TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00183 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLAV

[M] [W] [E] [R] née le 05/01/1983 à TRAPPES.

C/

[S] [P], [N] [O]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Mme [M] [W] [E] [R] née le 05/01/1983 à TRAPPES.

née le 05 Janvier 1983 à TRAPPES (YVELINES)

27 Quai Cléon Griolet

2 °étage .

30250 SOMMIERES

comparante en personne assistée de M^e Alexandra BUTHION-RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

M. [S] [P]

2913 Route De Quissac Mas De La Crouzette

30260 GAILHAN

représenté par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

Mme [N] [O]

2913 Route De Quissac Mas De La Crouzette

30260 GAILHAN

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Coraline MEYNIER lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 20 Février 2024

Date des Débats : 19 novembre 2024

Date du Délibéré : 11 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mai 2021, M.[S] [P] et Mme [N] [O] ont donné à bail à Mme [M] [R] un logement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble collectif situé à Sommières (Gard), 27 quai Cléon Gridet, moyennant un loyer de 560 euros.

Par lettre recommandée en date du 28 septembre 2021, reçue le 1er octobre 2021, Mme [M] [R] mettait les bailleurs en demeure de procéder aux travaux de réfection de la toiture endommagée par un fort épisode pluvieux survenu le 7 août 2021 et ayant provoqué des infiltrations d’eau dans l’une des chambres.

Ses démarches amiables, devant un conciliateur de justice le 30 décembre 2021, sont demeurées vaines.

Le 9 juin 2022, l’Agence Régional de Santé (A.R.S) du Gard relevait dans un rapport que le logement loué présentait des infractions aux dispositions du Règlement Sanitaire Départemental qui définit les conditions d’habitation et d’entretien des habitations et du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent :

— dégradations d’une partie des plafonds du couloir de l’immeuble et d’une chambre, imputables aux infiltrations d’eaux pluviales par la toiture,

— forte odeur pestilentielle dans les communs caractéristique des eaux usées,

— descellement des gonds de certains volets,

— hauteur non réglementaire du garde-corps de la fenêtre de la cuisine.

De nouveaux épisodes pluvieux survenus en 2022 ont provoqué des infiltrations et dégradé le logement.

Le 27 janvier 2023, Maître [C] [Z], commissaire de justice, dressait un procès-verbal de constat et relevait notamment dans la chambre du logement d’importantes auréoles, traces d’humidité au plafond et l’effondrement de plaques laissant apparaître la mousse isolante ; des dégradations de la peinture cloquée au niveau du plafond de la cuisine ; d’importantes traces de coulure et d’humidité sur les murs des parties communes ; la présence de traces noirâtres au grenier dont le sol était humide

Le 2 février 2023, les services de la Caisse d’Allocations Familiales (C.A.F) du Gard concluaient à l’indécence des lieux loués et préconisaient le contrôle de l’étanchéité de la toiture et l’exécution par les bailleurs de travaux nécessaires pour empêcher les infiltrations d’eau, assurer l’étanchéité à l’air de la porte d’entrée, mettre aux normes de sécurité le système électrique de la salle de bains (risque d’électrisation, voire d’électrocution), remplacer le système de renouvellement de l’air et mettre en place un dispositif de chauffage adapté au volume et à la disposition des pièces.

Par acte du 1 janvier 2024, Mme [M] [R] a fait citer M.[S] [P] et Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs, leur condamnation sous astreinte de 200 euros par jour au delà d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à venir, à exécuter les travaux de couverture de l’immeuble et de réfection de la toiture au droit du logement loué ; sous astreinte de 500 euros, à procéder à la réparation ou au remplacement du chauffe-eau et à assurer la fermeture sécurisée du grenier.

Subsidiairement, elle demande à être autorisée à y procéder, aux frais des bailleurs, et sollicite que ceux-ci soient condamnés au paiement des travaux qui seront réalisés par un artisan mandaté par la locataire.

Elle demande la condamnation solidaire des bailleurs au paiement de :

— la somme de 5 846,40 euros au tire du préjudice de jouissance pour défaut de délivrance d’un logement décent, pour la période du 28 septembre 2021 au 31 novembre 2023, puis à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à achèvement des travaux, la somme mensuelle de 224 euros correspondant à 2/5 ième du loyer,

— la somme de 1 608,45 euros au titre du préjudice matériel,

— la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.

Elle sollicite que le congé délivré par le bailleur le 5 octobre 2023 soit jugé nul.

Elle demande la condamnation solidaire de M.[S] [P] et Mme [N] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [C] [B].

Mme [M] [R] a définitivement quitté les lieux le 18 mars 2024.

A l’audience du 19 novembre 2024, Mme [M] [R] comparaît, assistée par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, elle sollicite la condamnation solidaire des bailleurs au paiement de:

— la somme de 6 178,06 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du 28 septembre 2021 au 18 mars 2024 (soit 224 euros par mois pendant 27 mois et 20 jours),

— la somme de 104 euros, en remboursement du trop perçu du loyer de mars 2024 au prorata du temps d’occupation,

— la somme de 560 euros en restitution du dépôt de garantie conservé par les bailleurs,

— la somme de 1 708,45 euros au titre du préjudice matériel,

— la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral pour résistance abusive.

Elle demande la condamnation solidaire de M.[S] [P] et Mme [N] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [C] [B] et la moitié du coût du procès-verbal de constat établi par Maître [F] [D] en fin de bail.

M.[S] [P] et Mme [N] [O] comparaissent, représentés par leur avocat.

Ils s’opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance, arguant que la preuve de leur manquement n’est pas rapportée.

A ce titre, ils répliquent que la C.A.F leur avait octroyé un délai de 18 mois expirant le 30 septembre 2024 pour procéder aux travaux de remise aux normes de décence et de sécurité du logement, lequel n’a fait au demeurant l’objet d’aucun arrêté de péril par le maire de Sommières.

Ils font valoir que la réfection de la toiture obéit à une lourde procédure administrative, soumise à l’accord préalable de l’architecte des Bâtiments de France. Ils allèguent que Mme [M] [R] ne démontre pas la défaillance du chauffe-eau, mais considère simplement ne pas disposer d’une quantité suffisante d’au chaude.

Subsidiairement, ils demandent que l’indemnisation soit réduite, la privation de jouissance d’une seule des chambres ne justifiant pas une réfaction de 2/5ième du loyer.

Ils s’opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice matériel, arguant notamment que Mme [M] [R] ne démontre pas l’absence de paiement d’une indemnité par sa compagnie d’assurance des suites des dégâts des eaux et ne rapporte pas la preuve que les effets mobiliers entreposés dans le grenier aient été détériorés par les infiltrations ou dérobés par les bailleurs.

Ils s’opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, arguant que Mme [M] [R] ne démontre pas son existence.

Ils s’opposent à la demande en répétition d’un trop perçu du loyer de mars 2024 et à la restitution du dépôt de garantie, au motif que Mme [M] [R] ne démontre pas le paiement du loyer, ni la concordance entre les états des lieux entrant et sortant.

Ils s’opposent au paiement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie et allèguent que Mme [M] [R] ne justifie d’aucune démarche préalable en vue d’établir un état des lieux aimable entre les parties.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de Mme [M] [R] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ils demandent sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS

— sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et le préjudice de jouissance subi par la locataire

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la locataire, énoncées lors de l’exposé du litige, que le logement présente des infractions aux dispositions du Règlement Sanitaire Départemental du Gard et du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Les désordres de la toiture n’ont pas empêché à plusieurs reprises des infiltrations d’eaux pluviales ayant dégradé l’une des chambre et le plafond de la cuisine ; le système électrique présente des risques majeurs pour la sécurité des occupants ; l’étanchéité à l’air de la porte d’entrée, le système de renouvellement de l’air et de chauffage sont défaillants.

Les bailleurs justifient avoir pris de simples mesures conservatoires concernant la toiture, le 15 novembre 2021 (pose d’une bâche), soit plus de trois mois après les premières intempéries.

Aucun travaux de réfection de la toiture et de mise aux normes du logement n’ont été entrepris, M.[S] [P] et Mme [N] [O] produisant un simple devis de réfection de la toiture daté du 26 novembre 2021.

Pour s’exonérer de leur responsabilité, les bailleurs allèguent les lenteurs de la procédure administrative d’autorisation préalable des travaux par l’architecte des Bâtiments de France.

Or, il résulte de l’accusé de réception de leur déclaration préalable de travaux déposée en mairie de Sommières le 27 octobre 2022, plus d’une année après les intempéries initiales, que le délai d’instruction de leur demande était réduit à un mois. En outre, il ressort de l’avis émis par l’architecte le 22 septembre 2022 que les pièces déposées par les bailleurs étaient incomplètes et inexploitables. C’est dans ce contexte que la commune de Sommières a fait opposition le 26 décembre 2022 à la déclaration préalable de travaux déposées par les propriétaires-bailleurs.

Ces derniers ne sont donc pas fondés à alléguer les délais d’une procédure administrative qu’ils ont eux-mêmes contribué à allonger.

S’il ressort des pièces versées aux débats et des déclarations à l’audience que le conflit entre les parties était particulièrement vif, aucune manoeuvre n’est en revanche caractérisée par les bailleurs permettant de considérer que Mme [M] [R] a fait volontairement obstruction à l’exécution de travaux ou à la visite des lieux.

Il est établi par les déclarations des parties à l’audience que le grenier était composé d’une partie commune donnant accès à des box privatifs pour chaque locataire, de sorte qu’il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir changé les serrures de la porte commune d’accès au grenier dont la locataire s’était abusivement réservé l’accès privatif, comme en atteste le procès-verbal d’audition de Mme [M] [R] à la brigade de gendarmerie de Sommières.

Les bailleurs disposaient donc d’un accès à la toiture par les parties communes du grenier.

Enfin, le délai de 18 mois accordé par les services de la C.A.F le 2 février 2023 pour procéder aux travaux de réfection ne saurait exonérer les bailleurs de leur inaction, ces derniers étant informés depuis le 9 juin 2022 par l’A.R.S du Gard de l’indécence des lieux.

Il s’en suit que M.[S] [P] et Mme [N] [O] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Il convient donc d’accorder à Mme [M] [R] des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du 1er octobre 2021, date de réception de la première mise en demeure, jusqu’au 18 mars 2024, soit la somme de 5 324 euros (180 euros x 29 mois + 104 euros au prorata temporis).

M.[S] [P] et Mme [N] [O] seront en conséquence solidairement condamnés à verser à Mme [M] [R] la somme de 5 324 euros.

— sur le préjudice moral

Mme [M] [R] ne démontre l’existence d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé et sera en conséquence déboutée de sa demande.

— sur le préjudice matériel

Mme [M] [R] ne justifie pas du montant de l’indemnisation éventuellement versée au titre de la garantie des dommages matériels, ou d’un refus clair de prise en charge par sa compagnie d’assurance. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement au titre du préjudice matériel consécutif à la perte d’un ordinateur oxydé du fait des inondations.

La preuve de la soustraction par les bailleurs, dans le grenier dépendant du logement loué, d’un tambour et d’un équipement de camping n’est pas d’avantage rapportée.

La facture de consultation par un psychologue du fils de Mme [M] [R] ne mentionne aucun lien de causalité avec l’indécence des lieux.

Les frais administratifs et postaux dont Mme [M] [R] réclame le remboursement seront indemnisés dans le cadre de la demande introduite au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la demande en remboursement de deux serrures et des frais d’électricité des parties communes est sans fondement.

Il convient donc de rejeter l’intégralité des demandes de Mme [M] [R] au titre du préjudice matériel.

— sur la demande en restitution de la quote part du loyer de mars 2024

Aux termes des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. Selon l’article 1302-1 du Code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Mme [M] [R] sollicite le remboursement de la somme de 104 euros et indique à l’audience avoir réglé intégralement le loyer du mois de mars 2024 alors qu’elle a quitté définitivement les lieux le 18 mars 2024, comme en atteste l’état des lieux de sortie dressé par par Maître [F] [D].

Autorisée par le juge des contentieux de la protection à adresser au greffe une note en cours de délibéré attestant du paiement effectué entre les mains des bailleurs du loyer de mars 2024, elle en rapporte la preuve au moyen d’un relevé bancaire.

Elle sollicite par ailleurs la condamnation nouvelle des bailleurs au paiement de la somme de 248 euros virée par erreur le 6 mars 2024.

Or, sauf à solliciter la réouverture des débats, cette demande nouvelle formée en cours de délibéré n’a pas été soumise à la contradiction et sera dès lors rejetée.

M.[S] [P] et Mme [N] [O] seront solidairement condamnés à verser à Mme [M] [R] la somme de 104 euros au titre du loyer trop perçu du mois de mars 2024.

— sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (Article 7-d de la loi du 6 juillet 1989).

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, le contrat de bail stipule le versement d’un dépôt de garantie de 560 euros.

Mme [M] [R] verse aux débats un état des lieux daté du 18 mars 2024, dressé non contradictoirement par Maître [F] [D], commissaire de justice, attestant de la restitution des lieux en bon état d’usage et de propreté.

Les bailleurs ne soulèvent l’existence d’aucune dégradation imputable à la locataire.

Il convient donc d’ordonner la restitution intégrale du dépôt de garantie.

M.[S] [P] et Mme [N] [O] seront solidairement condamnés à verser à Mme [M] [R] la somme de 560 euros

— sur la demande en paiement des frais d’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi amiablement et contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un commissaire de de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, Mme [M] [R] ne justifie pas de l’impossibilité à laquelle elle aurait été confrontée d’établir un état des lieux amiable avec les bailleurs.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de la moitié des frais du constat réalisé le 18 mars 2024 par Maître [F] [D], commissaire de justice.

— sur la demande reconventionnelle des bailleurs

Il résulte de la théorie de l’abus de droit, appliquée à l’action en justice, que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Cependant, la liberté fondamentale attachée à l’exercice de l’action en justice exige que soit caractérisée par le plaideur qui se prétend lésé la faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, sauf à revêtir une gravité telle qu’elle caractérise une légèreté blâmable caractérisant l’intention dolosive du plaideur. A l’inverse, le plaideur débouté n’est pas nécessairement un plaideur abusif, sauf à décourager les initiatives contentieuses indispensables au bon fonctionnement démocratique.

En l’espèce, M.[S] [P] et Mme [N] [O] qui succombent partiellement à l’instance, ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice de Mme [M] [R].

Leur demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée.

— sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M.[S] [P] et Mme [N] [O] succombant partiellement au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de l’Etat les sommes avancées au titre de l’aide juridictionnelle partielle dans les droits de Mme [M] [R] et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M.[S] [P] et Mme [N] [O] à payer à Maître Alexandra BUTHION-RIVIERE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat si elle parvient à recouvrer cette somme.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE solidairement M.[S] [P] et Mme [N] [O] à payer à Mme [M] [R] la somme de 5 324 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE solidairement M.[S] [P] et Mme [N] [O] à payer à Mme [M] [R] la somme de 104 euros au titre du loyer trop perçu du mois de mars 2024,

CONDAMNE solidairement M.[S] [P] et Mme [N] [O] à payer à Mme [M] [R] la somme de 560 euros en restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [M] [R] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE M.[S] [P] et Mme [N] [O] de leur demande reconventionelle,

CONDAMNE in solidum M.[S] [P] et Mme [N] [O] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M.[S] [P] et Mme [N] [O] à payer à Maître Alexandra BUTHION-RIVIERE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat si elle parvient à recouvrer cette somme,

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection