TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 24/01749 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZBD

[A] [X] [R] [C]

C/

[U] [E], [N] [Z] [V], [H] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

Mme [A] [X] [R] [C]

née le 13 Mars 1952 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHONE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne assistée de M^e Elisabeth MENDY PIETRI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [U] [E]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Francis TROMBERT, avocat au barreau de NIMES

M. [N] [Z] [V]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Francis TROMBERT, avocat au barreau de NIMES

Mme [H] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Jean-Jacques PONS, Cadre-greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 17 février 2026

Date du Délibéré : 21 avril 2026

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 21 Avril 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 décembre 2018, Mme [A] [C] a donné à bail à M. [N] [Z] [V] et Mme [U] [E] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 8], moyennant le loyer de 935 euros et une provision sur charges de 18 euros ; le versement d’un dépôt de garantie de 930 euros était stipulé à l’acte.

Par acte du 18 décembre 2018, Mme [H] [W] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires pour une durée indéterminée, au titre des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

M. [N] [Z] [V] et Mme [U] [E] ont donné congé avec un préavis de trois mois par lettre recommandée reçue le 2 septembre 2022.

Ils ont quitté définitivement les lieux.

Les parties reconnaissent avoir réalisé le 7 décembre 2022 un état des lieux amiable qui n’est pas produit, en présence de Mme [A] [C] et de Mme [U] [E] qui a cependant refusé de signer le document.

Le 8 décembre 2022, Maître [M] [Q], commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux en la seule présence de Mme [A] [C].

Le 29 décembre 2022, Maître [Y] [T], commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux contradictoire.

Par acte extra-judiciaire du 30 mai 2023, Mme [A] [C] a sommé M. [N] [Z] [V] et Mme [U] [E] de payer la somme de 14 798,04 euros au titre des réparations locatives.

Ses démarches amiables sont demeurées vaines.

Par acte du 5 novembre 2024, Mme [A] [C] a fait citer M. [N] [Z] [V], Mme [U] [E] et Mme [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de sommes portant intérêts légaux à compter de l’assignation :

— la somme de 21 727,94 euros au titre de réparations locatives, dont il sera déduit la somme de 935 euros correspondant au dépôt de garantie, soit la somme de 20 792,94 euros,

— la somme de 6 671 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers,

— la somme de 150 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux sortant.

Elle sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer délivrée le 30 mai 2023.

A l’audience du 17 février 2026, Mme [A] [C] comparaît, représentée par son avocat.

Dans ses dernière écritures et à l’audience, elle poursuit le bénéfice de son assignation.

Mme [U] [E] comparaît, assistée de son avocat.

M. [N] [Z] [V] comparaît, représenté par son avocat.

Ils s’opposent aux demandes de la bailleresse et sollicitent reconventionnellement le paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils demandent la condamnation de Mme [A] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils répliquent que Mme [A] [C] ne rapporte pas la preuve des dégradations ; que le logement délivré était vétuste, humide, avec un système électrique dangereux et un cumulus défaillant. Ils rappellent que l’état des lieux entrant n’a pas été signé par Mme [U] [E], qui a émis de multiples réserves sur l’état du logement. Ils allèguent que la bailleresse a conservé le dépôt de garantie dont ils ne sollicitent pas la restitution si les demandes de celle-ci sont rejetées ; qu’elle n’a pas reloué le bien qu’elle occupe personnellement, de sorte qu’elle n’a subi aucune perte financière de loyers.

Mme [H] [W] comparaît en personne. Elle s’oppose aux demandes de Mme [A] [C].

A l’issue des débats, le juge des contentieux de la protection avise les parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.

MOTIFS

— sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la faute du bailleur, par le cas de force majeure ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit procéder à l’entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté, de malfaçons et d’un usage normal des lieux.

Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d’entretien et de réparation.

Aux termes de l’article 3 de cette même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état d’entrée des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Le bon état de réparations locatives à la restitution impose de tenir compte de la vétusté du logement c’est à dire de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi par les parties le 18 décembre 2018.

Mme [U] [E] allègue avoir adressé des réserves postérieures à l’entrée en jouissance mais n’en justifie pas.

— l’extérieur

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que le jardin n’est pas entretenu (herbes folles, arbres non-taillés, présence de déchets et d’excréments animaux, les jardinières sont détériorées, les tuyaux du système d’arrosage ont été percés et sectionnés à plusieurs endroit, le cache de la prise électrique extérieure est cassé). A l’arrière, la clôture en bois est cassée, le brise vue sur la terrasse est détérioré et la boîte de dérivation sur le mur de clôture est cassée. La remise est encombrée d’effets mobiliers et de déchets.

Aucune de ces dégradations ne figure à l’état des lieux d’entrée.

Mme [A] [C] justifie au moyen de devis et factures d’un préjudice évalué à la somme de 1 718,66 euros.

Il lui sera alloué en conséquence la somme de 1 718,66 euros.

— la terrasse Nord

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que les lames de bois présentent des trous.

Or, l’état des lieux entrant relevait que les lames de bois étaient d’ores et déjà dans un état moyen.

Mme [A] [C] ne démontre donc aucune dégradation imputable aux locataires et sera déboutée de sa demande indemnitaire.

— les revêtements muraux et les plafonds de l’intérieur

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle la présence de traces noirâtres sur les murs du logement et des traces d’infiltrations au plafond de la cuisine et des chambres.

Les locataires imputent ces dégradations au phénomène d’humidité présent dans la maison.

En toute hypothèse, il n’appartient pas à ces derniers de supporter le coût d’une remise en peinture globale des murs du logement après quatre années d’occupation.

Concernant la salle de bains, le constat relève la présence de dégradations sur une tapisserie qui se décolle et un enduit au plafond qui se délite. Or, la présence de murs partiellement recouverts de faïences et de tapisserie dans une pièce humide expose les occupants a une vétusté certaine au terme du bail, la pose d’une tapisserie étant particulièrement sujette aux dégradations compte tenu de l’humidité de la salle d’eau en dépit de la présence d’un système de ventilation.

En revanche, le constat observe que le logement, en ce compris les murs, n’a globalement pas été nettoyé, ce qui justifie l’allocation d’une indemnité de 567,84 euros, conformément au devis de nettoyage complet de la maison et de ses dépendances établi le 11 janvier 2023 par la SARL Roussel Clean.

Les murs d’une des chambres ont été grossièrement rebouchés avec du plâtre blanc sur une tapisserie bleue, alors que l’état des lieux entrant ne mentionne aucune dégradation.

Il sera alloué sur ce point une indemnité de 200 euros, conformément au devis établi le 11 janvier 2023 par l’entreprise Lamendin.

— les sols de l’intérieur

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle la présence de sols sales, à nettoyer, ce qui est d’ores et déjà indemnisé supra.

Une lame de parquet est dégradée dans une chambre (cloquée) et une lame a été remplacée dans une autre chambre. Toutefois, les locataires n’ont pas à supporter le coût du remplacement du parquet des deux chambres selon devis de la Société Leroy Merlin du 12 janvier 2023 (662,05 euros x 2). Ce document ne permet pas d’évaluer le coût de remplacement d’une lame de parquet, de sorte que Mme [A] [C] sera déboutée de sa demande.

— les fenêtres, portes-fenêtres et volets

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que les châssis des ouvertures de la maison sont globalement sales ; les vitres sont intactes mais à nettoyer, au même titre que les seuils.

Ces salissures ont d’ores et déjà indemnisées supra.

Les volets de la porte d’entrée sont “pourris en partie basse” ; les volets de la cuisine “sont comme rongés” ; Or, ces dégradations ne s’apparentent pas à désordres locatifs et les locataires n’ont pas à assumer le coût de remplacement de boiseries extérieures usées par l’effet des intempéries.

En revanche, la chambranle de la porte d’entrée est cassée et le serrure du milieu ne ferme pas ; la double-porte fenêtre de la cuisine est cassée et ne ferme plus.

Aucune de ces dégradations ne figure à l’état des lieux d’entrée.

Il sera alloué sur ces points une indemnité de 200 euros sur la base du devis de 770 euros établi par l’entreprise Ferreira Agencement (ponçage, lasure et remise en état de la porte d’entrée), outre la somme forfaitaire de 80 euros pour le remplacement de la serrure ; La somme de 895 euros sera allouée en remplacement de la porte-fenêtre de la cuisine, selon devis établi le 25 janvier 2023 par la société Mondial Habitat pour un montant de 1 791,05 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 50%.

— la moustiquaire de la chambre

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que la moustiquaire est déchirée.

Aucune dégradation ne figure à l’état des lieux d’entrée.

Mme [A] [C] ne produit aucun devis de réparation et sera déboutée en conséquence de sa demande indemnitaire.

— la serrure de la porte des WC

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que la porte s’ouvre et se ferme correctement, mais ne ferme pas à clé.

Toutefois, l’état des lieux entrant ne mentionne aucun dispositif de fermeture à clé de la porte.

Mme [A] [C] ne démontre donc pas l’existence de dégradations locatives.

— la porte donnant sur la remise (cellier)

L’état des lieux entrant mentionne la délivrance de deux clés, qui font défaut selon les constatations le 8 décembre 2022 de Maître [M] [Q], commissaire de justice.

Il sera alloué la somme forfaitaire de 80 euros pour la remplacement de la serrure.

— le portail

L’état des lieux entrant indique que 3 télécommandes et notamment une clé de déverrouillage ont été remises aux locataires.

Mme [A] [C] allègue que la clé n’a pas été restituée et que les télécommandes ne fonctionnent pas.

Toutefois, elle ne communique pas l’état des lieux amiable réalisé le 7 décembre 2022, prétendument égaré, et les constatations des commissaires de justice n’en font pas état.

Elle ne démontre donc pas l’existence de dégradations locatives.

— le boîtier de la sonnerie et l’interphone de l’entrée

Mme [A] [C] allègue que la sonnerie et l’interphone ne fonctionnent plus.

Toutefois, les constatations des commissaires de justice n’en font pas état.

Elle ne démontre donc pas l’existence de dégradations locatives.

— les climatiseurs

Mme [A] [C] allègue avoir constaté que les télécommandes et les climatiseurs ne sont pas en état de fonctionner.

Toutefois, les constatations des commissaires de justice n’en font pas état.

Elle ne démontre donc pas l’existence de dégradations locatives.

— la hotte aspirante

L’état des lieux du 29 décembre 2022 révèle que la hotte aspirante est sale.

Toutefois, ces salissures ont d’ores et déjà indemnisées supra dans le cadre du nettoyage complet de la maison et de ses dépendances, qui comprend le nettoyage de la cuisine.

Il sera alloué la somme de 5,90 euros correspondant aux frais de remplacement du filtre de la hotte, selon facture établie le 20 janvier 2023 par la société Brico Dépôt.

— sur la demande en paiement au titre de la moitié du coût du constat du 29 décembre 2022

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi amiablement et contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, il est établi que les parties ont amiablement réalisé un état des lieux le 7 décembre 2022 que Mme [U] [E] a toutefois refusé de signer. Les parties partageront donc par moitié les frais du constat dressé contradictoirement le 29 décembre 2022, soit la somme de 300 euros.

Il sera donc alloué à Mme [A] [C] la somme de 150 euros.

— sur la restitution du dépôt de garantie et les comptes entre parties

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, Mme [A] [C] a conservé le dépôt de garantie, soit la somme de 930 euros.

Le montant des sommes restant dues par les locataires s’élève à la somme totale de 3 897,40 euros, dont il convient de déduire la somme de 930 euros.

Les défendeurs seront en conséquence solidairement condamnés à verser à Mme [A] [C] la somme de 2 967,40 euros, pour solde de tout compte.

— sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs et préjudice de jouissance

Il est établi que Mme [A] [C] n’a pas reloué le bien après le départ des locataires, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice financier lié à la perte de revenus locatifs.

Elle ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice lié à la perte de jouissance du bien pendant l’exécution des travaux de rénovation du bien.

Il convient donc de rejeter sa demande indemnitaire.

— sur l’abus du droit d’agir en justice

Il résulte de la théorie de l’abus de droit, appliquée à l’action en justice, que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

En l’espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute ayant fait dégénérer le droit d’ester de Mme [A] [C] en abus, laquelle voit de surcroît ses prétentions prospérer partiellement.

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande indemnitaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas le coût de la mise en demeure par acte extra-judiciaire du 30 mai 2023, à la charge du créancier.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] [C] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu le 21 avril 2026 par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] [V], Mme [U] [E] et Mme [H] [W] à payer à Mme [A] [C] la somme de 2 967,40 euros, pour solde de tout compte, portant intérêts légaux à compter du 5 novembre 2024,

DEBOUTE Mme [A] [C] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE M. [N] [Z] [V] et Mme [U] [E] de leur demande reconventionnelle pour abus de procédure,

CONDAMNE in solidum M. [N] [Z] [V], Mme [U] [E] et Mme [H] [W] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [N] [Z] [V], Mme [U] [E] et Mme [H] [W] à payer à Mme [A] [C] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection