Copie délivrée

à

M^e Antoine MINIER

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 04 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/00945 – N° Portalis DBX2-W-B7H-J26C

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [G] [R]

né le 03 Janvier 1970 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine MINIER, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

Mme [B] [X] épouse [R]

née le 08 Février 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine MINIER, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

à :

S.A.R.L. LA BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION

inscrite au RCS DE NIMES sous le n° 487 442 592 dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Maître Olivier JEREZ, Avocat au Barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Décembre 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte en date du 8/02/2023, M. [G] [R] et Mme [B] [R] ont fait assigner la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION (BIG), exerçant sous l’enseigne commerciale AGENCE CENTURY 21, devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir cette dernière :

— Juger que la défenderesse a commis une faute dans l’exercice de son mandat et a engagé sa responsabilité à l’égard des requérants.

En conséquence,

Condamner la défenderesse à payer aux époux [R] les sommes suivantes :

—  8 539,76 euros au titre des loyers impayés,

—  2 715,45 euros au titre des frais de justice,

—  2 000 euros au titre du préjudice moral.

Ils sollicitent en outre la condamnation de la requise à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Les époux [R] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par M^e MINIER sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC , le maintien de leurs demandes initiales.

La SARL BAGNOLAISE DE GESTION qui a constitué avocat et comparait représentée par M^e JEREZ sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC ,de voir la juridiction :

— Constater que le Fonds de Garantie des loyers a été accordée à la locataire des époux [R], Mme [U] avant son entrée dans les lieux,

— Constater la finalité du FSL aux bénéficiaires de candidats défavorisés ou à faibles revenus,

— Constater que l’acceptation de l’intervention du FSL signifie l’accord de toutes les parties au préalable et donc la connaissance de toutes les parties de la situation du locataire,

— En déduire que les époux [R] bailleurs consentants, ne pouvaient méconnaître la situation et l’état de solvabilité de leur future locataire,

— En déduire qu’en acceptant l’intervention du FSL ils acceptaient de louer leur bien à une candidate disposant de faibles ressources,

— Constater l’absence de recherche d’une solution amiable par les bailleurs,

— Rejeter la totalité des demandes des époux [R],

— Juger qu’il incombe aux époux [R] de rapporter la preuve d’une faute de gestion du mandataire dans le cadre de son mandat et que les époux [R] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute de gestion de la part du mandataire Century 21.

— Constater que le mandataire, conformément à la loi a mis en demeure la locataire d’avoir à payer la dette locative et qu’une mise en demeure assortie de plusieurs relances a été engagées,

— Constater que les services de la CAF ont été mis à contribution,

— Juger que l’agence CENTURY 21 n’a commis aucune faute dans le recouvrement de la dette locative et l’engagement de la procédure contentieuse, ni même dans l’exécution du contrat ou la gestion de celui-ci,

— Rejeter la demande de remboursement des frais d’instance et dépens qui devront restés à leur charge.

Elle sollicite enfin la condamnation des requérants à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

***

Selon ordonnance en date du 5/09/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 19/11/2024.

MOTIFS

I – SUR LES DEMANDES DES REQUERANTS

A. SUR LA RESPONSABILITE DE L’AGENCE BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION.

Vu les articles 1991 et suivants du code civil,

Attendu que les époux [R] exposent à l’appui de leurs demandes que l’agence immobilière la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION (BIG) aurait commis une faute dans le cadre de mandat de gestion conclut le 13/06/2019 concernant l’appartement [Adresse 3] à [Localité 5] dont les requérants sont propriétaires , en ce que par l’intermédiaire de l’agence immobilière, ils auraient consenti à compter du 1er octobre 2019, un contrat de bail de location dudit appartement à Mme [U] laquelle n’a pas été mesure au regard de ses faibles revenus de régler l’intégralité de ses loyers d’un montant mensuel de 550€, de sorte que selon les requérants l’agence immobilière mandataire a commis une faute en ne s’assurant pas que Mme [U] disposait des moyens et/ou garanties financière suffisantes pour assumer la charge des loyers du logement loué ;

Qu’ils exposent en raison de la faute de la défenderesse avoir subi un préjudice résultant de la perte des loyers et de la mise en œuvre de plusieurs frais extrajudiciaires et judiciaires destinés à recouvrer leur logement et voir régler la dette locative qu’ils ne sont pas parvenus à recouvrer en raison de l’insolvabilité de Mme [U], nonobstant la condamnation de Mme [U] selon ordonnance d’injonction de payer en date du 21 septembre 2021 par le juge des contentieux et de la protection d’Uzès à payer aux requérants la somme de 4 689,76 euros au titre des loyers et charges locatives arriérés outre une indemnité d’occupation de 550 euros jusqu’au départ des lieux de Mme [U] ;

Attendu que la défenderesse soutient qu’elle a bien effectué une analyse classique des ressources et de la solvabilité de la locataire Mme [U] et qu’elle a communiqué aux bailleurs la fiche à remplir par le bailleur pour la location du bien à compter du 1/10/2019 signée le 9/09/2019 à laquelle est annexée la fiche de renseignement Fonds de solidarité logement du Gard, de sorte que la défenderesse considère que l’intervention du FSL sous entend une fragilité financière de celui qui en bénéficie en raison de l’intervention de ce fonds en faveur de locataires à faibles revenus, de sorte que les époux [R] ne peuvent prétendre avoir ignorer la situation sociale et financière de leur locataire Mme [U] d’autant que l’aide dédiée du FSL a été versée directement à l’agence puis reversée directement aux bailleurs dès lors que ces derniers ont accepté de signer le bail, ainsi que le mentionne un courrier du 21/10/2010 informant le versement à Mme [U] d’une somme de 1 557 euros ;

Attendu cependant qu’il ressort de la lecture du courrier en date du 21/10/2019 adressé par le département du Gard à CENTURY 21 LA BIG LA BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION que ledit courrier indique expressément :

“ Objet : Aide financière FLS

Madame, Monsieur,

Madame [U] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5] .

a demandé une aide auprès du Fonds Solidarité Logement.

Cette demande a fait l’objet d’un accord.

Montant de l’aide : 1557 €.

Cette aide est destinée à participer au financement de :

Dépôt de garantie : 530 €

Premier loyer : 550€

Frais d’agence : 477 €.

Cette aide vous sera versée directement sous réserve que toutes les parties en acceptent les conditions…”.

Attendu qu’il ressort de la lecture du courrier en date du 21/10/2021 susvisé adressé par le département du GARD à la défenderesse que celui-ci mentionne l’accord du département pour le versement à la locataire des époux [R] d’une aide au titre du FSL visant seulement l’accès à cette location avec la prise en charge notamment du premier loyer et du dépôt de garantie, mais ne fait nullement mention du versement par le département de la prise en charge par ce dernier des loyers et charges, factures d’eau, d’électricité et gaz éventuellement impayés par la locataire dans le cadre d’un FLS maintien dans le logement ;

Attendu que la défenderesse professionnel de l’immobilier aurait dû interroger le département sur la possibilité ou non d’étendre le versement du FSL à la prise en charge des loyers et charges éventuellement impayés par le département dans le cadre d’un FSL maintien et les démarches à entreprendre pour faire bénéficier à Mme [U] de cette garantie du FLS maintien et informé les époux [R] de cette démarche et de la réponse du département du Gard ;

Qu’ainsi , alors que l’agent immobilier en sa qualité de professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion à titre onéreux, est tenu d’une une véritable obligation de diligence et de vérification quand il s’occupe de trouver un nouveau locataire pour occuper le bien de son client, laquelle inclus l’obligation de vérifier les conditions de solvabilité des futurs locataires, ce que n’a pas fait complètement et parfaitement la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION qui ne justifie pas avoir interrogé par écrit les services sociaux du Département afin de savoir si Mme [U] pouvait bénéficier ensuite du FSL maintien garantissant ainsi la prise en charge des loyers et charges locatives éventuellement impayées ;

Qu’en tout état de cause , les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent informer leurs clients, non-professionnels, sur toutes les circonstances qui entourent une opération envisagée mais également sur ses conséquences (articles 1134 et 1135 du Code Civil) ;

Qu’à ce titre, la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION qui est un professionnel de l’immobilier ne justifie pas avoir informé les époux [R] dans le cadre de son obligation professionnelle d’information et de conseil de ce que l’aide versée à Mme [U] la locataire ne concernait que le seul accès au logement mais ne garantissait pas la prise en charge par le département des loyers et charges locatives éventuellement impayés dans le cadre d’un FSL maintien, de sorte que si les époux [R] ne pouvaient ignorer la fragilité sociale et financière de leur locataire Mme [U], ils ont cependant pu, compte tenu de l’absence de cette information par la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION, être induits en erreur sur la solvabilité de leur locataire Mme [U] en croyant que l’octroi par le services sociaux du Département à cette dernière du FSL qui ne couvrait en réalité que le règlement du premier loyer, du dépôt de garantie et des frais d’agence dans le but de lui permettre d’accéder à la location du logement, englobait également la prise en charge par le département des loyers et charges locatives éventuellement impayées dans l’avenir ;

Qu’ainsi, il ressort de ces constatations que si les époux [R] avaient été parfaitement et intégralement informés par la défenderesse de l’étendue de la garantie de l’aide octroyée dans le cadre du FSL à Mme [U] et que cette garantie ne prenait pas en charge les loyers et charges locatives éventuellement impayés dans le cadre d’un FSL maintien, ils n’auraient pas agréer Mme [U] comme locataire et n’auraient donc pas signer le contrat de bail pour leur logement et par conséquent n’auraient pas eu à subir le non paiement par Mme [U] des loyers et charges locatives dont elle leur était redevable au titre du contrat de bail ;

Attendu par conséquent qu’en l’état de ces éléments d’appréciation, il apparaît que la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION a commis plusieurs fautes dans le cadre du mandat de gestion qui lui avait confié les époux [R] en ne vérifiant pas parfaitement et complètement la solvabilité effective de la locataire Mme [U] présentée aux époux [R] et en n’informant pas ces derniers alors qu’elle est tenue en sa qualité de professionnel à un devoir de conseil et d’information que l’aide sociale apportée à la locataire Mme [U] dans le cadre du FSL si elle permettait à cette dernière d’accéder à cette location, ne garantissait pas la prise en charge par les services sociaux du département des loyers et charges locatives éventuellement impayés, comme cela aurait pu être le cas dans le cadre d’un FSL maintien ;

Par conséquent, il convient de déclarer la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION responsable des préjudices subis par les époux [R] ;

B. SUR L’INDEMISATION DES PREJUDICES

1 – Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés.

Attendu que les époux [R] justifient selon commandement de saisie vente en date du 2/05/2022 délivré par la SAS d’huissiers de justice CARRU GAUTHIER ROZIER-LABEY CROZE BASSON et les procès-verbaux de saisie attribution du 3/06/2022 et du 3/08/2022 délivrés par l’étude d’huissier TARDY-DAUZET à [Localité 5] que les sommes auxquelles Mme [U] a été condamnée au titre de sa dette locative par le juge des contentieux et de la protection d’Uzès n’ont pu être recouvrées, occasionnant ainsi une perte de loyers et charges pour les demandeurs caractérisant ainsi un préjudice qui s’élève selon les requérants à la somme de 8 539,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Mme [U] ;

Attendu cependant que le préjudice dont se prévaut les époux [R] au titre de la perte des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation doit s’analyser en une perte de chance de ne pas avoir trouver en raison du comportement fautif de l’agence immobilière défenderesse, un locataire solvable et doit par conséquent se caractérise par l’octroi de dommages intérêts lesquels compte de cette notion de perte de chance ne saurait couvrir en totalité le préjudice qui sera ainsi ramené à 90% de la somme réclamé soit la somme de 7 685,78 euros au paiement de laquelle sera condamné à payer aux époux [R] la SARL BAGNOLAISE GESTION IMMOBILIERE à titre de dommages-intérêts

2 – Sur la demande en paiement des frais extrajudiciaires et judiciaires.

Attendu que les époux [R] exposent qu’en raison de l’insolvabilité de leur locataire Mme [U] présentée par la défenderesse et des fautes de gestion commises par cette dernière ayant conduit à faire signer le contrat de bail à une locataire insolvable, lls ont dû supporter des frais extrajudiciaires et judiciaires afin de récupérer leur logement et les sommes dues par le locataire selon la procédure imposée par la loi et les règlements, tenter de faire condamner Mme [U] à quitter le logement loué et à leur payer sa dette locative, ainsi qu’à fin de tenter de recouvrer les sommes auxquelles Mme [U] a été condamné à payer aux époux [R] en justice ;

Que les époux [R] selon décompte produit chiffrent le montant total de ces frais à la somme totale de 2 715,45 euros que la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE GESTION sera condamnée à leur payer.

3 – Sur la demande en paiement au titre du préjudice moral.

Attendu que les époux [R] sollicitent la condamnation de la requise à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Attendu cependant que les époux [R] ne versent au dossier aucun élément justifiant de l’existence d’un préjudice distinct de l’obligation d’ester en justice afin d’obtenir le recouvrement des sommes réclamées, préjudice susceptible d’être indemnisé dans le cadre des frais irrépétibles de l’instance ; Qu’au surplus la demande de dommages intérêts au titre du préjudice moral qui ne peut être qu’individuelle est formulée globalement au nom du couple des requérants ;

Qu’en tout état de cause, les requérants ne versent au dossier aucun élément justifiant le montant réclamé à titre de dommages-intérêts sur ce chef de demande, alors que la juridiction ne peut octroyer de dommages intérêts sur une base exclusivement forfaitaire, de sorte que les requérants seront donc déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

II – SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner la défenderesse à payer aux requérants la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

JUGE que la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE GESTION a commis des fautes dans le cadre du mandat de gestion en date du 13/06/2019 conclut avec les époux [R],

JUGE que les fautes contractuelles ainsi commises par la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE GESTION ont généré des préjudices pour les époux [R],

Par conséquent,

CONDAMNE la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION à payer aux époux [R] les sommes suivantes :

—  7 685,78 à titre de dommages-intérêts en raison des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés,

—  2 715,45 euros au titre des frais extrajudiciaires et de justice,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la défenderesse au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la défenderesse à payer aux requérants la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,