N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5X57 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS:

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nolwenn TROADEC, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nolwenn TROADEC, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à M^e Nolwenn TROADEC

Copie à [H] [K] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Monsieur [W] [E] a donné à bail à Monsieur [H] [U] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 310 euros charges comprises.

Monsieur [I] [V] et Madame [J] [T] ont acquis ledit bien immobilier ont acquis ledit bien immobilier suivant acte authentique en date du 28 avril 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] ont fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

— constater la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef de Monsieur [H] [U] avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [H] [U] à leur payer:

— la somme de 2520 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges locatives jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clés,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [I] [V] et Madame [J] [T], représentés par leur conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 2859 euros, mois de mars 2025 inclus.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [H] [U] , présent en personne a indiqué contester l’indexation du loyer n’en ayant pas été informé par le bailleur. Il a admis ne pas avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience et a indiqué ne pas être d’accord avec le montant réclamé par les bailleurs faisant valoir des versements réalisés par la CAF.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [H] [U] à leur verser la somme de 2859 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2025.

Monsieur [H] [U], présent à l’audience, n’a pas fait état de paiements réalisés qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. Il a cependant indiqué que la CAF avait opéré des versements au profit des bailleurs. La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que les demandeurs ont bien pris en compte ces versements.

S’agissant de l’indexation du loyer, il convient de relever que le contrat de bail initial a fixé à 300 euros outre 10 euros de charges le loyer initial. Le contrat prévoit dans son VII que le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date d’anniversaire de la prise d’effet du contrat.

Il résulte des débats que Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] ne justifient pas de l’envoi à leur locataire d’un courrier lui signifiant leur volonté de se prévaloir de l’augmentation du loyer du fait de la révision annuelle. Faute de cette justification, ils sont présumés avoir renoncé à cette révision automatique et ne justifient dès lors pas du montant réclamé mensuellement à hauteur de 320 euros. Il sera retenu que le loyer mensuel s’établit à la somme de 310 euros charges comprises.

Au vu de ces éléments, il convient de déduire la somme de 630 euros du montant réclamé par les bailleurs.

Monsieur [H] [U] sera donc condamné à payer à Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] la somme de 2859 – 630 = 2229 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Monsieur [H] [U] a pu évoquer au cours de l’audience sa volonté d’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’il ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant.

Dès lors, il ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Au vu de ces éléments, Monsieur [H] [U] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 2859 euros, mois de mars 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de deux mois.

Monsieur [H] [U] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 30 août 2024.

Monsieur [H] [U] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

L’absence de reprise du versement du loyer courant interdit de pouvoir suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] à la date du 30 octobre 2024.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [H] [U] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 octobre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 310 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [U] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [U] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX et sera condamné à payer à Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [H] [U] à payer à Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] la somme de 2229 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [H] [U] de sa demande de délais de paiement.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] à la date du 30 octobre 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 310 euros charges comprises, à compter de la date du 30 octobre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [H] [U] à verser à Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] la somme mensuelle de 310 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [H] [U] à payer à Madame [J] [T] et Monsieur [I] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT