 23 mai 2025, au 10 juin 2025 puis au 30 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 04 mars 2008, la SCI Agir a donné à bail commercial à L’EURL Santa Lucia un local situé [Adresse 1] (30).

A la suite de plusieurs cessions, le bail commercial a été repris par la SARL Dolce Pizza.

Selon les dires du demandeur, le local a fait l’objet d’un premier incendie le 22 août 2022 puis d’un second le 6 mai 2024.

Par acte en date du 6 octobre 2023, la SCI Agir a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL Dolce pizza en raison du non paiement des loyers à compter du 1er août 2023.

Par acte en date du 9 août 2024, la SCI Agir a assigné la SARL Makke Pasta, anciennement Dolce Pizza, devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la société Makke Pasta.

* * *

Aux termes de son assignation, la SCI Agir demande au tribunal, sur le fondement des articles 1722 et 1733 du code civil, des articles L143-2 et L145-41 du code de commerce, de :

— Juger que la SARL Makke Pasta ex Dolce Pizza n’est en rien exonérer de sa responsabilité locative qu’il lui incombe dans les deux incendies ;

— Juger que locaux sont impropres à leur destination et de fait totalement inexploitables depuis le second incendie du 6 mai 2024 ;

— Juger que la clause résolutoire est acquise au 7 novembre 2023 par l’effet du commandement signifié le 6 octobre 2023 et demeuré infructueux dans le délai de la loi.

— Juger qu’en tout état de cause le bail est résilié de plein droit depuis le second incendie du 6 mai 2024 ;

— Juger que l’occupation des lieux par la SARL Makke Pasta est sans droit ni titre à compter du 7 novembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL Makke Pasta et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, et d’un serrurier.

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL Makke Pasta qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution.

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer dû sur les périodes considérées, charges et taxes en sus, à compter du 7 novembre 2023 (date d’effet du commandement) et jusqu’à parfait délaissement et remise des clés.

— Condamner la SARL Makke Pasta au paiement des loyers impayés sur la période du 1er août 2023 au 7 novembre 2023 (date d’effet du commandement) soit (925,85 € x 4 mois (du 1er aout au 30 novembre 2023) soit 3 703,40 euros, charges en sus.

— Condamner la SARL Makke Pasta à compter du 7 novembre 2023 (date d’effet du commandement) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 975, 85 euros jusqu’au 28 février 2024 (du 1er décembre au 28 février 2024), puis mensuelle de 1 167,56 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2024 (date de révision du loyer) et jusqu’à parfait délaissement et remise des clés.

— Condamner la SARL Makke Pasta au paiement de la somme correspondant au montant des loyers et des indemnités d’occupation du 1er août 2023 à août 2024 et charges impayées pour un montant de 17 926 euros, en ce compris, le remboursement du solde de la taxe foncière 2022 pour 144 euros, et 306 euros pour la taxe foncière 2023 ;

— Condamner la SARL Makke Pasta à libérer les locaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clés ;

— Condamner la SARL Makke Pasta à donner à son assureur et/ou à tout autre organisme auquel elle pourrait prétendre, une délégation de paiement au bénéfice de la SCI Agir sur toutes indemnités d’assurances ou autre, reçues et/ou à recevoir, au titre des dommages immobiliers, et des aménagements réalisés par la SARL Makke pasta mais devenus immobiliers par destination, dans les deux sinistres incendies ;

— Condamner la SARL Makke Pasta au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de greffe (état des inscriptions).

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

* * *

La clôture est intervenue le 21 janvier 2025 octobre par ordonnance du 26 novembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt du 04 février 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 02 mai 2025, prorogée au 23 mai 2025, au 10 juin 2025 puis au 30 juin 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I – Sur les demandes principales

A – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, le contrat de bail commercial régularisé le 04 mars 2028 entre la SCI Agir et L’EURL Santa Lucia, dont dont les droits ont été transférés à la SARL Makke Pasta anciennement Dolce Pizza, dispose d’une clause résolutoire visée au chapitre IV Obligations diverses, article 4. Celle-ci prévoit la résiliation immédiate et de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou d’inéxécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement resté infructueux.

Il résulte du commandement de payer les loyers adressé par la SCI Agir à la SARL Dolce Pizza du 6 octobre 2023 ainsi que de l’arrêté des sommes dues en date du 1er août 2024 que la société Makke Pasta a stoppé le paiement de ses loyers à compter du mois d’août 2023. Ces pièces portées au débat démontrent que la partie défenderesse ne satisfait pas de manière continue et prolongée à son obligation de payer le loyer. L’absence de constitution de la partie défenderesse et des élements probatoires inhérents ne permet pas au tribunal de se prononcer sur la réalité de son raisonnement, celui-ci étant évoqué dans l’argumentaire en réponse de la partie demanderesse.

Dés lors, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI Agir à la SARL Makke Pasta sera constatée aux torts exclusifs de la seconde et ne prendra effet qu’un mois à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023, demeuré infructueux.

En outre, le tribunal ordonnera l’expulsion de la SARL Makke Pasta et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Dans le même sens, il sera ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL Makke Pasta qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution. Le tout sera assorti d’une astreinte qu’il convient de ramener à la somme de 150 euros par jour de retard qui prendra effet à l’issue du délai d’un mois dont dispose la SARL Makke Pasta.

B – Sur les demandes indemnitaires

1- Le paiement de la dette locative

La résiliation du contrat de bail est fixée au 7 novembre 2023.

A la date du commandement de payer du 6 octobre 2023, la SARL Makke Pasta est redevable de la somme de 3 394,19 euros au titre des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2023 et des remboursements des taxes foncières 2022 et 2023. A cela, s’ajoute les frais du commandement de payers, accessoires du loyer selon le chapitre IV, article 4 al. 2 du contrat de bail.

Le loyer étant payable d’avance mensuellement le premier de chaque mois selon le chapitre III, article 1 du contrat de bail, il convient d’intégrer à ce montant le loyer pour la période allant du 1er au 7 novembre 2023 sur la base d’un calcul au prorata temporis selon la formule suivante : ((loyer+accomptes sur charges locatives)/nombre de jours en novembre) x période de 7 jours. Sur cette période, la dette locative s’élève donc à 227,70 euros.

Dès lors, la SARL Makke Pasta sera condamnée à payer la somme de 3 621,89 euros à la SCI Agir au titre de la dette locative pour la période allant du 1er août 2023 au 7 novembre 2023.

2- Le paiement des indemnités d’occupation

Il résulte du chapitre IV, article 4 al. 4 du contrat de bail régularisé le 4 mars 2008 que l’indemnité d’occupation est fixée à 1,5 fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de la résiliation, outre tous accessoires dudit loyer.

En l’espèce, la partie demanderesse ne fait pas application du taux visé à cet article aux indemnités d’occupation qu’elle sollicite. Conformément aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal limitera son appréciation aux seules demandes des parties et ne pourra statuer ultra petita.

Il ressort de l’arrêté des sommes dues en date du 1er février 2025, que pour la période allant du 1er décembre 2023 au 1er février 2024, la SARL Makke Pasta était redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 975,85 euros (soit une indemnité d’occupation égale à la somme du loyer et des acomptes sur charges locatives). Pour cette période le montant des indemnités d’occupation s’élève donc à 2 927,55 euros.

Pour la période allant du 1er mars 2024 au 1er février 2025, la SARL Makke Pasta était redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 217,56 euros (soit une indemnité d’occupation égale à la somme du loyer révisé et des acomptes sur charges locatives). Pour cette période le montant des indemnités d’occupation s’élève donc à 14 610,72 euros.

Dés lors, le tribunal condamnera la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 17 538,27 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelle pour la période allant du 1er décembre 2023 au 1er février 2025, somme à parfaire jusqu’à délaissement du local et remise des clés.

3 – Les révisions du loyer et soldes des charges locatives

Le chapitre III, article 4 du contrat de bail régularisé le 4 mars 2008 dispose que “de plein droit le loyer variera automatiquement tous les ans à la date anniversaire de la prise d’effet du bail proportionnellement aux variations positives de l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’INSEE”.

Il résulte de l’arrêté des sommes dues en date du 1er février 2025 que la SARL Makke Pasta est ainsi redevable des révisions de loyer intervenues au 1er mars des années 2020,2021, 2023 et 2024 pour un montant total de 3 339,69 euros.

En outre, il ressort de l’arrêté des sommes dues en date du 1er août 2024 que la SARL Makke Pasta est également redevable des soldes des charges locatives correspondant aux taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 pour un montant total de 678 euros.

Dés lors, le tribunal condamnera la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 4 017,69 euros au titre des révisions des loyers pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et des soldes des charges locatives pour les années 2022 et 2023, somme à parfaire jusqu’à délaissement du local et remise des clés.

4 – La délégation de paiement

La SARL Makke Pasta sera condamnée à donner à son assureur et/ou à tout autre organisme auquel elle pourrait prétendre, une délégation de paiement au bénéfice de la SCI Agir sur toutes indemnités d’assurances ou autre, reçues et/ou à recevoir, au titre des dommages immobiliers, et des aménagements réalisés par la SARL Makke Pasta mais devenus immobiliers par destination, dans les deux sinistres incendies.

II – Sur les demandes accessoires

La société Makke Pasta perd le procès. Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, elle supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Agir les frais irrépétibles de l’instance. La demande du requérant doit cependant être réduite à de plus justes proportions. Dès lors, il convient de condamner société Makke Pasta à payer à M. la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction:

— Constate la résiliation du contral de bail liant la SCI Agir à la SARL Makke Pasta aux torts exclusifs de la seconde et fixe la date d’effet au 7 novembre 2023 ;

— Ordonne l’expulsion de la SARL Makke Pasta et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— Ordonne l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL Makke Pasta qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir une astreinte, de 150 euros par jour de retard jusqu’à parfait délaissement et remise des clés, qui prendra effet dans un délai d’un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 3 621,89 euros au titre de la dette locative pour la période allant du 1er août 2023 au 7 novembre 2023 ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 17 538,27 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelle pour la période allant du 1er décembre 2023 au 1er février 2025, somme à parfaire jusqu’à délaissement du local et remise des clés ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 4 017,69 euros euros au titre au titre des révisions des loyers pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et des soldes des charges locatives pour les années 2022 et 2023, somme à parfaire jusqu’à délaissement du local et remise des clés ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à donner à son assureur et/ou à tout autre organisme auquel elle pourrait prétendre, une délégation de paiement au bénéfice de la SCI Agir sur toutes indemnités d’assurances ou autre, reçues et/ou à recevoir, au titre des dommages immobiliers, et des aménagements réalisés par la SARL Makke Pasta mais devenus immobiliers par destination, dans les deux sinistres incendies ;

— Condamne la SARL Makke Pasta au paiement des entiers dépens ;

— Condamne la SARL Makke Pasta à payer à la SCI Agir la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT