TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01359 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVZ2

[G] [F]

C/

Société CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE SUENO. Siret N° 791 508 70 00020

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Mme [G] [F]

née le 25 Septembre 1978 à LYON (RHONE)

985 Chemin De Sautebraut

30127 BELLEGARDE

représentée par M^e Caroline RIGO, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2024-4544 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NIMES)

DEFENDERESSE

Société CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE SUENO. Siret N° 791 508 70 00020

Mas De Rom ,Chemin Du Mas De Rom

30127 BELLEGARDE

représentée par M^e Anne-France GUILLAUMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et Maureen THERMEA lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 29 Octobre 2024

Date des Débats : 04 février 2025

Date du Délibéré : 29 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 29 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 9 mai 2023, la SCEA SUENO a donné à bail à Madame [G] [F] un logement situé Mas de Rom, chemin du mas de Rom à 30127 BELLEGARDE moyennant un loyer mensuel de 800 euros outre 25 euros de charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Le loyer subissait une augmentation de 61 euros mensuel.

Se plaignant de l’état du logement, Madame [G] [F] adressait plusieurs messages à la bailleresse et saisissait la Caisse des Allocations Familiales.

La locataire a quitté les lieux le 4 avril 2024.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2024, Madame [G] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes d’une action à l’encontre de la SCEA SUENO aux fins d’obtenir réparation de préjudices.

Dans ses dernières conclusions, Madame [G] [F] sollicite :

De déclarer ses demandes recevables et bien fondées, De rejeter les prétentions de la SCEA SUENO,De dire que le logement occupé est vétuste insalubre et indécent,De condamner la défenderesse à lui verser les sommes suivantes :800 euros au titre du dépôt de garantie200 euros au titre des clauses abusives insérées au bail500 euros au titre de l’absence de Diagnostic de Performance Energétique et de la dissimulation du niveau énergétique,3402,83 euros au titre des sommes réglées pour l’électricité,200 euros au titre des charges non justifiées,1600 euros au titre du trouble de jouissance,1000 euros au titre du préjudice moral,500 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de la loi du 6 juillet 1989, Madame [G] [F] expose que des clauses abusives figurent au contrat. Elle estime que l’absence de remise d’un DPE l’a privée de se rendre compte du caractère énergivore du logement. Elle considère que le bailleur est tenu de lui régler la facture d’électricité qu’elle estime supérieure au montant normalement réclamé et faute de justifier d’un compteur individuel. Elle argue de l’absence de justification de charges et soulève la mauvaise foi de la bailleresse. Elle considère que le dépôt de garantie doit lui être restitué faute d’état des lieux d’entrée. Elle fait valoir un trouble jouissance relatif à l’humidité dans le logement , des nuisances sonores et du mauvais état général du logement. Elle ajoute que ces troubles ont eu des conséquences sur sa santé et sur sa vie de famille constitutif d’un préjudice moral.

A l’audience du 4 février 2025, Madame [G] [F] n’a pas comparu mais était représentée par son Conseil qui a repris les termes de ses conclusions.

De son côté, la SCEA SUENO, prise en la personne de son représentant légal, citée à personne morale, était représentée par son Conseil qui a repris ses dernières conclusions.

Elle sollicite :

— le rejet des prétentions de Madame [G] [F],

— la condamnation de Madame [G] [F] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de Madame [F] aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCEA SUENO indique que Madame [F] connaissait la configuration des lieux pour avoir été locataire d’un autre appartement de ce mas. Elle ajoute que Madame [F] ne résidait pas seule Elle rappelle que les relations se sont dégradées à la suite de la revalorisation du loyer. Elle se prévaut du rapport d’Urbanis du 21 mars 2023 ne relève pas d’indécence du logement et confirme la présence d’un compteur divisionnaire. Elle argue d’un rapport de conformité du 13 mai 2024. Elle considère que les clauses insérées au contrat n’ont pas été constitutives de préjudices pour Madame [F] tout comme l’absence de DPE et que le bail renseignait le niveau de classement énergétique du logement. Elle rappelle que la consommation d’électricité est due par la locataire. Elle estime ne pas avoir à restituer le dépôt de garantie en raison de l’état du logement. Elle fait valoir que le trouble de jouissance n’est pas démontré et que l’humidité au sein du logement résulterait d’une mauvaise utilisation des locaux par la locataire.

Compte tenu du montant de la demande et de la nature des faits, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort.

Les parties ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. Le délibéré était fixé au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de reprendre les prétentions de Madame [F].

Sur la demande formulée au titre des clauses abusives

L’article 1171 du code civil dispose Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, si les clauses soulevées par Madame [F] peuvent être qualifiées d’abusives, il n’en demeure pas moins que Madame [F] ne justifie d’aucun préjudice.

En conséquence, la demande indemnitaire sera écartée.

Sur l’absence de remise de DPE

En l’espèce, la SCEA SUENO reconnait ne pas avoir fourni le DPE. Le bail précise toutefois que le logement est classé D sur le plan énergétique. Madame [F] produit néanmoins un résumé d’une expertise indiquant que le classement énergétique du logement est E avec des coûts annuels entre 2410 euros et 3290 euros par an.

Il ressort par ailleurs des SMS envoyés à la bailleresse que la locataire s’est plainte de manière récurrente de difficultés pour chauffer le logement.

En conséquence, un préjudice est démontré et la SCEA SUENO sera condamnée à payer la somme de 150 euros à Madame [F].

— Sur le remboursement des sommes réglées au titre de l’électricité

En l’espèce, Madame [G] [F] ne justifie aucunement que les sommes réglées au titre de l’électricité sont disproportionnées au regard de la superficie du logement et de l’occupation.

En outre, il appartient au locataire de payer sa consommation d’électricité. Les documents produits ne démontrent aucunement une surconsommation de l’électricité résultant de l’état du logement.

En conséquence, Madame [G] [F] sera déboutée de sa demande.

— Sur le remboursement des charges

En l’espèce, la SCEA SUENO produit un courrier non daté et dont l’envoi n’est pas justifié pour réclamer le montant de charges.

Faute de preuve de l’information de la locataire et de justificatifs à l’appui, la SCEA SUENO sera condamnée à payer la somme de 200 euros au titre du remboursement des charges.

— Sur le remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire.

Il est acquis que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 820 euros et non 800 euros comme il est indiqué dans le bail. En effet le décompte de sortie indique la somme de 820 euros.

Les 4 jours d’occupation ne sont pas contestés par la locataire. La bailleresse justifie avoir réclamé les charges d’électricité de 305,32 euros.

Il convient de souligner que la bailleresse ne justifie pas d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice et que les photographies produites sont insuffisantes à caractériser une dégradation de l’appartement d’autant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi et que seul un bon état général peut être retenu. Il n’appartient pas à Madame [F] de payer la peinture alors que le logement était réputé avoir été donné en bon état.

En conséquence, la SCEA SUENO sera condamnée à payer à Madame [F] la somme de 820-305,32-106=408,68 euros au titre du restitution du dépôt de garantie.

— Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Madame [F] produit :

— le courrier de la CAF du 20 février 2024 indiquant qu’il semblerait que le logement ne réponde pas aux critères de décence définis dans le décret du 30 janvier 2022

— le diagnostic de décence avec des observations du 19 mars 2024 relevant un éventuel arrêté de mise en sécurité

— le constat amiable de dégât des eaux et les photographies

— le rapport de contrevisite du 13 mai 2024 ne relevant pas d’indécence du logement.

De son côté, la bailleresse produit des attestations de voisins et d’occupant indiquant que le logement répond aux normes de décence et qu’ils n’ont pas de difficulté concernant l’humidité dans le logement. Elle se prévaut également de la mauvaise utilisation du bien par la locataire qui ne chauffe pas correctement le logement.

Pour autant il est mis en évidence des infiltrations et la nécessité de laisser un accès pour le propriétaire.

En conséquence, compte tenu des éléments produits, de l’absence de non-conformité ou d’indécence du logement, le trouble de jouissance n’est que partiel résultant de laisser l’accès à son bailleur.

La SCEA sera donc condamnée à payer à madame [F] la somme de 150 euros.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, le préjudice moral doit être caractérisé. Madame [F] ne rapporte aucunement la preuve du préjudice moral

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à la vie privée et harcèlement

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la preuve d’une atteinte à la vie privée n’est pas démontrée. Les photographies produites ne caractérisent aucunement un harcèlement.

En conséquence la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Succombant, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’apparait pas équitable que Madame [G] [F] conserve la charge de ses frais irrépétibles. En conséquence la SCEA SUENO sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action formée par Madame [G] [F] à l’encontre de la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [G] [F] la somme de 408,68 euros au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de Madame [G] [F] au titre des clauses abusives ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [G] [F] la somme de 150 euros au titre de l’absence de DPE ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [G] [F] la somme de 200 euros au titre du remboursement des charges ;

REJETTE la demande de Madame [G] [F] au titre du remboursement des sommes réglées au titre e l’électricité ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal à payer à madame [G] [F] la somme de 150 euros au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de Madame [G] [F] au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de Madame [G] [F] au titre de l’atteinte à la vie privée ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [G] [F] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCEA SUENO prise en la personne de son représentant légal aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le juge Le greffier