TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00332 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LEP7

Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 343 765 178.

C/

S.C.I. SCKEY INVEST . RCS [Localité 3] N° 893 491 902.

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 MARS 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 343 765 178.

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. SCKEY INVEST . RCS [Localité 3] N° 893 491 902.

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 23 Septembre 2025

Date des Débats : 27 janvier 2026

Date du Délibéré : 24 mars 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Mars 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SCKEY INVEST est propriétaire des lots 29 et 137 dans la résidence [Adresse 3] située [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 3] a fait assigner La SCI SCKEY INVEST à comparaître à l’audience du 23 septembre 2025 devant le tribunal de Nimes aux fins de condamnation en paiement de charges de copropriété.

Après avoir été renvoyé à la demande d’au moins une des parties lors de l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de La [Adresse 7] [Adresse 3] est représenté et sollicite le bénéfice de son assignation.

Il sollicite le paiement :

— d’une somme de 2105.65€ au titre des charges de copropriété arrêtée au 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025,

— d’une somme de 1359.46€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— d’une somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts,

— d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixés à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris en cas d’exécution forcée le montant des sommes retenues par commissaire de justice par application de l’article A4444-32 du code commerce en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu’elles n’ont jamais été intégralement réglées.

Il ajoute qu’un versement du défendeur a eu lieu le 7 août 2025 à hauteur de 3292.81€.

La SCI SCKEY INVEST, citée en étude, était représentée à la première audience et devait solliciter un avocat. Personne ne s’est présenté à la deuxième audience.

La décision sera rendue par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, date du présent jugement.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du Code Civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

1-Sur l’action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 14-1 du même texte dispose que «I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.», ce alors que son article 19-2 dispose que «A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. (…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 3] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds, le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2023, 2024 et 2025 ainsi que le décompte de sa créance.

A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier), soit un montant total de 2105.65€ selon décompte arrêté au 17 juin 2025 incluant le 1er appel de provision sur charges et fonds travaux 2025.

Cette somme portera intérets au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 février 2025.

2-Sur l’action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ".

Au vu des détails des appels de fond et du décompte versé, il apparait justifié de condamner le défendeur à verser au demandeur les sommes suivantes en tenant compte des montants prévus dans le contrat de syndic valable lors de l’émission de la lettre.

En l’espèce, Il est justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2024 : le contrat de syndic pour cette période n’étant pas versé aux débats, une somme forfaitaire de 30€ sera allouée.

Il est justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024 et du contrat de syndic valable à cette période, soit 54€ au total.

Il n’est pas justifié l’envoi des mises en demeure et des relances des 27 mai 2024, 12 novembre 2024 et 12 décembre 2024, aucun AR n’étant versé outre le fait que le contrat de syndic valable avant juin 2024 n’est pas produit. Aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Il n’est pas justifié des frais de constitution d’hypothèque à hauteur de 300€ : cette demande sera rejetée.

S’agissant des frais de « transmission dossier avocat », “honoraires de transmission huissier”, ou « suivi de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié.

Enfin le commandement de payer du 10 février 2025 et l’assignation seront prises en compte dans les dépens.

2-Sur la demande indemnitaire

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, La SCI SCKEY INVEST a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

D’une manière globale, tenant les règles d’imputation des paiements et le paiement par le défendeur d’une somme de 3292.81€ le 7 août 2025, les comptes entre les parties, arrêtés aux charges dues au 17 juin 2025, sont les suivants : charges arrêtées au 17 juin 2025 incluant les 1ers appels 2025 :2105.65€+ frais de l’article 10 : 84€+ dommages et intérets : 400€ – versement du 7 août 2025 : 3292.81.

La SCI SCKEY INVEST n’est ainsi plus redevable de sommes au titre des charges arrêtées au 17 juin 2025 : il reste néanmoins des charges postérieures à régler.

3- Sur les demandes accessoires

Tenant le fait que lors de l’assignation, le défendeur avait encore d’importantes dettes, La SCI SCKEY INVESTI supportera donc les dépens incluant le commandement de payer du 10 février 2025.

La SCI SCKEY INVEST versera au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Il s’en évince que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le demandeur sera débouté de sa demande tendant à voir prendre en charge les frais liés aux modes de recouvrement forcés, ces derniers étant hytpothétiques à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

FIXE la dette de La SCI SCKEY INVESTI envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ainsi :

— une somme de 2105.65€ au titre des charges de copropriété et de travaux, (selon décompte arrété au 17 juin 2025 incluant le 1er appel de provision sur charges et fonds travaux 2025), avec intérets à compter du 10 février 2025,

— une somme de 84€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts,

soit une somme totale de 2589.65 €,

CONSTATE le paiement d’une somme de 3292.81€ par La SCI SCKEY INVEST le 7 août 2025,

DIT n’y avoir lieu à condamnation de la SCI SCKEY INVEST au paiement d’une somme au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 3] au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juin 2025 incluant le 1er appel de provision sur charges et fonds travaux 2025, frais et dommages et intérets,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE La SCI SCKEY INVEST aux dépens de l’instance, incluant les frais de le commandement de payer du 10 février 2025,

CONDAMNE La SCI SCKEY INVEST à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La vice-présidente