TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 02 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 24/11575 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LSD

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA GROGNARDE ( M^e Béatrice PORTAL)

C/ S.C.I. [G] (M^e Alfredo BETUNIO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE Bât.E situé 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice La SARL Marseille Sud Gestion Immobiliere, dont le siège social est sis 57-59 Rue du Rouet 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI [G], immatriculée au RCS de Marseille sous le n°  504 783 986, dont le siège social est sis 2 Square Berthier – Résidence LA GROGNARDE BT E2 – 13011 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alfredo BETUNIO, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [G] est propriétaire d’un appartement (lot n°6029) et d’une cave (lot n°1536) au sein de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E sis 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE.

Le syndic de l’immeuble est la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE dite LEANDRI IMMOBILIERE.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA GROGNARDE – BAT E a mis la SCI [G] en demeure de lui payer la somme de 9183,94 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA GROGNARDE – BAT. E a fait assigner la SCI [G] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 12825,34 euros au titre des charges impayées et frais de recouvrement sur la période du 27/05/2021 au 01/07/2024, outre la somme de 3.000 euros de dommages-et-intérêts, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/11575.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA GROGNARDE – BAT. E demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement la SCI [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme injustes et non-fondées.

— Condamner la SCI [G] à payer avec intérêts de droit à compter de la première lettre recommandée AR de mise en demeure du 16/11/2023, la somme de : 13.590,58 € (soit 8.475,43 € au titre des charges et travaux et 5.115,15 € au titre des frais), selon décompte sur la période du 27/05/2021 au 06/11/2025 inclus, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E.

— Condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts (article 1231 du Code Civil)

— Condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir (article 514 du CPC).

— Condamner la SCI [G] aux entiers dépens (article 696 du CPC) y compris les frais et honoraires pour lui être imputés en vertu de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 novembre 2025, la SCI [G] demande au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, représenté par son syndic en exercice, de sa demande en paiement de la somme de 12 825,34 euros au titre des charges, travaux et frais, pour la période du 7 mai 2021 au 1er juillet 2024, dirigée à l’encontre de la SCI [G],

— Fixer le point de départ de la période de référence de l’obligation en paiement des charges, travaux et frais revendiquée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, représenté par son syndic en exercice à l’encontre de la SCI [G], au 1er octobre 2021,

— Fixer la somme due par la SCI [G] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, représenté par son syndic en exercice, à la valeur de 8 565,93 euros, comprenant 8429,93 euros au titre des charges impayées jusqu’au 6 novembre 2025 et 136,00 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— Echelonner le remboursement de la dette de la SCI [G] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, dans la limite de deux années.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, représenté par son syndic en exercice de sa demande de condamnation de la SCI [G] au titre de la responsabilité contractuelle, telle que visée par les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Grognarde, représenté par son syndic en exercice de sa demande de condamnation de la SCI [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

*

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières conclusions le paiement d’une somme de 13.590,58 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance (8.475,43 euros au titre des charges et 5.115,15 euros au titre des frais), pour la période du 27 mai 2021 au 06 novembre 2025 inclus.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, le relevé de compte de la SCI [G] arrêté au 06 novembre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires pour les années 2021 à 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondant, le procès-verbal d’assemblée générale du 12 mai 2025, les appels de fonds pour les exercices 2021 à 2025, les régularisation de charges pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024, un précédent jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 02 juin 2021 concernant la SCI [G], ainsi que le contrat de syndic et différentes factures émises par celui-ci.

Il résulte des conclusions de la SCI [G] que celle-ci ne conteste pas être redevable de la somme de 8.429,93 euros au titre des charges impayées jusqu’au 6 novembre 2025, le syndicat démontrant par ailleurs détenir à hauteur de cette somme une créance certaine et exigible par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes.

La SCI [G] discute seulement, s’agissant des charges, l’imputation au débit de son compte d’une somme de 45,50 euros en date du 1er juillet 2021, qui correspondrait à des charges qu’elle aurait déjà été condamnée à payer par jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 02 juin 2021. Elle soutient que la date de début de son obligation commencerait seulement le 1er octobre 2021 du fait de cette décision.

Il résulte du jugement en date du 02 juin 2021 que la SCI [G] a été condamnée au paiement de la somme de 6.758,95 euros « au titre des charges échues impayées et des charges non-échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées au 1er juillet 2021 (appel du 1/7 au 30/9/21 inclus) ». Ainsi, cette décision concerne des charges dues jusqu’au 1er juillet 2021, en incluant l’appel de charges courantes dues pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2021.

Il est démontré que la somme contestée a quant à elle fait l’objet d’un appel de fonds distinct en date du 28/06/2021 au titre de la constitution d’un fonds de départ à la retraite. En effet, cet appel de fonds est versé aux débats par le demandeur en pièce n°13, et indique qu’il concerne la période du 1/07/2021 au 01/04/2022. Il prévoit par ailleurs un règlement échelonné en quatre échéances de 45,50 euros, payables le 1er juillet 2021 pour la première et les 1er octobre 2021, 1er janvier 2022 et 1er avril 2022 pour les autres.

Il est ainsi établi que la somme de 45,50 euros inscrite au débit du compte copropriétaire de la SCI [G] le 1er juillet 2021 au titre de la constitution d’un fonds retraite n’était donc pas incluse dans les charges que la SCI [G] a été condamnée à payer par jugement du 02 juin 2021.

Il n’y a donc pas lieu de la retrancher de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges, qui s’élève ainsi à la somme totale de 8.475,43 euros arrêtée au 6 novembre 2025.

La SCI [G] conteste par ailleurs la facturation de divers frais en lien avec le recouvrement de la créance, qu’elle estime indus.

A cet égard, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont à la charge du débiteur.

En revanche, les frais d’honoraires d’avocats ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

De la même manière, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation font partie des dépens.

Ainsi, il y a lieu de déduire de la somme réclamée au titre des frais la somme de 3.430 euros, qui correspond aux frais d’avocats exposés dans le cadre de la procédure, sur lesquels il sera statué en fin de jugement, ainsi que la somme de 55,15 euros qui correspond aux frais d’assignation par commissaire de justice et sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Seront dès lors retranchés comme relevant de la gestion normale d’une copropriété les frais de « suivi contentieux » et de « transmission dossier avocat », pour lesquels il n’est pas démontré qu’ils correspondraient à des diligences exceptionnelles du syndic, les factures produites étant insuffisantes à établir ce point.

Ainsi, seuls les frais de mise en demeure facturés le 16/11/2023 à hauteur de 40 euros seront retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 8.515,43 euros au titre des charges impayées et frais de recouvrement arrêtés au 06 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement répété de ses charges de copropriété par la SCI [G], qui a déjà été condamnée à ce titre en 2021, est constitutif d’une faute.

En revanche, il n’est pas démontré que cette faute aurait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui déjà indemnisé ci-dessus par les intérêts moratoires, en l’absence de tout élément qui justifierait de difficultés financières particulières rencontrées par le syndicat ou de l’impossibilité de mettre en œuvre certains travaux nécessaires du fait de la carence de la SCI [G] dans le paiement de ses charges.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-et-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

LA SCI [G] sollicite l’octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, elle produit plusieurs documents relatifs à la situation fiscale et de santé de Monsieur [U] [G], gérant de la SCI, qui montre des revenus modestes ainsi qu’une période d’arrêt de travail survenue entre décembre 2020 et novembre 2022 en raison de problèmes de santé.

Cependant, aucun document comptable propre à la société n’est fourni, ni aucun document concernant la situation de Madame [G] qui est également associée de la SCI.

Les documents produits apparaissent ainsi insuffisants à démontrer que la SCI [G] serait dans une situation financière critique justifiant l’octroi de délais de paiement, en l’absence d’autres éléments concernant, notamment, les autres ressources du couple, ses charges de famille ou éventuelles autres dettes.

Par ailleurs, le fait que la défenderesse ait dû s’acquitter des condamnations mises à sa charge par jugement du 02 juin 2021 au titre de précédents impayés de charges ne constitue aucunement un motif susceptible de justifier le non-paiement des charges courantes.

Il ne peut à cet égard qu’être constaté que la carence de la SCI [G] dans le paiement de ses charges est ancienne puisqu’elle a déjà donné lieu à un précédent jugement de condamnation, et ne peut être justifiée uniquement par l’arrêt de travail temporaire de Monsieur [G].

Par conséquent, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI [G], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E sis 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE dite LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 8.515,43 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement nécessaires arrêtés au 06 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E sis 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE dite LEANDRI IMMOBILIERE, du surplus de sa demande de ce chef ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E sis 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE dite LEANDRI IMMOBILIERE, de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la SCI [G] ;

CONDAMNE la SCI [G] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GROGNARDE – BAT. E sis 2-4 square Berthier 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE dite LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT