Copie délivrée

à

M^e Jean-michel AMBROSINO

M^e Nicolas HEQUET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 14]

Le 05 Janvier 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/00404 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKOH

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [E] [Z] veuve [T]

née le 07 Décembre 1930 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 6]

Mme [A] [T]

née le 15 Septembre 1951 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 7]

M. [Y] [T]

né le 12 Février 1953 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

Mme [R] [T]

née le 25 Mars 1959 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [T]

née le 25 Juin 1960 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 8]

Tous représentés par M^e Jean-michel AMBROSINO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

à :

S.C.I. MSR 3,

SCI au capital de 1000€, immatriculée sous le numéro 908 100 621 du registre du commerce et des sociétés de NIMES ayant son siège [Adresse 9] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux

représentée par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Novembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Localité 11] [Adresse 15] [Localité 13] [Adresse 1] [Adresse 5], cadastré section CE.N° [Cadastre 10] et [Cadastre 4], composé de locaux à usage d’entrepôt, de terrains non-bâtis et de locaux à usage commercial ou industriel.

Par acte notarié reçu le 11 juillet 2022, les indivisaires ont consenti à la SCI Msr 3 une promesse unilatérale de vente du bien au prix net vendeur de 1 200 000 euros, expirant le 6 janvier 2023 à 16 heures.

La condition suspensive de l’octroi d’un prêt de 2 000 000 euros, au plus tard le 17 octobre 2022, était stipulée en faveur du bénéficiaire.

La SCI Msr 3 n’a pas levé l’option.

Par lettre recommandée non distribuée du 14 novembre 2023, les indivisaires agissant par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure la SCI Msr 3 de leur verser l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties, soit la somme de 120 000 euros.

Leurs démarches amiables sont demeurées vaines.

Par acte du 26 janvier 2024, Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] ont fait citer la SCI Msr 3 devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation et des frais irrépétibles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2025, Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] sollicitent à titre principal la condamnation de la SCI Msr 3 à leur payer :

∘ la somme de 120 000 euros “de dommages et intérêts au titre de la clause pénale stipulée au titre de l’indemnité d’immobilisation”,

∘ la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée.

Ils demandent que la SCI Msr 3 soit déboutée de ses prétentions.

Ils sollicitent à titre accessoire que la SCI Msr 3 soit condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; que la distraction des dépens soit ordonnée au profit de Maître Jean-Michel Ambrosino en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, les indivisaires agissent sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle de droit commun. Ils font valoir les stipulations de la promesse de vente et rappellent que les parties ont convenu du paiement d’une indemnité d’immobilisation de 120 000 euros qui resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et aux conditions convenues. Ils ajoutent que la SCI Msr 3 s’était engagée à verser entre les mains du notaire rédacteur, dans les 10 jours de la promesse, la somme de 8 000 euros représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation ; qu’ayant manqué à cette obligation, aucun séquestre n’a été constitué. Ils font valoir que la SCI Msr 3 n’a pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt dans les délais de la promesse, en dépit d’une mise en demeure du notaire rédacteur par lettre recommandée du 15 juin 2023.

Ils concluent que l’indemnité d’immobilisation ne peut être réduite car elle ne constitue pas une clause pénale susceptible d’être arbitrée mais la contrepartie de l’exclusivité ; que le juge est lié par les stipulations contractuelles qui établissent clairement le caractère forfaitaire et irréductible de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts, les indivisaires invoquent les dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Ils font valoir que la SCI Msr 3 a été créée dans la perspective de l’acquisition immobilière objet de la promesse ; que son gérant en exercice, M. [X] [W], est par ailleurs associé majoritaire des SCI Msr et SCI Msr 2, qu’il est l’unique associé de la SELARL Global Dental, ce qui lui conférait l’expertise nécessaire pour anticiper les aléas de l’opération et négocier la conclusion d’un avenant modifiant les termes de la condition suspensive. Ils allèguent que les manquements de la SCI Msr 3 à ses obligations contractuelles et l’importance des frais engagés par le promettant en vue de la vente justifient l’application de la clause pénale et l’allocation de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SCI Msr 3 demande au tribunal judiciaire de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions.

Subsidiairement, elle sollicite que la clause pénale soit réduite à une somme symbolique en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Elle demande la condamnation de Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Pour s’opposer aux prétentions des indivisaires relatives au paiement de l’indemnité d’immobilisation elle fait valoir que la clause contractuelle, improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, ne précise pas son objet et tend en réalité à sanctionner l’inexécution contractuelle du candidat acquéreur en prévoyant le versement de dommages et intérêts forfaitaires, comme en attestent notamment les termes du “par ces motifs” des dernières conclusions des demandeurs. Elle conclut que la clause devra être requalifiée en clause pénale sur le fondement des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

Elle allègue que la condition suspensive relative à l’octroi du prêt n’a pas été réalisée ; que sa défaillance a été provoquée par l’augmentation imprévisible des taux d’intérêts et le durcissement des conditions d’octroi des prêts bancaires au dernier trimestre 2022. Elle expose que cette conjoncture économique très défavorable a empêché la conclusion d’un prêt au taux maximal d’intérêt de 2% stipulé dans la promesse ; qu’elle a rempli ses obligations en déposant dès le mois d’août 2022 une demande de prêt complète auprès de la banque Lcl et en poursuivant les négociations, de sorte que le refus du prêteur intervenu le 15 juin 2023 n’est pas le résultat de son inertie mais a pour origine une cause étrangère et conjoncturelle.

Elle ajoute que les consorts [T] étaient informés de l’avancée des négociations entreprises avec la banque Lcl et ne l’ont jamais mise en demeure de justifier de l’octroi ou du refus du prêt, contrairement à leurs allégations. Elle fait valoir que la poursuite des échanges entre les parties après le 17 octobre 2022, sans mise en demeure ni résiliation de la promesse par les consorts [T], a emporté renonciation tacite par le promettant de la faculté de se prévaloir de la défaillance de la condition ; que les consorts [T] ne sont pas fondés à invoquer rétroactivement la prétendue carence du bénéficiaire plusieurs mois après le terme de la promesse. Elle ajoute qu’aucune stipulation ne lui imposait de porter à la connaissance du promettant l’absence de réponse du prêteur ou la persistance de l’instruction du dossier de prêt avant le terme de la promesse.

Elle indique qu’à défaut de paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation dans les 10 jours de la promesse, le séquestre n’a pas été constitué, comme le reconnaissent les consorts [T]. Elle en déduit que le promettant qui n’a pas souhaité être libéré de sa promesse est toutefois privé de toute garantie contractuelle et ne dispose d’aucun droit automatique à indemnisation.

Pour s’opposer aux prétentions des indivisaires relatives au paiement d’une pénalité compensatoire, elle allègue que la condition suspensive relative à l’octroi du prêt ayant échoué, aucune obligation de réitération n’existait et la pénalité est par principe inapplicable ; que les consorts [T] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la mauvaise foi du bénéficiaire lors de l’exécution de la promesse.

Subsidiairement, elle allègue que les consorts [T] ne peuvent appliquer un cumul de sanctions pécuniaires en réparation du préjudice né du manquement contractuel imputable au bénéficiaire, ce qui serait d’une part contraire aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil et d’autre part excessif.

A titre infiniment subsidiaire, elle réplique que les consorts [T] ont conservé le bénéfice des fruits du bien immobilier et ne démontrent l’existence d’aucun préjudice ; que les frais de diagnostics allégués par les demandeurs représentent des dépenses inhérentes à toute cession immobilière, sans lien de causalité avec la défaillance de la condition suspensive. Elle conclut que la clause pénale est manifestement disproportionnée ; que son application générerait un enrichissement excessif des consorts [T] et priverait le bénéficiaire de sa liberté d’opter. Elle en déduit que l’indemnité forfaitaire devra être ramenée à une somme symbolique en application du pouvoir modérateur du juge prévu à l’article 1231-5 du code civil.

La clôture a été fixée au 20 octobre 2025. A l’audience du 3 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS

— sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

La SCI Msr 3 soutient que la clause intitulée “Indemnité d’immobilisation – Séquestre” constitue en réalité une clause pénale car elle ne précise pas son objet et tend dès lors à sanctionner l’inexécution contractuelle du candidat acquéreur en prévoyant le versement de dommages et intérêts forfaitaires.

Il incombe de ce fait au tribunal d’examiner si la clause litigieuse constituerait en réalité une clause pénale, susceptible de réduction judiciaire.

La promesse de vente contient une clause intitulée “Indemnité d’immobilisation – Séquestre” qui stipule que “les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 120 000 euros. Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au plus tard dans les 10 jours qui suivent les présentes à la comptabilité du notaire rédacteur la somme de 8 000 euros représentant une partie de l’indemnisation ci-dessus fixée. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. Cette somme sera affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la surêté de sa restitution éventuelle à ce dernier.”.

Il est ensuite prévu deux points successifs, libellés A- et B-, relatifs au sort de la quote-part de l’indemnité d’immobilisation objet du séquestre et au surplus de l’indemnité.

“A- le sort de ladite somme de 8 000 euros, selon les hypothèses envisagées :

a) s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

b) sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

c) sera versée au promettant et lui restera acquise en cas d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions stipulées, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

“B- quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 112 000 euros, le bénéficiaire s’oblige à la verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.”

Cette clause ne fait aucune référence à la cause de la non-réalisation de la vente promise, de sorte que c’est à tort que la défenderesse soutient qu’elle a été établie uniquement pour la sanctionner de son éventuel défaut de diligence.

La stipulation d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant en cas de promesse unilatérale de vente ne saurait constituer une clause pénale dès lors que le bénéficiaire, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à son obligation contractuelle en s’abstenant de requérir l’exécution de la promesse ; l’indemnité d’immobilisation est, en fait, le prix de l’exclusivité.

La promesse de vente prévoit une autre clause relative à la carence d’une des parties libellée : “Stipulation de pénalité compensatoire”, qui prévoit in fine “ que cette stipulation ne pourra pas être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant au bénéficiaire permet au promettant de la récupérer en tout ou partie”.

La SCI Msr 3 tire argument de cette référence à “l’inexécution fautive incombant au bénéficiaire” pour solliciter la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale.

Or, cette mention est située à la fin d’une clause contractuelle dont l’objet n’est pas de définir l’indemnité d’immobilisation mais de prévoir d’une part, le paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution par les parties de leurs obligations exigibles et d’autre part, l’exonération du bénéficiaire lorsque le promettant vient à récupérer en tout ou partie l’indemnité d’immobilisation.

S’il est exact que cette formulation laisse entendre que l’indemnité d’immobilisation est susceptible d’être conservée par le promettant en cas d’inertie fautive du bénéficiaire à l’origine de la défaillance d’une condition suspensive, elle paraît insuffisante pour qualifier de clause pénale l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, les termes du “par ces motifs” des dernières conclusions des demandeurs qui sollicitent le paiement de “ la somme de 120 000 euros de dommages et intérêts au titre de la clause pénale stipulée au titre de l’indemnité d’immobilisation” traduisent selon la SCI Msr 3 un “lapsus révélateur” de l’intention des consorts [T] de conférer à la clause litigieuse la fonction de sanctionner les manquements contractuels du bénéficiaire.

S’il est exact que cette mention introduit une certaine confusion dans l’énoncé des prétentions en justice des consorts [T], elle n’a pas pour effet de modifier la qualification de la clause contractuelle qui fonde leur demande.

La clause “Indemnité d’immobilisation – Séquestre” n’avait donc pas pour objet de faire assurer par la SCI Msr 3 l’exécution de son obligation de diligence.

La SCI Msr 3 sera donc déboutée de sa demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale.

La promesse de vente contient une condition suspensive relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de deux millions d’euros, sur une durée de remboursement de 15 à 20 ans, moyennant un taux d’intérêt fixe maximum, hors assurance, de 2 %.

Il était stipulé que “ la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 17 octobre 2022. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

Toute demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive ; et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par lettre recommandée avec avis de réception adressée au promettant, du refus de ce ou des prêts”.

La SCI Msr 3 se prévaut de la défaillance de la condition suspensive et conclut que l’acte de vente n’ayant pu être régularisé, elle n’est pas débitrice de l’indemnité contractuelle d’immobilisation.

Il est établi qu’elle a déposé un dossier complet auprès de la banque Lcl au mois d’août 2022 dans les termes de la promesse ; la SCI Msr 3 justifie donc avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

Il ressort de l’attestation établie le 12 février 2025 par M. [V] [S], directeur du centre d’affaires de la banque Lcl, que la demande de prêt déposée par la SCI Msr 3 a suivi à la fin du mois d’août 2022 le parcours d’analyse financière habituel au sein de la banque et présentait de sérieuses chances d’aboutir à l’octroi du prêt. Toutefois, lors du dernier trimestre 2022, la conjoncture économique a provoqué une hausse brutale des taux d’intérêts et les parties ont engagé des pourparlers tendant notamment à augmenter les apports de l’emprunteur, sans toutefois que la demande de prêt ne soit favorablement accueillie par la banque.

Au terme de ces négociations, la banque Lcl a notifié à son client un refus de prêt le 15 juin 2023, au delà du délai imparti par la promesse.

Il ressort toutefois de la littérature de l’Observatoire du Crédit Logement pour l’année 2023 versée aux débats, que la complexité du contexte économique mondial relatif à la sortie de la crise sanitaire, à la montée de l’inflation et au déclenchement du conflit russo-ukrainien a provoqué une hausse des taux d’intérêts dès le 1er trimestre 2022 qui s’est renforcée de manière inexorable chaque mois pour faire face à la remontée des taux par la Banque Centrale Européenne. Ce contexte macro-économique atypique a provoqué une hausse des taux au delà des stipulations de la promesse de vente, qui s’est poursuivie en 2023.

Il s’en suit que la conjoncture économique a empêché la réalisation de la condition suspensive dans le délai fixé par la promesse de vente.

Les consorts [T] allèguent avoir mis en demeure le bénéficiaire de justifier de l’octroi ou du refus du prêt par lettre recommandée adressée par le notaire rédacteur.

Or, comme le souligne la SCI Msr 3, aucune pièce versée aux débats ne vient corroborer cette allégation. Il convient enfin de relever qu’aucune stipulation contractuelle n’imposait au bénéficiaire d’informer le promettant du dépôt et de l’évolution de sa demande de prêt.

Il ne saurait dès lors être reproché à la SCI Msr 3 de n’avoir pas informé les consorts [T] de la défaillance de la condition au terme du délai fixé par la promesse, ces derniers n’ayant pas usé de la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

La SCI Msr 3 a rempli ses obligations contractuelles et la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait.

Les consorts [T] seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

— sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Il résulte de la promesse de vente une clause libellée “ Stipulation de pénalité compensatoire” qui prévoit que “dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil”.

La condition suspensive relative à l’octroi du prêt ne s’étant pas réalisée, sa défaillance entraîne la caducité de la promesse de vente. Les consorts [T] seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale stipulée à la promesse.

— sur les demandes accessoires

Les consorts [T] succombent en leurs prétentions et seront condamnés aux dépens.

L’équité commande leur condamnation à payer à la SCI Msr 3 une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne permet d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Rejette la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

Déboute Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] aux dépens,

Condamne Mme [E] [Z] veuve [T], Mme [A] [T] épouse [P], M. [Y] [T], Mme [R] [T] épouse [U] et Mme [C] [T] à payer à la SCI Msr 3 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT